臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度簡上字第44號上 訴 人 方世樑被上訴人 陳仲正訴訟代理人 鄭碧鈴上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國104 年5月6 日本院苗栗簡易庭104 年度苗簡字第128 號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院第二審合議庭於104 年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按於簡易訴訟第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第第436 條之1 第3 項準用同法第446 條第1 項、第255 條第
1 項第2 款定有明文。本件上訴人於原審主張被上訴人違約轉租房屋，依兩造租賃契約第19條第7 項約定，請求被上訴人給付轉租收益，經原審為上訴人敗訴之判決（至原判決命被上訴人給付水費部分，未據兩造聲明不服，業已確定，茲不贅述），上訴人不服提起上訴，並追加備位之訴，主張除依前開契約請求轉租收益外，另依民法第444 條及不當得利之法律關係請求民國101 年12月至102 年1 月之租金。核上訴人追加之訴與原訴之請求，均源於被上訴人轉租房屋之事實，且原請求之訴訟及證據資料，亦得於後請求之審理予以利用，堪認其請求之基礎事實為同一，依上開規定，應准上訴人在第二審為此項訴之追加，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於98年9 月1 日向上訴人承租門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路117 、119 、121 、123 、125號1 、2 樓（下稱系爭房屋），訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）7 萬元，租期至
103 年8 月31日止。惟被上訴人於99年9 月起未經上訴人同意，將系爭房屋125 號1 樓部分以每月租金6,000 元轉租訴外人萬通國際人力開發股份有限公司（下稱萬通公司）作為營業據點，且未將轉租契約制式範本1 份交由上訴人認可後實施，違反系爭租約第13條第2 項之約定。又系爭租約第19條第7 項約定：「契約期間內，如另有收益產生時，其收益權利為甲方所有，乙方不得異議。」，而觀系爭房屋102 年
4 月之水費單及同年1 月之電費單仍有使用度數，可知被上訴人轉租系爭房屋應至102 年4 月止。爰依系爭租約第19條第7 項約定，請求被上訴人將99年9 月至102 年4 月因轉租萬通公司所獲不當得利租金共192,000 元（每月6,000 元×32個月）返還上訴人等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人192,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於99年9 月起至101 年11月30日止，分租系爭房屋125 號1 樓予萬通公司，租金每月6,000 元，雖未將轉租契約1 份交予上訴人，惟事前業以電話徵得上訴人之同意，租金數額亦為上訴人所建議。況於99年8 月間被上訴人因轉租欲施作分租電錶，上訴人更介紹其友人李古榮來幫忙裝設，分租期間上訴人亦與房客彼此熟識。又被上訴人原承租系爭房屋1 、2 樓，租金每月7 萬元，嗣於100年11月1 日起返還系爭房屋2 樓不再承租，上訴人亦同意租金變更為每月6 萬元。而萬通公司因業務需求，更向上訴人借用2 樓之一處來辦公，足證上訴人對於轉租乙事知情且同意。其後被上訴人因經營不善，於101 年11月30日終止系爭租約，並同時終止轉租契約，鑰匙已於101 年12月3 日寄還上訴人等語為辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，駁回上訴人前開請求。上訴人不服原審判決，提起上訴，聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人192,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。並追加備位聲明：⑴原判決不利於上訴人部分廢棄；⑵上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人162,000 元，及自102 年5 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⑵被上訴人應給付上訴人14萬元，及自102 年2 月1 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。其上訴及追加意旨略以：
㈠上訴人在擬撰系爭租約時，考量社會上常發生承租人未經出
租人同意即將租賃物轉租他人獲取利益，進而衍生許多糾紛，乃將「乙方應將轉租之契約制式範本一份交由甲方認可後實施」之租賃條件列入系爭租約第13條第2 項，並以特別約款第19條第7 項：「契約期間內，如另有收益產生時，其收益權利為甲方所有，乙方不得異議。」，嚇阻承租人在未經出租人同意之下，不得擅自將租賃物轉租他人，否則出租人有權要求承租人將不當得利返還。該「另有收益」係指屋主收取基於房屋財產所產生之各種經濟利益，亦即除了出租人（上訴人）與承租人（被上訴人）間之租金7 萬元，若有因房屋財產所生之各種經濟利益（收入），如承租人將房屋主建物轉租、將房屋牆面轉租讓人做廣告收租金、將房屋騎樓轉租給人擺攤收租金、將房屋頂樓轉租讓人做電信基地台收租金等，皆屬之。系爭租約經過被上訴人審閱3 個月後同意簽訂，依契約自由原則及契約嚴守原則，契約成立後，債務人有依契約內容履行之義務，被上訴人依約應將轉租契約制式範本1 份交由上訴人，且須上訴人認可後方可實施，但被上訴人於轉租期間，從未提出任何轉租契約制式範本徵求上訴人認可，足見被上訴人顯然違反系爭租約之約定，即該轉租行為非經上訴人認可前，上訴人不同意被上訴人之轉租行為，該轉租行為應不生效力，其轉租之不當得利應返還予上訴人。
㈡又證人羅翔溶、陳韋伶、古素燕、李古榮等人於原審之證詞
，均不足證明上訴人曾明示或默示同意被上訴人之轉租行為，且100 年12月間被上訴人仍在系爭房屋懸掛招租2 樓之布條，亦未將2 樓鑰匙交付上訴人，故上訴人自無管領系爭房屋2 樓之事實，亦未同意萬通公司無償借用系爭房屋2 樓，原審以前揭證人之證詞逕為上訴人不利之判斷，自有違誤。㈢復依民法第444 條規定：「承租人依前條之規定，將租賃物
轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」。被上訴人於租賃期間轉租系爭房屋125 號1 樓給萬通公司，雖其稱已於101 年11月30日終止契約後搬遷云云，惟依102年2 月電費帳單（計費期間：101 年11月30日至102 年1 月24日）顯示用電度數為192 度，證人古素燕亦證稱萬通公司係租到101 年12月底等語，另中華電信新竹營運處室內電話異動申請書上亦記載萬通公司於101 年12月25日申請自強路
125 號移機、102 年1 月2 日移機竣工，足見被上訴人至少於101 年12月、102 年1 月因轉租之故仍使用系爭房屋。是依前揭規定，上訴人得依無權占有不當得利之法律關係，請求101 年12月起至交付房屋日止之相當於租金之損害。故追加備位聲明除請求99年9 月至101 年11月被上訴人轉租萬通公司所獲租金共162,000 元（6,000 元×27個月）外，並請求自101 年12月至102 年1 月之租金，每月7 萬元，合計14萬元。
四、被上訴人則聲明駁回上訴，其理由除與原審陳述相同者外，並補充略以：兩造有關租賃系爭房屋之爭議，業經臺灣高等法院臺中分院102 年度上字第453 號、103 年度上更㈠字第31號、最高法院103 年度台上字第2251號判決認定系爭租約已於101 年11月30日提前終止，且100 年11月起兩造合意改為僅承租1 樓，租金每月6 萬元，被上訴人從未將2 樓分租他人。證人羅翔溶、陳韋伶、古素燕、李古榮等人於原審之證詞，亦足證明上訴人對於分租系爭房屋125 號1 樓之事知情並有參與。被上訴人轉租給萬通公司，合約1 年簽立1 次，第1 年從99年9 月至100 年8 月，第2 年從100 年9 月至
101 年8 月，之後則無繼續簽立書面租約。被上訴人於101年11月7 日即以書面向萬通公司明確告知雙方於101 年11月30日結束租賃關係，萬通公司之人員亦有致電確認，其後萬通公司才另向訴外人林月琴租屋。且於101 年11月30日後萬通公司都直接跟上訴人聯絡，因被上訴人於100 年11月起將
2 樓還給上訴人後，萬通公司有跟上訴人借2 樓來使用，萬通公司要借到何時，被上訴人已無權干涉等語。
五、得心證之理由：㈠按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443 條第1 、2 項定有明文。是租賃房屋之契約，如契約當事人間無反對轉租之約定，承租人自得將房屋之一部轉租他人（最高法院37年上字第7633號判例意旨參照）；且轉租契約係債之契約，原則上於承租人與次承租人間為有效，承租人縱有違反民法第443 條第1 項規定將租賃物轉租於他人，出租人亦僅得終止契約，該轉租之租約尚非當然無效（最高法院98年度台上字第659 號判決意旨參照）。而所謂反對轉租之約定，係指雙方當事人就此意思表示一致而言，於訂立租賃契約時，出租人不惟須有反對轉租之意思表示，且須經承租人表示不予轉租之承諾或同意，始生反對轉租之約定效力。
㈡上訴人主張被上訴人於98年9 月1 日起向上訴人承租系爭房
屋，被上訴人並於99年9 月起將其中125 號1 樓部分以每月6,000 元轉租予訴外人萬通公司等情，為被上訴人所不爭執。至上訴人主張其未同意被上訴人轉租系爭房屋，故依系爭租約第19條第7 項約定，得請求被上訴人返還因轉租所獲之租金，則為被上訴人所否認。經查，系爭租約第13條載明係「轉租約定」，其內容為：「一、租賃標的物應以乙方（指被上訴人）為主體使用，但其中部分乙方得以自己之責任轉租予第三人……。二、乙方依前項如需轉租予第三人，應將轉租之契約制式範本一份交由甲方（指上訴人）認可後實施之。」（見原審卷第7 頁）。由前述約定內容可知，兩造就系爭房屋並無反對轉租之約定，反而明定被上訴人「得」以自己之責任轉租系爭房屋之一部；該條第2 項雖約定如需轉租予第三人，應將轉租契約制式範本1 份交由甲方認可後實施之，然此僅係使上訴人確認轉租契約內容之措施，不影響被上訴人依民法第443 條第1 項得將系爭房屋之一部轉租他人之權利。至系爭租約第19條第7 項雖約定：「契約期間內，如另有收益產生時，其收益權利為甲方所有，乙方不得異議。」，然有關前揭條項所指之「另有收益產生」是何意思，兩造於本院準備程序均稱簽約當時並未討論過等語（見二審卷第63頁），已難遽認兩造訂約時之真意係認該「另有收益產生」包括被上訴人之轉租收益。復依系爭租約條款之體系觀之，兩造如有約定承租人未將轉租契約制式範本交由出租人認可，即應由出租人取得轉租收益之真意，自應於第13條「轉租約定」或第15條「違約處理」約款中明訂，方屬合理。參以系爭租約第19條並無提及任何與「轉租」有關之文句，且系爭租約亦無反對轉租之約定，被上訴人本即有權轉租，業如前述，則解釋前開「另有收益產生」，自應限於非當然歸屬於被上訴人之利益（例如埋藏物之發現、建物補償費之取得等），而不包含被上訴人依轉租契約本得向次承租人收取之租金，始符合系爭租約約定之本旨。據上，本院認系爭租約第19條第7 項所指之「另有收益」，不包括被上訴人依民法第443 條第1 項有權轉租而收取之租金，則上訴人依系爭租約第19條第7 項約定，先位請求被上訴人給付99年
9 月至102 年4 月之轉租租金192,000 元，及備位請求其給付99年9 月至101 年11月之轉租租金162,000 元，均無理由。
㈢上訴人之備位請求中另主張萬通公司於101 年12月至102 年
1 月仍使用系爭房屋，依民法第444 條及無權占有不當得利之法律關係，其得請求被上訴人給付相當於租金之利益14萬元等情，亦為被上訴人所否認。經查：
⑴證人即萬通公司員工古素燕於原審證稱：100 年11月以後，
萬通公司仍向被上訴人承租125 號1 樓，被上訴人搬走之後我們（指萬通公司）就搬走了；被上訴人要我們提早搬，因為被上訴人要搬，我們就跟著搬，搬走之後就沒給租金，差不多是101 年11月30日搬的；我們是跟被上訴人租到101 年12月底，但有1 個月的房租被上訴人沒有來收；萬通公司於
101 年12月就開始搬到隔壁127 號，因為127 號給我們裝潢期，所以我們提早搬過去，比合約期間還早等語（見原審卷第184 、186 、244 、252 頁）。又被上訴人曾於101 年11月初以書面通知萬通公司租約將於同年11月底終止，請萬通公司預作準備搬遷事宜，亦有證人古素燕於原審104 年4 月22日當庭提出之通知書為證（見原審卷第243 、255 頁）。
且被上訴人已於101 年12月3 日將系爭房屋之鑰匙寄還上訴人，有被上訴人提出之傳真查詢國內各類掛號郵件查單為憑（見原審卷第99頁）；上訴人復自陳有於同年12月14日收到
125 號1 樓之遙控器鑰匙等語（見原審卷第249 、250 頁）。依古素燕前揭證詞、被上訴人通知書之內容及其交還125號1 樓鑰匙之時間綜合觀之，堪認被上訴人與萬通公司之轉租契約雖原定於101 年12月底屆滿，但因被上訴人要求萬通公司提早搬遷，萬通公司乃於101 年11月30日搬遷，與被上訴人合意終止租約，因而未支付同年12月之租金甚明。則萬通公司於101 年12月以後，既因終止租約未再使用系爭房屋
125 號1 樓，則上訴人請求被上訴人給付101 年12月至102年1 月間相當於租金之不當得利，亦無理由。
⑵上訴人雖提出水電費單據主張系爭房屋於101 年12月至102
年4 月仍有使用度數，可證明萬通公司仍有使用系爭房屋云云。惟查，上訴人既自陳其於101 年12月14日即收到被上訴人寄還之125 號1 樓遙控器鑰匙，且以該遙控器即可進入系爭房屋5 個門牌號碼之4 層樓（見原審卷第113-115 頁），足見前開期間內上訴人亦能進出系爭房屋，自不能排除上訴人或受其允許進入之人使用水電之可能，無從證明該段期間之水、電係由萬通公司使用。至上訴人提出之室內電話異動申請書上雖記載萬通公司於101 年12月25日申請電話移機（見二審卷第204 頁），惟電話移機時間與房屋實際搬遷時間本不必然相同，萬通公司亦非不得待127 號房屋裝潢完成後再行辦理電話移機，是上訴人以此主張萬通公司於101 年11月30日後仍持續使用系爭房屋，被上訴人應依民法第444 條及不當得利之法律關係給付14萬元，自非可採。上訴人雖另請求本院命萬通公司提出127 號房屋之租賃契約書及租金支付證明、125 號房屋於101 年9 月至102 年8 月之租賃契約書、127 號房屋於102 年1 月至6 月之用電量及電費支出證明等，惟本院審酌相關事證認為萬通公司未於101 年12月後繼續使用系爭房屋，業已詳述如前，而上訴人前揭聲請調查事項，亦與萬通公司實際使用125 號1 樓之時間無必然之關連，自無調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人依系爭租約第19條第7 項約定，請求被上訴人給付其轉租萬通公司所獲租金共192,000 元，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院略有不同，但結論則無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。此外，上訴人於第二審追加備位之訴，依系爭租約第19條第7 項約定請求被上訴人給付162,
000 元，暨依民法第444 條及不當得利之法律關係請求被上訴人給付14萬元，均屬無據，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第
436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 黃怡玲
法 官 林大為法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李欣容中 華 民 國 104 年 12 月 31 日