臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 103年度苗簡字第506號原 告 黃政賢訴訟代理人 黃淑齡律師被 告 陳嘉雄訴訟代理人 陳寶穗上列當事人間請求返還租賃土地等事件，本院於民國103 年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地返還原告。
被告應自門牌號碼苗栗縣泰安鄉圓墩四十六之一號房屋遷出，並將前開房屋及坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣叁拾萬元，及自民國一百零三年七月十六日起至被告遷讓返還原告第二項所示房地之日止，按月給付原告新臺幣壹拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用三分之二由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○段0000 000
0 0000 地號土地為訴外人宋瑪莉所有，宋瑪莉將上開土地提供予原告使用。原告另於同段204 地號土地上出資興建未保存登記之建物（門牌號碼為苗栗縣泰安鄉○○村0 鄰○○00○0 號，下稱系爭建物），並於系爭建物經營芙蓉河畔民宿。嗣原告經訴外人陳祥雲介紹，而與被告簽訂有芙蓉河畔房屋土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定自民國102 年10月1 日起至106 年9 月30日止，原告應將系爭建物及同段
204 地號土地出租予被告，並將同段200 、201 地號土地於系爭租約期間內無償提供被告使用，被告每月給付租金新臺幣（下同）8 萬元，且開立每月1 日到期之支票，並於訂定租約（即102 年10月1 日）同時交付原告6 紙逐月兌現之支票，此後每隔6 個月交付原告6 紙逐月兌現之支票。詎被告於103 年4 月起，未依約繳付租金予原告，迄103 年5 月，被告已積欠2 個月租金，原告即分別於103 年5 月2 日、同年月12日及21日以存證信函催告被告限期給付所積欠之租金，並以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭房屋租賃契約之意思表示。為此，原告依民法第440 條、第455 條、第47
0 條、第962 條之規定及系爭租約之法律關係，請求被告自系爭建物遷出，並返還系爭建物、同段200 、201 及204 地號土地，及依系爭租約第7 條及第11條之約定給付違約金等語，並聲明：㈠被告應將同段200 、201 地號土地返還原告。㈡被告應自系爭建物遷出並將系爭建物及同段204 地號土地返還原告。㈢被告應給付原告30萬元，及自起訴狀繕本送達之日（即103 年7 月16日）起至被告遷讓返還原告第2 項所示房地之日止，按月給付原告24萬元。
二、被告則以：系爭租約之租賃標的除同段204 地號土地及系爭建物外，依系爭租約第4 條內容，尚有芙蓉河畔民宿證照。
惟原告並未告知被告上開民宿證照之經營人與土地所有權人並不相同，被告經主管機關告知，始知上開情事將致前揭民宿證照有遭撤銷之虞，被告乃通知原告處理，原告竟置之不理，被告始以原告違反系爭租約第4 條未交付合法民宿證照為由，拒絕交付6 紙逐月兌現之支票予原告等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本件原告主張同段200 、201 、204 地號土地為宋瑪莉所有，其將上開土地提供予原告使用，原告另於同段204 地號土地上出資興建系爭建物。系爭租約約定原告應將系爭建物及同段204 地號土地出租予被告，並將同段200 、201 地號土地無償提供被告使用，被告每月應給付租金8 萬元，並開立每月1 日到期之支票。而被告於103 年4 月起，未依約繳付租金予原告，迄103 年5 月，被告已積欠2 個月租金，原告即分別於103 年5 月2 日、同年月12日及21日以存證信函催告被告限期給付所積欠之租金，並以本件起訴狀繕本之送達，作為終止系爭房屋租賃契約之意思表示等情，業據其提出系爭租約、系爭建物房屋稅繳款書、同段204 、201 、200地號土地登記謄本、系爭建物使用執照、現場照片、土地使用同意書、證明書、兩造寄發之存證信函（見本院卷第8 至13頁、第24頁、第90頁、第91頁、第93至96頁、第99頁、第
100 頁、第25頁、第14至23頁）為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張系爭租約業經終止，被告應遷讓系爭建物並返還系爭建物、同段200 、201 及204 地號土地，給付違約金等節，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者為：㈠原告能否訴請被告遷讓返還系爭建物及前開土地？㈡原告請求給付違約金，是否有據？㈠原告能否訴請被告遷讓系爭建物並返還系爭建物、同段200
、201 及204 地號土地？⒈按承租人應依約定日期，支付租金；租賃物為房屋者，承租
人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第439 條、第440 條第1 項、第2 項、第470 條第1 項前段、第962 條分別定有明文。經查，原告主張依系爭租約第3 條「租金按月計，每月租金8 萬元，開立每月1 日到期之支票；. . . 乙方如有延期或未兌現給付租金，視為乙方違約，本租賃契約即為終止，乙方不得有異」之約定，被告應開立每月1 日到期之支票作為租金繳納，而被告遲延給付103 年4 、5 月份租金，原告因此先後以存證信函催告被告給付及終止系爭租約，且被告於103 年11月11日辯論期日自承未依約於103 年4 月交付6 張逐月兌現之支票（見本院卷第84頁），是被告迄今仍未給付所積欠之租金，系爭租約終止後，被告即喪失占有使用系爭建物、同段200 、201 及204 地號土地之權利。從而，系爭租約終止後，原告依民法第455 條、第470 條及第
962 條之規定，請求被告遷讓系爭建物並返還系爭建物及前開土地，洵屬有據，應予准許。
⒉次按民宿之申請登記應符合下列規定：由建築物實際使用
人自行經營。但離島地區經當地政府委託經營之民宿不在此限，民宿管理辦法第10條第2 項定有明文。又民宿管理辦法第10條第2 款規定所稱「實際使用人」，不以所有權人為限，民宿登記之申請人，如非該土地或建物之所有權人，應依民宿管理辦法第13條規定，提出土地同意使用、房屋使用權利等相關證明文件；至該申請人是否確實為該建築物之實際使用人，請貴府本於權責，就個案事實具體認定。餘請依民宿管理辦法相關規定辦理（交通部觀光局92年4 月7 日觀賓字第0000000000號函要旨參照）。因此，民宿須由建築物實際使用人經營，而實際使用人倘非該土地或建物之所有權人時，須另提出土地同意使用、房屋使用權利等相關證明文件始得申請登記並領取民宿登記證。查，被告於審理時自承：其為上開民宿實際經營者；因為縣政府要我們先去撤銷原來的民宿執照，叫我們重新申請，但是因為之前旅展有賣出去一些，如果撤銷，會影響客戶權益等語（見本院卷第120 頁），可見被告雖非系爭建物及同段200 、201 及204 地號土地之所有人，惟其因與原告訂有系爭租約而間接取得上開不動產之使用權限，即有權向主管機關申請登記並領取民宿證照，是被告辯稱須由原告提供合法之民宿證照等語，應不足取。又系爭租約第4 條雖約定「. . . 租賃保證金於租期屆滿，乙方將本租賃標的物交還甲方，並將所申請之營業登記證照及民宿證照返還甲方名下，而乙方無其他欠租或債務不履行之情事時，由甲方無息退還與乙方」，惟如前所述，民宿證照應由實際經營者申請登記，是以，系爭租約應解釋為被告將租賃標的物返還原告時，應一併將被告所申請之民宿證照返還之，始為合理。況依系爭租約第1 條文字觀之，租賃標的僅為系爭建物、同段200 、201 及204 地號土地，而未及民宿證照，益證系爭租約未將民宿證照作為租約標的物。是被告辯稱因原告違反系爭租約第4 條，未交付合法民宿證照為由，而拒絕交付6 紙逐月兌現之支票予原告等語，顯不足採。
㈡原告請求被告給付違約金，是否有據？⒈查系爭租約第11條約定「乙方如未依約繳納租金時，經告知
卻又不履約時，即視為乙方違約，甲方得終止本租約，並依約賠償甲方30萬元整之違約金，乙方也同意更無異議，乙方應即按本約第7 條之約定辦理」、爭租約第7 條約定「乙方於違約時或租約屆滿時，除經甲方書面同意繼續出租訂妥租約外，乙方應於期滿之日起十日內遷出. . . 乙方不得藉詞託諉或主張權利或要求任何補償或費用，否則甲方得向乙方請求自期滿起至交還日止按當年度每月租金3 部計算之懲罰性違約金，乙方不得異議」。而被告於系爭租約終止後仍無權占有系爭建物及同段204 地號土地，則原告依上開約定，請求被告給付違約金，自屬有據。
⒉又兩造雖就租賃關係終止後未返還系爭建物及同段204 地號
土地為違約金約定，惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，民法第252 條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害、債務人違約之惡意程度及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院49年台上字第807 號、50年台上字第19號、79年台上字第1915號判例參照）。查系爭租約第11條並未特別約定為懲罰性違約金，自應視為因不履行而生損害之賠償總額，本院審酌被告之違約程度、原告因被告未如期搬遷，致受有相當於租金之損害，及無法利用金錢所造成之利息損失，暨未能使用系爭房屋之損害（如繼續支付管理費、另行出租或出售）之損失等一切情狀，認為原告依系爭租約第11條請求被告給付30萬元違約金，尚屬合理。至系爭租約第7 條固約定被告未即時返還系爭建物及同段204 地號土地時，原告每月得向被告請求按照租金3 倍計算之懲罰性違約金至交還日止，然參酌兩造間約定之月租金為8 萬元，而違約金每月高達24萬元，與原告實際所受損害相較，確過於懸殊，自應予以核減違約金。本院審酌現時社會經濟與不動產景氣狀況及未依約履行，或按時履行時當事人所受損害及所得受之利益等一切客觀情狀，認被告於系爭租約終止後應支付之違約金，應酌減按每月14萬元計算，始為相當之數額。從而，原告請求被告給付自103 年7 月16日起至系爭建物及同段204 地號土地之日止，按月給付14萬元之違約金，即屬有據，逾此範圍之請求，應予駁回。
㈢至被告聲請傳喚系爭契約見證人即陳祥雲到庭，欲證明陳祥
雲將與原告間之租賃契約轉租予被告等情，惟系爭租約當事人為兩造，即租賃契約關係僅存在於雙方之間，陳祥雲僅為系爭租約見證人而非系爭租約當事人，足見系爭租約並非陳祥雲轉租或讓與被告。又本件事證已臻明確，被告聲請傳喚證人陳祥雲，核無必要，故予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第455 條、第470 條、第962 條之規定及系爭租約之法律關係，訴請被告應返還同段200 、201地號土地，及將系爭建物遷讓騰空後連同同段204 地號土地返還原告；暨請求被告給付30萬元及自103 年7 月16日起至返還系爭建物及同段204 地號土地之日止，按月給付14萬元之違約金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。又原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427 條第
1 項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第
389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，亦經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 1 月 16 日
苗栗簡易庭 法 官 許文棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 黃南穎中 華 民 國 104 年 1 月 16 日