臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 103年度苗簡字第594號原 告 尚宏不動產經紀有限公司法定代理人 張鴻生被 告 林立喜訴訟代理人 李震華律師複代理人 江慧敏上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國103 年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國102 年12月25日委託原告代為銷售被告所有門牌
號碼為苗栗縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 弄○ 號房屋及其坐落基地（下稱系爭不動產），並簽有不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定被告之實拿金額應為新臺幣（下同）579 萬元（扣除土地增值稅與仲介服務費之金額），委託期間則自102 年12月25日起至103 年12月31日止。
經原告費心居間仲介，於委託期間內，即103 年5 月7 日已洽得訴外人林沛婕同意以640 萬元價格應買，並交付斡旋金支票2 張，系爭不動產以640 萬元出售，扣除被告應繳納之土地增值稅23萬7,231 元及原告之仲介報酬25萬6,000 元（即買賣價金4%），尚有餘額11萬6,769 元，以符合被告委託本旨，故原告確已完成居間仲介之任務。原告將覓得買方事宜通知被告，惟被告於103 年5 月8 日即向原告表示不願出售系爭不動產，亦不願收受前開支票，幾經溝通，被告仍堅持不願簽訂書面買賣契約，亦拒絕給付仲介報酬。
㈡系爭委託銷售契約第5 條約定：「不動產簽訂買賣契約時，
以現金一次給付實際成交價之4 % 服務費用」。被告拒絕簽訂買賣契約，使契約「買賣成交」之條件未能成就，顯係以不正當之方法阻止條件成就，依民法第101 條第1 項規定，應視為「買賣成交」之條件已成就，被告應給付成交價4%計算之服務費用即25萬6,000 元，爰依系爭委託銷售契約第5條及民法第568 條之規定，請求被告給付等語，並聲明：被告應給付原告25萬6,000 元，及自支付命令狀送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告已於103 年5 月7 日前以口頭向原告員工為解除兩造間系爭委託銷售契約之意思表示，故原告不得向其請求；縱認兩造間系爭委託銷售契約仍存在，惟原告僅係向被告報告訂約之機會或媒介，被告仍有自主決定權決定是否訂約，故於買賣契約訂定前，原告無權請求支付服務費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告委託其代為銷售系爭不動產，並簽有系爭委託銷售契約，約定被告之實拿金額應為579 萬元（即扣除土地增值稅與仲介服務費後之金額），委託期間則自102 年12月25日起至103 年12月31日止等情，業據其提出系爭委託銷售契約為證（見本院103 年度司促字第3666號卷第6 、7 頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張就系爭不動產已覓得合於兩造約定條件之買方林沛婕，原告亦已於委託期間內通知被告系爭不動產業已成交，原告自得請求被告給付25萬6,000 萬元等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：原告依銷售契約第5 條向被告請求給付服務費用25萬6,000 元，有無理由？茲分述如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第
568 條第1 項分別定有明文。居間契約乃屬於以從事服務或為他人之利益為對象之契約類型，雙方當事人一方為委託人，另一方為居間人。而就民法所規定之典型居間契約，則可區分為報告居間（指示居間，即報告訂約之機會）或為媒介居間（即訂約之媒介）。居間人因單純之報告訂約機會向委託人報告，不必將委託人之情況，報告於相對人，或為訂約之媒介（居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人有報酬請求權，即民法居間之特性在於，居間人之報酬請求權乃繫於一定之條件（即契約之成立）。換言之，居間契約特別之處在於委託人之給付義務乃附停止條件，當委託人所期待之契約「因居間人之報告或媒介而成立者」，委託人負有給付約定報酬之義務，其給付義務乃附停止條件，條件為所期待之契約因居間人之報告或媒介而成就，此契約必須是與第三人成立者為限。而此條件之成就或不成就乃繫於委託人之意思決定，委託人並不負有因居間人報告訂約或媒介而去訂立契約之義務，居間人必須承擔結果發生或不發生之風險，此有別於一般雙務契約，亦即依居間之法律性質，買賣雙方不因此喪失議約之權利。
㈡經查，依系爭委託銷售契約上第5 條約定：「不動產簽訂買
賣契約時，以現金一次給付實際成交價之4 % 服務費用」等字樣以觀，銷售契約乃一居間契約，應以被告與第三人成立買賣契約為要件，原告始能請求服務報酬。又依消費者保護法第11條之規定，如契約有疑義時，應作對消費者有利之解釋，如依原告之主張，則買家出價到達賣家之委託底價時買賣契約即為成立、生效，無異扼殺買賣雙方議約之權利，亦與房屋交易之實務不相符合。如仲介業者擔心買賣雙方反悔，自可從買賣方不為簽約行為應如何賠償仲介業者損害之約定著手，而非越俎代庖地去約定他人尚未商議之契約成立、生效，企圖迴避民法第568 條第1 條契約因其報告或成立始得請求報酬之規定，擬制契約提前成立得以請求服務報酬。本院認被告不因簽立系爭委託銷售契約，即對於原告所居間媒介之第三人，負有必須當然締約成交之義務。是以，兩造既不爭執被告並未與訴外人林沛婕簽訂書面買賣契約，則前開以簽訂書面買賣契約始得請求服務報酬之清償期尚未屆至，依民法第316 條規定，原告主張本於銷售契約第5 條之約定，請求被告給付服務報酬，當屬無據。
㈢末按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，為民法第101 條第1 項所明定。所謂阻其條件之成就，必須有阻其條件成就之故意行為，始足當之，若僅與有過失，尚不在此規定適用之列。又按民法第101 條第2 項規定：「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就」。依此規定，足見除須有故意促其條件成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件不成就（最高法院95年台上字第906 號、84年台上第2461號判決可資參照）。又一般不動產委託銷售契約書可分為「一般委託」與「專任委託」二種，前者僅授與居間人普通報告或媒介權限，委託人保留親自或委請他人買賣之權限，居間人必須較委託人或其他受託人更早完成居間事務，始可請求報酬。專任委託居間人則獲得獨占性授權，於委託期間，僅居間人有權進行相關仲介事務。經查，系爭委託銷售契約為一般委託而非專任委託，可見原告於所約定期間內並非具有專任或獨家居間仲介之權利，在一般委託之情形，被告仍可自行或委託其他人仲介銷售，則買方亦得於眾多居間人中，選擇其認為可以信賴之居間人進行委託，甚至同一買方同時委託數居間人進行斡旋，而最後再由其中為選擇，亦非罕見之情。因此，系爭委託銷售契約係針對原告提供被告之買賣交易機會，被告仍保有自行決定是否成交之權利，並不負有當然必須締約成交之義務，是本件被告拒絕出面與訴外人林沛婕進行斡旋、締結買賣契約，實乃本於一般賣方維護自身利益，因應實際交易需求、交易狀況考量所為之決定，核與民法第101 條第1 項所定之故意不正當行為之規定有間。是原告援引民法第101 條第1項規定，據以主張其得向被告請求給付服務費用等語，揆之前開說明，則亦乏所據。
五、綜上所述，原告主張依兩造簽立之系爭委託銷售契約第5 條規定，請求被告應給付原告服務費用25萬6,000 元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，核與判決結果不生影響，尚無一一詳予論述之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 19 日
苗栗簡易庭 法 官 許文棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃南穎中 華 民 國 103 年 12 月 19 日