臺灣苗栗地方法院民事判決 103年度訴字第226號原 告 杜國強
尚宏不動產經紀有限公司上 一 人法定代理人 張鴻生共 同訴訟代理人 楊隆源律師被 告 楊瑞寶訴訟代理人 徐國楨律師複 代理人 湛碧香上列當事人間請求給付居間報酬等事件，本院於民國103 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告杜國強新臺幣伍拾萬元，及自民國一百零三年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告尚宏不動產經紀有限公司新臺幣陸拾萬元，及自民國一百零三年五月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣伍拾萬元為原告杜國強預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告尚宏不動產經紀有限公司以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告尚宏不動產經紀有限公司預供擔保後，得免為假執行。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告杜國強起訴原請求被告應給付新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第4頁）。嗣原告杜國強當庭變更聲明為被告應給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第101 頁），其變更核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：被告於民國102 年1 月18日委託原告尚宏不動產經紀有限公司（下稱原告尚宏公司）以1,938 萬元居間出售被告所有門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○路○ 段○○號房屋1 棟及其坐落基地（下合稱系爭房地），其等簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭銷售契約），再分別於102 年1 月18日、5 月29日、8 月25日、10月13日簽立契約內容變更同意書，最終將委託銷售期間延長至102 年12月31日，及將委託銷售價格變更為1,790 萬元。原告尚宏公司於102 年10月中覓得買主即原告杜國強，經原告尚宏公司居間連絡，三方達成共識，由原告杜國強以1,850 萬元向被告買受系爭房地，被告同意給付60萬元居間報酬予原告尚宏公司。被告與原告尚宏公司於102 年10月26日簽立成交確認書，並收受原告杜國強委由原告尚宏公司轉交之50萬元定金支票（票號：AA0000
000 ；下稱系爭支票），約定於102 年10月30日簽立書面買賣契約。而成交確認書上已有買賣價金1,850 萬元、土地增值稅負擔、貸款負擔、交付履約保證之記載，足見被告與原告杜國強就系爭房地買賣之必要之點業已合致，已有效成立買賣契約。因被告與原告杜國強就系爭房地之買賣價金交付約由銀行辦理履約保證，故有關價金之給付時點及比例均有交易習慣可為依憑，且未記載於成交確認書中，可見付款方法及條件非買賣契約成立之必要之點。又成交確認書用字不多、文義淺顯，易於閱讀及瞭解，何況買賣總價、居間報酬等事項均以手寫方式記載，被告於瞭解後而簽署，無須3 日之審閱期間。而且成交確認書第6 條約定亦僅係重申民法第
249 條第3 款規定，自無顯失公平之情形。詎被告反悔不出售系爭房地，未如期於102 年10月30日到場簽立書面買賣契約，並於102 年11月6 日寄發存證信表明因其未能達成21間套房滿租狀態，爰依成交確認書第10條解除契約。惟成交確認書第10條關於21間套房應滿租之約定，僅係被告出售系爭房地之承諾，不得執為被告違約不賣或得任意解約之事由。原告尚宏公司於102 年11月14日函催被告簽立書面買賣契約，仍未獲置理。因被告違約不履行，原告杜國強爰依民法第
249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金。若認系爭房地之買賣契約未成立，被告收取系爭支票係擔保買賣本約訂立之立約定金，因可歸責於被告致未能成立買賣契約，原告杜國強亦得類推適用民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金。扣除被告已交還原告之系爭支票，原告杜國強尚得請求被告給付50萬元。又原告尚宏公司已依系爭銷售契約為被告覓得買方，被告已同意以1,850 萬元出售系爭房地予原告國杜國強，自當依系爭成交確認書支付原告居間報酬60萬元，而居間報酬之給付係以書面買賣契約之簽訂為條件，被告以不正當方法阻擋簽約條件之成就，依民法第101 條第1 項規定，書面買賣契約應視為已簽立，且原告尚宏公司已完成居間行為，自得依民法第568 條規定及成交確認書第4 條約定請求被告給付居間報酬60萬元。惟原告尚宏公司於102 年11月29日函催被告加倍返還原告杜國強定金，並給付原告尚宏公司居間報酬60萬元，被告均置之不理，原告2 人爰提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告杜國強50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告尚宏公司60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：觀諸系爭銷售契約第7 條第7 款約定，被告並未勾選同意原告尚宏公司代理收受定金，故原告尚宏公司收受原告杜國強交付之系爭支票，不得據此認定被告與原告杜國強間之買賣契約已成立。系爭銷售契約第4 條約定被告同意收款條件及方式、被告應同時履行之條件均依簽約作業，可知付款條件及方式為必要之點，惟被告與原告杜國強未曾見面商討系爭房地買賣之付款方法、稅賦、點交、費用及違約等事項，故其等間就付款條件及方式尚未達成合致，需俟簽約作業時始定之。另成交確認書第8 條載明「買方貸款1,50
0 萬元整始成立」，姑不論此約定是否為必要之點，然在買方未確知能否向銀行貸得1,500 萬元之前，契約尚未成立。
況且被告與原告杜國強就系爭房地之交付時期、付款條件等其他必要之點亦未合致，被告自始未收受原告尚宏公司轉交之要約書等情，均足證明被告與原告杜國強間之買賣契約並未成立。再者，被告與原告尚宏公司間之成交確認書第6 條為定型化契約條款，原告尚宏公司未給予被告3 日合理審閱期間，且成交確認書約定買方貸得1,500 萬元契約始能成立、賣方須以套房滿租之狀態交付系爭房地，內容顯失公平，自屬無效。被告因不願受制於原告，遂於成交確認書訂立之次日即向原告尚宏公司表示不願出售系爭房地，其與原告杜國強間之買賣契約顯未成立，原告杜國強不得依民法第249條第3 款規定請求被告加倍返還定金。另原告尚宏公司居間報酬之請求係以買賣契約成立為前提，因被告與原告杜國強間之買賣契約尚未成立，原告尚宏公司亦不得依成交確認書第4 條、民法第568 條請求居間報酬等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院協同兩造整理及協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項⒈被告於102 年1 月18日委託原告尚宏公司以1,938 萬元，居
間出售被告所有系爭房地，被告與原告尚宏公司並簽立系爭銷售契約。被告與原告尚宏公司嗣於102 年1 月18日、5 月29日、8 月25日、10月13日簽立契約內容變更同意書，將委託銷售期間延長至102 年12月31日，及將委託銷售價格變更為1,790萬元（見本院卷第11頁至第18頁）。
⒉被告於102 年10月26日與原告尚宏公司簽立成交確認書，被
告並收受原告杜國強委由原告尚宏公司轉交之系爭支票（見本院卷第129 頁、第20頁）。其中成交確認書手寫約定部分之記載為：「七、定金為支票一張，渣打銀行內壢分行，支票票號AA00 00000；八、買方貸款1,500 萬元整始成立；九、作僑馥履約保證；十、21間套房為滿租. . . . . ；十一、仲介服務費為60萬元整。（由履約保證僑馥帳戶撥付）」（見本院卷第129 頁）。
⒊被告於102 年11月6 日寄發之存證信、原告於102 年11月14
日、11月29日寄發之存證信形式上真正（見本院卷第21頁至第24頁、第26頁至第28頁）。
⒋系爭支票被告並未提示兌現，並於103 年11月26日言詞辯論庭前交還原告。
㈡兩造爭執事項⒈原告杜國強依民法第249 條第3 款規定，請求被告給付50萬
元定金，有無理由？⒉原告尚宏公司依成交確認書第4 條約定、民法第568 條規定
請求被告給付居間報酬60萬元，有無理由？
四、得心證之理由㈠關於兩造爭執事項⒈原告杜國強依民法第249 條第3 款規定
，請求被告給付50萬元定金，有無理由？⒈按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約
因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249 條第3 款定有明文。
查預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本，但不得因此即謂買賣本約業已成立（最高法院院61年台上字第964 號、64年台上字第1567號判例意旨參照）。又契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保契約成立為目的之定金，稱之為立約定金（亦稱猶豫定金）。此項定金與以主契約之存在為前提之定金（諸如證約定金等是），在性質上固屬有間，然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249 條規定之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能成立契約者，立約定金之效力自仍應類推適用同條第3 款之規定，由該當事人加倍返還其所受之定金。至於立約定金乃在契約成立之前所交付，自可以此反證契約（本約）尚未成立，而無民法第24
8 條所規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立」之適用（最高法院102 年度台上字第69號判決意旨參照）。再按契約因當事人意思表示一致而成立，民法第153 條第1 項定有明文。苟當事人間除標的物及價金外，尚約定將買賣價金之清償時、地或其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契約自由原則，應非法所不許。（最高法院84年度台上字第2295號判決意旨可資參照）。現今不動產買賣涉及之交易金額多為龐大，契約當事人對交易內容，無不更求謹慎，除買賣之標的物與價金外，舉凡付款方法與時間、稅賦及手續代書費、交付時日，應由何人負擔等細節，契約當事人雙方於締約過程中，均需費時討論並加以約定，自無僅因委託仲介公司居間買賣事宜，即可逕認上開事項非屬不動產買賣交易之必要之點，而無需由買賣雙方約定合致。
⒉被告於102 年10月26日與原告尚宏公司簽立成交確認書，約
定略以：「本人楊瑞寶先生委託尚宏不動產代理銷售系爭房地，. . . . . . 業已總價1,850 萬元售出，並收取買方定金50萬元正。通知本人（即被告）確認如下：一、貴公司（即原告尚宏公司）轉來定金50萬元正，本人全數收訖無誤。
. . . . . . 二、本人完全配合備齊有關證件於102 年10月30日前往貴公司尚宏不動產簽訂買賣契約。. . . . . . 」，有成交確認書1 紙在卷可稽（見本院卷第129 頁）。成交確認書雖就買賣之標的物即系爭房地及買賣價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、系爭房地之交付時日等事項，均未為約定，單憑成交確認書之內容，尚不能據以履行而達成訂約之目的。再由系爭銷售契約第4 條約定：「委託人同意收款條件及方式如下：第一期（簽約款）、第二期（備證款）、第三期（完稅款）、第四期（交付款）之各期數額（即各占總價款多少% ），及被告應同時履行之條件，雙方約定為『依簽約作業』」，有系爭銷售契約存卷足憑（見本院卷第11頁至第12頁），益認係以買賣雙方價金及付款等條件一致作為買賣成立之要件，非僅以成交確認書所載之內容合致，即認定買賣契約業已成立。況且兩造業於成交確認書訂明於102 年10月30日簽訂書面契約，依成交確認書所載文義及性質，足認成交確認書僅屬買賣預約，而非買賣本約，故被告抗辯與原告杜國強間之買賣契約未成立，即屬可採。準此，原告尚宏公司於簽立成交確認書時交付被告之系爭支票，係屬立約定金，用以擔保原告杜國強與被告間系爭房地買賣契約之成立，是原告主張系爭支票之性質為立約定金，擔保書面買賣契約之簽訂等語，核屬有據。
⒊復查，證人即原告尚宏公司之員工張芮瑄到庭證稱：成交確
認書第10條記載套房滿租，係因賣方即被告告知有滿租之情形，故我特予記載以作確認，我也有向被告確認出租之情形；又成交確認書第8 條係買方表明要貸款1,500 萬元，我將買方之財力證明交予臺中商業銀行、臺灣中小企業銀行，確定評估貸款可貸到1,500 萬元，因被告詢問我貸款金額，我才註明貸款金額，被告在場有表明不管買方貸多少，其均願以成交確認書約定之價金出售；成交確認書約定102 年10月30日簽訂書面契約，被告於102 年10月29日準備簽約事宜時，才向原告尚宏公司表明不願出售系爭房地，因其妻不同意賣，且與其妻在法院有財產分配之協議等語（見本院卷第77頁至第81頁）。本院審酌成交確認書第10條記載套房滿租僅為確認系爭房地之使用狀態，非屬違約事由，且原告杜國強之資力經銀行評估足可貸得1,500 萬元，難謂原告杜國強有違約或無法履行本約之情事，被告自不得執上揭事由拒絕履行簽訂買賣本約。又被告以其等夫妻間之內部財產協議為由，拒絕簽訂買賣契約，顯屬可歸責於己之事由，難謂正當，堪認系爭房地之買賣契約不能成立，係可歸責於被告。是原告杜國強類推適用民法第249 條第3 款規定，扣除被告已交還原告杜國強之系爭面額50萬元支票後，請求被告再給付50萬元，為有理由，應予准許。
㈡關於兩造爭執事項⒉原告尚宏公司依成交確認書第4 條約定
、民法第568 條規定請求被告給付居間報酬60萬元，有無理由？⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條第1 項定有明文。民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例意旨參照）。
⒉依被告與原告尚宏公司簽訂之系爭銷售契約第5 條「服務報
酬」約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取服務報酬，其數額為實際成交價之百分之四（最高不得超過中央主管機關規定），前項受託人之服務報酬，受託人於與買方簽訂買賣契約時，支付服務報酬百分之三予受託人，餘百分之一於交付時繳清。」，堪認其等間成立之居間契約，係以買賣成交始為報酬給付之媒介居間，並非報告居間甚明。因原告杜國強與被告間系爭房地之買賣契約尚未成立，已如前述四、㈠⒉，是原告尚宏公司尚未完成訂約之媒介，原告尚宏公司依民法第568 條規定請求被告給付居間報酬60萬元，即屬無據。
⒊再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101 條第1 項定有明文。次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但媒介居間人倘已媒介就緒，而委託人故意拒絕訂約，依誠信原則，仍應支付報酬（最高法院84年度台上字第2925號判決意旨參照）。經查：
⑴成交確認書第4 條約定：「本人同意支付60萬元整作為尚宏
不動產之服務費，並於正式簽訂買賣契約時一次付清。」，然第4 條原條文為總價款之4%作為原告尚宏公司之服務費，嗣以手寫方式刪除原「總價款之4%」，另以手寫60萬元代之；再徵諸成交確認書上買賣價金及標的物、不爭執事項⒉所示內容均以手寫方式記載，足見原告尚宏公司與被告已個別商議居間報酬60萬元及成交確認書約定之內容，被告並已簽名確認充分瞭解約定內容，自不得再援引消費者保護法第11條之1 、第12條規定，遽認上開條款或成交確認書無效。故被告抗辯：成交確認書為定型化契約，原告尚宏公司未予被告3 日合理審閱期間，買賣雙方之權利義務不對等，顯失公平，應屬無效云云，不足憑採。
⑵原告尚宏公司找到原告杜國強願以1,850 萬元承買系爭房地
，已符合原告尚宏公司與被告間系爭銷售契約所約定之內容，被告復於102 年10月26日簽立成交確認書，並收受系爭支票，即表示被告已同意買方所提出之買賣條件，即有依成交確認書於同年月30日與原告杜國強簽立書面買賣契約、一次付清原告尚宏公司60萬元報酬之義務。被告事後無正當理由反悔，經原告尚宏公司發函催告履約，被告竟仍藉故爭執成交確認書第8 條、第10條不影響賣方權益之約定，而未能舉證原告2 人有何違約之情事，足認被告係以不正當之理由阻止簽約條件之成就，依民法第101 條第1 項規定視為已簽約。是原告尚宏公司依成交確認書第4 條請求被告給付報酬60萬元，自屬有理由，應予准許。
⒋按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公
平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條第1 項前段定有明文。因被告自始抗辯其無給付原告尚宏公司任何報酬之義務，就報酬之酌減未予請求，是本件應否適用民法第572 條規定，則無庸審酌，附此敘明。
五、綜上所述，被告收受屬立約定金之系爭支票，因可歸責於己之事由，未依成交確認書履行簽訂買賣契約之義務，故原告杜國強得類推適用民法第249 條第3 款規定請求被告加倍返還定金。又被告以不正當行為阻止簽約之條件成就，視為簽約之條件已成就，是原告尚宏公司亦得依成交確認書第4 條請求被告給付報酬。從而，原告杜國強請求被告給付50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年5 月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；原告尚宏公司請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即103 年5 月28日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，均應予准許。
六、本判決所命被告給付原告杜國強之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，就原告杜國強之請求，本院應依職權宣告假執行。又原告尚宏公司就其請求陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。另被告就原告杜國強、尚宏公司部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 103 年 12 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 黃怡玲
法 官 周靜妮法 官 張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉佩蓁中 華 民 國 103 年 12 月 23 日