臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第126號原 告 傅思蓉即反訴被告訴訟代理人 蘇亦洵律師被 告 徐瑩芳即反訴原告訴訟代理人 龍其祥律師複代理人 龍無垢上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於104 年3 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告（即反訴被告，以下稱原告）之本訴及假執行之聲請均駁回。
原告應給付被告（即反訴原告，以下稱被告）新台幣肆拾參萬元，及自民國103 年6 月4 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
被告其餘之反訴駁回。
本判決第二項得假執行，但原告為被告供擔保新台幣肆拾參萬元後，得免為假執行。
被告其餘之假執行之聲請駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔；反訴訴訟費用由原告負擔三分之一，其餘由被告負擔。
事實及理由
一、本件兩造就本訴及反訴之主要主張與爭執之處，均在被告出售建物旁之台灣電力公司變電室是否屬於「嫌惡設施」之瑕疵暨如是，兩造簽約前，仲介公司人員有無告知變電室或原告已知悉有此變電室之情事。亦即兩造於本訴與反訴之主張攻擊防禦方法，大致相同，故本件將兩造於本訴及反訴之主張一併陳述，僅就其聲明部分予以分別列出，核先說明。
二、原告主張略以：㈠原告透過訴外人大耘不動產有限公司（下稱大耘公司）所屬
經紀人員羅士記居間仲介，於民國102 年10月16日間向被告購買苗栗縣○○鎮○○里○○鄰○○○路○ 巷○ 號建物（系爭建物）及其座落基地（以下合稱系爭房地），約定買賣價金新台幣（以下同）650 萬元、至遲應於102 年11月30日前交屋，雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。
而原告亦依約於簽約時，給付第一期（簽約款）65萬元（該簽約款現存放於「銀行別：玉山銀行敦南分行、帳號：00000-00-000000-0 、履保專戶戶名：安信建築經理股份有限公司履約保證專戶」之銀行帳戶內）。渠料，被告與訴外人羅士記均明知系爭建物旁緊鄰「變電室」，亦知原告及其母親即訴外人黃慧萍於簽約前即向訴外人羅士記表示所購房屋不得緊鄰「變電室」，且被告先前購買系爭建物時即因系爭建物旁有「變電室」之嫌惡設施，而與前手發生糾紛，於苗栗縣頭份鎮公所調解，竟惡意隱匿上開瑕疵，而未於商議訂立契約過程中告知原告及其母親黃慧萍，亦未曾交付現狀說明書予原告，導致原告誤以為系爭建物未（有）上開瑕疵而陷於錯誤，向被告購買系爭房地。原告發現上情後，即主張被告未告知瑕疵一事，於102 年10月25日以存證信函解除系爭買賣契約，被告雖不否認未告知瑕疵一事，然謊稱變電室明顯可見等語，拒絕解約，並要求原告給付買賣價金，之後更來函表示解除契約。兩造進行多次協調，均未能獲得結論。
爰依民法第92條第1 項規定撤銷購買之意思表示，被告收受上開簽約款65萬元即屬不當得利，並依同法第179 條規定，請求被告返還上開不當得利65萬元。
㈡按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條規定明文。查系爭建物存有上開瑕疵，顯然已有減少其價值之瑕疵，且本案係被告故意不告知瑕疵所致，被告於簽約前自能預見原告日後有可能因發現瑕疵而主張解約等情，則原告解除契約對被告而言，即無任何顯失公平之情。爰依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條（漏列「第1 款」）第2 款規定，請求被告返還原告已給付之簽約款65萬元。
㈢對被告主張之答辯：
⑴被告辯稱：變電室之運作方式、體積及電磁波發散功率等
均符國家安全標準，且屬系爭建物生活用電必須，又不直接干擾生活條件，座落位置亦未影響系爭建物觀瞻，難認屬嫌惡設施而有影響系爭建物價值等語，而認並非瑕疵。
惟查：
①被告對上開主張，並未提出證據。
②再者，對於房屋緊鄰變電室一事，一般消費者心理上均
會受到影響，尤其會影響購買意願、價格。蓋目前科技發展仍有其限制性，實無法去除一般人對電磁波之污染可能對人之生理、心理健康造成不良影響之疑慮，且即使可以覆蓋鉛版方式減少電磁波，在交易市場上，亦同樣無法免除一般人對緊鄰變電室之排斥心理，是一般人基於自我健康保護之心理因素，縱使在實質之測試數據下影響人體極微或在法規允許範圍內，惟於一般之房屋市場交易行情中，其市場交易價值卻有明顯之影響，甚至可能成為實際上無人交易問津之標的，此有如撞死過人之汽車、發生過命案之凶宅一般，因一般人之心理因素而產生之「交易上貶值」。
③何況，原告及其母親黃慧萍於交易前即已向仲介人員羅
士記表示所購房屋旁不得緊鄰變電室。更見變電室將影響原告購買意願甚明，則系爭建物緊鄰變電室屬瑕疵甚明。
⑵被告又辯稱：原告在簽約前，亦經仲介人員陪同到現場看
房子及週遭環境，當時均甚滿意並未表示意見，不過是簽約後後悔不想買，…無所謂隱瞞或不告知可言等語。惟查：
①依上開所述，被告已自認未將系爭建物緊鄰變電室一事告知原告之事實。
②而系爭建物緊鄰變電室一事，依一般社會生活經驗及本
省民間房屋交易之商業習慣，衡情一般人購買房屋時，均不願所購之房屋緊鄰變電室，或房屋及土地上設置有變電器及電源開關箱或電線桿。此乃因加設電箱將造成家用電器受干擾及遭受電箱所產生之噪音所干擾，進而影響居住者之心理，導致減損所購房屋之價值。而此種因電箱、變電器甚或電線桿等設置，對本省民眾之心理所生之影響及所造成之主觀交易價值之減少，亦為社會上一般稍具常識者所週知之事實，當亦為上訴人（應係「被告」之誤）所知悉。由此可見系爭建物緊鄰變電室，自屬物之瑕疵。
③基此，被告對系爭建物緊鄰變電室一事自有告知義務。
其為求迅速脫手，而未主動告知，顯屬詐欺行為。原告主張依民法第92規定撤銷購買之意思表示，自屬合法。
⑷本件系爭買賣契約，因被告明知系爭建物旁有足以影響一
般人購買意願之變電室，而未於買賣契約成立時告知原告原告依法已於102 年10月25日撤銷購買意思表示及解除買賣契約，其契約自不成立，已如上述。則被告於102 年12月2 日解除契約，自無理由。
⑸縱被告解除契約有效，被告請求原告給付1,222,708 元，亦無理由：
①關於請求懲罰性違約金650,000元部分：
⒈本約簽訂後，甲方如有未依約履行、不為給付情事致
本約解除時，除應負擔乙方所受損害之賠償以外，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方，系爭買賣契約第10條第2 款約定明文。上開約定既係以「已支付之價金」作為懲罰性違約金，則至多得僅能以原告已支付之簽約款65萬元作為懲罰性違約金，而不得就未支付之部分另行請求。
⒉再者，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數
額，民法第252 條定有明文，上開違約金不論是懲罰性或損害賠償預定性之違約金，法院均得酌減。又按違約金之數額是否相當，如係懲罰性違約金，應須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，並不以當事人實際能證明受所損害之金額為標準。而依被告主張損失572,708 元若屬真實（此屬假設，原告否認之），則被告所受損害亦僅有572,708 元而已，僅僅原告已支付的簽約款65萬元即顯然超過上開損失572,708 元甚多，而應予酌減，遑論尚要要求原告再行給付65萬元。
②關於系爭房地之管理費損失、電費及瓦斯費、房屋地價稅、房貸利息損失合計572,708 元部分：
⒈被告現為系爭房地之所有權人，且迄今仍占有之，依
法本得使用、收益，則其繳納上開費用甚屬正當合理，並無損失可言。上開費用本即所有權人使用系爭房地同時所生之正常支出，並非多餘支出，怎會屬於損害。原告不僅非所有權人，且從未使用系爭房地，強要原告負擔上開費用，甚屬不公。
⒉再者，被告稱：無法出售系爭房地，致有上開損害等
語。惟原告從未占有系爭房地之權狀或相關文件，且被告欲拿回系爭房地權狀或相關文件根本無需原告之同意，原告無同意之權利與義務可言，根本無法造成被告無法出售系爭房地。則縱有上開損害，亦與原告無任何因果關係可言，亦非原告所造成。
③又被告雖稱：「系爭買賣契約另訂有履約保證，原告所
繳之定金匯入履約保證專戶內，被告之過戶相關文件則交付代書，雙方不能擅自取回定金及相關文件，仲介公司表示因被告簽約後也無法履行出賣人義務故無法出售，因而被告受有貸款利息、管理費等之損失。」等語，惟查：
⒈兩造間履約保證契約僅約定關於原告繳納定金之歸屬
，並不涉及過戶相關文件，亦無任何過戶相關文件交付代書雙方不能擅自取回之約定。
⒉又所謂「仲介公司表示因被告簽約後也無法履行出賣
人義務故無法出售」一事，係被告與仲介公司間糾紛，亦與原告無關。
㈣並聲明：
⑴本訴部分
①被告應給付原告65萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償時止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告准予假執行。
⑵反訴部分①反訴駁回。
②如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、被告主張略以：㈠本件原告請求權基礎有二：⑴民法第92條撤銷受詐欺所為之
意思表示（按依原告主張，應係「依民法第92條規定撤銷意思表示後，依民法第179 條規定之不當得利返還請求權」）、⑵民法第359 條規定解除買賣契約（按依原告主張，應係「依民法第359 條規定解除系爭買賣契約後，依民法第259條第1 款、第2 款規定之價金返還請求權」）。惟查：
⑴關於解除買賣契約方面
本件原告以系爭建物緊鄰「變電室」，足以影響系爭建物之價格，日後有罹患癌症之危險，主張買賣標的物有瑕疵，解除契約。惟按民法第354 條第1 項固規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言( 最高法院73年台上字第1173號判例參照) 。原告主張之變電室，實係在社區共用土地上設立之供電變壓器室。變電箱係臺灣電力股份有限公司（下稱台電公司）配電之必要設施，其產權、維護義務均屬台電公司所有，變電箱之運作方式、體積及電磁波發散功率等均符國家安全標準，且屬系爭建物生活用電必須，又不直接干擾生活條件，座落位置亦未影響系爭建物觀瞻，難認屬嫌惡設施而有影響系爭建物價值。至於原告指稱有罹患癌症之虞，僅為其個人主觀臆測，否則大廈豈非無法裝置供電變壓器矣。
是系爭建物旁供電變壓器室自非民法第354 條所稱之瑕疵。且原告在簽約前，亦經仲介人員陪同到現場看房子及周遭環境，當時均甚滿意並未表示意見，不過是簽約後後悔不想買，故以此為藉口意圖卸免違約責任而已。
⑵關於撤銷意思表示方面：
所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，另（令）其因錯誤而為意思之表示；又民法第92條第1項所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院18年上字371 號、33年上字第884 號判例要旨參照）。原告所指之供電變壓器室，既為配電之必要設施，且屬生活用電必須，又不直接干擾生活條件，座落位置亦未影響系爭建物觀瞻，自非系爭建物之瑕疵，系爭建物買賣契約亦未特別約定，被告亦未就此有何保證，自無所謂故意隱瞞或不告知可言，是原告指稱受被告詐欺而為意思表示，洵屬無據。
⑶綜上所述，原告經仲介帶至現場看系爭房屋及周遭環境後
，始決定簽約並交付總價金之一成，作為買賣之定金，嗣後反悔不欲履約，為卸免違約賠償責任，藉口房屋緊鄰供電變壓器室之瑕疵，以及受被告詐欺而為意思表示，依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約及依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，均不生撤銷或解除之效力。
㈡兩造經訴外人大耘公司居間仲介，就系爭房地訂立系爭買賣
契約，並另簽定履約保證契約，約定價金存入履約專戶內，俟買賣標的物所有權移轉完竣交付房屋後，被告始得領取買賣價金。依系爭買賣契約第3 條約定，原告於簽約時應給付第1 期款65萬元，俟被告備齊過戶資料、印鑑章、印鑑證明、身分證明文件等必要文件後，原告應給付第二期款65萬元，系爭買賣契約第1 條復約定：「四、本房地點交日期：至遲102 年11月30日前可交屋。」詎原告嗣後反悔，以系爭建物旁有供電變壓器室為由，撤銷及解除契約，惟原告並無解除權，已如前述。被告將過戶必備文件交付代書後，於102年10月30日以竹南郵局482 號存證信函，催告原告於102 年11月7 日給付第二期款65萬，逾期即解除契約。原告並未依約履行，被告乃依買賣契約第10條第1 款約定，於102 年12月2 日再以竹南郵局524 號存證信函解除契約。依系爭買賣契約第10條違約、解除契約暨償責任規定，其中第2 項規定：本約簽訂後，甲方（即買方原告）如有未依約行、不為給付情事致本契約解除時，除應負擔乙方（即賣方被告）所受損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。故被告除請求原告應給付65萬元懲罰性違約金外，並得請求因此所受之損害。被告因婆婆身體突然惡化，必須定期赴醫院檢查，故未遷入新居一直閒置，因必須要繳納兩處房貸及管理費，因此委託仲介公司出售系爭建物。而兩造既已訂立系爭買賣契約，並約定至遲於102 年11月30日交屋，則自102 年12月起被告即無庸再支付系爭建物之相關費用，但因原告違約，致被告受有繼續支出相關費用之損害。雖被告於解除契約後可再出售系爭房地，但因系爭買賣契約訂有履約保證之約定，被告未經原告同意，不能擅自取回相關文件，致損害將一直持續至判（決) 確定為止，不因被告解除系爭買賣契約而終止，順此說明。謹將原告違約造成被告之損失臚列於次：
⑴管理費損失96,000元：
系爭建物之管理費為每月2000元，被告因須俟判決確定，始能取回過戶文件終止損害之發生，因本件訴訟標的價額未逾150 萬元，為不得上訴第三審之事件，參考各級法院辦案期限實施要點規定，民事簡易案件第一、二審審判案件辦案期限各為10月、2 年，加上裁判送達、上訴、分案等期間，預估被告無法出售系爭房地持續繳納管理費之期間為4 年，故被告因此所受之損害為96,000元（2,000 ×48＝96,000）。
⑵電費及瓦斯費9,792元：
被告因尚未遷入居住，所繳納之電費及瓦斯費均為基本費，而非被告使用之費用，若原告未違約，被告即可無庸支付此基本費，故該損害與原告違約有直接因果關係。經查，電費及瓦斯之基本費分別為84元及120 元，依上揭計算方式，被告所受損失為9,792 元（204 ×48＝9,792 ）。
⑶房屋稅、地價稅18,548元
參照上述管理費及瓦斯、電費之說明，被告每年所受房屋稅損害為3,472 元，地價稅1,165 元，共4,637 元，4 年之損害為18,548元（4,637 ×4 ＝18,548）。
⑷房貸利息損失448,368元
系爭房地每月需繳房屋貸款利息9,341 元，如原告未違約被告即可以其價金清償房貸無庸再支付利息，且被告在判決確定前，無法取回權狀而出售系爭房地以清償房貸，致被告所受損害為4 年之利息，共448,368 元（9,341 ×48＝448,368 ）。
⑸以上損失總計572,708 元（96,000＋9,792 ＋18,548＋448,368 ＝572,708 ）。
㈢綜上所述，本件因原告債務不履行，經被告依法解除契約後
，在原告不同意被告取回過戶相關文件前，被告無法出售系爭房地，其損害將一直延續，爰以各級法院辦案期限實施要點之審理期間，總計4 年做為損害期間，被告所受損害為1,222,708 元【572,708 ＋650,000 ＝1,222,708 】。
㈣對原告主張之答辯：
⑴原告辯稱被告未舉證系爭變電室之運作方式、體積及電磁波發散功率是否符合國家安全標準。惟查：
①主張有利於己之事實者，應負舉證責任，民事訴訟法第
277 條定有明文。通說（特別要件說）認為主張權利存在之當事人，就權利發生之特別要件事實，應負舉證責任。就本件言，原告主張系爭建物旁有變電室係買賣標的物有瑕疵，請求解除契約，自應就變電室不符合法定標準，屬於標的物瑕疵之特別要件事實舉證，而非由被告負舉證之責。此外，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自已主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917 號判例參照) 。是原告上開舉證責任之主張，顯有誤會。
②建築技術規則建築設備編第1 條規定：「建築物之電氣
設備，應依屋內線路裝置規則及各類場所消防安全設備設置標準辦理；未規定者，依本章之規定辦理。」而依屋內線路裝置規則第401 條第1 項規定：下列各款主要設備應經本條所指定之單位，依有關標準試驗合格，並附有試驗報告者始得裝用：一、避雷器、電力及配電變壓器、比壓器、‧‧‧應由中央政府相關主管機關或其認可之檢驗機構或經認可之原製造廠家試驗構審查合格取得證明後使用。其供電設備在送電前，應由中央政府相關主管機關或其認可之檢驗機構作竣工試驗。系爭變電室係依上開規定，由建商提供土地、建物而由台灣電力公司施工，變壓供電室內各項設備均依上開規定檢驗合格，足以證明其符合標準。
⑵原告主張系爭房地因有變電室，一般消費者購買意願低，而產生交易性貶值等語，顯有誤會。蓋：
①所謂交易性貶值，乃指物受毀損時，雖經修復，但其價
值仍有貶損而無法以科技完全除去之瑕疵者而言。交易性貶值係民法第213 條所規定「損害賠償之方法以回復原狀為原則，不能回復原狀，或回復原狀顯有重大困難者，以金錢賠償其損害之損害賠償方法。此觀最高法院
101 年度台上字第88號判決要旨謂：「損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者並非『原有狀態』，而係損害事故發生前之『應有狀態』，自應將事故發生後之變動狀況悉數考慮在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀。」即明。
②兩造簽約前，原告已至系爭建物現場看過周遭環境，並
無任何異見，而後訂立系爭買賣契約，嗣後因反悔不願購買，始以屋旁有變電室為由，主張物有瑕疵解除契約。至於，原告以「交易性貶值」為物有瑕疵之依據，顯對交易性貶值定義有所誤解，自不足取。
⑶原告主張於102 年10月25日撤銷購買系爭不動產之意思表
示及解除買賣契約，系爭買買契約不成立，故被告102 年12月2 日解除契約並無理由。惟查：原告違反契約約定，被告依約定解除契約，洵屬有據。兩造爭執所在，端視原告是否得以系爭建物旁有變電室為由，主張解除契契約或主張受詐欺而撤銷意思表示，此部分已如上述。
⑷關於被告請求損害賠償部分，原告以系爭建物目前仍由被
告占有，關於水電費用、管理費等支出，要原告支出甚不公平云云。惟查被告欲出售系爭房地之原因已如上述，而系爭買賣契約另訂有履約保證，原告所繳之定金匯入履約保證專戶內，被告之過戶相關文件則交付代書，雙方不能擅自取回定金及相關文件，仲介公司表示因被告簽約後也無法履行出賣人義務故無法出售，因而被告受有貸款利息、管理費等之損失。從而，原告同意被告取回過戶資料文件，此部分損害只計算至返還日止，其損害甚為輕微。
⑸違約金之約定原屬基於當事人間之合意，債之關係既已成
立，債務人即應依約履行。何謂違約金「過高」，雖無明確標準，尚有待於學說及實務的發展補充，建立具體的標準。惟當事人均應同受違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。本件被告請求之違約金為總價金之10％，與實務上違約金不超過20％之一般常例並無違反，顯無過高可言。
㈤並聲明：
⑴本訴部分①本訴駁回。
②如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
⑵反訴部分
①原告應給付被告1,222,708 元，及自反訴起訴狀繕本送
達之翌日起至清償時止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵願供擔保，請准宣告准予假執行。
四、得心證之理由：㈠查兩造經訴外人大耘公司居間仲介，其中原告方面由證人羅
士記負責仲介，於102 年10月間帶看2 次，兩造遂於同年月16日，在大耘公司就被告所有系爭房地訂立系爭買賣契約，約定買賣總價為650 萬元，其中第一期簽約款及第二期備證款各65萬元，雙方並約定系爭買賣契約點交日期為「至遲10
2 年11月30日前」；兩造另簽定履約保證契約，約定所有價金存入履約保證專戶內，俟買賣標的物所有權移轉完竣交付房屋後，被告始得領取買賣價金，原告並已依約將第1 期簽約款65萬元匯入履約保證專戶；系爭建物與隔壁建物間空地，除靠近系爭建物之牆壁上設置有該區各戶之瓦斯表及管線、靠近隔壁建物牆壁上設置有該區各戶之電表外，在兩棟建物中間則設置有台灣電力公司之變電室；原告遂於同年月25日以造橋郵局存證信函通知被告及大耘公司，主張被告未告知系爭建物緊臨電器室（即上述變電室），要求解除系爭買賣契約，並請求被告返還上述簽約款65萬元；被告則於同年月30日以竹南郵局482 號存證信函，催告原告於102 年11月
7 日給付第二期款65萬，逾期即解除契約，原告並未依被告催告給付第二期款，被告於同年12月2 日再以竹南郵局524號存證信函通知解除系爭買賣契約，並沒收原告已給付之65萬元等事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之購屋要約委託書、系爭建物謄本、系爭買賣契約、原告之造橋郵局存證信函影本各1 份、被告之竹南郵局存證信函影本2 份暨系爭建物、系爭建物旁設置上開公共設施空地、同一社區其他區設置變電室或公共設施之照片13張（見本院卷第7-21、33-3
7 頁），自堪認兩造主張之上開事實為真實，核先說明。㈡本訴部分
⑴原告主張被告及證人羅士記於簽訂系爭買賣契約時及之前
，故意隱瞞上開變電室緊鄰系爭建物之事實，認被告有詐欺使其為購買之意思表示，其依民法第92條第1 項撤銷上開意思表示，並依民法不當得利規定請求被告返還所收受之簽約款65萬元；另主張上開變電室為嫌惡設施，其緊鄰系爭建物屬於系爭建物之物的瑕疵，被告故意未告知該項瑕疵，其依據民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求返還已給付之簽約款65萬元等語。惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。
⑵按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示
，民法第92條第1 項固有明文。而上開所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院33年上字第884 號、44年度台上字第75號判例要旨參照）。本件原告主張其係受被告及證人羅士記詐欺，而為購買之意思表示，既為被告所否認，自應就上開被詐欺之事實負舉證責任。經查：
①原告主張其於簽約前其與其母親一再向證人羅士記表明
購買之房屋不得緊鄰「變電室」云云，並聲請詢問證人即其母親黃慧萍為證。惟證人黃慧萍於本院104 年3 月31日審理證稱：購買系爭建物都是其在處理，委託書也是其簽的等語，惟綜觀其全部陳述，雖言及其於簽約前兩次看系爭建物時均未看到或注意到上開變電室，簽約後隔2 天之禮拜五傍晚5 點多向羅士記拿鑰匙進去系爭建物丈量，也沒有看到，隔天中午再去時，才發現變電室等情，惟並未提及其於簽約前有對證人羅士記表明購買之房屋不得緊鄰「變電室」（見本院卷第138 頁反面-140頁）。是證人黃慧萍之陳述，並無法證明原告之上開主張。況且，果如原告主張「其等於簽約前非常在意房屋旁邊不得有變電室」一節，則依其等所述，其等於簽約前2 次看屋，一次係下午4 、5 點天色尚亮之時候，一次係早上9 時許之大白天，只要在屋旁空地探頭一看，即可發現其等「最在意」的變電室就在空地內；或者，在簽訂系爭買賣契約中載明此項條件。原告及其父母既在意此事，且事先又特別告知仲介，而該「變電室」又是如此明顯存在在系爭建物旁，其等僅口頭向證人羅士記強調此事，而不肯或未曾自行稍加注意或於契約中載明，顯然與常理有違。原告上開主張，要係事後杜撰之詞，不足採信。
②又原告主張變電室為嫌惡設施，被告及證人羅士記於簽
約前故意隱瞞未主動告知，屬於詐欺行為云云。惟所謂「嫌惡設施」乃不動產交易實務中所產生之名詞，此名詞要屬不確定之概念，並無法定之範圍或明確之定義。且行政院內政部101 年9 月11日依據不動產經紀管理條例第22條第3 項規定修正施行之不動產說明書應記載及不得記載事項中就此所謂之「嫌惡設施」之定義或範圍，亦無規定。因上開規定過於簡略，故內政部為期減少不動產交易糾紛，乃於104 年4 月3 日以內授中辦地字第0000000000號令發布，並定期於000 年00月0 日生效施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項」。依其第壹條應記載事項、第二項成屋部分、第㈣款其他重要事項，其中第⒈目規定：有關建物周邊300 公尺範圍內之重要環境設施（包括：公（私）有市場、超級市場、學校、警察局（分駐所、派出所）、行政機關、體育場、醫院、飛機場、台電變電所用地、地面高壓電塔（線）、寺廟、殯儀館、公墓、火化場、骨灰（骸）存放設施、垃圾場（掩埋場、焚化場）、顯見之私人墳墓、加（氣）油站、瓦斯行（場）、葬儀社）、第⒋目規定本建物於產權持有期間是否曾發生非自然死亡之情形。上開第1 目規定，大致上屬於上開所謂之「嫌惡設施」，上開第4 目規定即一般所謂之「兇宅」。是即使依據內政部於本件訴訟繫屬後公布，而尚未施行之上開不動產說明書應記載事項所訂，有關電力方面之嫌惡設施，亦即包含「台電變電所用地、地面高壓電塔（線）」兩項。是原告主張系爭建物屋旁之變電室屬於嫌惡設施，尚嫌無據，從而，被告或證人羅士記縱於兩造簽訂系爭買賣契約時未主動告知系爭建物屋旁有變電室之存在，尚難未有何違反法律上或交易習慣上應告知之義務。
③此外，原告復未能舉證證明被告或證人羅士記有何詐欺
之行為，致其為購買系爭房地之意思表示。是原告依據民法第92條第1 項撤銷其意思表示，並依據不當得利規定請求返還簽約款，為無理由，應予駁回。
⑶按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條亦有明文。本件原告主張系爭建物旁有上開變電室嫌惡設施，故屬於物之瑕疵，其依上開規定得解除系爭買賣契約，請求返還簽約款云云。惟查：
①上開變電室非屬所謂之「嫌惡設施」已如上述。
②又縱認上開變電室之存在，足以減少系爭建物之價值，
而構成民法第354 條第1 項所定物之瑕疵，而被告依該條項規定，應負瑕疵擔保責任。惟如證人黃慧萍所述，其對於所謂之電磁波防護可以處理，但是脫手的時候就會影響房價（見本院卷第139 頁背面，依原告提出證人黃慧萍於103 年10月27日與證人羅士記、訴外人陳振雄談話錄音譯文中亦有相同之陳述，見本院卷第26頁背面）。是上開變電室存在之瑕疵僅構成系爭房地之價值減少，參酌目前主管機關預定施行之上開不動產說明書應記載及不得記載事項中，並未將變電室列為應記載之嫌惡設施，顯示上開瑕疵之存在，客觀上並不足以影響兩造簽訂系爭買賣契約之目的。再者，原告或主導簽訂系爭買賣契約之黃慧萍對於上開所謂「變電室」瑕疵存在之未發現，亦有相當程度之過失，亦如前述。從而，本院認為，原告僅以此並非十分重大，且其對於瑕疵之未發見亦有過失之情形下，主張解除契約，對交易相對人之被告顯然有失公平。故原告依據民法第359 條規定解除系爭買賣契約，並依同法第259 條規定，請求返還價金，亦為無理。
⑷綜上所述，原告依據不當得利或民法第259 條規定，請求
返還不當得利或價金65萬元及其利息，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁回。
㈢反訴部分
⑴被告反訴主張原告簽訂系爭買賣契約，繳付第1 期簽約款
65萬元後，即以系爭建物旁有變電室為由，拒絕繼續給付第2 期款，甚至主張解除契約，請求返還簽約款；惟原告上開主張為無理由，故其於備妥相關過戶文件、資料後，通知原告定期給付第2 期價金65萬元，原告未依限給付，其再函通知原告解除系爭買賣契約，並沒收上開簽約款；爰依系爭買賣契約第10條第2 項規定，請求被告給付65萬元之懲罰性違約金，並請求管理費等572,708 元之損害賠償等語。惟為原告所否認，並以上開情詞置辯。
⑵關於懲罰性違約金65萬元部分：
①系爭買賣契約第10條第2 項規定：本約簽訂後，甲方（
即買方原告）如有未依約行、不為給付情事致本契約解除時，除應負擔乙方（即賣方被告）所受損害之賠償以外，並應以支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方（見本院卷第10頁背面）。本件被告請求之懲罰性違約金65萬元，係根據上開規定後段請求，亦即係以原告已支付之價金（即簽約款）65萬元充為懲罰性違約金。查一般買賣交易慣例，價金通常係直接交付予賣方；故於賣方以買方違約，主張沒收買方交付之價金當作違約金或損害賠償時，只要向買方表達其意思即可；如雙方就此有爭議時，均係由買方訴請賣方返還，賣方於訴訟中以此抗辯即可；無庸另行訴請買方給付「買方已支付之價金」為懲罰性違約金之必要。惟本件因兩造係另行約定採行履約保證方式進行本件買賣，原告所給付之簽約款係直接匯入履約保證帳戶內，而非交付被告，已如前述。故被告雖主張原告未依約給付第2 期價金，其催告後解除系爭買賣契約並主張沒收原告已給付之價金（即簽約款），惟兩造就何方違約尚有爭議，在此情況下，擔保履約保證責任，保管原告已給付價金之履約保證人自然無從單依被告之主張，即將原告給付之簽約款交付被告。是依兩造與該履約保證人之約定，就此部分除兩造達成協議外，需經由法院確定判決認定後，其方得依法院判決內容給付予被告或返還予原告。是被告訴請求原告給付懲罰性違約金係指該原告已給付之簽約款，而非除此之外，另外請求之款項。原告抗辯：被告至多得僅能以原告已支付之簽約款65萬元作為懲罰性違約金，而不得就未支付之部分另行請求等語，要係誤會，核先說明。
②本件原告以被告及證人羅士記故意隱瞞系爭建物旁緊鄰
變電室為詐欺行為，其已於103 年10月25日撤銷其意思表示或主張系爭建物有上開瑕疵，其已依法解除契約等情，並非可採，已如上開本訴部分所述。是原告撤銷買賣意思表示或解除系爭買賣契約均不生撤銷或解除之效力，則依約其自應給付第2 期備證款65萬元，然原告拒不履行，經被告先後以郵局存證信函定期催告及解除契約等情，亦如上述。是被告主張系爭買賣契約因原告違約未依約給付第2 期款，其依系爭買賣契約第10條規定予以解除，為有理由。從而，被告依據系爭買賣契約第10條第2 項後段規定，主張並請求原告將已支付之簽約款作為懲罰性違約金給付予被告，洵屬有據。
③按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文，上開違約金不論是懲罰性或損害賠償預定性之違約金，法院均得酌減。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，並債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益數額，以為酌定之標準（最高法院79年台上字第1915號判例要旨、84年度台上字第850 號判決要旨參照）。
本件系爭買賣契約第10條第2 項後段固規定：本約簽訂後，甲方如有未依約行、不為給付情事致本契約解除時，並應以已支付之價金作為懲罰性違約金給付乙方。雖此種由仲介公司草擬之定型化契約，就買賣雙方均為相同之規定，形式上觀之，並無不公平之處，而一般消費者於簽訂此類契約時，多未考量其內容是否妥當。惟以「全部已支付之價金作為懲罰性違約金數額」之約定，而不問其己支付價金多寡及違約情況、原因、他方所受之實際損害或可獲得之利益為何，其規定顯然並非妥當。故原告主張上開約定之懲罰性違約金金額過高，請求予以酌減等語，尚非全然無理。
④查本件兩造係102 年10月16日簽訂系爭買賣契約，原告
當日交付10萬元簽約款，並於同年月18日前補足其餘之簽約款55萬元，有系爭買賣契約上之記載可稽（見本院卷第9 頁背面）。而原告在徵詢律師意見後，於同年月25日即寄發解除契約存證信函予被告及居間者大耘公司，亦如前述；其後同年月27日即至訴外人大耘公司與其店長陳振雄、證人羅士記洽談系爭建物之瑕疵（即變電室）及如何解約、處理本件買賣糾紛；而被告亦於同年月30日由大耘公司人員（依證人黃慧萍、羅士記同年月31日電話錄音譯文所示，應係其店長陳振雄所為）代為撰寫並寄發催告，如不履行並解約之存證信函予原告；原告母親黃慧萍於同年月31日並親自打電話予被告談論本件糾紛之原委等情，亦有其提出，為被告所不爭執為真正之102 年10月27、31日錄音光碟、譯文、存證信函影本在卷可稽（見本院卷第24-35 頁）。參酌證人黃慧萍於本院審理時所述，其於簽約後第3 天（星期六）發現該變電室，即以電話通知證人羅士記，相約翌日到現場查看，惟翌日羅士記未到，其到該社區管理中心詢問變電室遷移之可能性等情，顯示原告方面於簽約後不到
5 日即表明系爭建物有瑕疵，在第9 日（即102 年10月25日）即發函表示解除契約，被告方面在收到原告解約函後亦隨即發函催告。是本件兩造繼續履行系爭買賣契約之可能性，幾乎是微乎其微。是本件被告如果有因原告違約而遭受損害，於此時應可確定。即便兩造自被告於102 年10月30日發函催告後，有透過大耘公司人員協商至系爭買賣契約約定之最遲交屋日期即同年11月30日後，仍未能達成協議，被告再於102 年12月2 日寄發解約函。則兩造間系爭買賣契約於102 年2 月3 、4 日原告收受該函後，契約已解除，被告所受之損害範圍亦因而確定。
⑤查被告於簽約後10日左右即知原告已不願履行，且至遲
於簽約後1 個半月後即完成解約手續（惟此1 個月左右之期間協商或等待，顯然只是為了將解約程序完備，以求日後訴訟上攻防取得有利之地位）。則被告因原告違約所受之損害應係以系爭房地再次出售時可能之差價及支出之費用。惟系爭房地迄今尚未再次出售，故無從判斷其差價為何。然參酌被告先前委託大耘公司仲介，訴外人葉秀鑾於102 年7 月30日與該公司仲介黃冠群達成以670 萬元購買系爭房地之共識，並約定於同年8 月3日到大耘公司與被告簽訂買賣契約，惟簽約前葉女以系爭建物旁掛滿全社區（應係指該區）瓦斯表，安全性不足，拒絕簽約，經黃冠群於102 年8 月13日代理被告向苗栗縣頭份鎮調解委員會聲請調解，惟雙方於102 年8月28日、102 年9 月26日及102 年10月23日均未到場，而調解不成立等情，業據本院依職權調閱苗栗縣頭份鎮調解委員會102 年度調字第341 號卷無誤，並有該案卷影本在卷可稽（見本院卷第84-1~84-5 頁）。則系爭房地因有上述所謂「建物旁掛滿全瓦斯表（線），安全性不足」之瑕疵，遭前一買主拒絕簽約，由大耘公司重新代銷，於2 個半月後由原告以650 萬元購買，其差額為20萬元。是本件系爭房地於被告解約後，如由大耘公司再為銷售，並將系爭房地之周遭所有環境，主動、明確對買方人員說明清楚，則其價格可能會比原告所出之價格650 萬元為低，參酌前述2 次買賣情形，本院認為再次出賣時之價格可能減少20萬元，此金額應為被告因原告違約所受之損害。又被告因系爭房地再次委託出賣，比照原告與前一買主成交期間相距2 個半月多，以3 個月計算，則被告將因此多負擔後述所謂之管理費等支出約35,793元（計算式：572,708 元÷48×3 ＝35,793元），此項金額亦可算入被告因此所受之損害。另依據被告與大耘公司委託銷售關係，系爭買賣契約業已居間成立，雖因原告違約致為被告解除，被告依約仍應給付居間報酬。參酌一般仲介業行情，賣方應付之報酬為買賣價金之4%；本件買賣價金為650 萬元，已如上述，則賣方之被告應給付之報酬為26萬元。惟本件大耘公司人員於居間系爭房地買賣過程中，雖未有明確證據證明其等有刻意隱瞞系爭建物週遭不利或不良善環境之情形，惟其等未能主動、積極將上開情境告知買方，善盡居間者應盡完全揭露，以使交易相對人獲得系爭建物全部資訊之義務，致前後2 位買主於事後主張系爭建物旁存在不良善環境、設施，而反悔違約，衍生當事人間爭議不斷。則縱認大耘公司本件居間成功，其報酬至少應予以酌減1%（即居間報酬至多可請求195,000 元），對於被告方屬合理。本院綜合上開各情，認為本件因原告之違約受有之損害約為430,793 元( 計算式：200,000 元＋35,793元＋195,000 元＝430,793 元），是被告主張之違約金以43萬元（即原告已給付價金3 分之2 左右）為適當。爰依民法第252 條規定，將本件兩造約定之懲罰性違約金酌減至43萬元。從而，被告請求原告給付懲罰性違約金43萬元及自反訴起訴狀繕本送達原告之翌日103年6 月4 日（見本院卷第44頁反訴狀）起至清償日止之利息，為有理由，應予准許。
⑶關於其餘損害賠償572,708元部分：
①被告主張因原告違約，而兩造間採取履約保證方式，故
其未得原告同意，無法自代書處將系爭房地所有權狀等文件取回，重新出售，必得本件訴訟確定方可取回，依據本件訴訟金額係不得上訴三審案件，預估其審理至判決確定時間大約4 年，其受有4 年期間之系爭房地管理費、電費、瓦斯費、房屋稅、地價稅及房貸利息，共計572,708 元之損失，爰依系爭買賣契約第10條第2 項前段請求原告賠償。惟此亦為原告所否認，並以上開情詞置辯。
②被告主張本件因採行履約保證方式買賣，故未經原告同
意，雖其已合法解除契約，亦無從自承辦代書處取回系爭房地所有權狀等文件取回，以便重新出售云云。惟此為原告所否認，自應由被告舉證證明之。然被告迄本件言詞辯論終結前，就此有利於其主張之事實，並未提出任何證據證明之。是其主張，已難採信為真實。
③況且，依原告提出之系爭買賣契約內所附買賣價金履約
保證申請書（見本院卷第12頁）所載內容觀之，其內容均係有關本件買賣價金之存入、管理、支出、補足、結算、保證手續費計算及買賣雙方發生糾紛時保證專戶內款項如何處理等相關規定，並無被告交付予代書有關辦理過戶手續文件應如何處理之約定。是被告以本件係採履約保證方式買賣，故其相關所有權狀等文件資料未經原告同意，無法自代書處取回，以便繼續辦理出售手續云云，尚非可採。
④本件既無證據證明被告未能取回上開文件資料，係因原
告之緣故。是縱認被告真受有上開所述之損害，亦與原告之違約行為無涉。從而，被告請求原告賠償上開損害572,708元及其利息，為無理由。
⑷綜上所述，被告依據系爭買賣契約第10條第2 項規定，反
訴請求原告給付懲罰性違約金43萬元及自反訴起訴狀繕本送達原告之翌日103 年6 月4 日（見本院卷第44頁反訴狀）起至清償日止之利息，為有理由，應予准許。至於超過部分，為無理由，應予駁回。
⑸被告反訴勝訴部分，係所命給付之金額未逾50萬元之判決
，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保請准宣告假執行，僅係促使本院依職權發動假執行之宣告，爰不另為准駁之諭知；原告就此部分聲明願供擔保，請准為免為假執行，核無不含，併酌定相當之金額宣告之。至於被告反訴敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
六、訴訟費負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 104 年 4 月 30 日
民事第一庭法 官 潘進順以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 5 月 7 日
書記官 歐明秀