臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第12號上 訴 人 陳志勇被上訴人 陳志宏上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國103 年12月
4 日本院苗栗簡易庭103 年度苗簡字第287 號第一審判決提起上訴，本院合議庭於105 年2 月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101 年2 月9 日，於本院99年度司執字第13
928 號執行案件標得苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），並取得系爭土地之所有權，惟系爭土地上尚有上訴人所有如附圖（即苗栗縣通霄地政事務所103 年8 月27日土地複丈成果圖，下同）所示建物編號A （面積100 平方公尺）、B （面積5 平方公尺）、C （面積76平方公尺）及電線桿（面積0.17平方公尺）等地上物（下分稱A 、B 、
C 建物及電線桿，合稱系爭地上物）。又上訴人以其對系爭土地有永久使用權為由拒絕搬遷，並共寄2 次郵政匯票欲充作租金，然被上訴人欲整地種植以為己用，故將該匯票退回，並寄發存證信函告知上訴人不願出租，上訴人仍拒不搬遷，爰依所有權之物上請求權法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除騰空，並將系爭土地返還被上訴人。
二、上訴人則以：系爭土地上之A 、B 、C 建物，均為上訴人父親即被繼承人陳泰昌於76年間起造，嗣由上訴人繼承而取得事實上之處分權，就電線桿上訴人則有所有權。被上訴人標得系爭土地時，已知上訴人與系爭土地原所有權人即訴外人陳春福間就系爭土地有租賃關係存在，且臺灣高等法院臺中分院101 年度上字第406 號確認土地優先購買權存在事件（下稱他案）民事判決亦認定伊有承租權，故應有買賣不破租賃規定之適用。況上訴人於102 年10月25日、103 年3 月31日以存證信函檢附系爭土地102 年10月至103 年3 月之租金匯票及103 年
4 月至9 月之租金匯票各乙張予被上訴人，向被上訴人表示繼續承租之意，被上訴人於103 年4 月2 日寄發之存證信函僅退回103 年4 月至103 年9 月之匯票。另上訴人與陳春福就系爭土地於98年4 月2 日簽訂之租賃契約續約有明確表示上訴人就系爭土地有優先承買權，不租賃需事先1 年時間告知等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，判決上訴人應將坐落系爭土地上之系爭地上物拆除騰空，並將系爭土地返還被上訴人，且依職權宣告假執行。上訴人不服原審判決，提起本件上訴，聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。其上訴意旨及補充陳述略以：
㈠系爭土地之地目雖為「溜」，然地目「溜」屬灌溉用之水利
用地，係灌溉用之塘湖、沼澤，為供農業經營不可分離之灌溉農用土地，且地目「溜」之水利用地並無明文規定不得種植耕作使用。系爭土地既有依約定支付地租，並有耕作之實，他案判決理由以地目「溜」不屬農地為由而認系爭土地不得作為農業用地，上訴人不能接受。
㈡上訴人係基於繼承而取得陳泰昌於75年間與訴外人即當時系
爭土地之所有權人陳貴青間，就系爭土地訂立之不定期限口頭耕地租約，則基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，應無適用修正後民法第425 條第2 項規定之餘地（亦即仍有修正前民法第425 條「買賣不破租賃」）規定之適用）。系爭土地於101 年2 月9 日拍定時，上訴人與陳貴青之繼承人陳春福間仍存在有耕地租賃法律關係，且陳泰昌就系爭土地變更為漁牧之用皆經當時系爭土地所有權人同意，並興建房屋從事畜牧，此項耕地租賃法律關係對於被上訴人仍應繼續存在，被上訴人不得任意終止耕地租約，上訴人應有占用系爭土地之正當權源等語。
四、被上訴人則聲明駁回上訴，並補充陳述略以：上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係已經到期，且系爭土地被查封拍賣，租賃關係即應自動停止，該租約已不存在。縱兩造間就系爭土地具不定期限之租賃關係，然被上訴人已於103 年4月2 日寄發存證信函通知上訴人不再出租，並請1 個月內將雞舍拆除，且於104 年10月28日當庭向上訴人表示終止租約，已生租約終止之效力，被上訴人自得請求上訴人拆除系爭地上物並交還系爭土地等語。
五、本院為行集中審理，協同兩造整理不爭執事項及爭點如下：㈠兩造不爭執事項：
⒈上訴人之父陳泰昌於75年間與當時系爭土地之所有權人陳貴
青，就系爭土地訂立不定期限之口頭租約，嗣上訴人與陳春福均因繼承而取得上述租賃權。上訴人與陳春福曾於98年4月2 日就上述租賃關係補簽訂書面契約，雙方並同意於100年4 月1 日後，仍由上訴人占有使用系爭土地。
⒉陳春福所有之系爭土地，經本院以99年度司執字第13928 號
強制執行事件執行拍賣，於101 年2 月9 日經被上訴人以總價新臺幣1,669,300 元拍定，並於102 年8 月30日登記為所有權人。
⒊上訴人為系爭土地之占有人，並有拆除系爭地上物之權能。
㈡本件爭點：
⒈上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質有無他案爭點
效之適用？⒉上訴人與陳春福間之租賃關係，對於被上訴人是否繼續存在
？
六、得心證之理由：㈠上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質有無他案爭點
效之適用？⒈按學說上所謂之「爭點效」，係指法院於確定判決理由中，
對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷而言，其乃源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理而來。是「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院96年度台上字第307 號判決意旨參照）。
⒉查他案確定判決已將「上訴人主張其父陳泰昌於前揭農發條
例修正前與系爭土地之前所有權人陳貴青有耕地租賃法律關係存在，上訴人基於繼承而取得承租權，並與系爭土地後手間存在有耕地租賃法律關係，是否有理由？」列為他案之重要爭點（見他案卷第26頁），經兩造各為充分之舉證並為適當完全之辯論後，由法院為實質上之審理判斷而於判決理由中明載：「按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，此有最高法院88年臺上字第1 號判例可資參照。經查……1246地號土地使用編定為『山坡地保育區之水利用地』等情，業有土地登記簿謄本在卷足憑，而前揭1246地號土地係於73年3 月28日即經非都市土地使用編定為前揭水利用地等情，亦有前揭苗栗縣通霄地政事務所函文一份附卷可稽，則前揭1246地號土地於上訴人陳泰昌與陳貴青訂定口頭租約時，已編定為水利用地而非屬農地，依前揭判例意旨，渠二人就前揭1246地號土地雖有租約，然非耕地租約，即無適用耕地三七五減租條例之餘地……其主張就前揭1246地號土地有耕地租賃法律關係，為無理由，不應採認」、「前揭1246地號土地既非農地，上訴人就該地雖有租賃權，然並無適用耕地三七五減租條例及土地法規定之餘地，自無優先承買權，故上訴人請求確認前揭1246地號土地有優先承買權，即無理由，不應准許」等語（見他案卷第170 頁正背面），且他案之訴訟標的係涉及上訴人有無系爭土地之優先承買權，與本件訴訟標的所涉上訴人有無占用系爭土地之正當權源乙節，其標的利益亦大致相同。又上訴人於本院中所提之訴訟資料，或屬他案卷內之舊訴訟資料（見本院卷第94至99、119 、120 頁；他案卷第151 至155 頁），或屬上訴人單方面所撰、顯不足以推翻他案上開判斷之訴訟資料（見本院卷第100 頁），且他案上開判斷復無顯然違背法令之情形，是依上開說明，本件關於「上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質」乙節即應有他案爭點效之適用，亦即上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質並非耕地租賃法律關係，上訴人於本院中應不得再為相反之主張，本院亦不得作相異之判斷。上訴人仍執前詞，於本院中再主張其與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質為耕地租賃法律關係云云，並不足取。
㈡上訴人與陳春福間之租賃關係，對於被上訴人是否繼續存在
？⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限者，不適用之；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第425 條、第451 條分別定有明文。又實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第51條第2 項、第98條第1 項亦分別有明定。再⑴債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依強制執行法第51條第2 項規定，僅對於債權人不生效力而已，並非絕對無效（最高法院72年台上字第2642號判例意旨參照）；⑵所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是；所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言（最高法院71年度台上字第3636號、94年度台上字第1924號判決意旨參照）；⑶甲之房屋出租與乙，後因負債，經法院查封，甲對該房屋即喪失處分或設定負擔之權，其對該房屋之繼續出租與否，更漠不關心，嗣於拍賣期間租期屆滿，乙仍繼續使用該房屋，甲雖未即為反對之意思表示，亦難認為有默示同意繼續出租之意思，乙自不能主張民法第451 條所定默示更新不定期繼續租約之效果，迨該房屋由丙拍定，取得權利移轉證書，丙遂以租賃關係業因租期屆滿而消滅，認乙為無權占有，訴請返還房屋，自非法所不許（最高法院67年度第9 次民庭庭推總會議決議㈡決議意旨參照）。
⒉查他案判決理由雖記載上訴人就系爭土地有租賃權（見他案
卷第170 頁背面），惟他案並未將上訴人與陳春福間就系爭土地租賃關係之「租賃期限」列為他案之重要爭點，且他案判決理由亦未明載該租賃權之「租賃期限」為何，是依上說明，此部分自無他案爭點效之適用，先予敘明。又陳泰昌於75年間與陳貴青就系爭土地訂立不定期限之口頭租約，嗣上訴人與陳春福均因繼承而取得上述租賃權，上訴人與陳春福並曾於98年4 月2 日就上述租賃關係補簽訂書面契約等情，固為兩造所不爭。惟細觀上訴人與陳春福於98年4 月2 日所簽訂之書面契約，其中第2 條已載明租賃期限自98年4 月2日起至100 年4 月1 日止，另第20條並載有關於優先承買權之特約事項，其餘內容則係援用一般房屋租賃契約書之內容（詳見本院卷第122 至125 頁），且上訴人於99年10月14日本院實施查封系爭土地時亦曾陳稱：伊有向陳春福承租土地，這次應該是到100 年4 月止等語，有查封筆錄影本附卷足憑（見本院卷第74頁），足徵上訴人與陳春福於98年4 月2日就系爭土地簽訂之書面契約，其租約已然定有期限，且雙方復有約定一般及特約事項，核其性質，應屬定有期限之一般土地租賃關係，其租賃期限至100 年4 月1 日為止。
⒊再查，上訴人與陳春福於98年4 月2 日簽訂之上開租賃契約
，雖為民法債編修正後始成立，且無民法第425 條第2 項所定「於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5 年或未定期限」之情形，而仍有該條第1 項「買賣不破租賃」規定之適用。惟參諸系爭土地前業經本院於99年10月14日實施查封，且被上訴人並已於102 年8 月9 日領得本院所發給之權利移轉證書等情，有查封筆錄、指封切結、不動產權利移轉證書及送達回證等件影本附卷可考（見本院卷第74至75、131 至
133 頁），則陳春福於系爭土地經本院實施查封後，雖同意於租期屆滿（即100 年4 月1 日）後仍由上訴人繼續占有使用系爭土地，然依上說明，此對於因拍賣而領得系爭土地所有權移轉證書之被上訴人（拍定人）並不生效力。據此，對被上訴人而言，系爭土地經本院於99年10月14日實施查封後，陳春福既已無延展上開租賃契約期限或依民法第451 條規定為默示更新之權能，則應認上開租賃契約已於100 年4 月
1 日租期屆滿。故系爭土地於101 年2 月9 日經被上訴人拍定時，上訴人已非系爭土地之承租人，則其自不能對被上訴人主張民法第425 條第1 項「買賣不破租賃」規定之效果。
上訴人執前詞主張其與陳春福間之租賃關係，對於被上訴人仍繼續存在云云，洵非可取。
七、綜上所述，本件上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係性質應有他案爭點效之適用，其性質並非耕地租賃法律關係，且上訴人與陳春福間之租賃關係，並未對於被上訴人繼續存在；上訴人上開主張，均不足取。被上訴人以上訴人與陳春福間就系爭土地之租賃關係業因租期屆滿而不存在為由，認上訴人為無權占有，訴請拆除系爭地上物並返還系爭土地，尚屬有據。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院上開論述未盡相同，但結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 3 月 23 日
民事第二庭 審判長法 官 黃怡玲
法 官 張新楣法 官 林大為以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李佳靜中 華 民 國 105 年 3 月 24 日