臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第295號原 告 李超群訴訟代理人 王信雄律師被 告 辜錦川
劉亦文胡增雄上三人共同訴訟代理人 李世才律師上列當事人間因請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國103 年10 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項款、第3 款、第7 款、第2 項分別定有明文。本件原告李超群起訴時，原聲明請求：（一）確認對被告辜錦川及劉亦文（下稱被告辜錦川等2人）所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地（面積335.15平方公尺，下稱系爭土地）應有部分各八分之三，於民國103 年1 月17日與被告胡增雄所訂買賣契約有依同一條件之優先承購權存在；（二）被告胡增雄應將其與被告辜錦川等2 人間苗栗縣銅鑼地政事務所（下稱銅鑼地政事務所）103 年1 月22日103 年銅地資字第2530號收件及同年1月29日103 年銅地資字第4050號收件分別以買賣為原因，所為就系爭土地所有權全部移轉登記予以撤銷，並回復系爭土地所有權人為原告及被告辜錦川等2 人；（三）被告辜錦川等2 人應就系爭土地應有部分八分之三，與原告依與被告胡增雄所訂買賣契約同一條件訂定買賣契約，並於原告履行該買賣契約義務同時，將系爭土地應有部分所有權移轉登記與原告（參見本院卷第4-5 頁）。嗣於103 年10月28日當庭具狀並以言詞縮減其聲明為：確認原告對被告辜錦川等2 人所有之系爭土地應有部分各八分之三，於102 年12月10日與被告胡增雄所訂買賣契約有依同一條件之優先承購權存在（參見同上卷第124 頁、第130 頁）。核原告所為乃係基於同一基礎事實，且為減縮應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦與訴訟之終結，且被告亦無異議而為本案之言詞辯論（參見同上卷第124-127 頁），揆諸前開說明，自應予准許。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年臺上字第1240號判例要旨參照）。本件原告主張對系爭土地有優先承購權存在，為被告辜錦川等2 人及被告胡增雄所否認，則依原告之主張，其就系爭土地有無優先承購權一節，即屬不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此不明確之狀況得以確認判決予以排除。是原告提起本件訴訟確認其優先承購權是否存在，應認有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）系爭土地本為原告與被告辜錦川等2 人所有共有，原告應有部分為四分之一，被告辜錦川等2 人應有部分各為八分之三。原告於103 年3 月初因接獲臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）提存通知書，經向該院聲請閱卷，始知被告辜錦川等2 人業於102 年12月10日將系爭土地出售與被告胡增雄，並於同年12月11日，將上情以後龍郵局第169 號存證信函送達至臺中市○○區○○里○ 鄰○○路○段○○○號（下稱河南路址）通知原告，要求原告於收受通知後10日內行使優先承購權。惟因原告並未居住於河南路址，以致上開存證信函無法合法送達。被告辜錦川等2 人乃再以個人名義刊登報紙，以擬依土地法第34條之1 規定，將系爭土地應有部分四分之三出售與被告胡增雄為內容，對原告為公示送達，並於103 年1 月16日委託訴外人湯永豐地政士向臺中地院辦理提存，且於同年月17日至銅鑼地政事務所辦理系爭土地所有權移轉登記，於同年月22日完成登記。被告胡增雄旋再委託訴外人湯永豐，於同年1 月23日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記與被告辜錦川等2 人，並於同年月29日完成登記。
（二）觀之臺中地院及銅鑼地政事務所相關卷宗資料，被告辜錦川等2 人均明知原告在苗栗縣有投資興建房屋及辦公室，且係居住在臺中市○區○○○街○段000 巷0 弄0 號（下稱華美西街址），竟與訴外人湯永豐合謀，利用土地法第34條之1 規定，以低於市價之價格，先將系爭土地全部出售與被告胡增雄，再以無法書面通知原告為由，利用登記機關無需審查其通知或公告文件之漏洞，故意不通知原告，復以不合法之公示送達，剝奪原告優先承購權。被告辜錦川等2 人前後2 次所有權移轉登記，均明顯係虛偽不實，涉嫌虛偽買賣及刑法第214 條使公務員登載不實刑事犯罪（按經本院當庭予以闡明，原告訴訟代理人表示本件請求權基礎僅主張土地法第34條之1 及同法第104 條，不包含通謀虛偽，參見本院卷第83-84 頁）。因此，原告自得就系爭土地向被告辜錦川等2 人主張依出售與被告胡增雄之同一條件買受系爭土地。爰依土地法第34條之1 、第10
4 條規定，提起本件訴訟。
（三）另本件系爭土地於標售時，苗栗縣政府以公告代替通知，並未合法通知原告，以致原告於標售時，無從知悉，因此，被告辜錦川等2 人縱然標的系爭土地應有部分各八分之三之所有權，原告亦得對渠等2人主張優先承購權。
（四）並聲明：1.確認原告對被告辜錦川等2 人所有之系爭土地應有部分各八分之三，於102 年12月10日與被告胡增雄所訂買賣契約有依同一條件之優先承購權存在；2.訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
（一）依最高法院65年臺上字第853 號、66年臺上字第1530號判例意旨，土地法第34條之1 所規定之共有人優先承購權僅具債權效力，倘共有人已將應有部分出賣與他人，辦畢所有權移轉登記，他共有人即不得再主張仍有優先承購權存在，請求塗銷已出賣土地之所有權移轉登記，及將該應有部分出賣並移轉與該共有人。因此，原告請求依土地法第34條之1規定提起本件訴訟，於法不合。
（二）又土地法第104 條乃係規定基地出賣時，其上之地上權人、典權人或承租人，就該基地有優先承購權，此有優先承購權者並不包含土地共有人在內。是本件原告僅為土地共有人，而非上開權利人，自無依土地法第104 條對系爭土地主張優先承購權之理，其請求亦無理由。
（三）至苗栗縣政府於102 年就優先承購權為標售時，採以公告方式通知共有人是否行使優先承購權，乃係依地籍清理條例規定為之，並無不法。縱認苗栗縣政府標售系爭土地容有違法之處，亦屬苗栗縣政府之責任，而與標得系爭土地之善意第三人被告辜錦川等2 人無涉。原告自不得對被告辜錦川等2 人主張優先承購權。
（四）本件係訴外人湯永豐代為辦理相關通知與登記時，經稅捐機關人員告知所填寫之資料上原告住址與稅捐機關電腦檔案中地址不符，要求更正，訴外人湯永豐方依稅捐機關所告知，將申請移轉登記資料中「買受人」住址更正為華美西街址，惟銅鑼地政事務所審查本案並未要求應變更通知公告及提存之住址，故本件已合法通知原告。且依土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力，故原告之住址亦應以土地登記簿所載為準。
（五）並聲明：1.駁回原告之訴：2.訴訟費用由原告負擔。
三、本院為行集中審理，偕同兩造整理本件爭執與不爭執事項如下：
（一）不爭執之事項：
1.系爭土地原為原告與被告辜錦川等2 人所共有，原告應有部分為四分之一，被告辜錦川等2 人應有部分各為八分之三。
2.被告辜錦川等2 人於102 年12月10日，以依據土地法第34條之1 規定，將系爭土地應有部分全部出售與被告胡增雄，並於103 年1 月17日向銅鑼地政事務所送件申請將系爭土地所有權自原告、被告辜錦川等2 人移轉登記與被告胡增雄，嗣於103 年1 月22日以103 年銅地資字第2530號移轉登記完畢，旋即再於103 年1 月28日，以買賣為原因，向銅鑼地政事務所送件申請將系爭土地所有權自被告胡增雄移轉登記與被告辜錦川等2 人，並於103 年1 月29日以
103 年1 月29日103 年銅地資字第4050號移轉登記完畢。
3.被告辜錦川等2 人於102 年12月11日以後龍郵局169 號存證信函通知原告如欲優先承買被告辜錦川等2 人系爭土地應有部分，應於存證信函送達後10日內以書面為意思表示，逾期被告辜錦川等2 人將依土地法第34條之1 處分系爭土地時，對原告送達之住址為河南路址，該存證信函未經原告收受。
4.被告辜錦川等2 人另於103 年1 月1 日在民眾日報全國公告版，對原告公告如欲優先承買系爭土地被告辜錦川等2人應有部分，應於公告日起10日內以書面為意思表示。
5.被告辜錦川等2 人及胡增雄所提出於銅鑼地政事務所之10
2 年12月10日土地所有權買賣移轉契約書，其上出賣人即原告住所欄，以及苗栗縣政府稅務局土地增值稅繳款書上納稅義務人即原告之地址，均登載為華美西街址。
6.被告辜錦川等2 人於103 年1 月17日為原告將買賣價金新臺幣1,001,645元提存於臺中地院提存所。
7.被告辜錦川等2 人自102 年12月11日迄至103 年1 月29日間，均未以任何書函送達通知原告華美西街址居所。
8.原告就系爭土地並未設定地上權、典權或與被告辜錦川等2人有任何承租關係。
（二）爭執事項：原告對被告辜錦川等2 人於102 年12月10日與被告胡增雄就系爭土地所簽訂之買賣契約，是否具有依同一條件之優先承購權？
四、本院得心證之理由：
（一）按土地法第34條之1 第4 項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未如同法第104 條第2 項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人，既經辦畢所有權移轉登記，而依法取得所有權，他共有人即不得本於土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年度臺上字第853 號、66年臺上字第1530號判例意旨參照）。又土地法第34條之1 第4 項規定之優先承購權，出賣應有部分之共有人之通知義務，純屬共有人間之內部關係，共有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於出賣處分之效力，尚無影響；若該應有部分之買賣，已因登記而發生物權移轉效力時，他共有人即不得再主張其優先承購權存在（最高法院77年臺上第166 號、93年度臺上字第251 號判決意旨參照）。
（二）本件被告辜錦川等2 人就系爭土地應有部分各八分之三，以及原告就系爭土地應有部分四分之一之所有權，業於10
2 年12月10日出售與被告胡增雄，並於103 年1 月22日以銅鑼地政事務所103 年銅地資字第2530號完成移轉登記，已如前述。原告固於被告辜錦川等2 人出售系爭土地與被告胡增雄，而與被告胡增雄簽訂買賣契約之際，本得依土地法第34條之1 第4 項主張優先承購權，惟系爭土地既已移轉與被告胡增雄並辦理登記完畢，則依前開判例及說明，原告已不得再行主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記，是其請求確認就系爭土地，仍有依被告辜錦川等2人於102 年12月10日與被告胡增雄所簽訂之買賣契約同一條件之優先承購權存在，即無理由。
（三）又本件被告辜錦川等2 人於102 年12月10日出售系爭土地與被告胡增雄時，是否違反對原告為合法通知之義務，原告得否對被告辜錦川等2 人請求損害賠償，核屬共有人間內部關係，對於被告辜錦川等2 人出賣系爭土地與被告胡增雄之效力，並不生影響。原告據此主張對被告辜錦川等
2 人於102 年12月10日出售系爭土地與被告胡增雄仍有優先承購權存在，尚屬無據。
（四）再原告就系爭土地並未設定地上權、典權或與被告辜錦川等2 人有任何承租關係，此為兩造所不爭執。足見本件原告就系爭土地顯然不具土地法第104 條第1 項之要件，是其主張依該條規定對被告辜錦川等2 人出售系爭土地與被告胡增雄有優先承買權存在，容屬誤解法令，自不足採。
（五）至原告主張苗栗縣政府標售系爭土地作業部分，乃原告與苗栗縣政府間法律關係，是在其並未說明被告辜錦川、劉亦文與胡增雄等3 人（下稱被告辜錦川等3 人）與苗栗縣政府前開標售作業有何關連，且未就其主張為任何舉證之情形下，自無從認定其因此可對被告辜錦川等3 人就系爭土地主張任何優先承購權。
五、綜上所述，原告主張依土地法第34條之1 及第104 條規定，確認對被告辜錦川等2 人所有之系爭土地應有部分各八分之三，有依被告辜錦川等2 人於102 年12月10日與被告胡增雄所訂買賣契約同一條件之優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻擊防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 11 月 11 日
民事第二庭 法 官 梁晉嘉以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林佩萱中 華 民 國 103 年 11 月 11 日