臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度苗簡字第476號原 告 嚴阿銀訴訟代理人 廖志堯律師被 告 張泰郎訴訟代理人 江錫麒律師上列當事人間確認本票債權不存在事件，本院於中華民國103 年
3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零柒萬捌仟柒佰壹拾玖元，及自中華民國一百零二年十一月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六二點七二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹佰零柒萬捌仟柒佰壹拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回
事實與理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第4 款分別定有明文。本件原告原起訴請求確認被告持有原告所簽發如附表所示之本票債權不存在。嗣於本件訴訟進行中，被告已執准許本票強制執行之民事裁定暨確定證明書為執行名義聲請強制執行，原告並於本院102 年度司執字第18875 號強制執行事件給付票款，則前開本票之票據債務已因清償而消滅，原告最初之聲明已因原票據債務消滅，欠缺確認利益，是應認情事變更。從而，原告於102 年12月9 日仍本於前述本票票據原因關係不存在之同一事實具狀為訴之變更（參見本院卷第48頁至第49頁反面) ，並本於不當得利之法律關係，變更聲明如下開原告聲明欄所示，核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、原告經訴外人陳錦揚介紹，於民國102 年4 月2 日與被告簽訂專任授權書（下稱系爭授權書，參見本院卷第8 頁），委託被告辦理原告所有坐落苗栗縣○○鎮○○段000 0000 地號等2 筆土地（下稱系爭土地）之出售事宜，兩造約定原告得實際收取之價格為每坪新臺幣( 下同）1 萬0,500 元，仲介費配合簽約等事項。嗣原告又因被告及訴外人陳錦揚之介紹，而於102 年4 月19日與訴外人住商不動產后里中科加盟店即大光明不動產仲介顧問社（下稱住商不動產加盟店）簽訂系爭土地之專任委託銷售書暨委託銷售契約內容變更同意書（下稱系爭委託銷售書，參見本院卷第9 頁至第11頁及第12頁) ，約明：委託銷售期間為自102 年4 月19日起至102年4 月20日，其中關於土地銷售底價，為原告實際收取983萬元及仲介服務費外加。其後，原告即於102 年4 月20日與買方即訴外人陳麗香簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約，參見本院卷第13頁至第18頁) ，雙方約定買賣總價為1110萬元，而買賣雙方亦已於102 年9 月間全部履行完畢。
㈡、詎被告竟於102 年8 月間執原告所簽發如附表所示之系爭本票，聲請本院裁定准許強制執行，業經本院以102 年度司票字第338 號民事裁定（下稱系爭本票裁定）確定在案，被告遂於102 年10月間以系爭本票裁定暨確定證明書為執行名義，向本院聲請強制執行，經本院扣押原告開設於訴外人苑裡鎮農會帳戶內之存款，並准予被告向苑裡鎮農會收取176 萬0,338 元，被告亦已受領前開款項。
㈢、惟兩造於系爭授權書中，關於仲介服務費之約定，已違反不動產經紀業管理條例第19條第1 項之規定（下稱系爭規定），是被告依同條第2 項之規定，應將已收取之差價即172 萬元【計算式：實際買賣交易價格1110萬元－委託銷售價格
938 萬元＝172 萬元】，加計利息後加倍返還原告。復以被告明知系爭規定，卻仍違反該規定，而令原告簽訂系爭授權書及簽發系爭本票，原告自得依民法88條、第92第1 項之規定，撤銷兩造簽訂系爭授權書及簽發系爭本票之意思表示，並以103 年3 月31日之辯論意旨狀（參見本院卷第113 頁至第114 頁）為通知及送達。從而，被告受領上開款項亦屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，依民法第179 條、第182 條第2 項之規定，被告自應返還上開受領款項。
㈣、退步言，被告就系爭買賣契約之簽訂，並未見付出相當之勞力時間及費用，惟竟收取高於內政部所定合法經紀業向買賣一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過實際成交價金百分之6 之上限即66萬【計算式：實際成交價1110萬元×6%＝66萬元】，依民法第572 條規定，亦應酌減相當之金額，始為合理。且如依系爭專任委託銷售書之約定計算之仲介服務費用，至多亦僅為127 萬，而非系爭本票之票面金額。
㈤、聲明：
１、被告應給付原告176 萬338 元，及自民國102 年10月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告為出售其所有之總面積為2953.03 平方公尺( 即893.29坪) 之系爭土地，委任被告全權代理原告為系爭土地之買賣議價等事宜，兩造並於102 年4 月2 日簽訂系爭授權書，另該授權書所載之總面積為誤載，附予說明。
㈡、被告因原告急需用款，為盡速售出系爭土地，又於102 年4月19日偕同原告至訴外人住商不動產加盟店簽訂系爭委託銷售契約書，並約明服務報酬為：原告實拿938 萬元，仲介服務費外加等事項，委請訴外人住商不動產加盟店協助出售系爭土地。另被告與訴外人住商不動產加盟店並約定如系爭土地如出售，訴外人住商不動產加盟店之仲介服務費用僅得向被告收取報酬，原告無給付義務。其後，訴外人住商不動產加盟店旋於當日覓得買受人即訴外人陳麗香，被告並將此情通知原告，原告即依系爭授權書之約定，簽發系爭本票予被告，又票面金額172 萬元即為系爭土地之實際成交價1110萬元，扣除原告就系爭土地之實際收受金額為938 萬元【計算式：893.29坪×1 萬0,500 元＝937 萬9,545 元，千位無條件進萬位取整數】之差價。綜上，原告自不得以其與訴外人住商不動產加盟店間之系爭委託銷售契約約定，據以主張無須給付仲介報酬予被告。
㈢、再者，被告簽訂系爭授權書非以訴外人家佳不動產公司之經紀人員身分簽訂，而係以個人之身分為之，應不受不動產經紀業管理條例第19條規定之限制。又原告就其與被告簽訂上開授權書及簽發面額172 萬元之系爭本票，涉及意思表示錯誤及被詐欺一節，亦與原告委託被告經訴外人住商不動產加盟店覓得買受人並順利完成系爭土地之買賣過程迥然不同，，且原告亦未舉證以實其說，是原告之主張，並無可採。
㈢、另原告雖以：未見被告付出相當之勞力時間及費用，被告收受之報酬顯屬過高等語。惟原告曾同意將系爭土地供他人套繪為法定空地，為解決系爭買賣標的物即系爭土地之瑕疵，被告為此亦曾多方奔走，並向苗栗縣政府申請取消套繪，方獲得解除管制，致系爭買賣契約得依約履行，是原告主張並非可採。且原告無故終止對被告之委託，亦屬無據。
㈣、又買受人即訴外人陳麗香為給付系爭買賣價金之尾款400 萬元，遂簽發票面金額為273 萬元、127 萬元之各1 紙予原告，而訴外人住商不動產后里中科加盟店即請求原告交付上開票面金額為127 萬元之支票作為仲介服務費，因原告以上開票面金額為273 萬元之支票尚未兌現，拒以上開票面金額為
127 萬元之支票給付仲介服務費，訴外人住商不動產后里中科加盟店方於102 年10月23日向原告提起請求原告給付44萬元居間報酬之訴訟。然被告以本院102 年度司票字第338 號本票准許強制執行民事裁定及確定證明書為執行名義，向本院聲請強制執行，致被告之系爭本票債權得以實現，被告亦將其中之44萬元，給付予訴外人住商不動產后里中科加盟店，該加盟店方撤回其起訴，附予說明。
㈤、聲明：
１、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：原告因強制執行，於102 年11月5 日給付被告176萬0,338 元。
四、法院之判斷：
㈠、原告主張：其於102 年4 月20日將系爭土地出賣予訴外人陳麗香，雙方約定買賣總價為1110 萬元，買賣雙方亦已於102年9 月間全部履行完畢之事實，為被告所不爭執，應可信為真實。
㈡、系爭1100買賣價款中，其中938 萬元應歸由原告實際取得，其餘172 萬元，則由原告簽發系爭本票作為交付被告，為兩造所不爭執，兩造授受系爭本票之原因，參照兩造陳述意旨，顯然供擔保原告支付被告居間報酬之用，並非全係被告收取之差價。原告對於有關之約定，並無受詐欺、脅迫之具體情事，其主張撤銷相關之意思表示，尚屬無據。
㈢、按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收」、「違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」不動產經紀業管理條例第19條第1 項、第2 項定有明文。內政部89年05月02日（89）台內中地字第0000000 號函復敘明：「不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。」，被告雖非合格之不動產經紀業者，其實際從事居間而獲取之報酬，更不得高於中央主管機關規定之報酬標準，否則無異造成鼓勵不合法不動產經紀業從事不動產居間活動以獲取更高報酬之結果，為使不動產經紀業管理條例第19條規範之本旨即得以達成，應認此一規定對於任何實際從事不動產居間者，均有其效力。則被告依不動產經紀業管理條例第19條第1 項、第2 項規定，僅得自原告受領66萬6000元居間報酬，所受領之金額逾66萬6000元之部分，應加計利息後加倍返還原告。
㈣、查原告因系爭本票准許強制執行之裁定而受強制執行，並於
102 年11月5 日給付被告176 萬0,338 元，為兩造所不爭執，堪信屬實。經本院調取本院102 年度司執字第18875 號民事執行卷宗後核閱結果，被告因上開強制執行程序所受領之176 萬0,338 元，其中1 萬3760元為執行費，172 萬元為系爭本票之發票金額本金，2 萬6578元為系爭本票自102 年
7 月20日起至102 年10月21日止按年息百分之六計算之利息。惟參照上開說明，被告應僅得受領其中172 分之66.6，其金額為681,619 元，就其餘107 萬8719元應返還原告。原告請求被告給付原告176 萬338 元，及自民國102 年10月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，其中107 萬8719元及自102 年11月6 日起之利息部分，應予准許，逾此範圍，應予駁回。從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，其中如主文第1 項所示部分，核屬正當，應予准許，逾此範圍，係無理由，應予駁回。
㈤、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈥、本判決如主文第一項所命之給付，係就民事訴訟法第427 條第1 項至第4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392 條第2 項規定，由本院以職權宣告被告預供相當之擔保而免為假執行。致原告前開請求敗訴部分，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
㈦、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 103 年 4 月 14 日
苗栗簡易庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 103 年 4 月 15 日附表：
~F0 ~T40┌─────────────────────────── ┐│本票附表： │├──┬───┬──────┬─────┬───────┤│編號│發票人│ 發票金額： │票 號 │發 票 日 ││ │ │ 新臺幣／元 │ ├───────┤│ │ │ │ │到 期 日 │├──┼───┼──────┼─────┼───────┤│１ │嚴阿銀│ 172 萬元 │WG0000000 │102 年4 月19日││ │ │ │ ├───────┤│ │ │ │ │102 年7 月20日│└──┴───┴──────┴─────┴───────┘