臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第268號原 告 家樂福不動產法定代理人 邱雲清訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師洪坤宏律師被 告 江新齡（原名江育鵬）訴訟代理人 林助信律師複代理人 吳孟育律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於103 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。又某商行為某甲獨資經營，固難認為有當事人能力，但某甲在
一、二兩審既以法定代理人名義，代其自己獨資經營之某商行而為訴訟行為，與實際上自為當事人無異，祇應於當事人欄內予以改列，藉資糾正，不生當事人能力欠缺之問題（最高法院44年台上字第271 號民事判例要旨參照）。本件原告係合夥組織，其代表人為邱雲清，此有其營利事業登記證影本在卷可稽（見本院卷第37頁）。惟原告原誤以其係獨資商號，故以「邱雲清即家樂福不動產」為原告提起本件訴訟，嗣於102 年8 月28日具狀更正原告為「家樂福不動產法定代理人邱雲清」（見本院卷第45、46頁），其更正前後所主張之本件請求權基礎事實（即其所屬職員居間媒介被告出售土地成功，被告拒絕給付居間報酬，其依法請求被告給付報酬）均相同。參酌上開最高法院判例所示法理，原告上開所為，應係更正事實上或法律上之陳述，並非為原告之變更。故本件並無訴之變更問題，核先說明。
二、原告起訴主張略以：㈠訴外人王添政擬在苗栗縣公館鄉及銅鑼鄉地區購買土地，乃
於民國101 年12月9 日與原告職員詹鳳嬌簽具「客戶帶看資料表」。嗣經原告職員帶看被告所有之坐○○○鄉○○段○○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○號等3 筆土地及地上所建之門牌號碼公館鄉福星村一鄰37-1號房屋（以下稱系爭房地）後，經買賣雙方談妥以總價新台幣（以下同）5,880 萬元購買系爭房地，旋經雙方於101 年12月15日就系爭房地簽訂「不動產買賣契約書（以下稱系爭契約」），被告除於簽約當日收受訂金9999元外，另約定第2 期款2,000 萬元於10 2年2 月15日前付款完畢，第三期款1,500 萬元於其中361- 1地號土地過戶完畢即付清，第四期尾款2,379 萬元則於361 、362 地號土地辦理過戶完畢時即付清，至於地上房屋則應由被告於10
2 年4 月底以前負責拆除完畢。㈡詎被告於簽訂系爭契約後未幾，即意圖違約不賣，經原告以
苗栗府前郵局第223 號存證信函催告被告依約履行後，被告即於102 年12月27日委託林助信律師事務所函答覆買主王添政及原告，藉詞雙方所簽訂者係屬「買賣預約」，且非由原告所仲介而簽訂，又因簽訂契約後謠言隨即於鄉里傳聞，使其感到困擾不已，為其本人安全考量，特委請林助信律師發函解除上開三筆土地之「不動產買賣契約」，並將所收之訂金加潤筆費合計11,000元寄還予買主王添政。惟遭買主王添政拒絕解除契約，並委託原告將該11,000元寄還林助信律師。
㈢查本件系爭房地之買賣確係因原告之報告及媒介而成立，且
本件買賣雙方於簽約時，兩造即口頭議價，雙方同意酌依仲介報酬「買2賣4」（即買方付買賣總價之2％賣方則為4％）之行情價酌減後，合意由被告給付原告居間報酬（即仲介費用、佣金，以下稱居間報酬）120 萬元。按本件買賣契約既係經由原告之報告及媒介而成立，則不論被告是繼續履行買賣契約抑或違約不賣而解除契約，依法被告仍負有給付居間報酬之義務。
㈣被告否認原告有媒介其訂約之事實，辯稱僅是好意施惠行為
云云，顯與事實不符，不足信採。本件原告媒介系爭房地買賣經過如下：
⑴原告之營業員吳純惠因得知被告有意出售系爭房地，乃於
101 年9 月7 日中午向苗栗地政事務所申請系爭房地之登記簿謄本，並於同日下午4 點至被告住所拜訪被告，洽談被告所有之系爭房地事宜，並獲得被告口頭同意委託出售。同年月16日星期日，吳純惠即約其客戶洪先生帶看現場，當時洪先生對此地點表示滿意，環境評估是想設置果汁觀光工廠。吳純惠將客戶洪先生之想法告知被告後，被告亦回應這樣得好啊，並稱：自從公館的陶瓷業遷移至大陸後，很多中年者失業，若真有觀光工廠也可以照顧自己以前的員工云云。而毗鄰之農地可申請變更為丁種建地，所以提出的口頭價格是丁種建地每坪38,000元，農地則2 萬元。關於土地變更使用部分，吳純惠亦曾請被告提供經濟部工廠登記證向行政院相關單位查詢。在等待客戶洪先生決定是否購買期間，吳純惠曾向被告提及簽訂委託銷售之事，被告表示：你我有緣，相談甚歡，你也了解我的難處在哪，朋友一場，口頭委託一樣，我是重視承諾與請（講）求信用的，你公司也有一個同事邱玠郡經常打電話給我【有口頭委託，且原告確有建立基本資料】，安啦，妹妹（指吳純惠）你那麼勤勞，我會把機會留給你。我也不想我老婆陪我吃苦，等買賣敲定後，我要買一間農舍，登記我老婆的名字，剩下的錢也給我老婆保管等感性的話語。
⑵其後：
①於101 年12月7 日王添政看到原告公司之另一營業員詹
鳳嬌刊登於網路yes319廠房出售廣告，即來電詢問要找觀光工廠用地。因詹鳳嬌所開發之廠房物件（即上開網路廣告之廠房）不適合王添政使用。
②於12月8 日之晨間會議中詹鳳嬌即提報客戶王添政之需
求，因吳純惠恰有適合觀光工廠用地，乃由吳純惠及詹鳳嬌2 人於當天中午一同前往拜訪被告，了解物件坪數及價格，並立即電話約請客戶王添政來苗栗看現場。③12月9 日由詹鳳嬌帶領客戶王添政查看現場，同時回報
訊息給吳純惠，客戶王添政查看現場後對系爭土地及廠房非常喜歡、中意。
④同年月10日詹鳳嬌又做了一份資料，將丁建及田用顏色筆區分，以快遞寄給客戶王添政便於更了解地形。
⑤於12月14日王添政來電口頭出價5,880萬元，服務費50萬元，要詹鳳嬌先去與被告談。
⑥詹鳳嬌接到王添政之上開通知及授權後，乃於12月16日
下午偕同吳純惠前往被告處議價，經協商後被告要求服務費只給120萬（約2％多），只要吳純惠及詹鳳嬌答應即同意出售。
⑦渠2 人答應後，旋即由詹鳳嬌以電話約請代書曾碧瑩前
來現場簽立買賣契約，本來買方王添政要來現場，但因下雨又在苗栗泰安山上有事一時無法離開，所以要求將需求條件提出，如無問題則請賣方先簽約（名）完成後，再送至苗栗泰安山上由買方完成簽約，並同意由吳純惠代墊訂金壹萬元。賣方為求吉利，長長久久，還找一元，訂金為9,999 元，總售價為5880萬元。被告先簽好買賣契約後，即由吳純惠及詹鳳嬌2 人將契約送至苗栗泰安山上由買方王添政完成簽約，同時將代墊之訂金壹萬元返還吳純惠。隨後再於同日晚上7 點左右將契約書送回被告之岳母家交給被告本人親收。
㈤被告悔約過程：
⑴101 年12月18日被告來電，說有急事要當面談，因吳純惠
有事不克前往，乃由詹鳳嬌一人前去赴約。到場後看見被告和一位自稱酒廠老板的李先生及另一位小姐在場，他們要詹鳳嬌說服買主王添政解約，並稱被告私下會付給詹鳳嬌及吳純惠各30萬元，要詹鳳嬌不用拿回公司等語。惟詹鳳嬌秉持誠信為本，客戶至上之原則，當場即拒絕被告及李老板等人的要求，還勸被告不要做錯事（指一地兩賣）。
⑵101 年12月18日下午2 點10分左右，詹鳳嬌又帶領買方王
添政及華南銀行台中水湳分行之經理及王姓專員到現場估價為買賣後續付款做準備。
⑶101 年12月19日上午11點多，買方王添政到苗栗，詹鳳嬌
及吳純惠曾約被告及買主一同至銅鑼福欣園餐廳用餐，原告之負責人邱雲清亦有到場。當時買方王添政要再支付10
0 萬元現金補強簽約款。惟被告一再表示酒廠的李老板沒買到這間工廠將損失數億之利潤，所以不敢簽收。用餐完畢後又回到賣方工廠繼續協商，也約了代書曾碧瑩至現場說明契約之效力，一直到下午4 點多，被告仍不敢簽收。
於是被告撥電話給酒廠李老板請他從台北下來，李老板於下午5 點多來到苗栗，因買方王添政堅決要買本筆房地，推薦李老板買另筆廠房土地（即原精華陶瓷廠），或在王先生完成買賣移轉登記後將部分土地出租李老板，惟均為其拒絕，並表示本筆土地其已買定云云，最後雙方不歡而散。
⑷為圓買方王添政購買之心願，原告仍繼續透過地方人士協
調溝通，同時配合向苗栗市調解委員會申請調解，並持續與買方協調支付買賣期款，惟被告均無善意回應，而片面悔約。足見本件買賣契約業已合法成立，只因被告貪圖不法利益，而違約將廠地再高價出售與第三人之違約行為。是被告辯稱本件簽訂者係買賣預約，正式買賣契約尚未成立乙節，亦非足採。
㈥按當事人互相意思表示一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153 條第1 項定有明文。而買賣契約以價金及標的物為其要素。本件被告與買方王添政所簽訂之不動產買賣契約，已就買賣之地號、建號、面積、價金、繳納價款之時間，移轉登記期限等均經明確約定，且自第3 條以下，均為買賣雙方照所訂契約履行之約定，足見系爭不動產買賣契約係屬雙方所簽訂之不動產買賣本約，並非買賣預約，至為顯然。另依最高法院之判例、判決意旨可知，解釋契約時，如契約文字業已表明當事人真意，無須別事探求者，應依契約之文義為解釋。被告與買方王添政間之契約已成立生效。然契約之性質，依上述原則進一步探究之如下：
⑴系爭契約以「不動產買賣契約」為名，足見本契約之目的
在買賣不動產且以粗黑字體表示，又原告為有相當智識及社會經驗之人，被告實難推託其不解其意，而誤為簽署。⑵契約當事人就買賣標的、價金數額、價金交付期限及不動
產移轉方法均詳細約定。按「預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造所訂契約，雖名為「土地買賣預約書」，但除買賣坪數、價金、繳納價款、移轉登記期限等均經明確約定，非但並無將來訂立買賣本約之約定，且自第三條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約（最高法院64年台上字第1567號判例參照）。系爭契約除以買賣契約為名外，第一條至第三條，就雙方買賣之不動產、買賣權利範圍、總價款、付款期限均有詳細之約定。由此可知，經由原告中介雙方磋商之結果，契約當事人已對買賣契約之必要之點達成協議，無另訂本約即可履行，應認係本約而非僅為預約。
⑶系爭契約第3 條關於「訂金」之記載應屬成約訂金兼有第
一期簽約款之性質。該「訂金」係於第一期簽約款項下記載，應同時履行條件項下則記載「於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括已收訂金」。承此以言，雙方於系爭契約成立後，由買方交付第一期簽約款與賣方。又系爭契約簽約時，買方王添政並未在場，乃由原告職員吳純惠代為墊付10,000元整，賣方為求吉利主動退還1 元，收取9,
999 元為訂金。由以上說明可知，該「訂金」為契約成立時同時交付，性質上應界定為契約之成立要件，於交付時契約成立，而非被告所辯之猶豫訂金或立約訂金之性質。被告復辯稱，該訂金與不動產價值不成比例與常情有違云云，然被告多次對被告職員表示其重然諾足資信任。況且，買方王添政既未在場，顯無由吳純惠墊付大筆款項之可能。又若被告對該款項認有不足，自可當場回絕，被告捨此不為，嗣後以該訂金與買賣價金比例懸殊為辯，不足採信。
⑷系爭契約第5 條第4 點之約定為不動產移轉順序之約定。
此特別約定事項所記載之「本約」系指「本契約」而言，當事人間係就契約買賣之複數不動產移轉先後順序為特別約定，並非被告所稱足證系爭契約為預約之性質。若系爭契約為預約，顯可於其他契約之部份（諸如契約名稱等）明確記載，被告所辯與常情不符。再者，此約定僅係雙方就福南段361-1 地號約定「先行辦理」，而非契約成立時立即辦理。被告辯稱「則被告在收受9,999 元之訂金後，即須將價值甚鉅○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地過戶予買方」並不足採。復參酌系爭契約第3 條付款期限及移交不動產方法，其中第三期完稅款中應同時履行條件欄內以手寫記載○○○鄉○○段○○○○○ ○號過戶完畢即付款」，益徵當事人係因該地號之標的使用類別為「丁種建築用地」，買方得以先行利用，故為此特別約定，被告所辯與事實不符。
⑸系爭契約第5 條第5 點之約定為雙方約定就其他細節另訂
時間確定。雙方當事人間就買賣契約之必要之點及其他重要事項已達成合意，契約已然成立生效，已如前述。惟仍有其他細部事項仍待協商，故雙方議定，於一週內委由代書將其他瑣碎之事項進行確認，並非要再另獨立議定一個新的契約，此為綜觀整個契約之內容及當事人意思之當然解釋。最高法院77台上2479號判決謂「定金收據業已表明買受人為被上訴人，並表明買賣之標的物及總價金，對於買賣必要之點（要素）既意思表示一致，依民法第153 條第2 項，第345 條第2 項規定，兩造間該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程式、稅金負擔等兩造既無特別約定自應依法律規定為之，不能因此而謂買賣尚未成立。」亦同此旨。
⑹綜上所述，當事人間就系爭契約必要之點已詳為約定，再
由契約內容觀之，無庸另訂契約即可履行，自屬本約而非僅具預約之性質，不容被告否認。
㈦又兩造間確有有償居間契約存在，縱使被告與訴外人王添政間僅成立預約，原告亦得請求居間報酬。
⑴按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，即得請求報酬，此觀之民法第
565 條、第568 條之規定甚明。又民法第529 條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報酬之契約而言。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者：①居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。②居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。③所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第568 條）。從而，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。又居間人於約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其報酬並無影響。
⑵原告之營業員吳純惠、詹鳳嬌自101 年9 月7 日申請系爭
土地之登記簿謄本至101 年12月19日協調不成為止（詳如上述），吳純惠雖曾向被告要求簽訂委託銷售契約，惟被告表示其重視信用及承諾要吳純惠放心。被告亦在12月16日下午與吳純惠、詹鳳嬌達成服務費120 萬元（約2 ％多）之共識，旋於當日簽立系爭契約。原告係經營不動產仲介業為主要營業項目，此為被告自98年時起所明知，則吳純惠與詹鳳嬌介紹買家向被告洽購系爭房地，直至系爭契約簽訂，付出大量心力、勞費，衡諸常情，被告當會詢問居間報酬相關事項，豈有既未委由原告尋求締約機會，仍接受原告介紹之買方，進而與之簽訂買賣，原告不索取任何報酬之理，顯與常情不符。被告辯稱僅係好意施惠關係並不足採。
⑶退萬步言，於98年間被告欲出售土地，乃委由原告尋求締
約之機會，斯時原告之職員邱玠郡於是製作「家樂福不動產房地產說明書」，其上載明係受被告口頭委託而製作，服務費2 ％等情。顯見原、被告間有成立有償居間契約，而該契約未約定終止期日，被告亦未曾有終止契約之意思表示。準此，原、被告間仍存在有效之有償居間契約。揆之首開說明，原告既已向被告報告締約之機會，並因原告之媒介而簽訂系爭契約，被告應給付居間報酬應屬無疑。又上開書證亦可佐證，被告辯稱僅係吳純惠與被告間好意施惠關係不足採信，否則何以98年間有約定報酬，嗣後又無因由轉變成好意施惠關係。
⑷按預約乃以訂立本約為意旨之契約，即當事人約定將來成
立一定契約之契約。其法律行為之性質應定性為契約，僅其契約之目的在使雙方當事人負有簽訂本約之義務，是就預約之履行，應以本約之簽訂為主要義務，預約之目的因本約之簽訂而達成。本件被告辯稱系爭契約之性質為預約，若所述無訛，被告應依該預約簽訂本約，否則即難脫免違反契約之責任。被告簽訂系爭契約後（若僅係預約性質，原告認已成立買賣契約），本應簽立本約以履行契約責任，豈料被告竟圖更高之利益，拒絕訂立本約，而與第三人另訂買賣契約進而移轉系爭房地予第三人，顯已違反契約之約定。居間報酬之請求固以契約因報告或媒介而成立始得請求，民法第568 條第1 項定有明文。本件因原告之報告及媒介已成立系爭契約，縱屬預約之性質，仍應認契約已成立，原告得請求居間報酬。退而言之，若限於本約之成立始得請求報酬，則被告以違反誠信之不正當行為，單方面拒絕訂立本約，參照最高法院58年台上字第2929號判例及84年度台上字第2925號判決要旨，應類推適用民法第101 條第1 項之規定，認為本約已訂立，不妨礙原告請求居間報酬為是。
㈧被告主張原告有違反不動產經紀業管理條例之情形，惟依該
條例第1 條規定及相關實務見解，明確指明不動產經紀業縱有違反該條例規定，依同條例第29、31條之規定，僅係主管機關得對不動產經紀業者科處罰鍰，或懲戒經紀人員，對不動產經紀業或其經紀人員而為契約之效力並不生影響。
㈨並聲明：
⑴被告應給付原告120 萬元正及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償之日止按年息百分之5 計算之利息。
⑵請准予提供擔保宣告假執行。
三、被告答辯略以：㈠原告初以「邱雲清」個人名義提起訴訟，依其記載「家樂福
不動產」似獨資行號，惟未見原告提出證明，經被告質疑其起訴之合法性後，對造逕將原告變更為「家樂福不動產」，原告變更當事人之行為係屬訴之變更，被告並不同意原告為此項變更，故原告訴之變更非屬合法。又「家樂福不動產」係為一合夥事業體，然原告卻以「邱雲清」個人名義起訴，且觀之原告起訴狀所載，其陳述均為被告與原告公司間成立居間契約云云，縱使假設兩造間可能成立居間契約關係，得請求被告給付居間報酬者係「家樂福不動產」此一事業體而非「邱雲清」個人，故依原告起訴狀所載之事實及上開判例見解，原告之訴在法律上顯然不能獲得勝訴判決即原告之訴在法律上顯無理由，而此部分並非得以更正當事人而解決。
㈡按稱居間者，為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文，而其主要之要件是「當事人間有所約定」。經查，被告因對土地買賣不甚熟悉，故委請任職於仲介公司之友人吳純惠協助檢視被告與訴外人王添政間之買賣契約，而原告與被告間，並無就系爭土地之買賣有任何約定或簽約，由原告幫被告居間介紹或委託買賣，故並非由原告所仲介而簽訂此契約，此觀該系爭契約並無任何原告或其營業員或經紀人簽名，且兩造間亦無簽訂委託仲介契約，一切皆不符仲介不動產買賣之實務做法，即可得知。又就任職於仲介公司之友人協助被告之行為頂多僅為法律上所稱「好意施惠行為」，並不構成居間契約，故原告據此請求居間報酬，於法不合。縱令原告將前開行為強加解釋為報告及媒介行為，而成立居間契約。惟查兩造間並無簽訂居間契約，何來有此報酬請求權？被告未與原告簽有有任何居間契約，也沒有口頭約定給付任何報酬與原告。原告稱有口頭約定，被告否認之。依據系爭契約內容，並無隻字片語提及居間報酬之約定，甚且依仲介交易慣例，關於居間之報酬皆係在居間人提供勞務前即為約定。倘雙方對居間報酬有達成合意，僅須簡略於系爭契約載明即可。然而事實上隻字未見，足以證明被告與購買人當時大家僅是考慮階段，雙方皆可反悔，原告強行解釋居間報酬存在，強詞奪理。
㈢再者，被告與訴外人王添政所簽訂之系爭契約乃屬「預約」性質，理由分述如下：
⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句，為民法第98條所明定。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。」為最高法院86年度台上字第2756號判決所明白揭示。系爭契約名稱雖為「不動產買賣契約書」，惟綜觀契約全文，關於記述土地買賣過程，對於各期價金給付明確時間、辦理過戶文件資料及印鑑之交付時間、土地代書為何者、履約過程雙方之權利擔保條件等等，完全付之闕如。就此可知立約雙方之真意為將來會再訂立一契約（本約），足以證明系爭契約僅係買賣預約性質。依民法第249 條規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定…。」而依系爭契約第5 條之其他特別約定事項乃為訂約之雙方經協議而訂立，非如契約之其他部分屬定型化條款。該條第5 點載明「收到訂金後壹星期內完成簽約手續」，可知雙方對嗣後再簽立正式之不動產買賣契約有明示之約定，當時是為雙方猶豫期，亦足徵系爭契約屬預約性質無誤。依「被上訴人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂『立約定金』。若本約成立，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，定金之效力仍應類推適用該條文之規定。本件系爭土地買賣之本約因兩造就如何交付土地之契約必要點不能合意，為不可歸責於雙方之事由，致不能成立，亦即預約已不能履行，被上訴人交付之定金，自有民法第249 條第
4 款規定之適用。（參照最高法院93年度台上字第441 號民事判決要旨）。
⑵又系爭契約第5 條第4 點亦載有「本約成立時」，探求當
事人真意，此處所稱之「本約」非指「本契約」，而係指「正式之不動產買賣契約」。若非作如上之解釋，則被告在收受9,999 元之訂金後，即須將價值甚鉅○○○鄉○○段○○○○○ ○號之土地過戶予買方。此情形不但有違一般社會常理，亦不符土地買賣實務。又系爭契約是在被告家所寫，當時購買人王添政根本未在場（今未見過該人），來潤筆書寫之人是無牌之代書，亦不敢提示名片，僅是被告友人之友人表示：他有朋友對此系爭土地有意思，我先幫他下訂，再拿該契約書去給他簽名等語，而當時被告表示：「既然有意思，那就先收個意思意思一下9999元即可，等真正有意思要購買，大家再來詳談內容等語，故被告先在該契約書簽名蓋章，而購買人王添政並未蓋章（事後再拿契約書一份給被告）。就此即可得知，系爭契約僅是預約性質，且依系爭契約書第2 頁第3 條之付款欄等記載，於第一欄位之付款期別手寫字體「訂金」，再來是印刷字體「第一期、簽約款」等文，第一欄位之約定付款金額，對照訂金為「玖仟玖佰玖拾元」，第一期簽約款部分僅記載「新台幣」，但數額未填，即可印證甚明。另於第三欄位完稅款之應同時履行條件之欄位，以手寫記載○○○鄉○○段○○○○○ ○號過戶完畢及付款」等文，然而又於第5條第4 點記載「本約成立後丁建福南段361-1 地號先行辦理過戶」等文，就同一筆土地，記載過戶時間差距甚多，可見當時眾人僅是初步意見，略為撰寫而已，正式買賣契約根本尚未成立，僅是預約性質，甚且亦與原告無關。
⑶然按定金除有證明本約成立之「證約定金」外，民間尚有
僅能證明預約成立之「猶豫定金」。亦即，收受定金之作用係證明本約成立者，並擔保本約之履行者即為「證約定金」；反之，在成立本約以前交付之定金，用以擔保本約之成立，如交付定金之當事人拒不成立本約，則受定金之當事人得沒收其定金，受定金之當事人如拒不成立本約，即應加倍返還定金，此項定金之作用僅在證明並擔保預約之成立及履行，即在擔保本約之成立，與用以證明本約成立並確保本約履行之證約定金即屬有間（參照臺灣高等法院90年度再字第10號民事判決）。依前述可知，此9,999元之訂金性質，應屬契約成立前交付之猶豫定金（即為法理上所稱之立約定金）。復按最高法院61年台上字第964號判例意旨: 「買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，做為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。」，縱使系爭契約已就標的物及價金之範圍先為擬定，依上開判例見解，亦無損其買賣預約之性質。
㈣原告提出之客戶帶看資料表內容記載錯誤百出，且該客戶姓
名欄下另以「（）」記載「請簽名」，被告否認其真正。換言之，係由客戶自行簽名，然而與系爭契約購買人王添政之簽名筆跡對照，根本非出自同一人所為，且帶看紀錄、口頭出價、區域等節，顯相互矛盾，顯然是原告臨訟製作而來，不足採信。縱使是真正，僅可證明是原告與購買人王添政有居間關係，無法以此客戶帶看資料表，據以認定兩造成立居間契約。
㈤本件兩造間並未簽署書面居間契約，除不符仲介實務慣例外
，原告行為亦違反不動產經紀業管理條例（以下稱經紀業管理條例之下列規定：
⑴依經紀業管理條例第24條之2 規定：「經營仲介業務者經
買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託。」，復依民法第73條前段：「法律行為，不依法定方式者，無效。」原告提出原證一之客戶帶看資料表，縱其為真正，僅可證明是原告與購買人王添政有居間關係，若原告主張與被告間亦有居間關係，依上開規定，原告必須提出被告同意之書面文件，其主張與被告間之居間契約始能有效成立。然原告至今一直無法提出被告同意之書面，是以並無須再深究原告所陳「被告口頭同意委託」之真假即可認定原告與被告兩造間並無成立合法有效之居間契約，故原告請求被告給付居間報酬實無理由。
⑵又「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：
一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」經紀業管理條例第22條第1 項定有明文。惟原告於本件不動產買賣中除無法提出出售委託契約書外，亦不見原告提出承購要約書，就連提出原證二之不動產買賣契約書亦無經紀人之簽章，系爭買賣契約書除內容令人質疑性質究為預約或本約外，亦顯嚴重違反上開法律之規定，復依民法第73條前段規定此未依法定方式所為之法律行為仍屬無效，即系爭買賣契約書並未合法有效成立。
⑶且觀原告所提原證十一之房地產說明書，其製表日期為98
年5 月間，距離本件訴訟中兩造爭執之買賣關係所發生之情事時間長達3 年多，兼之該說明書中除委託人之授權書及身分證影本均付之闕如外，委託人簽章之欄位亦由原告公司人員書寫「邱玠郡代」，實難就此即謂被告與原告存有居間關係。復按「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」「雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章。前項不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。」第23、24條亦有明文。雖條文中僅規定須有不動產說明書，並無限定何時製作。惟就一般社會常情當不可能以三年多前之說明書充當本次不動產交易之說明書，蓋長達三年時間，不動產之現況必有不小之差異，因地價有漲有跌，附近交通建設有無變更等；建物有增有減更有折舊問題，不論買方或賣方應都不願以過時的資訊來決定當次不動產交易之成交金額，是以所要求之不動產說明書應具「即時性」，故若原告與被告間有居間關係，原告應會在101 年9 月間依上開條文規定另行製作不動產說明書以供向與委託人交易之相對人解說及符合法定方式。綜上種種事實，實難苟同原告所陳「被告有口頭委託」等語。
⑷另原告所經營之不動產仲介經紀業特重良好之商譽，除須
良好服務品質，更重誠信守法，方能使一般消費大眾對其產生信賴。然若如原告主張以口頭約定即能與被告間成立居間契約，除不合交易慣例，亦有多處違法，已如上述，將有損原告形象，難以培養良好之商譽，對原告長久經營面而言實百害而無一利。復按不動產經紀業管理條例第29、31條：「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：…
二、違反第二十四條之一第一項、第二項或第二十四條之二規定者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。三、違反第七條第六項、第十一條、第十七條、第十九條第一項、第二十一條第一項、第二項或第二十二條第一項規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。…」、「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之：一、違反第十六條、第二十二條第一項、第二十三條或第二十五條規定者，應予申誡。…經紀人員受申誡處分三次者，應另予六個月以上三年以下之停止執行業務處分；受停止執行業務處分累計達五年以上者，廢止其經紀人員證書或證明。」原告縱不在意違法減損其無形之商譽，但前開規定對其違犯之事項定有罰則，經紀人員更可能被廢止其執業資格，對其影響當屬重大。試問，有何人願意在獲利尚不明確時，違反相關規定而受罰？就此足證原告所言以「獲得被告口頭委託」，兩造成立居間契約實屬誑語。
㈥末查，被告前稱任職於仲介公司之友人吳純惠協助被告之行
為頂多僅為法律上所稱「好意施惠行為」，並不構成居間契約，肇因被告與該友人吳純惠已認識許久，常會在吳純惠下班或閒暇之餘碰面聊天，吳純惠亦曾抱怨工作辛苦且公司福利不佳等情，而被告因對土地買賣不甚熟悉，故有意出售自身所有之房地時即想到請任職於仲介公司之吳純惠協助，此亦屬人之常情，而當吳純惠表示須工廠登記證查詢相關資料時，被告自不疑有他而將工廠登記證交付之。且被告見吳純惠為被告出售房地之事而四處奔波，曾對其表示「為感謝妹妹你在工作繁忙之際仍大力幫忙，只要房屋土地有賣出，縱然不是你牽成的，也會好好答謝你，看你是要吃頓好的還是想收個大紅包。」惟吳純惠表示「朋友間互相幫忙是應該的，我們認識那麼久了，我一定會盡力幫你的，至於謝禮，等房屋土地都賣出再說吧。」期間兩人並未對事後謝禮（即所謂報酬）明確約定數額，故被告才會主張此為「好意施惠行為」。退萬步言之，縱使倘鈞院認上述情事有可能成立居間契約關係亦只存在被告與吳純惠間，與原告並無任何關係，原告主張其有居間報酬請求權實屬荒謬。
㈦並聲明：
⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。
⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院為行集中審協同兩造協議並簡化爭點整理如下（見本院卷第212-216 頁103 年5 月27日言詞辯論筆錄、第224 頁被告103 年6 月9 日民事陳報狀、第253 頁被告103 年8 月14日民事陳述意見㈢狀）：
㈠兩造不爭執事項如下：
⑴系爭房地於101 年12月16日前為被告所有；惟業於102 年
5 月22日以買賣為原因，原因發生日期為102 年4 月12日，移轉登記予訴外人范懿芝（即亞太酒業公司登記負責人，亦即後述李姓老板之配偶）所有。
⑵原告係以經營不動產仲介經紀為其業務，證人詹鳳嬌現仍為其職員，證人吳純惠及訴外人邱玠郡為原告前職員。
⑶於101 年12月15日（被告主張）或16日（原告主張）下午
，就系爭房地買賣事宜，由證人即代書曾碧瑩草擬之系爭不動產買賣契約書正本，先由被告在其住處簽名、加蓋印鑑章後，並由證人吳純惠代理王添政交付契約書第3 條訂金、第一期訂約款欄所載之訂金9,999 元予被告收受。上開契約書正本則交由證人吳純惠、詹鳳嬌帶離開，當日晚上證人吳純惠、詹鳳嬌在被告岳母住處，將業於買方欄簽署「王添政」姓名、身分證統一編號及地址、電話之正本
1 份交付被告。⑷系爭契約日期欄並未填載，亦無地政士、經記人或代理人
之記載。又契約書第3 條付款期限及移交不動產方法及第
5 條其他特別約定事項之第2 、3 項有關價金給付期程及條件之記載如下：
①付款期別欄：「訂金（手寫字）第一期簽約款（印刷字
）」，約定付款欄：「新台幣：（印刷字）玖仟玖佰玖拾玖元（手寫字）新台幣：（手寫字）」，應同時履行條件欄：「於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括已收訂金。（印刷字）」（見第3 條第1 列）。②第2 期備證款2,000 萬元於102 年2 月15日前付款完畢
；而賣方（即被告）收受後應將系爭房地之抵押權塗銷完整（畢），並支付丁建（即361-1 地號）土地之增值稅（見第3 條第2 列、第5 條第3 項）。
③第三期完稅款1,500 萬元於其中361-1 地號土地過戶完畢即付清（見第3 條第3 列）。
④第四期尾款2,379 萬元則於361 、362 地號土地辦理過戶完畢時即付清（見第3 條第4 列、第5 條第2 款）。
⑤上開第5 條第1 、4 、5 項另約定：
⒈農地地上物賣方（即被告）付（負）責於102 年4 月底以前拆除完畢。
⒋本約成立時丁建361-1 地號先行辦理過戶。
⒌收到訂金後壹星期內完成簽約手續。
⑸證人王添政係經由證人吳純惠、詹鳳嬌之介紹，而涉入系
爭房地買賣事宜。另代書曾碧瑩係由證人吳純惠、詹鳳嬌方帶來，負責幫忙填寫系爭契約，並已收取2,000 元之簽約費（契約書第16條所載）。
⑹被告與原告、證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡，就系
爭房地未曾簽署任何書面委託銷售契約書或授權書，以書面方式授權原告或證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡媒介銷售系爭房地。另被告亦無交付身分證件及印鑑章予原告或證人吳純惠、詹鳳嬌或訴外人邱玠郡。
⑺被告曾將其所有之經濟部工廠登記證影本（即原證十）交予證人吳純惠。
⑻原告法定代理人邱雲清、證人吳純惠、詹鳳嬌、王添政、
曾碧瑩曾於101 年12月19日一同到被告工廠，與被告洽談證人王添政交付100 萬元買賣款項予被告，惟被告以其對訴外人李姓老板方面不能交待為由，拒絕收受。後並由被告打電話通知李姓老板自台北下來苗栗被告工廠處協商；惟3 方無法達成協議，故被告未收受上開款項。
⑼原告於101 年12月22日以苗栗府前郵局第223 號存證信函
通知被告稱：其公司人員於同年月16日媒介系爭房地出售予王添政，被告已收受訂金9,999 元，依約被告應先行辦理361-1 地號土地過戶及7 日內配合簽約手續，惟被告因第三人之故，不欲繼續履約；其與買方聯繫後，以該函通知被告於函到1 週內出面履約等語（見原證三）。被告收受後，於同年月27日委任被告訴訟代理人以律師函函復原告及王添政，略以：簽約日期係101 年12月15日，而非10
1 年12月16日；又其等所簽訂者係「買賣預約」而已，雙方皆有猶豫期，系爭3 筆土地根本尚未成立有效之買賣契約；且本件係由被告之友人（即證人吳純惠）協助檢視該預約，並非由原告人員所仲介；另上開預約簽訂後，謠言隨即於鄉里傳開，使被告感到困擾不已，顯然有人透露訊息，為被告安全考量，委請訴訟代理人向王添政解除該買賣預約，所收之9,999 元，以1 萬元計，代收潤筆費1 千元，合計1 萬1 千元之郵政匯票隨函一併退還王添政等語（見原證四）。原告於102 年1 月3 日以苗栗府前郵局第
002 號存證信函通知被告訴訟代理人，表示：王添政與被告間買賣契約業已成立，不同意解除契約，並退還上開郵政匯票等語（見原證五）。原告又於102 年3 月21日以苗栗府前郵局第052 號存證信函通知：王添政已提示等同現金之第二期備證款2,000 萬元之銀行本票，請被告同時履行辦理交付過戶證件事宜；另原告基於居間、仲介系爭房地買賣契約成立之事實，對被告及買方所得請求給付報酬部分，亦不因被告事後毀約等情而受影響等語（見原證六）。原告於上述期間之102 年1 月2 日亦曾聲請苗栗縣苗栗市調解委員會就系爭契約之履行及給付仲介報酬事項調解，惟因兩造意見不一致，於同年月11日調解不成立（見原證七、八）。
⑽被告於98年間有出售系爭房地之打算，並曾請訴外人邱玠
郡來了解；訴外人邱玠郡了解後，曾製作原證十一之房地產說明書、物件調查表、增值稅試算表、不動產標的現況說明書，並請領系爭房地98年4 月20日登記簿謄本。惟被告與邱玠郡並未簽署書面委任銷售契約或任何其他授權書。且上開房地產說明書上「屋況說明書」及「經紀人」欄皆為空白，被告亦無交付任何身分證件、土地或建築物權狀等相關文件，亦未簽名於上揭文件。
(11)原告103 年7 月1 日提出被告、王添政、詹鳳嬌、吳純惠、邱雲清、代書曾碧瑩等人於101 年12月19日在被告處談話錄音光碟之譯文與錄音光碟內容，除原告所添加之註解外，大致相符。
㈡本件爭執事項如下：
⑴原告於102 年8 月28日具狀更正（變更）原告，是否屬訴
之變更？如果屬於訴之變更，其變更應否准許？⑵系爭契約是否有效成立？⑶系爭契約之性質究係買賣預約或買賣本約？⑷兩造間就系爭房地是否成立居間契約？⑸如兩造間居間契約成立者：
①該居間契約係98年間由訴外人邱玠郡代理原告與被告成
立，抑101 年間由證人吳純惠、詹鳳嬌代理原告與被告成立？②上開居間契約是否因違反法令而無效？③兩造就居間報酬有無約定？如有，其數額為何？如無，
其報酬應如何計算？
五、得心證之理由：㈠原告於102 年8 月28日具狀更正原告為「家樂福不動產法定
代理人邱雲清」，係更正事實上或法律上之陳述，並非訴之變更，已如第一項所述。被告主張原告上開所為係訴之變更，其不同意，原告訴之變更不合法云云，要不足採。
㈡原告主張：⑴其係經營不動產買賣仲介業務，證人詹鳳嬌係
其員工、吳純惠、邱玠郡為其前員工、⑵系爭房地原為被告所有，被告有意出售系爭房地；邱玠郡、吳純惠、詹鳳嬌在任職原告期間曾就系爭房地出售事宜與被告接觸、⑶101 年12月15日或16日下午詹鳳嬌、吳純惠至被告住處，就系爭房地出售事宜與被告洽談，並請代書曾碧瑩前來協助草擬內容如原證2 所示之系爭契約，詹鳳嬌、吳純惠並代系爭契約之買方「王添政」交付訂金9,999 元予被告收受，被告並親自在系爭契約（一式三份）上簽名及加蓋印鑑章；同日晚上7時許詹鳳嬌、吳純惠並將買方欄己簽署「王添政及身分證統一編號等資料」之系爭契約1 份交付被告、⑷101 年12月19日王添政攜帶現金100 萬元偕同詹鳳嬌、吳純惠至被告工廠，要求被告收受，惟被告以其對訴外人即亞太酒業公司李姓老闆不能交待為由，拒絕收受；原告法定代理人邱雲清亦至被告工廠勸說，其後被告與李姓老闆電話聯繫後，李姓老闆自如此下來協商，惟3 方無法達成協議，故被告未收受上開款項、⑸系爭房地於102 年5 月22日以買賣為原因，原因發生日期為102 年4 月12日，移轉登記予訴外人范懿芝（即亞太酒業公司李姓老闆之配偶）所有等情，為被告所不爭執（見上開不爭執事項⑴、⑵、⑶、⑻），堪信原告上開主張為真實。
㈢兩造間就系爭房地成立居間契約。其理由如下：
⑴被告與證人吳純惠係簽署系爭契約前4 個多月前認識的，
證人吳純惠係為仲介系爭房地買賣之事找上被告等情，亦據被告陳述在卷（見本院卷㈡第37、38頁）。由此顯示，被告與證人吳純惠本即不認識，而吳純惠找上被告之目的既係為仲介系爭房地買賣。則不論其係為個人謀利或為原告執行居間業務，其居間媒介絕非係無償幫忙性質。被告辯稱：其簽訂系爭契約係「任職仲介公司友人（即吳純惠）幫忙看看契約之好意行為」，要非可採。
⑵而證人吳純惠係以原告員工身分進行媒介系爭房地出售事
宜，且在王添政與被告簽署系爭契約前，其曾帶另一洪姓客戶看系爭房地，其後因同事詹鳳嬌電知有客戶（即證人王添政）要找觀光工廠土地，故帶詹鳳嬌去看系爭房地等情，亦據證人吳純惠、詹鳳嬌分別證述在卷（見本院卷㈠第148 頁、卷㈡第25頁）。是本件證人吳純惠係擔任賣方之仲介，而證人詹鳳嬌係擔任買方之仲介，而其2 人於被告簽署系爭契約時，均為原告之員工等情，應可認定。
⑶又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。是居間契約之成立，不以書面為要件。至於居間報酬如有不明或爭議時，同法第566 條亦有補充性規定，可資適用。本件被告既已由證人詹鳳嬌、吳純惠以原告之員工，居間媒介系爭房地之買賣，甚至已完成系爭契約之簽署，自應認其與原告間就系爭房地已成立居間契約。從而，原告主張其與被告間就系爭房地成立居間契約，應可探信。
㈣系爭契約業已有效成立，惟所成立者僅係被告與王添政間就系爭房地之買賣預約。其理由如下：
⑴系爭契約中之主要條款，即第1 條之標的物即系爭房地、
第2 條之總價款5,880 萬元、第3 條之付款期限及移交不動產方法、第5 條其他特別約定事項等手寫條款，係經由買方王添政委任人詹鳳嬌於上開時間、地點，依據王添政之授權（包含事前就標的物、總價款金額授權及其他事項於洽商過程中以電話聯繫授權）與被告談妥後，由證人即代書曾碧瑩在其準備之「不動產買賣契約書」例稿上填寫後，先由被告簽名、用印並收受吳純惠代理交付之訂金9,
999 元後，同日經吳純惠、詹鳳嬌送至苗栗縣泰安鄉山上某處交由王添政親自簽名等情，業據證人王添政、詹鳳嬌、吳純惠、曾碧瑩分別證述在卷。被告對於上述過程，大致亦不爭執。是上開被告與王添政簽署系爭契約之過程事實，應可認定。是原告主張系爭契約業已成立，應可認定。
⑵原告主張系爭契約係被告與王添政間就系爭房地之買賣契
約（即本約），故其居間媒介被告與王添政成立買賣契約成立等語。惟此為被告所否認，並辯稱：被告與王添政間就系爭房地僅成立「買賣預約」，其等間之買賣本約尚未成立等語。經查：
①定金（或訂金）係契約當事人之一方以確保契約之履行
或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。88年4 月21日修正前之民法第248 條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立」，不問當事人交付定金之目的為何，既收定金，即認契約為成立，忽視當事人之真意，顯然不妥，故該條於88年4 月21日修正為：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」即倘有反證，許為相反之主張，俾能符合訂約者之原意（見上開修文修正理由）。又契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依（修正前）民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號民事判決要旨參照。原為判例於90年4 月17日經最高法院90年度第
4 次民事庭會議，以民法第248 條已修正公布施行為由，決議不再援用。惟其判決要旨所示之法理，即「契約有預約與本約之分，當事人由他方受有定金，所成立者究為本約抑係預約，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立本約」，足供參考。）②按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立，當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153 條、第345 條第2 項分別定有明文。本件被告與王添政間就系爭房地之買賣，固經由證人詹鳳嬌、吳純惠之居間、媒介，就其標的物（即系爭房地）、總價金（即5,880 萬元）達成一致，有系爭契約在卷可稽，並為兩造所不爭執，已如上述。
依上開民法第153 條、第345 條第2 項規定觀之，其等就系爭房地之買賣本約似已成立。惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條亦有明文。查系爭契約第3 條付款期限及移交不動產方法第1 列及第5 條其他特別約定事項之第5 項之記載分別如下：①付款期別欄：「訂金（手寫字）第一期簽約款（印刷字）」，約定付款欄：「新台幣：（印刷字）玖仟玖佰玖拾玖元（手寫字）新台幣：（手寫字）」，應同時履行條件欄：「於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括已收訂金。（印刷字）」、「⒌收到訂金後壹星期內完成簽約手續。」有系爭契約在卷可稽，並為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⑷）。又系爭契約係由代書曾碧瑩根據被告與王添政（由詹鳳嬌代理）協商後之內容，在其準備之「不動產買賣契約書」範本上就填寫或增刪，亦如上述。是上開由代書曾碧瑩當場手寫或增刪之內容及其產生之原因，於探求當事人之真意時，應為重要之考量因素。而上開第3 條第1 列有關系爭契約價金中「第一期簽約款」之記載，原僅有「第一期簽約款」、「新台幣：」及「於簽訂本契約同時由買方給付。本款項包括已收訂金。」等印刷字樣。依其此範本內容顯示，雙方於簽約（即買賣本約）時，買方同時給付「第一期簽約款」，如簽約前買方巳給付訂金者，「第一期簽約款」包含該訂金；至於「第一期簽約款」之金額則由買賣雙方協議後載明於「約定付款金額欄」內。惟本件買賣雙方就此「第一期簽約款」之記載確係增列1 項「訂金（手寫）、新台幣：（印刷字）玖仟玖佰玖拾玖元（手寫字）」，至於原來所載之「第一期簽約款」部分，在其「約定付款金額欄」內以手寫方式記載「新台幣：」，金額部分則空白。依上開記載內容顯示，買賣雙方於簽署系爭契約時，就「第一期簽約款」之金額尚未達成協議，應可認定。
③就上述「第一期簽約款」金額何以是空白之原因，證人吳純惠、王添政、詹鳳嬌之陳述分別如下：
⒈證人吳純惠於本院103 年3 月17日審理時證稱略以：
因為被告跟我提過他說這個工廠房地他要到他們家附近買一間農舍，但是因為我們101 年12月16日買方沒有準備那麼多錢，所以我跟詹鳳嬌跟王添政提到被告要買房子的事情，王添政就說好那就1 星期內補壹佰萬元給他。這個要完成簽約手續，就是要請被告簽收這壹佰萬元。（問：如果是這樣的話，為何不在第三條第一期款那邊直接約定訂金100 萬元，而是9999元？）我們在書寫契約書第五條時被告才說他要去買農舍需要錢，所以才寫在第五條第五項。（問：原告訴訟代理人意思是說再代書寫第三條第一期款時，雙方還沒有談到訂金100 萬元的事情，所以才記載訂金9999元？）對。…（問：你們訂金先給付9999元，之後會補簽約款，可是你們後面手寫新台幣，後面為何沒有將100 萬元寫下去？）因為我們只有給被告9999元，100 萬元沒有給怎麼寫下去。（問：可是根據上面記載的總金額，還有你們第二期、第三期、第四期寫上去的金額，加總起來就是總金額5880萬元，為何還有要補100 萬元部分，補了之後你們後續金額不是要做更正？）因為我們是寫好第三條之後，寫到第五條4 之後，被告才說他要去買農舍的事情，然後我們才跟王添政商量這壹佰萬元的事情，給他去買房子。
（問：根據這份契約完全看不出來之後要補100 萬元這件事情，且依照你所述，你們寫完之後前面二、三、四期金額你們沒有去做更動？）賣方真的收了100萬元，代書才會去做調整。（問：所以代表你們就金額部分其實還沒有完全確認金額？）價金已經確定，就是5880萬元成交。至於後面各期如何給付或是更正，都要問代書，買賣雙方也要去協商。（問：契約書第五條第五點你們寫說收到訂金後一星期完成簽約手續，為何在第一期簽約款新台幣的後方你們不會直接註明100 萬元於何時交付？）就是寫一星期，一星期內我們會處理這壹佰萬元的事情。（問：可是就第五條第五點只有完成簽約手續，並沒有寫到說壹佰萬元的事情？）因為錢還沒有給所以第三條第一項上面新台幣後面不能寫金額上去，不然寫下去我與代書都要負責。當天簽約金就是9999元，不是100 萬元，至於後續簽約金交付後才能補寫上去等語（見本院卷㈠第
150 、157 、158 頁）。依證人吳純惠上開陳述，買賣雙方於當日已透過其或詹鳳嬌之傳話，同意由買方於1 週內給付賣方之被告100 萬元之「第一期簽約款」，惟因當時買方王添政並未實際給付，故其等僅在系爭契約上寫上「訂金新台幣9,999 元」，不敢將上述100 萬元寫上，因為寫下去其等與代書都要負責。
⒉證人王添政於同日審理時就上述100 萬元簽約款部分
，在原告訴訟代理人詢問下，雖稱：當時他們（即詹鳳嬌、吳純惠）問我方便給他多少，吳純惠、詹鳳嬌在電話中有跟我提到被告看中斜對面得一棟房子等語（見本院卷㈠第168 頁），惟其後其明確證稱：在電話裡面只有提到說被告要購買其他房子，是吳純惠、詹鳳嬌到山上時，跟我說希望可以給付一點錢當訂金，我說我回去看看。後來隔了幾天後，我跟詹鳳嬌說壹佰萬元好不好，我希望詹鳳嬌幫我跟被告約，但是都沒有消息，…等語（見本院卷㈠第172-174 頁）。
依證人王添政上開陳述，在被告簽署系爭契約時，其僅被告知被告要買另1 間房子之事情，至於要求買方
1 星期內先給付1 筆錢給賣方以便其下訂及該筆錢之數額為何，既未被告知，亦未確定為100 萬元。證人王添政、吳純惠就此部分事實之陳述，已有不一之處。其等陳述之真實性，殊堪質疑。
⒊證人吳純惠於103 年8 月14日審理時，本院就此事項
再次詢問，其先則改稱：為什麼談到這100 萬元，我要問詹（鳳嬌）小姐等語（見本院卷㈠第248 頁）。
其後本院詢問其於102 年3 月17日作證時，不論回答原告訴訟代理人或被告訴訟代理人之詢問，均回答「在與被告討論系爭契約內容過程中，已告知王添政被告欲買房及徵詢王添政同意在1 星期內可以先給付10
0 萬元，惟因王添政並未實際給付，所以第一期簽約款欄才沒有將金額寫上」等語，其亦不否認先前有此陳述；惟證人吳純惠在本院繼續追問系爭契約第5 條第5 項（何以約定「1 星期後完成簽約手續」）問題時，其即迴避該問題，並為完全附合證人王添政102年3 月17日之陳述，並陳稱：我們當時簽約是在禮拜天，講好總價為5880萬，價金、付款方式已經達到共識，然後被告也認同，簽約金就以9999元，簽約那時候被告只有提到要買農舍需要一筆錢，但雙方並沒有確認要100 萬，所以代書才會在第一款新台幣後面空白下來，是後來詹小姐跟王先生確認後，準備了100萬，結果被告不收等語；甚至對於本院有關「被告當時是否有提出1 個具體數額」之問題，亦大打「我不記得」、「我很難回答」或「他（即被告）簽約簽的很開心很快，誰知道他第二天就反悔」等模糊或不相干之回應（見本院卷㈠第248 、250 頁）。
⒋另證人王添政於本院103 年10月30日審理時，就上開
問題作證，再次證述：星期日詹鳳嬌他們拿給我簽約就是給付壹萬元的訂金，然後隔年的貳月要給付2000萬元，所以我心想我還有二個月時間可以籌錢，所以我認為沒有問題。所以接下來不知道隔幾天之後，詹鳳嬌打電話給我，他說江先生要買對面的農舍，如果方便的話，看多少現金讓他下訂，我說依照合約我是隔年貳月份才要給付2000萬元，詹鳳嬌當時說早晚都有給付，看我方便給付多少；後來我就告訴他不然就是100 萬元，詹鳳嬌說可以，後來我就跟詹鳳嬌說等他電話，因為那時候離簽完約不到幾天，後來我錢準備好跟詹鳳嬌說盡快，但是詹鳳嬌一直沒有辦法與被告聯繫上，所以我們就約好101 年12月19日( 帶100萬元現金）過去找被告等語（見本院卷㈡第16頁）。
至於系爭契約第3 條第1 列「第一期簽約款」給付部分，分成「訂金9,999 元」、「「第一期簽約款（金額空白）」2 個項目一節，其陳稱：一般買賣都是給付簽約款、備證款後就可以像（向）銀行貸款，所以第三期款不會直接壓日期，而是看過戶的進度來付款。（問：第三條第一項的第一期簽約款那一欄有分成二項，壹個是訂金新台幣九九九九元，第貳個是第一期簽約款新台幣空白是何意？）當時他們簽立合約時我不在場，所以過程我不清楚。我只知道我第一期款要給付多少錢，我也只看這個金額。（問：你說的「你看的金額」是何意？）就是我只看我給付訂金九九九九元就算簽約成立，（問：這樣為何該欄還要有第一期簽約款新台幣（空白）這樣的記載？）我不在場，我不知道為何這樣。（問：所以你的意思是說在這個詹鳳嬌還有吳小姐拿這份契約到山上給你簽名之前時，你都不知道你還要給付一筆錢給被告來買農舍？）我不知道。我當時給付100 萬元就是認為提前給付我要給付的價金。但其實我只是希望依照合約走等語（見本院卷㈡第17頁）。依證人王添政此次陳述，其認為其簽署系爭契約時，只要給付9,999 元之訂金（或簽約金），契約即成立；至於系爭契約「第一期簽約款」欄上空白所要填之金額，並非其簽約時所應給付之訂金或簽約金，亦不知為何有此記載；係簽約後數天詹鳳嬌告知被告要購買房屋，要求其在第二期款中先給付1 筆錢，其事後同意先給付100 萬元。證人王添政上開陳述與其於103 年3 月17日所為「詹鳳嬌係將系爭契約拿到泰安鄉讓其簽名時，告知被告希望其先給付1 筆錢，只是其當時無法確定金額，故數日後確定金額才打電話告知詹鳳嬌」之陳述，前後亦有不同。
⒌至於證人詹鳳嬌於103 年10月30日審理時證稱：（問
：被告當時有無說希望王添政先付給他多少錢？）當下要簽約時，我問王添政帶多少錢，他說帶10000 元，我們就先簽約，後來簽完約之後，吳純惠才詢問被告是否買農舍事項，所以我說到山上去問王添政說先準備多少錢，當時到山上時，詢問完王添政後，他說他要回去看。（問：所以被告在簽約前後，都沒有先告知你要先給的金額是多少？）無。（問：是何人決定這筆錢多少？）是我到山上跟王添政談，但是王添政說他要回去看，因為第二期款是要到隔年二月份才給付，所以隔天晚上我接到王添政的電話說，他可以先準備100 萬元。（問：被告與王添政在談這份契約及簽立契約時，是否有共識說王添政除了9999元外，在給付第二期款之前還需要在給付一筆款項給江先生，但是這筆款項是由王添政決定？）其實被告並沒有要求在第二期款之前先給付任何款項，而是吳純惠幫他想到他要買農舍的事情，所以才會提到第二期款先撥付一部分給被告。（問：這樣的話契約書第三條的第一欄，就是第一期簽約款這一欄為何要分成二項，壹個是訂金9999元，另一個是第一期簽約款新台幣（以下空白）？）因為契約簽完之後，吳純惠才提到說他可以幫被告談請王添政先給付一筆錢但是沒有辦法確定金額，所以才將第三條這一欄金額空下來。…（問：你方才這樣說如果說王添政不同意先給付一筆錢的話，那契約第三條第一項如何處理？）就是依照契約履行，因為這部分要雙方達成共識才可以。（問：
可是這樣契約上面會有壹個簽約款空下來，不是很奇怪？）我們是基於好心所以幫被告這樣寫。…（問：
就簽約款王先生說要給付100 萬元部分，你說如果後來王先生並不答應提前給付部分金額給被告，那系爭契約上第三條的第一欄，簽約款新台幣（空白）就會繼續保持此記載之狀態，是否如此？）我們會在雙方給付第二期款時，將此部分刪除，並由雙方蓋章，這樣就沒有問題。（問：但根據吳純惠前次所述在新台幣後面空白沒有填入數字，是因為當時沒有確定，王添政要提前給付多少金錢給被告，如果依照他所稱，你們一開始就可以不用分成訂金、簽約款這兩個部分，為何要多此一舉？）這是被訴代自己想法的，不是我們的想法。（問：你們當時的想法？）就是基於好心幫被告爭取一筆錢，如果王添政沒有辦法的話，或是不同意，就是依照契約走等語（見本院卷㈡第28、
29、35頁）。依證人詹鳳嬌上開陳述，就王添政是否應提前給付1 筆錢及其數額部分，與證人王添政之陳述，大致相同，惟就關於何時告知王添政請其提前給付1 筆錢之時點，王添政稱「係在其簽約後隔幾天，詹鳳嬌打電話詢問此事」，詹鳳嬌則稱「其與吳純惠拿系爭契約到泰安鄉山上給王添政簽署時當面告知此事」，兩者陳述顯有出入。
⒍又本件除訂金9,999 元外，另「要求買方給付1 筆金
錢供被告當購買房屋訂金之用」，無論係草擬系爭契約過程中由證人吳純惠好意提及，或係被告主動要求，依常理被告方面應會提出一個具體數字（或至少一個範圍），好讓證人詹鳳嬌、吳純惠轉告買方王添政。至於，王添政受告知此一數字（或範圍），或如其或詹鳳嬌所言，無法立即決定，故方有將「第一期簽約款」之金額欄空下，並於系爭契約第5 條第5 項中載明「收到訂金後壹星期內完成簽約手續。」之約定。亦即買賣雙方就此買方應先給付之款項，應於1 星期內確定並交付，以完成簽約（即買賣本約）手續。
否則，果如證人王添政、詹鳳嬌、吳純惠事後陳稱：
上開第5 條第5 項僅指1 星期內讓王添政在系爭契約簽名而已；則證人詹鳳嬌、吳純惠當日已與王添政約好將系爭契約親送王添政簽名，且實際上亦完成簽名並交付1 份給被告，實不需多此約定。至於，證人均陳稱：王添政是否應否給付1 筆金額予被告，完全由王添政決定一節，亦與常情不符。蓋以被告年逾50，有相當之社會閱歷，參酌原告之職員邱玠郡、吳純惠先後媒介系爭房地買賣，其皆不願簽署書面委託書，讓自己受到拘束之情形觀之，其焉有同意買方給付9,
999 元之訂金後，即完全受買方之約束，連「第一期簽約款」是否給付及其金額多寡完全由買方決定。是證人王添政等上開陳述，要難採信。
⑶綜合證人王添政、詹鳳嬌、吳純惠上開陳述及系爭契約第
3 條第1 列、第5 條第5 項之記載，足以顯示，買賣雙方於簽署系爭契約時，就「第一期簽約款」之金額尚未達成協議；而此簽約款之金額於收到訂金（即被告簽署系爭契約之日）起1 星期內，由雙方協商決定，並依第3 條第1列約定交付，以完成簽約（即買賣本約）手續。而在此之前，買賣雙方僅係就買賣本約之主要內容達成協議，並由被告收受訂金，買賣雙方簽署一買賣預約，並約定1 星期內依上開所述，完成買賣本約簽約手續。是被告主張其與證人王添政所簽署之系爭契約係就系爭房地之買賣預約，並非買賣本約，應可採信。
㈤原告之員工僅媒介被告與王添政就系爭房地買賣成立買賣預
約，應認未完成訂約（買賣本約）之媒介，故不得請求居間報酬。其理由如下：
⑴查居間為當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂
約之媒介，他方給付報酬之契約，已如前述。而本件依原告之主張及證人詹鳳嬌、吳純惠之陳述，兩造間之居間契約係就系爭房地買賣為訂約之媒介，非僅係報告訂約之機會，應可認定。
⑵而本件證人詹鳳嬌、吳純惠所媒介成立者為系爭房地之買
賣預約，亦如上述。雖原告主張即便成立買賣預約，其亦得請求居間報酬云云，惟此為被告所否認。經查：
①契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權
利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第
964 號民事判例要旨參照）。是本件被告與王添政雖簽署系爭契約，惟該契約性質既僅屬買賣預約性質，則其
2 人僅得請求對方履行訂立買賣本約之義務。然在其等未訂立買賣本約前，其中一方違反預約之義務，不願履行訂立本約義務者，應就其違反該預約是否有可歸責之事由，負相關之責任，惟參諸上開判例意旨所示，不得逕依預定之本約內容請求履行，核先說明。
②訂約之媒介者，除報告訂約之機會外，尚應周旋於他人
之間，使雙方訂立契約。而此訂立之契約，依居間之目的，應係指本約（本契約）而言。蓋僅訂立預約者，尚不足以達成委託人之委託目的。本件原告既僅媒介成立買賣預約，並未達成居間之目的，自不得請求被告給付居間報酬。
③又本件被告與王添政訂立之系爭契約雖屬買賣預約，惟
其等就買方王添政應給付之「第一期簽約款」金額尚未達成協議，已如上述。雖王添政於簽約後3 、4 日之10
1 年12月19日由證人詹鳳嬌等陪同，提出100 萬元，欲補足上開「第一期簽約款」，惟為被告所拒絕收受，亦如上述。此情應視為被告與王添政間就上開「第一期簽約款」仍未達成合意。則其2 人就買賣本約未能訂立一節顯然並無可歸責於任何一方之因素。是原告主張被告以違反誠信之不正當行為，拒絕訂立本約，類推適用民法第101 條第1 項規定，認為本約已訂立云云，尚不足採。
六、綜上所述，原告依據兩造間居間契約，請求被告給付居間報酬120 萬元及其利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 11 月 27 日
民事第一庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀( 須附繕本) 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 歐明秀中 華 民 國 103 年 12 月 3 日