臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度訴字第4號原 告 祭祀公業賴世權嘗法定代理人 賴錦玟訴訟代理人 李林盛律師
王彩又律師許美麗律師被 告 黃天送
黃兆源上列當事人間因請求拆除地上物返還土地等事件，本院於民國10
2 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告黃兆源應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所民國102 年3 月29日土地複丈成果圖所示A 部分面積75平方公尺、B 部分面積32平方公尺及C 部分面積25平方公尺之地上物拆除，並將上開土地返還原告。
前項履行期間為叁個月。
被告黃天送應給付原告新臺幣46,464元。
被告黃兆源應給付原告新臺幣49,368元，另應自民國101 年10月
3 日起至返還上開土地之日止，按年給付原告新臺幣69,696元。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1 、3 、4 項得假執行。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度臺抗字第2 號裁定意旨參照）。經查：
一、原告起訴時，原僅以被告黃天送為被告，嗣以被告黃天送將所占有苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地（下稱：「系爭土地」）如主文第1 項所示之地上物（下稱：「系爭地上物」）事實上處分權移轉於被告黃兆源為由，追加黃兆源為被告，核其所為上開訴之追加，具有共同性，所請求利益之主張，在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理之接續進行，在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後續審理加以利用，故其追加被告，核與首揭規定相符，應予准許。
二、本件原告起訴時，原訴之聲明第2 項為：被告應給付原告新臺幣（下同）130,680 元，及自101 年10月1 日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告69,696元。嗣於民國（下同）
102 年4 月29日具狀變更聲明第2 項為：被告黃天送、黃兆源應給付原告95,832元，及自101 年10月1 日起至返還系爭土地之日止，按年給付原告69,696元（見本案卷第67頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、被告黃天送經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、原告主張略以：
一、系爭土地為原告所有，原告前管理人於71年間，將系爭土地如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所102 年3 月29日土地複丈成果圖所示A 、B 、C 部分，面積132 平方公尺，出租予被告黃天送，當時約定租金按每年每坪100 元計付。嗣於97 年1月1 日起，調整租金為每年34,848元，惟被告黃天送自97年起，即未依約給付租金，原告遂於101 年8 月1 日，以存證信函催告被告黃天送應於函到7 日內，給付積欠自97年1 月
1 日至101 年10月2 日止之租金共計174, 240元。然被告僅清償97年租金34,848元，另於102 年4 月10日清償34,848元。
二、原告前於101 年10月1 日，以存證信函終止租約，並請被告於函到1 個月內將土地上之地上物拆除，並將土地返還予原告，被告黃天送已積欠2 年以上之租金，且原告已催告其給付，仍未獲置理，依土地法第103 條第4 款規定，原告與被告黃天送之租約既已合法終止，被告占用系爭土地已無正當權源，自屬無權占有。被告無權占有系爭土地，即受有相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1 項規定，計算每年相當租金之不當得利為69,696元（計算式：系爭土地申報地價5,280 元×占用面積132 平方公尺×10% ＝69,696元）。
三、系爭土地上之系爭地上物，原係被告黃天送所有，嗣被告黃天送於100 年5 月間，將其中至公路2 巷4 號房屋轉贈予被告黃兆源，又系爭地上物為未辦保存登記之建物，僅得轉讓事實上處分權，惟依最高法院99年度臺上字第1723號判決意旨，縱被告黃天送將系爭地上物轉贈被告黃兆源，原告與被告黃天送間之租約，依民法第426 條之1 規定，租賃契約對被告黃兆源仍繼續存在。
四、本院96年度訴字第442 號增減租金事件，曾囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量被告黃天送所有建物占用系爭土地之面積，當時測量結果為占用132 平方公尺，惟當時土地複丈成果圖漏載門牌至公路2 巷6 號房屋，而於本案履勘現場時，發現房屋門牌有至公路2 巷6 號，而本次測量結果，至公路2 巷
4 號至6 號房屋占地亦為132 平方公尺，故97年3 月14日迄今並無增建之情形。
五、爰依租賃法律關係、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及不當得利請求權之規定，提起本訴，請求被告返還土地及拆除地上物，並給付積欠之租金及不當得利（租金或不當得利，其比例由本院判斷，見本案卷第117頁）。
六、聲明：（一）被告黃天送、黃兆源應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地如附圖所示A 部分面積75平方公尺、B 部分面積32平方公尺及C 部分面積25平方公尺，共計13
2 平方公尺之地上物拆除，並將系爭土地返還予原告；（二）被告黃天送、黃兆源應給付原告95,832元，及自101 年10月3日起至返還前項所示土地之日止，按年給付原告69,696元；（三）願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告黃天送未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
叁、被告黃兆源則抗辯略以：被告黃兆源積欠原告之租金將於今
年清償；而被告黃天送已於100 年5 月將占用部分全部移交予被告黃兆源等語，並聲明：原告之訴駁回。
肆、兩造爭執及不爭執之事項：法官依職權行集中審理，整理兩造不爭執及爭執之點如次（見本案卷第114頁）：
一、不爭執之事項：
（一）系爭土地之所有權人為原告。
（二）被告黃天送自70年間起，向原告承租苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地建築房屋。
（三）97年1月1日起租金調整為每年34,848元。
（四）被告於97年迄今，僅於101 年9 月13日給付34,848元，另於102 年4 月10日給付34,848元，總計69,696元，係抵充97年份及98年份之租金。
（五）如被告須拆屋還地，履行期間為3個月。
二、爭執之事項：
（一）原告是否合法終止租約？
（二）被告是否應依原告訴之聲明拆屋還地？
（三）被告是否應給付多少租金或相當於租金之不當得利？
伍、經查：
一、本院囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量原告所指之系爭地上物之位置及面積，該所以附圖即102 年3 月29日土地複丈成果圖標示系爭地上物：A 部分面積75平方公尺、B 部分面積32平方公尺、C 部分面積25平方公尺，共計132 平方公尺（見本案卷第132 頁）。
二、本院前於96年度訴字第442 號增減租金案件，曾囑託苗栗縣苗栗地政事務所測量被告黃天送占有苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地之位置及面積，當時測量被告黃天送係以苗栗縣苗栗市○○路○ 巷○ ○○ 號地上物占有系爭土地面積總計為132 平方公尺（見該案卷第185 頁），兩造並於該案成立訴訟上之和解，內容為：被告黃天送承租原告所有坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地如苗栗縣苗栗地政事務所97年4 月8 日土地複丈成果圖所示F 部分面積132 平方公尺土地之租金，願自97年1 月1 日起調整為每年34,848元（見該案卷第183 頁背面），此經本院依職權調取該案卷宗核閱屬實。
三、上開前案測量被告黃天送當時占有之面積132 平方公尺，經核與本案上開測量之面積相符（見附圖），且被告黃兆源亦自承：被告黃天送於上開前案占有使用部分如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所102 年3 月29日土地複丈成果圖所示A 、B及C 三部分共132 平方公尺，係被告黃天送向訴外人湯姓人士所購買，被告黃天送原具事實上處分權，嗣於100 年5 月，移轉其事實上處分權予被告黃兆源，目前均由被告黃兆源處分並占有使用，該132 平方公尺之位置均未變更等語（見本案卷第115 、116 頁），此為原告所不爭執。以上證據互核相符，均足以證明：被告黃天送對系爭地上物原具事實上處分權，並以系爭地上物占有系爭土地，而被告黃天送與原告間就系爭土地原具租賃關係，且原告與被告黃天送於本院96年度訴字第442 號增減租金案件成立訴訟上和解，約定自97年1 月1 日起調整租金為每年34,848元，嗣於100 年5 月，被告黃天送將系爭地上物移轉予被告黃兆源，目前係由被告黃兆源占有使用，是本案與前案測量系爭地上物所示之門牌號碼雖非完全相同，但占有之位置及面積均無不同，均係指同一系爭地上物。
四、按「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」，民法第426 條之1 定有明文。次按：「民法第425 條之1 規定『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制』，雖以『所有權讓與』為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂『所有權讓與』，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意。原審未加推闡，徒以法文『所有權讓與』，即將受讓事實上處分權之情形排除適用，率認○○公司不得主張法定租賃權，自有違誤」（最高法院99年臺上字第1723號判決意旨參照），是民法第426條之1 「所有權移轉」亦應為同一解釋，包括移轉事實上處分權之情形。經查：系爭地上物並未辦理保存登記，依上述說明，被告黃天送於100 年5 月移轉於被告黃兆源者，係事實上處分權，且依民法第426 條之1 規定，原告與被告黃天送間之系爭土地租賃契約，對於系爭地上物之受讓人即被告黃兆源仍繼續存在。
五、按「契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異」，最高法院著有23年上字第3968號判例，可資參照。次按：「法律行為之撤銷與解除契約不同，前者係指該行為有法定撤銷之原因事實存在，經撤銷權人行使撤銷權而使該法律行為溯及歸於無效；後者則係契約當事人依雙方之合意訂立契約，使原屬有效之契約歸於消滅；而終止契約，僅使契約自終止之時起向將來消滅，並無溯及效力，當事人原已依約行使、履行之權利義務不受影響」（最高法院99年度臺上字第818號判決意旨參照），是契約終止僅向後發生效力，並無從溯及既往。經查：原告主張其已於101 年10月2 日終止其與被告黃天送間之租賃關係，並提出原證3 即存證信函影本1 件為證（見本案卷第22至27頁），然原告主張終止其與被告黃天送間租賃契約之101 年10月2 日當時，該租賃契約已前於
100 年5 月間移轉於被告黃兆源，已如前述，則原告自無從溯及既往終止其與被告黃天送間業已經過之租賃契約關係。
六、按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約（第1 項）。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約（第2 項）。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定（第3 項）」，民法第440 條定有明文。次按：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時」，土地法第103 條第
4 款定有明文。末按：「房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告」，最高法院著有39年臺上字第554 號判例，可資參照。經查：
（一）被告黃兆源自承：被告等2 人於97年迄今，僅於101 年9月13日給付34,848元，另於102 年4 月10日給付34,848元，總計69,696元，係抵充97年份及98年份之租金等情，已如前述（見本案卷第114 頁），則被告黃天送尚積欠原告99年份及100 年1 至4 月之租金共計46,464元，被告黃兆源則積欠原告100 年5 月迄至本院102 年6 月26日最後言詞辯論期日為止之租金，是原告請求被告黃天送給付金額，在46,464元範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍則無理由，應予駁回。而原告請求被告黃兆源給付金額，在給付100 年5 月至101 年9 月之租金49,368元，及自101 年10月1 日起至返還系爭土地之日止，按年給付69,696元之範圍內（102 年6 月26日前係屬租金，102 年6 月27日之後則屬相當於租金之不當得利）為有理由，逾此範圍則無理由，應予駁回。
（二）被告黃兆源既已積欠租金額達2 年以上，則原告以102 年
4 月29日追加被告暨減縮聲明狀追加被告黃兆源，並載明前已催告被告黃天送於7 日內給付積欠租金等意旨（見本案卷第68頁），自亦有催告被告黃兆源於7 日內給付租金之意思，該書狀已於102 年5 月3 日送達被告黃兆源，此有送達證書在卷可稽（見本案卷第85頁），則因承租人即被告黃兆源租金支付有遲延，出租人即原告已定相當期限催告支付租金，被告黃兆源於期限內仍不為支付，且遲付租金已達2 年之租額，則原告於本院102 年6 月26日最後言詞辯論期日，當庭以書狀及言詞向被告黃兆源表示終止系爭土地之租賃關係（見本案卷第117 頁），自有理由。
七、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項定有明文；以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由」（最高法院72年度臺上字第1552號判決意旨參照），次按：「房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地」（最高法院97年度臺上字第1101號判決意旨參照）。經查：被告黃兆源就系爭地上物具事實上處分權，已如前述，且原告業已合法向被告黃兆源為終止租約之意思表示，則原告依所有權之法律關係，請求被告黃兆源拆除系爭地上物並返還系爭土地，為有理由，應予准許，至原告請求被告黃天送拆屋還地部分，因被告黃天送對系爭地上物已無事實上處分權，故無理由，此部分原告之訴應予駁回。
陸、綜上所述，本件原告之訴一部有理由，一部無理由。原告上開敗訴部分，其假執行失所附麗，應併駁回。原告上開勝訴部分，係所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，是原告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅促使本院發動職權，爰不另為准駁諭知。復按：「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付」，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文，是本判決主文第1 項部分，另依原告及被告黃兆源之約定，定履行期間為3 個月（見本案卷第114 頁），爰判決如主文第2 項所示。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 102 年 7 月 10 日
民事庭法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 102 年 7 月 10 日