臺灣苗栗地方法院民事判決 102年度重訴字第71號原 告 謝正獅被 告 林國盛被 告即被告姜葉金妹之承受訴訟人
姜振輝姜禮洲姜秋銀姜春梅兼上列四人共同送達代收人
姜禮雙被 告 林政德上列 被告共 同訴訟代理人 左逸軒律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103 年8 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得承受時，應即為承受之聲明。按聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。民事訴訟法第168 條、第175 條第1 項、176 條分別定有明文。查被告姜葉金妹女士業已於起訴後民國103 年8 月3 日逝世，此有新竹縣峨眉鄉衛生所死亡證明書可參（本院卷第183 頁) 。被告姜葉金妹之繼承人有配偶姜振輝、直系血親卑親屬子姜禮洲、姜禮雙、女姜春梅、姜秋銀等，共五名繼承人，此有戶口名簿1 份可稽（本院卷第184 到187 頁) ，現5 名繼承人依民事訴訟法規定，於103 年8 月19日具狀聲明承受訴訟，於法有據，應予准許。
二、承受訴訟人就本事件所提答辯，均援用被告姜葉金妹女士及其訴訟代理人( 左逸軒律師及姜禮雙先生) 所提出之所有答辯內容及歷次答辯書狀。
貳、實體部分
一、原告主張：
㈠、原告於96年7 月3 日向被告等人承租坐落於苗栗縣○○鄉○○段364-11、364-15、364-20、364-31、364-32、374-1 、374-2 、657-2 、658 、659 地號等10筆土地，及門牌號碼為苗栗縣三灣鄉○○村○○○00號建築1 棟，在上開土地上蓋「神農科技休閒農場」。租期自96年7 月1 日至116 年6月30日止，租期20年，每月租金新臺幣（下同）21,500元，租約經公證（參見本院102 年度司促字第3384號支付命令卷第5-12頁）。
㈡、依據租賃契約書第8 條約定甲方即被告等出租人，保證租賃土地絕無第三人出面主張權利，否則應立即自行解決外，並願意賠償乙方承租人即原告全部之損害。依據租賃契約第10條第2 項規定，甲方即被告如涉有違約情事，乙方即原告得要求甲方即被告給付其違約當時，相當於乙方即原告投資該農場市價金額二倍之懲罰性違約金，甲方即被告不得異議。
㈢、「神農科技休閒農場」於102 年5 月3 日委託律師去函被告三人點交被第三人賴鼎和占用之系爭374-2 地號部分土地，被告三人於同年5 月10日以新竹科學園存證號碼第179 號函覆第三人占用種植之茶樹，已同意交回出租人即被告處理使用（參見本院102 年度司促字第3384號支付命令卷第13-16頁）。
㈣、被告等三人上開179 號存證信函已坦承，第三人同意無償交回土地由出租人處理使用。亦即，第三人占用系爭土地長達近6 年，但被告三人至今仍未交付承租人即原告使用，仍由第三人賴鼎和種植茶葉占用中，顯見被告等已違反民法第
423 條及租賃契約第10條第2 項規定，被告三人應給付原告投資農場市價金額八千萬之二倍即一億六千萬元之懲罰性違約金。原告已於102 年5 月15日去函催告，爰依租賃契約第
8 條、第10條約定，就一億六千萬中之一千萬元請求。並聲明：
１、被告等應共同給付原告1,000 萬元，及自本支付命令聲請狀送達之翌日即102 年6 月4 日起至清償日止，按年息百分之
5 計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：
㈠、原告謝正獅於92年時，為尋覓土地做為種植中草藥之用，與被告林國盛共同現場勘查被告林國盛所有位於三灣鄉之土地後，即在92年7 月8 日同意承租被告林國盛及其親屬所有坐落苗栗縣○○鄉○○段地號364-11、364-20、364-32、374-
1 、374-2 、657-2 、658 、659 、364-002 、000-0000等10筆土地，並於同年7 月8 日即由被告林國盛與原告訂立土地租賃契約書，並交付約定出租之土地予原告做為種植中草藥之用，租期自93年1 月1 日至98年12月31日，此有92年7月8 日土地租賃契約書（本院卷第29頁）可稽。嗣由被告林國盛依據當時地貌原況將上開出租土地交付原告使用。
㈡、原告於95年時欲改變承租土地之用途經營「神農科技休閒農場」，故被告林國盛與原告於95年10月27日重訂土地租賃契約書，約定承租目的為經營休閒農場：原告承租上開土地三年後，因看好發展休閒農場之觀光事業，擬將原本種植中草藥之用的承租土地變更為經營休閒農場。因承租土地之目的變更，故被告林國盛與原告重新簽約，調整租期與租金，期間自93年1 月1 日起至122 年12月31日止共30年：租金自93年1 月1 日至97年12月31日，每年12萬元；自98年1 月1 日起至122 年12月31日止之租金每5 年調整1 次，每次調整百分之30。並更改承租土地之目的為經營休閒農場之用，此有95年10月27日簽訂土地租賃契約書可證（本院卷第30頁）。
因被告林國盛已於92年將承租土地等10筆依當時地貌交付原告，故本次修改土地租賃契約無須重行交付土地，由原告直接變更使用土地之目的而經營休閒農場。
㈢、95年變更契約內容後，因原告開發休閒農場事涉不同權利義務關係，故被告等與原告於96年重新協商，就被告林國盛、姜葉金妹及林國盛分別所有之土地即系爭364-11、364-15、364-20、364-31、364-32、374-2 、657-2 、658 、659 、等10筆土地，重新約定租賃契約，增加約定雙方之權利義務並將租約進行公證。除租賃標的外，租約內容多有變更，雙方並約定原告應依簽約當時之原地形地貌開發。並約定將土地上未保存登記建物三灣鄉內灣村9 鄰小份美12號之建物租與原告作為休閒農場辦公室之用。第三條並約定租金每月為12,500元，每5 年調漲租金30％，即自101 年7 月起每月調漲為16,250元、自106 年7 月起每月調漲21,125元、自111年7 月起每月調漲為27,463元。此有96年7 月3 日簽訂之租賃契約書（本院卷第31-32 頁) 及臺灣新竹地方法院所屬民間公證人許錫星事務所之公證書( 本院卷第33頁) 可稽。
㈣、本件出租之土地為被告三人分別所有，被告姜葉金妹所有系爭364-20、658 地號土地及林政德所有系爭第657-2 地號土地業已交付原告，原告訴請被告姜葉金妹及林政德給付違約金並無理由。原告主張其所承租被告林國盛所有○○○鄉○○段○○○○○ ○號土地（本院卷第35頁）遭鄰地660-4 號土地所有權人賴鼎和( 本院卷第36頁）占據並種植茶樹，被告林國盛未交付原告使用云云。惟查本件系爭租賃契約中，被告姜葉金妹單獨所○○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號○○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號之土地（本院卷第37頁) ，及被告林政德單獨所○○○鄉○○段○○○○○○○○○ ○號土地（本院卷第38頁) ，均已於92年交付原告使用。該二筆土地與原告主張其所承租之374-2 地號土地及第三人賴鼎和所有之660-4 地號土地完全無關，被告姜葉金妹及林政德之上開土地亦未與660-4 地號土地相鄰，此有頭份地政事務所電謄字第037698號苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○號之地籍圖謄本可證( 本院卷第39、40頁) 。故上述被告姜葉金妹及林政德所有之3 筆土地既已交付原告使用，則原告主張被告姜葉金妹及林政德有違反本件租賃契約之情事，應同負給付違約金之責任，即屬無據。
㈤、被告林國盛與原告間就系爭十筆土地簽訂三次租賃契約，被告林國盛早在92年時即依約照當時土地情況交付租賃土地予被告：92年被告林國盛與原告第一次簽訂土地租賃契約前，原告為瞭解將來所承租之土地範圍為何，曾經會同被告林國盛赴當地勘查現場。被告林國盛當場告知原告，就374-2 地號土地與相鄰之660-4 號土地劃分係以雙方所種植不同種類之茶樹為土地分界。因當地早年由被告林國盛及訴外人賴鼎和雙方之父執輩種植茶樹為作物，雙方對各自所有土地界線之認知即以雙方所種植茶樹之現況為界，被告林國盛即以出租當時之茶樹為分界點告知原告此為其出租土地之範圍及界線，原告亦表示同意。故原告與被告林國盛就租賃之374-2地號土地係依照當時土地作物之界線為出租及承租土地之合意，原告既未表示不妥，即認知其所租賃者即為被告林國盛所植茶樹之土地範圍。原告自不得以日後發現374-2 地號土地與鄰地660-4 地號土地之部分界線有變更，即主張被告林國盛有違反租賃契約之情事。
㈥、被告林國盛與原告間就租賃土地之範圍，係以92年承租時之地形地貌為約定租賃之土地範圍，並不及於鑑界後多出之土地部分，被告就租賃物之交付並未違反租賃契約：按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。民法第
423 條定有明文。原告主張被告林國盛未將系爭鑑界後多出之L 形土地交付原告使用云云。惟查，被告林國盛與原告約定出租土地時，就被告林國盛所有系爭374-2 地號土地係以出租當時之茶樹作物作為出租土地之範圍，直至98年9 月28日及29日苗栗縣頭份地政事務所前往鑑界後（本院卷第41頁) ，被告林國盛及鄰地660-4 地號土地所有人賴鼎和方才知悉雙方土地之界線有異，賴鼎和土地上所植茶樹有部分越界種植於被告林國盛之土地上，此界線經苗栗竹南地政事務所於99年1 月15日派員複丈後確定雙方土地界址（本院卷第42頁) 。故被告林國盛於92年出租374-2 地號土地予原告時，被告林國盛不知出租標的及於鑑界後所多出之土地，被告以合於原告使用種植中草藥及開設休閒農場使用之土地，交付原告使用收益，並無違反租賃契約之情事。原告主張被告林國盛未將系爭鑑界後多出之L 形土地交付原告使用，自屬無稽。
㈦、被告林國盛於98年9 月28、29日完成鑑界後，該越界部分土地雖不在雙方租賃合意之範圍內，被告林國盛仍將該L 型土地交付原告。原告稱被告林國盛就上開鑑界後多出之L 形土地至今仍未交付原告使用云云。惟查，被告林國盛於系爭土地鑑界後，方才知悉其374-2 地號土地之確實界址，該部分鑑界後多出之土地雖非原告承租之範圍，惟因該部分土地呈細長之L 形，被告林國盛亦無法使用，故於鑑界後表示該部分土地無償依照使用借貸關係交付原告使用，雙方就租賃契約亦未另行變更租金及契約內容，原告如就該部分土地有使用之需要，即可自行開發利用，此有被告所發新竹科學園區郵局第198 存證信函可證( 本院卷第43頁) 。故原告稱被告林國盛就上開鑑界後之L 形土地至今仍未交付原告使用，自屬無據。
㈧、鄰地所有人賴鼎和雖對鑑界結果申請複丈，但複丈結果與首次鑑界相同，賴鼎和亦同意複丈結果表示原告可自行在界址內使用土地等語，惟原告並未使用：系爭374-2 地號與鄰地660-4 地號土地第一次鑑界後，因鑑界結果與實際種植茶樹之現況不符，故鄰地所有人賴鼎和向苗栗縣政府申請複丈，苗栗縣政府交由竹南地政事務所派員複丈（本院卷第42頁)。複丈結果與第一次丈量結果相同，鄰地所有人賴鼎和願接受鑑界結果，將越界種植部分之L 形土地交付被告林國盛，同時賴鼎和亦同意如被告林國盛將該部分土地交付原告開發，原告可自行整地或刈除土地上之茶樹，賴鼎和就此無意見。原告於鑑界當時亦曾向被告林國盛表示不必與鄰地所有人賴鼎和計算確實之土地界址。惟原告並未就被告林國盛貸與之土地進行整地開發，反依照原本被告林國盛交付承租土地之界線架設圍籬，此有現場照片可證( 本院卷第44頁) 。故原告在鑑界後依據92年被告林國盛交付374-2 地號土地時之作物界線架設圍籬，顯見其亦認為承租及開發之土地範圍並不及於鑑界後所增加之L 形土地，原告既收受被告林國盛貸與開發之L 形土地卻不予開發，並非被告林國盛有出租而未予交付之情事。原告藉此主張被告林國盛違反租賃契約約定，實屬無稽。故聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、本件之爭執與不爭執事項：
㈠、不爭執事項：
１、兩造於96年7 月3 日簽訂租賃契約，原告以每月21,500元承租被告三人系○○○鄉○○段364-11、364-15、346-20、364-33、364-32、374-1 、374-2 、657-2 、658 、659 地號土地○○○鄉○○段小份美12號房屋一棟，承租期間自96年
7 月1 日起至116 年6 月23日止，共20年。
２、原告自承租該土地起即開發為神農科技休閒農場，自96年開始從種植中藥草轉型為休閒農場，之後開放營業，有露營區，也有種植柚子，供人採買，也有蓋小木屋及觀景台，96年的時候就蓋好了，就開始開放讓人進來參觀及住宿與採果、露營，當時就有收入了。
３、被告因其系爭374-2 地號土地與鄰界訴外人賴鼎和系爭660-
4 地號土地相鄰，被告於98年9 月28日申請頭份地政事務所鑑界，發現訴外人賴鼎和的茶園有逾越系爭374-2 地號土地
L 型之部分，但訴外人賴鼎和隨即同意將L 型土地返還被告，被告並同意交付給原告。
㈡、爭執事項
１、該L型土地是否已經交付給原告使用。
２、該L 型土地是否在尚未交付之前，有影響到原告開發與經營神農科技休閒農場。
３、本件原告係因租金提起本件訴訟，抑或該L 型土地對於其經營有所影響，方提起本件訴訟。
四、本院之判斷：
㈠、被告林國盛所有之系爭374-2 地號土地及訴外人賴鼎和所有660-4 地號土地，自被告林國盛及訴外人賴鼎和之父執輩取得所有權後，雙方即以所種植之茶樹為界：查被告林國盛於87年1 月20日買得系爭374-2 地號土地（之前係由被告林國盛祖父執輩向「十股神明會」承租耕作），此有系爭374-2地號之土地謄本可稽（本院卷第35頁) ；而鄰地660-4 地號土地所有權人原為賴石滿，63年2 月16日因買賣而取得並經登記，其後於96年8 月14日贈與訴外人即鄰地所有人賴鼎和，此有660-4 地號之土地異動索引可證（本院卷第75頁) 。
雙方祖父執輩自取得上開二筆土地所有權之前，即已在其上耕種作物，故系爭土地雙方就鄰地所有權之界線認知係以長期以來種植作物之情況為所有權範圍。
㈡、被告林國盛取得系爭374-2 地號土地所有權時，與鄰地所有人就各自所有之土地相鄰界址明顯以不同作物及不同整地模式而有所區隔，92年時更有明顯界線可查，雙方並無爭議：
86年時，660-4 地號土地上應係種植茶樹，而374-2 地號土地上有種植矮樹類作物，此有86年5 月15日之空照圖可證（本院卷第76頁) ，當時雙方土地之界址可由不同整地方式加以區別。至被告出租系爭374-2 地號土地予原告時，374-2與660-4 地號土地明顯可見土地區分之界線，此有92年7 月25日之空照圖可稽( 被本院卷第77頁) 。雙方就土地界址並無爭議，亦有鄰地所有人賴鼎和之證述可證（詳後述) 。故本件被告林國盛出租土地時，基於無人可將大於自己之權利加以處分之法理，被告當然以雙方所有土地作物之認知界線為出租土地之範圍，前既然從未鑑界，自無可能指出374-2地號土地遭660-4 地號土地之鄰地所有權人占用，更不可能指出確實被占用之界址為何。原告主張被告有於92年出租該土地前已經告知原告其出租之374-2 地號土地與當時現場實際情形不符，有遭鄰地所有人賴鼎和占用之積極事實及變態事實，自應由原告負舉證責任。
㈢、被告林國盛與鄰地所有人賴鼎和就系爭土地相鄰界址並無爭議，且雙方土地從未申請專業地政機關以精密儀器鑑界，被告自無可能於92年出租時即告知原告土地遭人占用：土地所有權於土地登記機關係以地號及地籍圖為書面資料，作為認定及判斷所有權人所有權之依據。然土地鄰接處之實際使用範圍並非文書圖面所能顯示，因此土地所有權人除非經過地政機關以專業測量儀器測量並設置界樁，否則土地所有權人就土地之確實界址根本不會知悉，只要土地所有權人雙方均未就邊界有所爭執，大多數情形均以雙方所認知之實際作物面積為界，此為一般生活之經驗法則。本件系爭之土地，被告林國盛所有之374-2 地號及訴外人賴鼎和所有之660-4 地號土地地目均為旱地，使用分區均為山坡地保育區，並非如城市土地有圍牆、建物、土地有明確之界限可供判斷。故本件系爭土地之確實土地界址係98年鑑界後雙方所有權人才因此知悉確實之土地邊界範圍，並由地政機關設置界樁為參考基準。故本件374-2 地號土地於92年被告出租與原告時，確以種植作物為界，96年及98年亦復如是，此有96年及98年之空照圖可考( 本院卷第78、79頁) 。原告稱被告92年出租時即有告知土地遭人占用而未交付，應屬無稽。
㈣、原告主張被告林國盛於92年出租土地時即有告知該出租土地遭人占用一節如屬實情，原告仍願承租並受領土地且依當時作物狀況建置圍籬，卻不要求出租人進行鑑界，明顯違反經驗法則：原告主張92年間被告要將系爭土地租給原告的時候，就有告訴原告這個土地的界線在哪裡，並告訴租給原告的374-2 有被賴鼎和占用云云( 參102 年8 月13日言詞辯論筆錄第2 頁) 。惟查，依據一般交易習慣，出租人如於出租前即已告知承租人其承租之土地有遭他人占用，則承租人均會表示拒絕承租該土地，請求出租人將遭占用之土地確實取回後再行承租並確實交付完整土地，對承租人而言方有保障。原告主張被告於出租374-2 地號土地時已有告知該土地有部分遭鄰地所有權人占用，原告卻未要求出租人處理並拒絕承租該部分，仍受領該土地之交付並使用之，直至農場經營狀況不佳無力經營時才出面主張要求被告交付98年鑑界後才發現之多餘土地，明顯不符一般社會承租土地交易之經驗法則，足見原告所言不足採信。
㈤、次查，95年10月27日及96年7 月3 日二次重新訂約之機會，原告如真確知其所承租之土地被告並未完整交付而遭鄰地所有權人占用，其可於二次重訂之契約中將該部分為特別約定，可約定為被告應交付該部分土地或不交付土地而減少租金作為補償。惟原告重訂約時均未為任何表示及主張，反而看好該地之發展潛力，同意增加支付租金由92年約定之1 年10萬元，95年約定1 年12萬元，96年約定1 年15萬元。如原告確知其374-2 地號土地權利有遭第三人占有使用而被告並未依約交付，理應要求維持或減少租金或約定被告應就遭他人占用部分限期處理，原告捨此不為，於經營狀況不佳後才起意爭執被告林國盛未交付原本即未出租亦不知為其所有之土地而請求高額違約金，更令人費解。
㈥、原告主張被告於92年出租土地時即有告知該出租土地遭人占用一節如屬實情，則原告既明知該使用土地之權利有問題仍願承租而未於契約為任何保留之約定，出租人不負違約之責：按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第351 條定有明文。次按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。民法第347 條前段定有明文。
查原告主張被告於92年首次出租前即已經告知出租之土地有遭他人占用如屬實情，則原告既已明知其所承租之土地有他人占用並主張所有權，因原告並非善意不知權利問題，原告明知而仍承租，亦未為任何保留之約定或表示，心甘情願，非屬不測之損害，法律無保護之必要，則被告依上開規定無須負權利瑕疵擔保責任。故如原告之主張為真，則果真被告林國盛如原告所述於契約成立前並未隱瞞該權利瑕疵之存在，原告仍願承租，應可類推適用上開權利瑕疵擔保免責之規範意旨，被告自無違約之可言，此有最高法院81年台上字第
720 號民事判決可供參照。
㈦、查本次頭份地政事務所測量成果圖顯示，編號660-4 地號土地茶園坐落於被告所有374-2 地號土地之面積範圍有423 平方公尺。相較於374-2 地號土地面積共14,601平方公尺( 參本院卷第35頁) ，所占土地面積比率僅2.89%(計算式：423/14601x100%=2.89%) ，而占所有出租土地21,527平方公尺之比例僅1.9%( 計算式：423/21527x100%=1.96%) ，原告主張被告林國盛未依約交付出租土地並請求高額違約金，顯屬權利濫用。
㈧、且系爭土地占用部分屬狹長之L 形( 參本院卷第44頁) ，故系爭占用部分土地就原告開發而言並無影響。如依原告所述92年時即已經知悉，何以經過10年後才向被告主張違約？原告就系爭承租土地開設休閒農場，休閒農場之整體經營狀況與該部分土地之利用程度與所能創造之可能收益並無關聯，原告僅以L 型土地邊界之小部分差異，主張高額違約金，真正意圖並非主張違約金，而係藉由違約金訴訟迫使被告將土地出售與原告，其行使權利顯有權利濫用之情形。且經兩次地政機關鑑界確定後，被告林國盛就鑑界後增加之土地並未增加租金而無償借予原告，鄰地所有人賴鼎和亦無再異議或任何阻擾農場開發情事，原告可自行於界樁內範圍使用，原告既未使用迄今已近4 年，卻突然主張被告違約而請求高額違約金，其行使權利顯未依誠實信用方法。
㈨、故原告稱被告林國盛就上開鑑界後之L 形土地至今仍未交付原告使用，自屬無據。查本件系爭374-2 地號與鄰地660-4地號土地第一次鑑界後，因鑑界結果與實際種植茶樹之現況不符，故鄰地所有人賴鼎和向苗栗縣政府申請複丈，苗栗縣政府交由竹南地政事務所派員複丈（本院卷第42頁) 。複丈結果與第一次丈量結果相同，鄰地所有人賴鼎和願接受鑑界結果，將越界種植部分之L 形土地交付被告林國盛，同時賴鼎和亦同意如被告林國盛將該部分土地貸與原告開發，原告可自行整地或刈除土地上之茶樹，賴鼎和就此無意見。原告於鑑界當時亦曾向被告林國盛表示不必與鄰地所有人賴鼎和計算確實之土地界址。惟原告並未就被告林國盛貸與之土地進行整地開發，反依照原本被告林國盛交付承租土地之界線架設圍籬，此有現場照片可證( 參本院卷第44頁) 。故原告在鑑界後依據92年被告林國盛交付374-2 號土地時之作物界線架設圍籬，顯見其認為承租及開發之土地範圍並不及於鑑界後所增加之L 形土地，原告既收受被告林國盛貸與開發之
L 形土地卻不予開發，並非被告林國盛有出租而未予交付之情事。原告藉此主張被告林國盛違反租賃契約約定，實屬無稽，難以採信。
㈩、另原告亦陳稱：「（660-4 及370-2 地號的土地界址是否有紛爭？）是。希望本件可以在和氣的狀況下結束，我二月份有跟被告林國盛談過電話，我是壹個事業體的股東之一，我為了彌補這件事情，把我股份捐出去，我希望被告可以體諒我對股東不好交代，大事化小事。」、「（法官提示被告訴訟代理人主張：原告主張降低租金部分，與本件請求違約金無關，降低租金經被告三人協商後，有提出變更條款《庭呈條款內容》，調降租金是第二點，被告出租系爭土地頗大，也體諒原告經營困難，所以前三年每年租金調降兩萬壹仟元，106 到111 年每年調降四萬四千七百元，111 到116 年每年調降7 萬7 千多元。有無意見？）我們不同意，因為與我們想像差太多，我們打三十年合約，依那邊行情一甲土地2萬5 千元到3 萬元，我們承租二甲地的金額已經高出很多，被告請律師是要我們1 年50萬元，後來改成1 年15萬元，壹個月是12,500元，所以我們才提起本件訴訟，請求被告交付所有的土地。」、「法官提示被告訴訟代理人所述：原告說被告請律師的部分我們認為所述不實，是之前請代書處理。降低租金還是以出租人願意變更的租金為準，現在出租人願意變更是範圍是今日庭呈的條款，是否再調降，須再與被告協調。）我們願意從10萬到15萬元之間尋一個合理的租金。
」、「（認為投資這塊土地後，被告沒有交付給你使用，受有8 千多萬元的損失？）( 庭呈申請資料，我們從92年開始租這塊土地，也花了6 年的時間申請到休閒農場的使用執照，6 年中經過很多波折，包含鄰居占用我們土地的茶園，一天到晚檢舉我們，說我們占用他的土地。」、「（你主張受有8 千萬元的損害，被告三人因為沒有交付你土地，所以要求1 億6 千萬元的違約金，舉證證據為何？）今年103 年，92年迄今已經11年，我們申請合法執照花了6 年，加上其他的花了10年，其他的投資也花了6 千多萬元。」、「（所投資的8 千多萬？）我們投資5 千多萬，包含租金等超過8 千多萬元。」、「（8 仟萬是損害賠償還是投資額？）我們只是要求被告三人賠償壹仟萬元。其中定了三次合約，每次都要求租金提升，去年他又要提升，我跟他協商說現在景氣不好，別人都降租金，為何你是提升，說要照合約走，雖然合約這樣寫沒有錯，5 年最高要提升百分之30，地主就認為一定要調到最高，我們每年都虧本，我們也一直跟他協商，但是都要照合約走，我們想農場有40幾個股東，我只是代表，我們虧錢是自己經營不好，不能怪地主。但是地主一直要提高租金，所以我們不得已才走法律程序。」、「（你們是希望地主不要提高租金？）是。我希望我們私下可以把這件事情解決，不要浪費國家資源。我是希望借由訴訟讓地主出面。我希望我們土地有給付租金，別人種茶占用我們的土地應該要收回。還有依我們當初簽訂的合約，不要每五年都漲百分之30的租金，我希望可以回歸原來每年10萬元的租金，是承租30年。就算法官判我們1 仟萬元，我們也不會要。」、「（本件與你的訴求降低租金完全無關，且形式上看來應是無理由，是否建議由你與被告訴外協議？）我們現在租金是19萬5 千元，實在無法負擔。」等語。
、查原告於本院103 年2 月14日及3 月25日之言詞辯論程序中，均表明提起本件給付違約金訴訟之目的在於希望被告能降低契約約定之土地租金。如原告之起訴目的在調降租金，應依法變更訴訟標的，惟原告迄今從未提出任何準備書狀，亦未就其主張提出證據以實其說，原告起訴之目的與本件訴訟標的顯不相符，原告顯有以提出本件訴訟以使被告及出租人降低租金之意圖。
、原告主張被告林國盛於出租時即已經告知其所承租之374-2地號土地有遭鄰地占用，此為有利於原告之積極事實，應由原告負舉證責任。原告主張被告林國盛於92年第一次出租土地給原告時，於帶其看土地現場過程中即告知原告該土地有遭鄰地占用，故被告林國盛明知所出租之土地與其所認知之內容不符，應依約負違約之責云云。惟查，被告林國盛最早於98年9 月29日第一次鑑界完成後才知悉雙方相鄰土地之確實界址已如上述，被告林國盛92年時以其所認知之374-2 地號土地邊界出租與原告，代表出租之土地範圍僅以作物邊界為準，被告林國盛自無可能將主觀上非屬於其所有之土地出租他人之可能，故雙方合意之出租土地並無與認知不符之情形，被告自無違約之可言。如原告主張被告出租時即知悉邊界，係屬有利於原告之積極事實，應由原告負積極之舉證責任，證明被告在出租前即已經知悉確實之界址。惟迄今僅見原告言詞陳述，未見原告舉證，原告主張洵難憑採。
、本次鑑界結果就374-2 地號土地被660-4 地號土地占用部分，經測量面積為423 平方公尺，占全部374-2 地號土地14,601平方公尺之比例不到3%，僅占所有出租土地21,527平方公尺之1.9%。原告主張被告林國盛未依約交付出租土地並請求高額違約金，顯屬權利濫用。且系爭土地占用部分屬狹長之
L 形( 參卷附第44頁) ，故系爭占用部分土地就原告開發而言並無影響。如依原告所述92年時即已經知悉，何以經過10年後才向被告主張違約？原告就系爭承租土地開設休閒農場，休閒農場之整體經營狀況與該部分土地之利用程度與所能創造之可能收益並無關聯，原告僅以L 型土地邊界之小部分差異，主張高額違約金，真正意圖並非主張違約金，而係藉由違約金訴訟迫使被告將土地出售與原告或降低租金，其行使權利顯有權利濫用之情形。且經兩次地政機關鑑界確定後，被告林國盛就鑑界後增加之土地並未增加租金而無償借予原告，鄰地所有人賴鼎和亦無再異議或任何阻擾農場開發情事，原告可自行於界樁內範圍使用，原告既未使用迄今已近
4 年，卻突然主張被告違約而請求高額違約金，其行使權利有顯然濫用之情形。
、原告業已無力經營神農科技休閒農場，原告接受被告林國盛交付該部分土地後實無能力進行開發，並非被告林國盛違約不予交付：原告自95年10月27日簽約後開始在承租土地上投資經營神農科技休閒農場，惟經營狀況並不理想，現在大多數設施已成閒置狀態，僅有部分民宿設施仍接受預訂開放使用，原告現已無多餘能力及資金開發其他設施。況且被告林國盛同意將鑑界後多出之土地無償貸與原告，鄰地所有人賴鼎和亦同意不就土地上茶樹主張任何權利，原告可自行依開發需要整地處理。惟被告交付貸與之土地迄今，原告並未開發，更建築圍籬將上開借得之L 形土地隔離於農場園區之外，可見原告無力亦無意願開發，卻反指被告林國盛未依租賃契約交付該部分土地，請求高額違約金，實屬無據。
、經查，證人賴鼎和於本院證述：「（法官問〈下同〉：提示本院卷中第75頁到第83頁）是否曾經請人來鑑界你跟原告休閒農場的界址？) 沒有。」、「（提示本院卷宗第67頁，是否知悉原告有主張你跟原告所承租的土地相鄰的部分，有所糾紛？）這塊土地我在96年我父親贈與給我的，小時候這塊土地我跟隔壁的地主林國盛，小時候我們就是以尤佳利樹及相思樹來作為界址，直到92年得知被告林國盛把他的土地出租給承租者，後來，後來原告在界址樹的旁邊有圍圍籬，我們就把圍籬當作是界址，直到98年原告申請地政鑑界及丈量，我們才得知我有占到被告林國盛所有的土地的一部分，我們目測是大約兩棵茶樹的範圍，本院卷第67頁第二張的茶樹照片的範圍。」、「（所以被告林國盛也是到98年才知道你有占到他的土地？）98年他才來告訴我有這件事情。」、「（他是如何知道這件事情？) 也是藉由原告聲請鑑界才知道此事。」、「（有無返還該土地部分？）因為沒有人來跟我主張要返還這塊地。所以我也沒有就該地有所處理。」、「
(何時去鑑界？）一直到民國98年我們對於界址我們認知不同，所以才會去鑑界。」、「( 之前跟被告林國盛界址有無意見不同，而有爭執過？）96年我父親將土地贈與給我，我74年之後都在北部工作，很少回家，到98年鑑界之前從未與被告見過面，所以何來討論界址爭議之說。」、「（法官提示原告所述：證人所述不實。因為我民國92、93年間就已經跟證人賴鼎和的父親很多問題，證人賴鼎和也因為他爸爸跟他說我有打他，所以證人賴鼎和還有跟我一起去派出所，所以證明他說對於界址有爭議不知之事情，有說謊。有何意見？）當初是因為我休假回去內灣，我父親跟我說跟他有所爭執，爭執是一棵樹木，原告說那棵樹木會死掉，所以不能動，時間已經很久了，我不大記得我父親的反應，但是與被告界址是沒有關係的。」、「（所以你在99年1 月複丈完後，有縮減你的茶園並且釘界標，還是任由原告自己去開發，而你不反對？）99年1 月複丈完後，我並沒有阻止原告去開發土地上的茶樹，地政人員釘界標也都還在，該土地借貸給茶農去替我管理，我從來沒有阻止原告去開發他說的土地面積。且原告在我的土地上也是開發了，原告開了一條他的便道，這是在同一時期。」、「（提示本院卷中第76頁，便道是否是在紅色範圍內？）不是。紅線範圍內沒有開發。因為原告的自己釘的圍籬還在，他自己沒有拆除。」等語（本院卷第171-176 頁）。
、原告雖陳稱：「（「原告98年鑑界之後，你們才確定證人賴鼎和有占據土地？）其實被告很早就跟我說，當時的柚子有一半被砍掉，被告林國盛親口跟我說這柚子是被證人賴鼎和的父親所砍掉的，因為我問他柚子要被砍掉一半，被告林國盛說證人賴鼎和的父親欺負他的父親，所以證人賴鼎和的父親把柚子樹砍掉一半，我有問被告林國盛為什麼柚子樹被砍掉一半，被告林國盛說證人賴鼎和的父親很兇，那個柚子樹是他砍的。當初被告林國盛親口跟我說他們的土地大概到哪裡，有講到被證人賴鼎和占據了茶樹的土地大約寬度是3 、
4 公尺，長度是L 型，一邊有70、80公尺，另一邊有50、60公尺。」、「（這是你一開始承租的時候，被告林國盛就說土地被占用，還是到98年才確定這件事情？）一開始的時候，被告林國盛就有說了。大概是用手比一個位置。」、「（圍籬的地方是鑑界之後才圍籬的嗎？）是證人賴鼎和已經種植了茶葉，我怕客人來侵入他家的茶園會遭不測，所以我們就做簡單的圍籬，鑑界前以他家茶園為界。」、「（如果在98年之前就知道被告有部分土地沒有交給你，為何沒有依據契約向被告請求違約金，到現在才請求？）因為我們希望以和平的方式來解決，92、93年中因為我們跟證人賴鼎和的父親發生很多糾紛，我有向被告林國盛反應要解決這問題，但是被告林國盛均置之不理。」、「（92、93年為何不申請鑑界，到98年才聲請？）因為我們以為被告林國盛會鑑界，但是被告都一直沒有鑑界，後來我們才去申請鑑界。」、「（所以你就等了大概5 、6 年才去申請鑑界，這樣不是讓你的權利睡眠了5 、6 年？）當然是。」云云，然上述事實乃原告自行所為的陳述，並未舉出證據證明，是原告所言，使否為真，尚難採信。
、被告姜葉金妹承受訴訟人姜禮雙陳稱：「（98年鑑界之後為何沒有將系爭L 型土地還給原告？）這點由我來說明，98年原告對界址有疑慮，所以98年9 月28日、98年9 月29日由被告林國盛申請鑑界，鑑界完畢後證人賴鼎和認為這界址於父執輩時就如此，所以99年1 月的時候有申請再複丈，苗栗縣政府為公平起見，第一次是頭份地政事務所，第二次由竹南地政事務所測量，鑑界結果都相同，那時雙方之後也沒有再有意見，98年鑑界完，原告也沒有再告知我們土地有沒有問題，我們就認為以地政事務所鑑界為界址，直到102 年4 月25日，原告才寄發律師函，還有第三人占用，就是指這件事情，當時我們就到頭份去找證人賴鼎和問明證人賴鼎和是否還有占用的問題，他說這是地政事務所鑑界的結果就是最終結果，也沒有阻擾原告開發，之後原告就起訴了。」（本院卷第175到176頁）。
、綜上可知，原告陳稱92年時被告明知其交付之土地有為訴外人賴鼎和占據部分，並未完全依據債之本旨交付系爭10筆出租土地，有違約情形。另經98年鑑定界址，確定訴外人賴鼎和占據之土地面積後，仍故意不為交付，除應賠償原告所受之損害及所失利益外，應給付懲罰性違約金1 億6 千萬元，然原告僅先請求其中1 千萬元云云，均非屬實難以採信。
五、原告接受被告林國盛交付該部分土地後並無充足資力進行開發，並非被告林國盛違約不予交付，被告林國盛同意將鑑界後多出之土地無償貸與原告，鄰地所有人賴鼎和亦同意不就土地上茶樹主張任何權利，原告可自行依開發需要整地處理。惟被告交付貸與之土地迄今，原告並未開發，更建築圍籬將上開借得之L 形土地隔離於農場園區之外，可見原告無力亦無意願開發，卻反指被告林國盛未依租賃契約交付該部分土地，請求高額違約金，非有理由。原告請求被告給付違約金暨遲延利息，不應准許。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 103 年 8 月 29 日