臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第272號原 告 陳俊義訴訟代理人 廖健智律師複代理人 吳孟育律師
張家萍律師（於民國104年6月22日終止委任）被 告 邱桂花訴訟代理人 洪鈺婷律師
葉柏岳律師上 1 人複代理人 李添興律師
羅慧菁上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國104 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣捌仟壹佰壹拾柒元，及自民國一０三年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一０三年六月二十四日起至被告將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖（即苗栗縣銅鑼地政事務所一０三年九月土地複丈成果圖）所示之黃色部分建物及紅色部分雨遮等地上物拆除，將該部分土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣柒佰貳拾肆元。
原告其餘之訴之駁回。
訴訟費用由兩造各自負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明第
2 項係聲明請求被告應給付自民國102 年7 月18日起，至返還第1 項土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5,436元（見本院卷第4 頁），嗣則變更聲明為被告應給付自102年7 月18日起，至返還前開土地之日為止，按月給付原告4,
101 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第63、76頁），核其所為，係屬減縮及擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣被告所有門牌號碼為苗栗縣○○村○○00號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），其中如附圖（即苗栗縣銅鑼地政事務所103 年9 月土地複丈成果圖，下同）所示之黃色部分建物及紅色部分雨遮（下稱系爭地上物），坐落在原告所有苗栗縣○○鄉○○段○○○○段○000 地號土地如附圖所示「建物、雨遮坐落867 地號部分」共計16.97 平方公尺（下稱系爭土地）上。兩造間就系爭土地並無成立租賃或其他合法使用之法律關係，詎被告未得原告同意，亦無任何合法使用權源，竟無權占用系爭土地，其所為已對原告之所有權行使造成妨害，為此，爰依民法第767 條之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將該部分土地返還予原告。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，被告因無權占用系爭土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害，且被告占用系爭土地所得之利益，與原告所受不能管理、使用系爭土地之損害間，具有相當因果關係，原告自得依民法第179 條、第181 條但書之規定，請求被告給付相當於不當得利之租金。而原告係自102 年7 月18日取得同段867 號土地，該地位處於三義鄉鎮市區，交通便捷、生活機能完足，更為苗栗著名「三義木雕老街」觀光景點，故本件以系爭土地公告現值每平方公尺29,000元之10%計算相當於租金之損害應屬妥當；經計算結果，原告得向被告請求自102 年7 月18日起，至返還系爭土地之日為止，每月4,101 元（計算式：29,000元10 %1/1216.97 平方公尺=4 ,101 元）等語。並聲明：㈠被告應將系爭地上物拆除，將系爭土地返還原告；㈡被告應給付自102 年7 月18日起，至返還前開土地之日為止，按月給付原告4,101 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢如受有利之判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人林炳文前於40、50年間與台灣農林股份有限公司（下
稱農林公司）就同段867 地號土地成立租佃契約，林炳文為取得租佃關係之佃農；另訴外人陳萬福前分別向農林公司承租同段869 地號土地、向財政部國有財○○○區○○○○○段○○○ ○號土地，亦為具有租佃關係之佃農，嗣陳萬福之兄即訴外人陳萬株於72年間受讓陳萬福之租佃關係並得陳萬福之同意，在同段868 、869 地號土地上興建系爭建物。而當時陳萬株為求系爭建物基地方正，遂與林炳文成立土地互易契約，亦即以如附圖所示編號123 及456 部分（年代久遠僅能概略指界）之土地完成互易，以達到系爭建物基地方正而堪以建築之目的，故本件分別繼受同段867 、869 地號土地之兩造間，即應受前手約定之拘束，被告並非無權占用系爭土地。
㈡民法第796 條、第796 條之1 所指之「鄰地」，應不限於直
接毗連之土地，只要事實上發生越界建築之狀態即得適用，故陳萬株於同段869 地號土地興建系爭建物，其中系爭地上物雖係越界建築至非直接毗連之系爭土地，仍應有民法越界建築相關規定之適用。又於72年間，農林公司股份多數為國家所有，其對於所有之土地管理鬆散，且基於時代背景因素，農林公司多體恤佃農無屋可住之政策性原因，故對於越界建築之情事，均知悉但均未提出異議；且依民事習慣，佃農基於租佃契約係有權占有土地，而該土地如屬國有或國有公司所有，則通常先租後買，故基於租佃關係占有土地之佃農，往往成為類似於所有權人之地位。茲陳萬株於同段869 地號土地興建系爭建物，實非因故意或重大過失逾越地界至同段867 地號土地，且當時同段867 地號土地之使用權人林炳文及土地所有權人農林公司，均已知悉上開越界建築之事實而未提出異議，故依民法第796 條第1 項之規定，繼受同段
867 地號土地之原告請求被告拆屋還地，並無理由。㈢系爭建物於72年間已經調查人員勘查房屋構造為「加強磚造
」，且有房屋稅籍紀錄，農林公司實難委稱不知系爭土地上存有建物，且農林公司自72年至102 年7 月18日將同段867號土地移轉予原告為止，30年間從未主張拆屋還地之權利，已足以引起被告及其前手之正當信任，以為農林公司已不欲行使所有物返還請求權，而有權利失效原則之適用。另原告向農林公司購入同段867 地號土地時，業經農林公司明確告知有越界建築之情形，並約明此一土地出售後，相關之土地爭議應由原告自行處理，顯然原告對於系爭土地有越界建築之情形甚明，並已知悉同段867 號土地遭他人越界建築使用數十年，卻仍予以買受，原告自應繼受農林公司權利失效之事實與法律狀態。又原告於103 年5 月12日向法院起訴請求被告拆屋還地，恐係因被告不願拆除架設在同段869 之1 地號土地上房屋3 樓屋內之基地台，始堅持起訴拆除系爭地上物，其權利之行使恐係以損害被告權益為主要目的，應認屬權利濫用。況拆除系爭地上物之補強費用需1,105,000 元，拆除系爭地上物後返還土地，同段867 號土地增加6.16坪建坪，僅得因此增加308,000 元之價值，可知原告取回土地所受之利益與被告拆除系爭地上物所受損害，顯不相當，爰請法院依民法第796 條之1 之規定斟酌公共利益及當事人利益，免為系爭地上物之移去或變更。
㈣另關於不當得利之數額，應參酌同段867 號土地過去之租金
數額、面積、價值、用途、地理位置及附近房地之租賃行情綜合以觀。本件系爭土地為三角形狹長土地，並不方正，面積僅16.97 平方公尺，若考量建蔽率及容積率，地坪僅6.79平方公尺（2.05坪），建坪僅20.37 坪（6.16坪），不易利用；而與同段867 號土地相鄰之同段868 地號土地面積53.7
2 平方公尺，月租金1,432 元，換算每平方公尺月租金為27元（計算式：1,432 元÷53.72 平方公尺＝27元），則綜合系爭土地之面積、形狀、利用性及鄰地租賃行情以觀，每月租金應為458 元（計算式：16.97 平方公尺×27元＝458 元），原告請求系爭土地相當於不當得利之月租金4,101 元，顯屬過高等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠同段867 地號土地與同段868 地號土地相毗連；同段868 地
號土地與同段869 地號土地相毗連；系爭地上物占用系爭土地之面積為16.97 平方公尺（計算式：建物部分13.5平方公尺＋雨遮部分3.47平方公尺＝16.97 平方公尺），有苗栗縣銅鑼地政事務所103 年10月17日銅地二字第0000000000號函暨後附103 年9 月苗栗縣銅鑼地政事務所土地複丈成果圖等件為證（見本院卷第55、56頁）。
㈡同段867 地號土地原為農林公司所有，嗣原告於102 年6 月
11日向農林公司購買該土地，並於102 年7 月18日登記為該土地之所有權人，有土地登記謄本、土地異動索引表、不動產土地買賣協議書等件為證（見本院卷第8 、65頁背面、14
5 至146 頁背面）。㈢系爭建物係陳萬株於72年間出資興建，且未辦理保存登記，
嗣陳萬株之子即訴外人陳志強繼承系爭建物，並於102 年7月3 日出售予被告，被告現為系爭建物之事實上處分權人；另同段869 地號土地原為農林公司所有，嗣被告於102 年7月3 日向農林公司購買該土地，被告現為該土地之所有權人，有買賣契約書、勘驗筆錄、不動產土地買賣協議書、苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書等件暨證人即農林公司員工邱賜生之證詞為證（見本院卷第24至26、39、70至73、126 、
166 頁）。㈣以上事實，俱有上開各該證據資料在卷足稽，並為兩造所不爭執，自均堪信為真實。
四、原告主張被告係無權占用系爭土地，應拆屋還地，並應返還原告主張之不當得利數額等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告訴請被告拆屋還地，是否有理？㈡原告訴請被告返還相當於租金之不當得利，是否有理？茲分述如下：
㈠原告訴請被告拆屋還地，是否有理？⒈按土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋；土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之；第774 條至前條規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之，民法第796 條第1 項前段、第796 條之1第1 項、第800 條之1 分別定有明文。又（98年1 月23日）修正之民法第796 條及第796 條之1 規定，於民法物權編修正施行前土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，亦適用之，民法物權編施行法第8 條之
3 亦有明定。準此，可知土地承租人或其他土地利用人建築房屋逾越地界雖發生於民法物權編修正施行前，惟鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，仍有民法第796 條第1 項前段及第796 條之1 規定之準用；且若土地承租人或其他土地利用人係「故意」逾越地界建屋，依前開規定，鄰地所有人即得請求移去或變更其房屋，反之，則須繼續檢視民法第796條第1 項前段及第796 條之1 規定之要件，以定其房屋是否得免為全部或一部之移去或變更。再⑴所謂越界建築，係指土地所有人建築房屋，逾越疆界者而言；至於因越界而占用之土地，究為鄰地之一部抑或全部，或是已占用非直接相鄰之土地，均非所問（最高法院58年台上字第120 號判例意旨參照）；⑵越界建築之土地相鄰關係致一方之土地所有權擴張，而他方之土地所有權受限制，該權利義務對於嗣後受讓該不動產而取得所有權之第三人仍繼續存在（最高法院85年度台上字第119 號判決意旨參照）；⑶民法第796 條之1 規定之立法理由揭櫫：「對於不符合第796 條規定者，鄰地所有人得請求移去或變更逾越地界之房屋。然有時難免對社會經濟及當事人之利益造成重大損害。為示平允，宜賦予法院裁量權，爰參酌最高法院67年台上字第800 號判例，由法院斟酌公共利益及當事人之利益……免為全部或一部之移去或變更，以顧及社會整體經濟利益，並兼顧雙方當事人之權益」；而民法第796 條之1 規定實質上即係物權物上請求權之行使應符合民法第148 條第1 項：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」規定之具體化；⑷權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。⒉查陳萬株出資興建系爭建物之際，係以佃農之身分使用同段
869 地號土地乙情，業據證人陳志強證述在卷（見本院卷第
100 頁），堪認陳萬株於72年間出資興建系爭建物時，乃同段869 地號土地之承租人或其他土地利用權人。另參諸證人陳志強於本院中證稱：以前這些土地都是以籬笆為界，同段
867 地號土地是農林公司的土地，我父親（指陳萬株）跟我叔叔陳萬福跟隔壁的林先生（指林炳文）是口頭約定為了要把房子做正一點，所以把前面的國有地（指同段868 地號土地）給我們占用，後面的就留給林先生，讓他們以後可以把房子蓋的方正一點，當初蓋房子的時候沒有鑑界，都是以木製籬笆為界，籬笆是斜斜的不是直的，我們只有蓋到國有土地的籬笆以內，並沒有蓋往隔壁的土地（指同段867 地號土地），我們以前建築時都沒有鑑定，所以不知道有越界的情形，至農林公司將同段867 地號土地賣給他人並做鑑定時，我才知道系爭建物有占用同段867 地號土地等語（見本院卷第99、100 、102 、103 頁），足徵林炳文與陳萬株就同段
867 地號土地部分並無土地互易契約之合意，且陳萬株於興建系爭建物時亦未申請鑑界，當時尚不知系爭建物有越界建築至同段867 地號土地。又陳萬株於興建系爭建物時，雖未申請鑑界以確認相關地界之所在，足證陳萬株當時應係出於重大過失而逾越地界，惟尚難以陳萬株違反其法律上應有之注意義務，即遽認其當時確係明知同段867 地號土地之地界位置而「故意」逾越該地界建屋。是原告主張：陳萬株係故意逾越地界，本件無民法第796 條之1 第1 項本文之適用云云（見本院卷第243 頁背面），尚不足取。
⒊再查，系爭地上物越界占用系爭土地面積僅有16.97 平方公
尺，僅占同段867 地號土地面積之3.43% （計算式：16.97÷495.12＝0.0343），且系爭土地位於同段867 地號土地之西南方邊緣，對整筆土地之開發或利用，尚無顯著影響；惟若欲拆除系爭地上物，則需拆除系爭建物單側3 層樓之4 根柱樑以及部分樓版，又雖僅拆除局部範圍，拆除後經由結構補強可回復建築物之結構安全，且經拆除補強後之建築物商店門面會縮小，大致不影響原來商品展示目地之利用，然經模擬拆除後須重做RC基礎、RC樑柱、砌磚牆等以回補被拆除之建物結構，拆除補強費用估算為1,105,000 元，有社團法人臺灣建築發展學會104 年9 月17日臺建發學鑑（000000）字第00000000-0號函暨所附鑑定報告書在卷可稽（見本院卷第186 頁、外放鑑定報告書），而此項費用，與如拆除系爭地上物後返還系爭土地，同段867 地號土地得以增加6.79平方公尺容許建築面積及20.37 平方公尺容積面積，等於增加
6.16坪建坪，以每坪110,000 元價值估算，扣除營建成本，每坪可增加之價值為50,000元，合計增加308,000 元（見同上頁及外放鑑定報告書），兩者相較，顯然拆除系爭地上物原告所得之利益較少而被告所受之損失甚大；且拆除系爭地上物，亦勢將損及系爭建物全部之經濟價值，然原告取回該
16.97 平方公尺之土地後，卻未見原告具體陳明其欲作何使用，顯見該部分土地尚非可供大用。再者，本件兩造原已就部分內容有初步和解共識（見本院卷第77頁），惟嗣因原告迭陳稱：「基地台的部分因為無法解決，所以我們無法談和解」、「因為被告堅持不拆除基地台，原告並無意願與被告和解」等語（見本院卷第86、229 頁），以致被告雖釋出最大善意陳明願以價購或承租之方式補償原告所受損害（見本院卷第252 頁），原告仍堅持請求拆除系爭地上物返還系爭土地；然而，原告上開所陳之基地台，依被告所述，該基地台係架設在同段869 之1 地號土地上之房屋3 樓屋內（見本院卷第229 頁），顯非架設在系爭建物內，且該基地台之架設問題，實亦與本件越界建築之爭議無涉，是原告執被告不願拆除上開基地台乙端為由，即強欲被告拆除系爭地上物，其權利之行使恐係以損害被告權益為主要目的，而有權利濫用之情。據此，系爭地上物雖逾越地界，惟原告行使民法第
767 條拆屋還地權利之結果，所得利益甚少，然被告所受之損害甚大，其所得利益與所受損害間，客觀上顯不相當，且原告主觀上行使權利亦係以損害被告權益為主要目的，而有權利濫用之情；是本院爰依民法第796 條之1 暨第148 條第
1 項規定之意旨，斟酌上開各情，認被告得免予拆除系爭地上物（面積共計16.97 平方公尺；按系爭地上物中之雨遮部分原即屬系爭建物之一部，為系爭建物之構成部分）及返還該部分土地予原告，始符社會整體利益及平衡兩造之權益。從而，原告訴請被告拆除系爭地上物並返還該部分土地，並不足取。
㈡原告訴請被告返還相當於租金之不當得利，是否有理？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件被告越界使用系爭土地，雖因本院依民法第796 條之1 暨第148 條第1 項規定之意旨而免予拆除系爭地上物及返還該部分土地予原告，然此僅為保護系爭建物不受拆除之社會經濟及當事人利益所為之決定，尚非因此賦予使用利益，是當不能據以解為係使用系爭土地之法律上原因，從而，原告仍得依不當得利之規定，請求返還使用利益。又因兩造間就系爭地上物使用系爭土地尚無任何契約關係存在，則原告依不當得利之規定，請求被告返還使用系爭土地相當於租金之利益，即無不合。
⒉復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10% 為限，為土地法第97條第1 項所明定。又該條所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有權人依土地法規定所申報之地價而言，並非指平均地權條例第46條所規定之土地公告現值（最高法院88年度台上字第108 號判決意旨參照）。再舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10% 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭地上物坐落系爭土地面積為16.97 平方公尺，已如前述，而同段867 地號土地102年1 月之申報地價為5,120 元/ 平方公尺，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第8 頁），堪認屬實。又兩造於本院均已表明同意以同段867 地號土地之申報地價（1 平方公尺5,
120 元），按（年息）10% 計算被告應給付原告之不當得利（見本院卷第228 頁），且本院亦認屬適當，故以此計算被告自102 年7 月18日至起訴狀繕本送達之日即103 年6 月23日（見本院卷第15頁）止相當於租金之不當得利應為8,117元（計算式：16.97 平方公尺×每平方公尺5,120 元×10%÷365 日×341 日＝8117.3元，元以下四捨五入，下同），而原告就關於其不當得利之利息請求，則應於此部分本金之範圍內准許之。又被告迄仍繼續占用系爭土地中，是原告請求被告按月給付至被告將系爭地上物拆除並將該部分土地返還原告之日止之不當得利，亦屬有據。而兩造就此亦同意以上開標準計算（見本院卷第228 頁），且本院亦認屬適當，故被告此部分之不當得利即應為自103 年6 月24日起至被告將系爭地上物拆除並將該部分土地返還原告之日止，按月給付原告724 元（計算式：16.97 平方公尺×每平方公尺5,12
0 元×10% 12＝724.05）。據此，本件原告依不當得利之規定，請求被告給付不當得利，於上開範圍內洵屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告主張被告無權占用系爭土地，應拆屋還地部分，因本院認依民法第796 條之1 暨第148 條第1 項規定之意旨，被告得免予拆除系爭地上物，故不足取；至原告主張被告應返還原告不當得利部分，則屬有據。從而，原告依民法第767 條及第179 條等規定，請求被告給付8,117 元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年6 月24日（見本院卷第15頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息；並應自103 年6 月24日起至被告將系爭地上物拆除，將該部分土地返還原告之日止，按月給付724 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本判決所命給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第38
9 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。原告就勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使本院之職權發動，無庸另為准駁之諭知；至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
民事第二庭 法 官 林大為以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜中 華 民 國 104 年 12 月 17 日