臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 102年度苗簡字第545號原 告 公館五穀宮法定代理人 謝運煌訴訟代理人 陳淑芬律師被 告 葉部煊
謝世樓上列 1 人訴訟代理人 謝秀兒 住同上被 告 劉春華訴訟代理人 蔡瑞裙被 告 徐祥鳳
邱孔濱傅威衡上列當事人間因請求增減租金事件，本院於民國103 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告葉部煊承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○○ ○號土地如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所民國103 年3 月25日土地複丈成果圖所示Ｅ區塊面積67.47 平方公尺土地之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.
8 計算。
二、被告葉部煊應給付原告新臺幣21,231元，及其中新臺幣7,07
7 元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣7,
077 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣7,077 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告劉春華承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○○ ○號土地如附圖所示Ｄ區塊面積74.94 平方公尺土地之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8計算。
四、被告劉春華應給付原告新臺幣23,580元，及其中新臺幣7,86
0 元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣7,
860 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣7,860 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
五、被告謝世樓承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○○ ○號土地如附圖所示Ｃ區塊面積79.12 平方公尺土地之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8計算。
六、被告謝世樓應給付原告新臺幣24,894元，及其中新臺幣8,29
8 元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣8,
298 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣8,298 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
七、被告邱孔濱承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○ ○號土地如附圖所示Ａ區塊面積50.79 平方公尺之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算。
八、被告邱孔濱應給付原告新臺幣12,744元，及其中新臺幣4,24
8 元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣4,
248 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣4,248 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
九、被告徐祥鳳承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○○○○ ○號土地如附圖所示Ｂ區塊面積75.42 平方公尺之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算。
十、被告徐祥鳳應給付原告新臺幣18,831元，及其中新臺幣6,27
7 元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣6,
277 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣6,277 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
十一、被告傅威衡承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○○○ ○號土地如附圖所示Ｆ區塊面積87.85 平方公尺土地之租金，自民國101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算。
十二、被告傅威衡應給付原告新臺幣6,379 元，及自民國102 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
十三、被告傅威衡應另給付原告新臺幣29,106元，及其中新臺幣14,553元自民國102 年12月26日起至清償日止，又其中新臺幣7,276.5 元自民國103 年1 月1 日起至清償日止，另其中新臺幣7,276.5 元自民國103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之利息。
十四、原告其餘之訴駁回。
十五、訴訟費用由被告葉部煊負擔百分之17，被告劉春華負擔百分之18，被告謝世樓負擔百分之19，被告邱孔濱負擔百分之10，被告徐祥鳳負擔百分之16，被告傅威衡負擔百分之20。
十六、本判決命被告給付部分得假執行。事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款分別定有明文。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
二、經查：
（一）原告公館五榖宮提起本件民事訴訟時，訴之聲明原僅請求被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱、傅威衡之租金，自民國（下同）101 年7 月起每年按申報地價百分之3.8 計算，調整租金，及被告傅威衡應給付原告101年1 月1 日至同年6 月30日之租金（見本案卷一第4 、5頁），嗣於102 年12月25日具狀追加訴之聲明請求被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱、傅威衡給付所積欠101 年7 月1 日至102 年12月31日之租金及利息（見本案卷一第65、66頁），並於103 年7 月22日具狀減縮、、追加、更正訴之聲明（見本案卷二第47至49頁），請求被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱給付102年1 月1 日至103 年6 月30日之租金，並請求被告傅威衡給付101 年1 月1 日至同年6 月30日調整前之租金，及自
101 年7 月1 日至102 年6 月30日調整後之租金。
（二）另原告於起訴時，訴之聲明第4 項係請求被告邱孔濱承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○號土地（下稱：「第232 地號土地」）內15.71 平方公尺土地與坐落同段第234 地號土地（下稱：「第234 地號土地」）內33.7
4 平方公尺土地之租金；訴之聲明第5 項係請求被告徐祥鳳承租原告所有坐落同段第390 地號土地（下稱：「第39
0 地號土地」）內51.5平方公尺土地與坐落同段第389 地號土地（下稱：「第389 地號土地」）內22.64 平方公尺土地之租金（見本案卷一第4 、5 頁），嗣於103 年6 月25日言詞辯論期日，就被告徐祥鳳、邱孔濱計算租金之承租面積，更正為如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所103 年3月25日土地複丈成果圖（以下簡稱：「附圖」）所示Ａ區塊即被告邱孔濱承租之總面積為50.79 平方公尺、Ｂ區塊即被告徐祥鳳承租之總面積為75.42 平方公尺為準（見本案卷一第271 、272 頁）。
（三）核原告上開減縮、追加，均係本於同一事實，其基礎事實同一，亦不礙被告之防禦與訴訟之終結，自均應予准許。其更正部分，則非訴之變更或追加，亦應准許。
三、被告傅威衡經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請（見本案卷二第127頁），由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張意旨及聲明：
（一）原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第268 之2 （下稱：「第268 之2 地號土地」）、268 之3 （下稱：「第268 之
3 地號土地」）、268 之4 （下稱：「第268 之4 地號土地」）、232 、233 （下稱：「第233 地號土地」）、23
4 、389 、390 地號土地（前揭土地合稱：「系爭土地」），於早年陸續不定期出租予被告等6 人建屋使用，雙方未訂定書面契約，關於地租，雙方意思表示一致，年租金皆按申報地價百分之3.2 計算，20多年來從未調整。茲系爭土地現位於苗栗縣○○鄉○○○○○路上，前臨苗栗縣公館鄉公有零售市場之周圍攤販區，亦即公館老街範圍，被告傅威衡、邱孔濱承租地又屬商業區，交通皆便利，土地價值大幅增高，其變更顯非兩造締約當時所得預料，原約定之租金已屬偏低，故原告管理委員會決議自101 年7月開始，地租以申報地價百分之3.8 計算，並通知被告6人於101 年12月30日前繳納，惟被告6 人均拒絕繳納，經向苗栗縣公館鄉調解委員會申請調解，亦調解不成立。
（二）原告於101 年2 月22日公館五穀宮第12屆第1 次信徒代表大會已決議調漲租金，決議自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算乙事，在101 年3 月22日以苗公（101 ）管委煌字第018 號函通知所有承租戶，包含被告
6 人在內，於101 年4 月3 日開會，並且101 年11月22日公館五穀宮管理委員會第12屆第4 次臨時委員會決議：「由101 年度開始地價稅率以百分之3.8 計算收費；寄收費通知時即附帶地價稅率比較表給各承租戶了解」，肆於同年11月26日寄發繳費通知給各承租戶，而除被告傅威衡外，其餘被告均同意原告於101 年7 月調漲，故調整租金應從101 年7 月1 日起算。
（三）另原告並未於101 年12月臨時會議承諾各被告102 年1 月起調回租金至按申報地價週年利率百分之3.2 計算。爰依民法第442 條、第227 條之2 第1 項、民法第439 條之規定，提起本件訴訟等語。
（四）聲明：
1、請求判決被告葉部煊承租原告所有坐落第268 之2 地號內
67.47 平方公尺土地之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，即調整為每半年租金新臺幣（下同）7,077 元，並給付102 年1 月1 日起至103 年6月30日共3 期租金即21,231元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。2 、請求判決被告劉春華承租原告所有第268 之3 地號內74.94平方公尺土地之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，即調整為每半年租金7,860 元，並給付102 年1 月1 日起至103 年6 月30日共3 期租金即23,580元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
3、請求判決被告謝世樓承租原告所有第268 之4 地號內79.1
2 平方公尺土地之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，即調整為每半年租金8,298 元，並給付102 年1 月1 日起至103 年6 月30日共3 期租金即24,894元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
4、請求判決被告邱孔濱承租原告所有第232 地號內15.71 平方公尺土地與第234 地號內33.74 平方公尺土地等之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，調整為每半年租金4,248 元，並給付102 年1 月1 日起至103 年6 月30日共3 期租金即12,744元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
5、請求判決被告徐祥鳳承租原告所有第390 地號內51.5平方公尺土地與第389 地號內22.64 平方公尺土地等之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，即調整為每半年租金6,277 元，並給付102 年1 月1 日起至103 年6 月30日共3 期租金即18,831元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
6、請求判決被告傅威衡承租原告所有第233 地號內1.54平方公尺土地與第234 地號內86.31 平方公尺土地等之租金，自101 年7 月起調整為每年按申報地價百分之3.8 計算，即調整為每半年租金7,575.5 元，與給付101 年1 月1 日至101 年6 月30日租金6,379.5 元，及自起訴書狀繕本送達之翌日起，按週年利率百分之5 計算利息，並給付101年7 月1 日起至103 年6 月30日共4 期租金即29,106元，及自追加書狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
二、被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱答辯意旨及聲明：
（一）系爭土地自88年7 月至今均未調整申報地價，目前被告用途均為自用住宅未作他用，至被告邱孔濱因非土地所有權人，而無法申請住宅區使用。原告每次調漲土地租金，係將每次增加之土地併入，致地價稅總額增加，再依比例攤提各承租戶，且換算地價稅率再加收百分之0.4 租金為收入，將繳交政府之地價稅轉嫁各承租戶，原告隱瞞事實，卻要求各承租人分擔漲價之費用，已屬非常不公平且不合理，更甚再索取百分之0.4 之租金。又原告第9 屆第3 次信徒大會議決（92年起）要求逾期須繳滯納金（每逾期2日須繳百分之1 ，最高收取百分之15），原告長期欺詐承租戶。
（二）系爭土地以第268 之2 地號土地為例，自67年每年租金迭次均調漲2.2 倍，以67年為基期，若再同意101 年7 月之調漲費用，將增為11.8倍，相較主計處發布之消費者物價指數，就70年至102 年間，亦僅漲1.63倍，相差甚距。
（三）原告主張其第12屆第1 次信徒代表大會調高租金乙事，皆為原告單方面主張，並未邀請各承租戶出席開會，亦無資訊通知各承租戶。又101 年4 月3 日原告所舉行之會議，僅知原告要調漲租金，但原因及金額均未受告知，且當日因有其他承租戶干擾議事，故該會議無法召開；101 年11月22日原告第4 次臨時會議擬調漲租金，因承租戶收到繳費通知單後，反對者多，故原告於101 年12月某日邀住戶代表被告葉部煊、被告謝世樓之訴訟代理人謝秀兒、被告劉春華之訴訟代理人蔡瑞裙及被告邱孔濱之父即訴外人邱明錦等人出席，當天會議中，原告之法定代理人指稱信徒大會已決議土地要賣，且因通知單已開立，請各承租戶暫以調漲本期地租金百分之3.8 繳納，下半期則將調回原租金，並將多繳部分扣除。故各承租戶先繳納101 年度下半期調漲之地租金。惟前項會議並未提供會議紀錄給各住戶，卻於102 年6 月仍以調漲地租金百分之3.8 繳費通知單通知繳費，顯然違背原會議協議事項，故被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱5 人據理力爭，暫不繳納，俟地租金經公正單位確定後，再按時繳納。
（四）又原告提供之繳費通知單明載101 年12月30日繳納，惟原告主張101 年7 月2 日起算週年利率百分之5 之利息，應不合法且不合理，觀目前臺灣銀行定存週年利率均未達百分之1.5 ，故計息基準，應以確定地租金於每期逾期日為計息基準，並按週年利率百分之1.5 計息較為合理。
（五）社團法人臺灣建築發展學會本院審理之鑑定告告書（下稱：「系爭鑑定報告書」）第九點「鑑定分析及結果」第六點，僅參考國有財產署標租不動產公告資料，並舉所附臺中市等相關案例皆採百分之5 為依據，作為第7 點認定原告之要求應屬合理，實屬主觀認定，缺乏客觀認定原則。依財政部國有財產局100 年5 月20日國有土地招標設定地上權作業標準化之研究表可知，臺北市有非公用土地設定地上權案件統計表，98年○○○區○○段第二小段第319地號等11筆土地，其地租金興建期為公告地價百分之1 ；營運期為公告地價百分之3 。86年招標之臺北101 大樓，其地租金為公告地價之百分之2 ，況依國有非公用土地設定地上權作業要點第5 點，即明定地租以土地申報地價週年利率百分之1 至百分之5 計算，而本件原有101 年度以前之地租金為申報地價之百分之3.2 ，故101 年度應更低才合理，不應同意原告調漲為申報地價之百分之3.8 。是故，系爭鑑定報告書過度主觀且為設定目標之認定報告，甚不合理。
（六）聲明：駁回原告之訴。
三、被告傅威衡未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、得心證之理由
一、原告主張：被告6 人向原告不定期租賃原告所有之系爭土地，各被告承租位置如附圖所示，承租面積則如主文所示，租金每半年為一期，被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱迄至101 年上半年（101 年1 月1 日至6 月30日）均按系爭土地申報地價週年利率百分之3.2 計算並繳納租金，
101 年下半年（101 年7 月1 日至12月31日）則均按系爭土地申報地價週年利率百分之3.8 計算並繳納租金，102 年開始迄今均未繳納租金；被告傅威衡則自101 年1 月1 日起迄未繳納租金等事實，為到庭之被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱所不爭執（見本案卷二第94至96頁），被告傅威衡已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，並有土地登記謄本（見本案卷一第7 至15頁）及本院現場勘驗囑託苗栗縣苗栗地政事務所製成附圖（見本案卷一第161 頁）在卷可稽，故應堪信為真實。
二、各被告所承租之面積：
（一）原告主張：被告葉部煊承租268 之2 地號土地67.47 平方公尺、被告謝世樓承租第268 之4 地號土地79.12 平方公尺、被告劉春華承租268 之3 地號土地74.94 平方公尺、被告傅威衡承租第233 地號土地1.54平方公尺及第234 地號土地86.31 平方公尺等事實，為被告葉部煊、謝世樓、劉春華於言詞辯論時所是認（見本案卷一第60、61頁），並於合法送達通知被告傅威衡後，為其所不爭執，故應堪信為真實，是本院就此部分並未囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量面積於附圖。
（二）至被告邱孔濱承租之位置及面積，經囑託測量為附圖所示Ａ區塊，占有第234 地號土地34.88 平方公尺及第232 地號土地15.91 平方公尺；被告徐祥鳳承租之面積，則為附圖所示Ｂ區塊，占有第389 地號土地27.73 平方公尺及第
390 地號土地47.69 平方公尺，而被告徐祥鳳、邱孔濱均對附圖所示其各自承租之面積表示無意見等語（見本案卷一第271 、273 頁），故應堪認定。原告更正訴之聲明狀所載被告徐祥鳳及邱孔濱各承租之面積（見本案卷二第48頁），雖有不同，但此部分係法院事實認定之事項，且原告業已陳稱將其訴之聲明調整至如附圖所示Ａ區塊被告邱孔濱承租之面積，以及Ｂ區塊被告徐祥鳳承租之面積等語（見本案卷一第272 頁），嗣後更表示：系爭鑑定報告書所示之地號、位置、面積都對等語（見本案卷一第274 頁），故其上開更正訴之聲明狀所載被告徐祥鳳及邱孔濱所承租之面積，應屬套用系爭土地測量前之102 年12月2 日起訴狀內容（見本案卷一第4 、5 頁），容有誤載，探求其真意，應為同意附圖所示被告徐祥鳳及邱孔濱所承租之位置及面積。
（三）又各被告雖係承租系爭土地建築房屋，但其所建房屋未必完全按所承租範圍興建，因此尚難當然以其所建房屋之建物登記謄本或稅籍資料所載建物面積認定其所承租之面積，仍應以本院囑託測量之附圖為準，併此敘明。
三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；民法第442條定有明文。而民法第442 條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言，最高法院著有26年滬上字第4 號判例，可資參照。是原告請求調整租金，本院自應審認系爭土地是否有價值增加，致有何應調高租金之情形。
四、再按：「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請增加租金之訴，如起訴前之租金，並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示起算，故起訴前未為此項意思示者，即不得溯及請求調整」（最高法院70年度臺上字第115 號民事判決要旨參照），因此出租人無需表明應調整之具體租金數額，僅需向承租人傳達調整租金之意思表示，即得請求溯及自調整租金之意思表示送達時承租人時起調整租金。經查：
（一）被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱均到庭自承：租金每半年一期，自102 年1 月1 日起未繳租金，而
101 年7 月所繳租金，係按系爭土地申報地價週年利率百分之3.8 繳納等語（見本案卷二第94、95頁），復有原告提出、被告不爭執其形式真實性之存根聯影本等件附卷為證（見本案卷二第50至54頁），足認原告主張：其調整租金之意思表示已於101 年7 月前送達被告等語，應屬實在，否則上開5 名被告不至自101 年7 月起，即按原告請求調漲之租金利率繳納。
（二）證人即原告之總務張仁宏到庭結證稱：「（法官問：公館五穀宮是否有向各被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱、傅威衡表示要將租金自民國101 年7 月起，自申報地價週年利率百分之3.2 調整為3.8 ？）答：有。（法官問：是否在民國101 年7 月之前就通知前述各被告？）答：有。（法官問：最早係何時通知前述各被告？）答：民國101 年4 月3 日通知他們來開會，結果就流會，我有通知前述6 位被告租金要提高」等語（見本案卷二第96頁），而被告葉部煊、被告謝世樓訴訟代理人謝秀兒、被告劉春華訴訟代理人蔡瑞裙以及被告邱孔濱均表示：有去參加101 年4 月3 日之調漲說明會等語（見本案卷二第97頁），被告謝世樓之訴訟代理人謝秀兒並自承：接到原告
101 年4 月3 日調漲租金開會通知後，有向其夫即被告謝世樓回報，開完會後約1 週有與被告謝世樓說原告要調漲租金，因此101 年4 月間有跟被告謝世樓說原告要調漲租金等語（見本案卷二第98、99頁），故被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱於101 年4 月3 日原告之調漲說明會前，即業已收受原告以其總務張仁宏為意思表示傳達機關之調漲租金對話意思表示，被告謝世樓並以其妻即其訴訟代理人謝秀兒為收受原告調漲租金意思表示之機關。
（三）被告徐祥鳳則自承：開會前有收到如本案卷二第39頁之原告函文，伊沒空去，由伊兒子去，伊兒子開完會回來，有跟伊講原告要調漲租金等語（見本案卷二第98頁），觀諸本案卷二第39頁所示之原告函文，已表達有意調漲「承租本宮土地稅率」即調漲租金之意思表示，故被告徐祥鳳於
101 年4 月3 日調漲說明會前，即已收受原告如本案卷二第39頁函文所示之調漲租金非對話意思表示，並以其子為收受原告意思表示之機關，而於101 年4 月3 日調漲說明會時，收受原告調漲租金之對話意思表示。
（四）被告聲請之證人古智偉到庭結證稱：「（原告訴訟代理人問：原告調漲租金的通知給各個承租戶是何時開始，證人是說去年即102 年年底，是否有記錯？）答：101 年。（法官問：證人的意思是：原告向各個被告通知調漲租金最早是在101 年，是否如此？）答：是」等語（見本案卷二第122 頁）。
（五）以上證據互核相符，均足認原告主張：其調整租金之意思表示已於101 年7 月前送達被告等語，應屬實在，是原告請求自起訴前之101 年7 月開始調整租金，並無不合，應予准許。
五、關於系爭土地租金應如何調漲之認定：
（一）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之10為限；第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第1項、第105 條分別定有明文。又按：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額」，最高法院著有68年臺上字第3071號判例意旨，可資參照，「以租賃物為不動產者，因其價值之昇漲，出租人依法得為增租之請求，至應增多少，則應以承租人使用租賃物所受利益及該地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」（最高法院69年度臺上字第3073號判決意旨參照），「基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第442 條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平」（最高法院87年度臺上字第1133號判決意旨參照）。
（二）本院以103 年1 月13日苗院平民定102 苗簡545 字第001535號函兩造當事人意旨略以：本院102 年12月25日言詞辯論期日，到場之兩造當事人均對本案囑託臺灣省建築師公會為鑑定機關表示無意見，然日前本院因他案（102 年度簡上字第16號）電詢該會時，該會表示：臺灣省建築師公會業已進入清算程序，目前業務由新成立之社團法人臺灣建築發展學會承辦，敬請於文到5 日內，對於本案建議宜由社團法人臺灣建築發展學會或苗栗縣建築師公會或其他機關鑑定表示意見，如逾期未表示意見，視為對本院依職權選任之鑑定機關無意見等語（見本案卷一第83頁），而該函文均於103 年1 月28日前送達於兩造（見本案卷一第84至90頁送達證書），僅原告於103 年1 月16日送達本院民事陳報狀表示略以：對於鑑定機關並無意見等語（見本案卷一第96頁），且鑑於臺灣省建築師公會之業務，因建築師法之修訂，已由社團法人臺灣建築發展學會所承接，該學會亦為各縣市建築師公會組成之臺灣省級之團體，此有臺灣省建築師公會103 年1 月8 日函文在卷可稽（見本案卷一第91至95頁），故其應有一定之專業能力及公信力，故本院乃囑託社團法人臺灣建築發展學會鑑定系爭土地之租金市價。
（三）社團法人臺灣建築發展學會鑑定意見書（系爭鑑定報告）意旨略以：「用途：被告葉部煊使用的部分為為自住，被告劉春華使用的部分為住家，被告謝世樓使用的部分經營小吃店，被告邱孔濱使用的部分掛『丘明命館』招牌實際作住家使用，被告徐祥鳳使用的部分為住家使用，被告傅威衡使用的部分為住家使用。…鑑定分析及結果：1 、經查閱公館鄉都市計畫圖，本鑑定標的物之葉部煊使用的部分268-2 地號，劉春華使用的部分為268-3 地號，謝世樓使用的部份為第268-4 地號、徐祥鳳使用的389 、390 地號土地為都市計畫住宅區，邱孔濱使用的234 、232 地號土地及傅威衡使用的233 地號土地為都市計畫商業區。2、鑑定標的物周圍附近計有五穀宮、公館公有零售市場、攤販區等公共設施。3 、鑑定標的物周圍附近為公館商業區之市中心，上午市場開市時間周圍均是攤位販售蔬果等農產品，詳見照片15-18 。4 、鑑定標的物屬商業區的邊緣及住宅區的交界，本鑑定標的物之前方位有擺攤情形，鄰近公館市商業中心不遠，商業繁榮程度稍微減弱。5 、經訪查當地仲介業者、代書及內政部不動產交易實價查詢服務網，都欠缺當地成交資料。6 、參考國有財產署標租不動產公告資料詳附件（九），標租底價年租金率是以當期土地申報地價之5%計算。7 、根據基地周圍環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益、系爭土地繁榮程度、鄰地租金之比較，每年租金按申報地價之3.8%計算，每個月每坪之租金約為50-60 元，原告之要求應屬合理。8 、經查閱土地登記簿101 年7 月及102 年12月、103 年1 月間之申報地價，268-2 、268-3 、268-
4 、232 、233 、234 地號土地均未調整，只有389 、39
0 地號有略為調整，申報地價詳見附件（十）地價第二類謄本。9 、各承租位置租金費用估算明細表，詳附件（十一）」（見本案卷一第196 、197 頁）。而依該附件（十一）所示，101 年7 月間，系爭土地之年租金率均為申報地價之百分之3.8 （見本案卷一第248 頁），是原告主張系爭土地之年租金率應調整為申報地價百分之3.8 ，為有理由，應予准許，爰判決如主文調整租金部分所示。
（四）被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱雖答辯略以：系爭鑑定報告第九點「鑑定分析及結果」第六點，僅參考國有財產署標租不動產公告資料，並舉所附臺中市等相關案例皆採百分之5 為依據，作為第7 點認定原告之要求應屬合理，實屬主觀認定，缺乏客觀認定原則等語。然查：
1、如前所述，系爭鑑定報告尚非以國有財產署標租不動產公告資料為唯一之鑑定依據，尚參酌系爭土地基地周邊環境、附近工商繁榮之程度、承租人利用系爭土地之經濟價值及所受利益，並以照片及圖面說明附近重要地標之相關位置，難謂僅屬主觀認定。
2、社團法人臺灣建築發展學會於103 年7 月16日函覆本院略以：被告所提國有土地招標設定地上權作業標準化研究，所用臺北市土地案例，其多為大宗基地鉅額租金，和本案之小筆土地案件不能相提並論，且案例中年租金達5%者比例也很高，另外其地租（年租金）是以公告地價為準，該會所作鑑定報告是以申報地價為基準，一般申報地價為公告地價之八成，且國有土地無地價稅，一般私人土地必須繳地價稅，負擔成本不同，因此被告所提案例和本案基準有落差，依據該會所作鑑定報告，原告所提出之土地租金每坪為50-6
0 元，比一般市面土地租金每坪100 元以上低很多已無庸置疑等語（見本案卷二第42頁），亦足資參照。
3、系爭土地申報地價近年雖調幅不大，但系爭鑑定報告認為系爭土地之租金市價之調幅，僅自申報地價週年利率百分之3.2 調整為百分之3.8 ，調幅亦相當有限，且申報地價未必能完全反映市價，此為眾所周知之事實，故尚難因系爭土地近年申報地價調幅有限，即斷認系爭鑑定報告必然不可採信。
4、系爭土地之地價稅近年或有昇高，然是否將地價稅轉嫁由被告等人負擔，或為原告本件聲請調漲租金之「動機」，然本院及系爭鑑定報告，仍以系爭土地之租金市價為認定之核心，尚非以地價稅之漲幅為審認之唯一憑據。
5、又系爭土地之租金市價，尚非必然以消費者物價指數為計算之唯一基準，故被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱等人以系爭土地租金比例與消費者物價指數比例相差甚鉅為由，指摘每年按申報地價百分之3.8計算租金之不當，容有誤會。
（五）被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱另抗辯：原告法定代理人謝運煌同意自102 年1 月起將租金調回申報地價週年利率百分之3.2 等語（見本案卷二第94、95頁），並聲請證人古智偉到庭作證。然證人古智偉到庭結證稱：「（法官問：101 年12月臨時會時，謝運煌本人有無承諾各個被告從民國102 年1 月開始調回租金為申報地價週年利率百分之3.2 ？）答：沒有。…（被告邱孔濱問：
如同原告所提填發單，證人也有收到這份，請提示鈞院卷二第10至15頁，原告是否在101 年12月7 日有一個填發單通知大家要繳費？）答：是這樣。（被告邱孔濱問：101年12月6 日臨時會，原告謝運煌擔任主席，是否同意租金調回100 年度以前租金？）答：我們委員會決定時，就是把這9 筆土地增值的稅率把它處理好之後，就調回原本的千分之45。（被告邱孔濱問：調回千分之45的時程為何？）答：民國103 年底前看可否處理好。（被告邱孔濱問：
103 年度前沒有辦法處理的話，五穀宮要給我們什麼樣的承諾？）答：我沒有辦法代表廟裡回答。…（被告謝世樓訴訟代理人謝秀兒：當初開會時，引誘我們先繳3.8%，先繳以後，後面講下一期再調回3.2%，是否有這樣講？）答：有，等土地處理好再調回3.2%，預定今年內。（法官問：原告有無確定從何時開始調回3.2%？）答：沒有」等語（見本案卷二第121 至123 頁），足認原告或原告之法定代理人，並未承諾各被告確定於何時將租金調回每年申報地價週年利率百分之3.2 ，故被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱抗辯：原告法定代理人承諾於102 年
1 月開始將租金調回每年申報地價百分之3.2 等語，並未舉證以實其說，尚難採信，從而原告主張系爭土地之年租金率，應自101 年7 月起調整為申報地價百分之3.8 ，並無不合。
六、關於給付租金之認定：
（一）原告主張被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱自102 年1 月起均未繳納租金，而該5 名被告亦均到庭自承：租金每半年一期，自102 年1 月1 日起未繳租金等語，已如前述，故堪認原告此部分主張為真實，則原告請求該5 名被告給付102 年1 月1 日至103 年6 月30日共三期之租金，及自102 年12月25日送達於本院民事追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之法定利息，依上述說明，為有理由，應予准許，逾此範圍即無理由，應予駁回。
（二）原告另主張：被告傅威衡自101 年1 月1 日起即未繳納租金等語，被告傅威衡已於相當時期受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，視同自認，故應堪信為真實，是原告請求被告傅威衡繳納101 年1 月1日起至6 月30日止，按調整前每年申報地價百分之3.2 計算之租金及自起訴狀繕本送達被告傅威衡翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之法定利息，以及自101 年
7 月1 日起至103 年6 月30日止共四期之調整後租金及法定利息，為有理由，應予准許。
（三）按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償，民法第315 條定有明文。次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。經查：系爭土地之租金既以半年為一期，則應以各該期結束時為清償日，依民法第203 條規定，並得自清償日之翌日起加計週年利率百分之5 之法定利息。
（四）被告葉部煊承租第268 之2 地號土地67.47 平方公尺，已如前述，其調整租金時之101 年7 月，申報地價為每平方公尺5,520 元（見本案卷一第239 頁），故調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為14,153元，每期即每半年租金為7,077 元（元以下4 捨5 入），原告請求其給付三期租金共21,231元，及其中102 年1 月1 日至同年6 月30日之租金7,077 元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本送達（見本案卷一第65頁，於
102 年12月25日當庭送達被告葉部煊、謝世樓、劉春華、徐祥鳳、邱孔濱，並由該5 名被告簽收）翌日起至清償日止，又其中102 年7 月1 日起至同年12月30日止之租金7,
077 元自103 年1 月1 日起至清償日止，另其中7,077 元自103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
（五）被告謝世樓承租第268 之4 地號土地79.12 平方公尺，已如前述，其調整租金時之101 年7 月，申報地價為每平方公尺5,520 元（見本案卷一第241 頁），故調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為16,596元，每期即每半年租金為8,298 元（元以下4 捨5 入），原告請求其給付三期租金共24,894元，及其中102 年1 月1 日至6月30日之租金8,298 元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本翌日起至清償日止，又其中102 年
7 月1 日起至同年12月30日止之租金8,298 元自103 年1月1 日起至清償日止，另其中8,298 元自103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
（六）被告劉春華承租第268 之3 地號土地74.94 平方公尺，已如前述，其調整租金時之101 年7 月，申報地價為每平方公尺5,520 元（見本案卷一第240 頁），故調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為15,719元，每期即每半年租金為7,860 元（元以下4 捨5 入），原告請求其給付三期租金共23,580元，及其中102 年1 月1 日至同年6 月30日之租金7,860 元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本翌日起至清償日止，又其中10
2 年7 月1 日起至同年12月30日止之租金7,860 元自103年1 月1 日起至清償日止，另其中103 年1 月1 日至103年6 月30日之租金7,860 元自103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
（七）被告邱孔濱承租之位置及面積，為附圖所示Ａ區塊，占有第234 地號土地34.88 平方公尺及第232 地號土地15.91平方公尺，已如前述，其調整租金時之101 年7 月，第23
4 地號土地及第232 地號土地之申報地價分別為每平方公尺4535.2元及4491.2元（見本案卷一第242 、243 頁），故調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為8,726 元，每期即每半年租金為4,363 元（元以下4 捨5入），原告每期僅請求租金4,248 元，並請求給付三期租金共12,744元，及其中102 年1 月1 日至同年6 月30日之租金4,248 元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本翌日起至清償日止，又其中102 年7 月1 日起至同年12月30日止之租金4,248 元自103 年1 月1 日起至清償日止，另其中103 年1 月1 日至103 年6 月30日之租金4,248 元自103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
（八）被告徐祥鳳承租之面積，為附圖所示Ｂ區塊，占有第389地號土地27.73 平方公尺及第390 地號土地47.69 平方公尺，已如前述，其調整租金時之101 年7 月，第389 地號土地及第390 地號土地之申報地價分別為每平方公尺4,75
4.4 元及4,534.4 元（見本案卷一第245 、246 頁，如本案卷一第248 頁系爭鑑定報告誤植為102 年1 月之申報地價，併此敘明），故調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為13,227元，每期即每半年租金為6,614元（元以下4 捨5 入），原告每期僅請求租金6,277 元，並請求給付三期租金共18,831元，及其中102 年1 月1 日至同年6 月30日之租金6,277 元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本翌日起至清償日止，又其中102 年7 月1 日起至同年12月30日止之租金6,277 元自
103 年1 月1 日起至清償日止，另其中103 年1 月1 日至
103 年6 月30日之租金6,277 元自103 年7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
（九）被告傅威衡承租第233 地號土地1.54平方公尺及第234 地號土地86.31 平方公尺，已如前述，其調整租金時之101年，第233 地號土地及第234 地號土地申報地價分別為每平方公尺4,720元及4,535.2 元（見本案卷一第242 、244頁），故原告主張101 年1 月1 日至同年6 月30日調整前之租金，按每年申報地價週年利率百分之3.2 計算，為6,
379 元（元以下4 捨5 入），及自起訴狀繕本送達被告傅威衡翌日（即102 年12月10日，見本案卷一第30頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分即無理由，應予駁回。
（十）被告傅威衡調整後以每年申報地價百分之3.8 計算，其每年租金為15,151元，每期即每半年租金為7,575 元（元以下4 捨5 入），其101 年7 月1 日至102 年6 月30日共四期租金為30,300元，原告僅請求其中29,106元，即以每期7,276.5 元計算，應予准許。但就利息部分，其中101 年
7 月1 日至102 年6 月30日之租金14,553元自原告102 年12月25日送達本院民事追加訴之聲明狀繕本翌日起至清償日止，又其中102 年7 月1 日起至同年12月30日止之租金7,276.5 元自103 年1 月1 日起至清償日止，另其中103年1 月1 日至103 年6 月30日之租金7,276.5 元自103 年
7 月1 日起至清償日止，均按週年利率百分之5 計算之法定利息，為有理由，應予准許，逾此部分之利息即無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，原告依民法第442 條之規定，請求被告等6 人自
101 年7 月1 日起，調整租金為每年按申報地價週年利率百分之3.8 計算，為有理由，至原告請求被告給付各自積欠之租金及利息，則為一部有理由，一部無理由。
伍、本件係關於財產權之訴訟，其標的金額在50萬元以下之簡易訴訟程序，故本判決命被告給付部分，應依民事訴訟法第38
9 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。中 華 民 國 103 年 9 月 18 日
苗栗簡易庭法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 103 年 9 月 18 日