臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第238號原 告 吳男勝訴訟代理人 許盟志律師被 告 張麗華訴訟代理人 謝勝隆律師上列當事人間因請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年2 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）陳述：
1.原告吳男勝於民國101 年10月2 日與被告張麗華簽訂房屋買賣契約（下稱系爭契約），以總價新臺幣（下同）500萬元之價格，向被告買受苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地，以及坐落其上之同地段332 建號建物（權利範圍均全部，下稱系爭房地），並已依約給付簽約款20萬元及備證款200 萬元與被告收受。詎於原告辦理貸款欲給付第三期完稅款250 萬元時，方得知系爭房地抵押權銀行因被告積欠該銀行其他債務，即使原告代為清償抵押權債務195 萬元，抵押權銀行亦不願出具清償證明，並塗銷抵押權。又系爭房地於101 年12月19日辦理點交時，原告始赫然發現上開建物仍有他人居住占用，且被告亦知悉此情，以致無法完成點交，因此要求被告依約於完成登記日起3 個月清理並交付系爭房地，惟自101 年12月4 日辦理系爭房地移轉登記起，迄至起訴日為止，已逾3 月，被告仍未排除第三人占用。
2.本件依系爭契約第9 條第1 項約定，以及民法第349 條、第353 條規定，被告應於完稅款交付前，就系爭房地為他人占用之情事為理清，被告雖於101 年12月4 日將系爭房地所有權登記與原告，但迄今仍未排除他人占用，而有債務不履行之情事。且依系爭契約第10條第1 項、民法第22
7 條第1 項、第254 條、第260 條及第259 條第2 款規定，被告依系爭契約負有使原告實質上取得系爭房地所有權占有之義務，但原告雖形式上取得系爭房地所有權，但卻未取得實質上占有，故被告自系爭房地所有權移轉登記後逾3 月未排除他人占用，乃屬未依買賣契約債之本旨為給付，顯係可歸責於被告而致債務不履行。
3.原告於102 年3 月14日寄發存證信函，通知被告於函到後10日內排除他人占用並為交付，然被告逾期未為處理，故雙方契約已告解除，原告自得請求被告返還已交付之價金
220 萬元，並請求被告按系爭契約第10條第1 項約定，請求給付系爭房地總價款15﹪之違約金75萬元（500 萬元×15﹪），且若認前開存證信函之寄送並未發生解除契約效力，則以起訴狀繕本送達之日為解除系爭契約之意思表示。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1.系爭契約第9 條第1 項載明：「賣方（按即被告）應於完稅款交付之前負責理清」，故依該約定，原告係於被告將遭他人占用之情狀為理清後，始負給付完稅款之義務。因此，被告迄今並未將系爭房地被他人占用之事理清，原告自無法完稅款及後續之交屋款，且得以主張民法第264 條之同時履行抗辯。
2.又雙方既於系爭契約第9 條第1 項約定被告擔保責任，被告自係認定有能力為處理，且排除占用侵害並非以物權為唯一方式，亦可透過債權關係為解決。原告無法知悉被告與占用人間之法律關係為何，自無法代為主張，故被告嗣後無法將系爭房地遭他人占用之事為理清，當屬可歸責於債務人之債務不履行。被告事後要求原告自行排除侵害，顯與債之本旨相違，其主張系爭契約第9 條與第11條抵觸，否認有債務不履行情事，以及不可歸責等，均無理由。
3.再依系爭契約第11條約定，被告既已允諾於完成登記日起
3 月內清理完畢，並將系爭房地交付與原告使用，則自10
1 年12月4 日辦理系爭房地所有權移轉登記之日迄今已逾
3 月，被告仍未排除他人占用，顯係可歸責於被告之債務不履行，是原告主張解除契約核屬有據。
4.系爭契約第3 條約定250 萬元完稅款乃包含代償原有抵押權金額195 萬元，是依第4 條約定，原告於給付250 萬元完稅款中之195 萬元後，即可取得系爭房地之清償證明。
然原告前欲辦理貸款以給付第3 期完稅款250 萬元時，得知系爭房地抵押權銀行臺灣銀行大甲分行（下稱臺銀大甲分行）因被告尚積欠該銀行其他債務，系爭房地並與其他不動產聯合擔保，即使原告代為清償抵押權債務195 萬元，臺銀大甲分行亦不願出具清償證明，故原告自得主張同時履行抗辯。
（三）並聲明：
1.被告應給付原告新臺幣295 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）陳述：
1.原告雖主張被告就點交系爭房地有債務不履行之情事，並依系爭契約第10條及民法債務不履行相關規定解除契約，而請求返還已交付之價金220 萬元及違約金75萬元。然系爭契約第3 條與第4 條第1 項約定，原告應負責清償系爭房地原有之銀行貸款，充作完稅款之給付，但原告迄今並未履行完稅款之給付，以致系爭房地由被告前手所有權人李宥臻（原名李碧珍）所設定之相關抵押權無法塗銷。因此，本件違反契約約定而不履行應負擔義務者，實乃原告而非被告，故被告於前經定期催告原告為履行完稅款義務，而遭原告拒絕後，自得依民法第264 條規定，就原告主張之點交系爭房地請求，主張同時履行抗辯，不負給付遲延之責。又系爭契約第3 條約定，於被告點交系爭房地之際，原告應同時給付交屋款30萬元。而本件原告不僅未完成完稅款之給付，亦未交付交屋款，故被告亦得主張民法第264 條第1 項但書，拒絕給付。
2.又本件於締約時，原告係以遠低於通常交易價格之數額買得系爭房地，且已經知悉系爭房地有第三人占用，雙方並載明於系爭契約第11條約定中。因此，系爭契約第9 條之擔保無他人占用約定，顯已抵觸事實而無適用之餘地。故原告援引系爭契約第9 條約定，再主張依系爭契約第10條解除契約，並無理由。縱被告應依系爭契約第9 條約定負擔保責任，但該擔保責任係以「完稅款交付日」前為前提，原告既未給付本件完稅款，被告自得就點交系爭房地之義務，主張同時履行抗辯而加以拒絕，洵無原告所指債務不履行之事。
3.再即使被告未於所有權移轉登記後3 月內點交系爭房地，則此時被告所違反者僅為系爭契約第11條之約定，核與契約第9 條約定無關，自無適用契約第10條之餘地。原告據以主張解除契約，亦有未恰。
4.被告對占有系爭房地之第三人方宏豪原得依民法第767 條規定，主張物上請求權，然自101 年12月間系爭房地所有權移轉與原告後，被告即不復擁有該項權利，實已無法再為主張。況被告原得對訴外人方宏豪主張物上請求權，並曾於所有權過戶之際，表明願將上開排除占有之權利隨同買賣標的移轉與原告行使，以代交付，但原告竟不為所動。是以，被告無法實質上將系爭房地交付與原告以點交，乃屬不可歸責於債務人即被告之事由，且依民法第225 條第1 項規定，可推得原告於過戶登記時，有同時免除被告就此所負給付義務及瑕疵擔保責任之意。
（二）並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造於101 年10月2 日簽訂系爭契約，約定原告以500萬元之總價，向被告購買系爭房地，嗣於原告已完成簽約款20萬元，以及備證款200 萬元之交付，被告並於101 年12月
4 日將系爭房地所有權移轉登記與原告，惟原告迄今仍未取得系爭房地之實際占有等情，業經原告提出系爭契約（參見本院卷第8-13頁）與土地登記第二類謄本（參見同上卷第14頁）為證，並為被告所不爭執，堪認此部分之主張為真實。
四、本院得心證之理由：
（一）觀之系爭契約，其中契約第3 條約定本件付款方式為：於簽約同時由原告以現金支付簽約款20萬元完訖；於被告備齊所有權移轉登記應備文件同時，由原告應支付備證款20
0 萬元；再於土地增值稅、契稅稅單核下後，原告即應給付包含代償原有抵押權債務195 萬元在內之完稅款250 萬元，雙方並應依約繳清稅款；嗣於辦妥所有權移轉登記後10日內，原告應支付交屋款30萬元，被告同時點交建物。
足見兩造係約定於本件房地買賣土地增值稅與契稅稅單核定後，原告即應為完稅款250 萬元之給付，且應於所有權移轉登記後10日內，交付交屋款30萬元，被告同時應將建物現實交付與原告。
（二）惟系爭契約第9 條第1 項另載明：「賣方擔保本標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日前負責理清，但本契約另有約定者，從其約定」，第11條第4 項復記載：「自完成登記日起3 個月內，賣方必須清理交付買方使用」，而另約定被告應於完稅款交付前理清系爭房地出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，並於所有權移轉登記後3 月內，完成系爭房地之現實交付。
（三）查本件雙方於簽訂系爭契約之時，兩造均已知悉系爭房地有第三人占用之事實，雖為原告所否認，然此情業經證人即代為撰擬系爭契約之土地代書劉人誠到庭結證明確（參見本院卷第91頁），核與被告之抗辯（參見同上卷第28頁），以及系爭契約第11條第2 項明文：「建物被他人占用之情形：有他人占用」等情相符，堪認與事實相符。兩造於簽約之時，既均已明知系爭房地有他人占用，則渠等於系爭契約第9 條第1 項猶仍約定被告應擔保系爭房地並無遭他人占用情事，其約定內容顯然違反當時簽約實況，故該約定之內容是否確為雙方真意，即屬可疑。佐以證人劉人誠於言詞辯論時另結證稱：系爭契約第9 條第1 項無人占用部分，乃係當初自內政部下載契約範本修正時，漏未刪除，因此在契約最後另記載雙方均知悉系爭房地有他人占用之狀況等語（參見同上卷第91頁），且被告亦辯稱：
契約書乃由代書擬定，並未一一熟讀每一條文，但在契約書後有註明房屋有遭人占用等語（參見同上卷第95頁），確與系爭契約第11條第2 項於「建物被他人占用之情形」欄中記載「有他人占用」等文字相符。復參之原告於審理過程中，蓄意隱匿於簽約時早已知悉系爭房地遭人占用事實之情，且未舉證證明被告有何在明知系爭房地已遭他人占用，猶仍願意負起擔保無他人占用責任，而為民法第35
1 條但書特約約定之情形下，應認被告之抗辯為可採。被告就系爭契約應不負擔保無他人占用之瑕疵擔保責任。
（四）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。本件系爭契約第9 條第1項雖載明：「……，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於完稅款交付日前負責理清，……」等文字，似有約定被告應於完稅款交付日前現實交付系爭房地之意。然細觀該約定內容之用語，乃係以「理清」，而非同一契約第3 條進行交屋款約定時所明確使用之「點交」，亦與同一契約第11條第4 項之「清理交付」不同。因此，契約第9 條第1 項所謂「理清」之解釋，是否可等同於「點交」或「清理交付」，即屬可疑。依證人劉人誠於本院審理時結證所述，系爭房地所有權應於土地增值稅、契稅核定並為繳納後，始得辦理移轉（參見本院卷第90頁），兩造復於系爭契約第3 條明文約定系爭房地應於所有權移轉登記後10內，原告交付交屋款30萬元時，始同時為「點交」，並另於第11條第4 項具體約定點交期限為所有權移轉登記後3 月內。系爭房地所有權既須於土地增值稅與契稅繳清後始得辦理移轉登記，倘將上開「理清」，解釋為與「點交」或「清理交付」等同，具有現實交付系爭房地之意，而將被告現實交付系爭房地與原告之時點，提前至完稅款交付前，則此不僅與土地交易實務不合，且將與明確約定現實交付系爭房地時點之系爭契約第3 條與第11條第4 項約款相矛盾。故雙方於系爭契約第9 條第1 項所約定之「賣方應於完稅款交付日前負責理清」，應解釋為被告須於完稅款交付前，釐清系爭房地有無出租、設定他項權利或債務糾紛等情狀，始為合理，否則系爭契約勢將因自相矛盾而難以履行。是原告主張依據系爭契約第9 條第1 項約定，被告應於其交付完稅款前，先行將系爭房地現實交付其占有，尚屬無據。
（五）又系爭契約第4 條另約定，原告應自行清償系爭房地原有貸款195 萬元，以抵付部分買賣價款，倘有不足支付價款時，即應依相關約定辦理貸款、付款事宜；如因可歸責於原告事由，致貸款無法獲准時，原告應於通知日起10日內，以現金一次付清或經被告同意分期給付；貸款如因金融政策變更或其他不可歸責原告之事由而無法辦理貸款時，除契約另有約定外，雙方同意解除契約，被告應將收受之價款無息退還原告；被告倘因債務關係提供本買賣標的物設定抵押權或其他權利瑕疵，其所擔保之未清償債務195萬元，應由原告承受，除原告自行清償後並自買賣總價扣除外，自承受日起之利息，由原告負擔。堪認原告於簽約時，已允以自行籌措款項代為清償系爭房地抵押權欠款19
5 萬元，且僅於金融政策變更或有其他不可歸責於原告之情事變更，以致原告無法取貸款時，雙方始得解除契約，被告並應無息返還原告已交付之價金。而原告於系爭契約簽訂後，雖曾向臺銀大甲分行申請貸款以清償系爭房地抵押權欠款195 萬元，但其事後又自行撤銷申請等情，業據原告於審理時所自陳（參見本院卷第94-95 頁）。核與原告所聲請傳喚之證人即臺銀大甲分行承辦行員王泳興於本院審理時結證稱：原告曾與被告一同前往分行，表示欲辦理貸款以清償訴外人「李碧珍（按即李宥臻之舊名）之債務，訴外人「李碧珍」之債務可以代償，但因當天兩造要求銀行馬上塗銷，其透過電腦查詢發覺訴外人「李碧珍」有從債務，應該有最高限額抵押權存在，必須一併處理始可塗銷抵押權，加上原告申貸之核撥進度亦無法趕上，因此無法同意馬上塗銷；原告當日有填寫貸款申請書，但事後又前來銀行，自稱購入系爭房地過於複雜，其不願如此，而將貸款申請書取回；原告取回貸款申請書時，銀行尚未對原告之申請案進行審核等語（參見同上卷第86-88 頁），情節相符。是原告於交付220 萬元價金後，迄今並未完成貸款，亦未代為清償系爭房地抵押權債務195 萬元之事實，亦堪認定。
（六）次按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法院43年臺上字第377 號判例意旨參照）。本件原告就其未能依據系爭契約第4 條約定貸得款項，以清償系爭房地原有抵押權債務195 萬元，並支付完稅款餘額等上情，未舉證證明其有何不可歸責之事由，亦未舉證其曾向臺銀大甲分行以外其他金融機構申貸，以為履行給付完稅款之準備。且其於締約時已明知系爭房地有遭他人占用情事，並知悉系爭房地有抵押債務195 萬元存在，嗣於向臺銀大甲分行申請貸款及代償之際，更獲悉上開195 萬元之債務人乃訴外人「李碧珍」。堪認原告於向臺銀大甲分行申請貸款與代償之際，對系爭房地之權利狀態已有充足之認識，被告並無任何未予「理清」之情狀。故原告主張被告違反系爭契約第
9 條第1 項之於完稅款交付日前「理清」義務，而主張民法第264 條之同時履行抗辯，尚認有理由。
（七）再證人劉人誠於審理時另結證稱：本件系爭房地土地增值稅與契稅乃為其所代辦，大約在當年（按即101 年）11月中旬核定，其持稅單前往原告家中交與原告過目，原告將稅款匯至其帳戶中後，其於同年11月22日之後前往繳納等語（參見同上卷第90頁），且原告亦於同庭自陳其雖不知土地增值稅與契稅係何時核定，但可確認其係在101 年11月23日將稅款匯款與證人劉人誠等語（參見同上卷第95頁）。亦足認原告至遲於101 年11月23日，即因系爭房地土地增值稅與契稅核定，而依系爭契約第3 條約定負有履行給付完稅款之義務。因此，本件被告既已於原告向臺銀大甲分行申貸時「理清」系爭房地權利狀態，原告又不得主張被告應將系爭房地現實交付後，始負給付完稅款之義務，且確未履行完稅款250 萬元，以及交屋款30萬元之交付，則依據系爭契約第3 條約定，被告自得拒絕將系爭房地現實交付與原告使用。
（八）系爭契約第11條第4 項雖約定被告應於系爭房地所有權登記完成後3 月內，將系爭房地「清理交付」與原告使用。
然契約條款之解釋，除其表面文義外，另應審酌全契約意旨。是系爭契約第11條第4 項之約定，仍應配合第3 條內容，解釋為雙方於系爭房地所有權移轉登記後，履行交付交屋款與「點交」系爭房地之期限。是原告僅執系爭房地所有權移轉登記完成日一隅，而為本件之主張，顯對系爭契約全文意旨有所偏漏，不足採信。
（九）從而，本件被告拒絕將系爭房地現實交付與原告使用，既非無據，是原告主張被告未就系爭房地排除他人占用而為現實交付，認有權利瑕疵，且可歸責於被告，應負債務不履行責任，而依據契約第9 條第1 項、第10條第1 項約定，以及民法相關規定解除契約，並因此請求被告返還已交付之價金220 萬元，並賠償違約金75萬元，均無理由。
五、綜上所述，原告之訴非有理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 3 月 11 日
民事第二庭法 官 梁晉嘉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林佩萱中 華 民 國 103 年 3 月 11 日