臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 104年度苗簡字第279號原 告 苗栗縣南龍區漁會法定代理人 劉鐵麟訴訟代理人 林琬茹被 告 鍾亮慶兼訴訟代理人 方世樑上列當事人間確認土地租賃關係不存在事件，本院於民國104年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告鍾亮慶、方世樑就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地之租賃契約關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起（民事訴訟法第247條）。所謂即受確認判決之法律上利益，係法律關係之存否不明確，原告主觀上認為其法律上地位有不妥之狀態存在，且此不妥狀態能以確認判決除去者（最高法院52年台上字第1240號、42年台上字第1031號判例參照）。查被告鍾亮慶、方世樑間就苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）簽訂有租賃契約，因拍賣時未將該租賃關係除去，導致原告拍賣取得之系爭土地有不安之法律狀態，顯然此權利存否不明確，影響原告得否享有系爭土地之所有權地位，並可由確定判決除去之，揆諸首揭說明，原告提起本件確認之訴者，有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：伊於民國104 年1 月12日拍賣買受取得系爭土地，被告鍾亮慶、方世樑在103 年3 月25日就系爭土地成立土地租賃契約，租約從103 年3 月1 日起至108 年2 月28日止，然系爭土地僅有18平方公尺，於87年間早就由訴外人鍾添生出具同意書供訴外人方鍾金蓮通行使用，可見系爭土地確實供作道路用地無疑。既然系爭土地作為道路使用，本身不具任何使用收益上之價值，則被告鍾亮慶、方世樑之租賃契約便有違常理，且系爭土地於92年6 月16日即受假扣押查封登記在案，系爭土地既已受到查封登記公告，則土地所有權人之處分權限當會受到限制，因此絕不可能再此簽訂任何租約，爰聲明：如主文所示。
二、被告則以：被告方世樑、鍾亮慶互為鄰居，被告方世樑因有停車之需求，遂向被告鍾亮慶承租系爭土地與苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下均同段），今原告如不能證明被告間之租賃行為無效，則實屬無據，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造所不爭執事項：
⒈系爭土地為鍾添生在92年6 月18日執行假扣押查封，並於95
年8 月2 日取得該地之所有權，再於103 年2 月5 日由鍾陳月仔、鍾瑋全等十人取得所有權，於104 年1 月5 日由鍾陳月仔等十人塗銷假扣押，再於同年1 月12日由原告取得所有權，並塗銷假扣押之查封登記。
⒉被告提出之租賃契約，是自103 年3 月1 日租賃至108 年2
月28日，租賃標的為系爭土地與同段610 地號土地，每月租金1,000 元，並提出土地使用同意書、租賃契約書及租金收付資料等物。
⒊原告就同段610地號土地沒有爭執。
㈡兩造所爭執事項：
⒈系爭土地是否為公共道路？⒉系爭土地於假扣押查封中，所有權人是否可以出租與他人供
他人停車？⒊系爭土地的出租人僅有十分之一應有部分的權能，其出租的
行為，未經其他所有人同意是否合法？⒋如契約是合法存在，則該契約之效力是否及於拍定人，即原
告？
四、得心證之理由㈠按既成道路成立公用地役關係，首須為不特定之公眾通行所
必要，而非僅為通行之便利或省時；其次，於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事；其三，須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概為必要。至於依建築法規及民法等之規定，提供土地作為公眾通行之道路，與因時效而形成之既成道路不同，非本件解釋所指之公用地役關係（司法院大法官釋字第400 號解釋理由書意旨可資參照）。本件原告主張系爭土地為公共道路，並提出本院102 年度司執字第22285 號執行案件拍賣公告使用情形，據稱系爭土地係公共道路云云，經查：依上開規定，公共道路須為不特定之公眾通行所用，本件被告方世樑到庭稱：一、二樓的承租人要停車也是利用該系爭土地等語（本卷第60頁），且就被告鍾亮慶、方世樑間之租賃契約，亦是以停車作為使用目的，並有地租收付明細在卷可參（本卷第28頁），是上開所稱公共道路，並非供特定人使用，至執行案件拍賣公告所稱係供作道路用地，並非所稱之公共道路，二者顯不相當，故原告主張系爭土地為公共道路，顯不可採。㈡按實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有
礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2 項、第98條第1 項分別定有明文。所謂「債權人」，解釋上應兼指聲請強制執行之債權人及拍定人而言。（最高法院94年度台上字第1924號判決意旨參照）原告主張，系爭土地於92年已假扣押登記在案等語，經查：依系爭土地之土地登記謄本異動索引所示，系爭土地確於92年間有假扣押登記（本卷第72頁），103年2 月5 日被告鍾亮慶繼承（本卷第73頁），直至104 年1月5 日始塗銷假扣押（本卷第73頁），又被告鍾亮慶、方世樑間之租賃契約係於103 年3 月1 日開始簽訂，明顯於假扣押期間就系爭土地所為設定負擔或其他有礙執行效果之行為，依上開規定，原告為拍定人，解釋上自包含在債權人範圍內，被告方世樑辯稱原告明知有這契約應承受與舉證租賃契約不實云云，此非原告的直接義務，又被告方世樑對執行假扣押查封、再於104 年1 月5 日塗銷假扣押等均無意見，是以被告方世樑於103 年3 月1 日就系爭土地為租賃契約時，上揭假扣押查封之效力既仍存在。依強制執行法第51條第2項規定，被告鍾亮慶、方世樑間之租賃契約行為，對原告不生效力，為有理由。
㈢按民法第818 條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有物
之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，仍須徵得其他共有人全體過半數及其應有部分合計過半數之同意，非謂共有人對於共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。共有土地之出租屬共有物之管理行為，依民法第820 條第1 項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。如共有人未經其他共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，擅將共有土地出租予他人，對其他共有人不生效力。又按民法第
828 條第2 項規定，第820 條、第821 條及第826 條之1 規定，於公同共有準用之。查系爭土地土地謄本上，被告鍾亮慶係繼承取得，與其他繼承人公同共有（本卷第7 頁），且被告方世樑稱：我只知道我們兩人有合意簽訂契約（本卷第67頁），惟其他共有人是否同意並未證明，依上開規定，公同共有之管理須公同共有人多數決同意，被告鍾亮慶未能舉實以證得多數同意而將系爭土地租給被告方世樑，則其未經他公同共有人之出租行為，並非合法，則原告主張被告間之租賃關係違法，應為可採。
㈣綜上所述，原告主張被告鍾亮慶、方世樑間之租賃契約行為
，對於原告應不生效力，可以採認，故原告確認被告鍾亮慶、方世樑就系爭土地之租賃契約關係不存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 7 月 17 日
苗栗簡易庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 104 年 7 月 17 日