臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 104年度苗簡字第70號原 告 黃教宣訴訟代理人 張智宏律師被 告 台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕訴訟代理人 陳慧芬律師上列當事人間確認三七五租賃關係存在等事件，本院於民國104年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1 項、第2 項固有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例可資參照）。原告主張兩造間就被告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）訂有耕地租賃契約，並有耕地三七五減租條例之適用，因被告拒絕續訂租約，經原告向苗栗縣三義鄉公所耕地租佃委員會申請調解，卻遭駁回等情，業據原告提出申請調解書及苗栗縣三義鄉公所民國104 年1 月7 日函文在卷可稽（見本院卷第43-47 頁）。原告既已向苗栗縣三義鄉公所申請調解而遭拒絕，揆諸上開說明，應認原告逕行提起本件訴訟，起訴要件並無欠缺。
二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院27年上字第316 號判例意旨參照）。查原告主張兩造間就系爭土地有耕地三七五減租條例之耕地租賃關係存在，為被告所否認，則兩造間有無前開租賃關係，即屬不明確，致原告能否以耕地租賃關係存在為由，進而請求被告協同辦理租約登記之法律上地位處於不安之狀態，且此不安狀態得以本確認判決除去。徵諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告之先祖父黃春旺早期向被告承租其所有系爭576-8 地號
土地如附圖所示黃色部分面積504 平方公尺，及系爭576-9地號土地全部。嗣黃春旺去世後，原告之母親黃炤梅於77年間就上開土地與被告簽有土地租賃契約，且於租期屆滿後雙方仍繼續換訂租約，直至87年間始改由原告與被告就上開土地簽訂土地租賃契約，兩造約定每次租期為6 年，並於租期屆滿後再行續約，最近一期之租賃期間自98年1 月1 日起至
103 年12月31日止，並約定：「期限屆滿時，經雙方協議，得續訂租約，乙方在租約滿期日起一個月內，如未向甲方申請經同意續租並辦換訂租約手續者，視為乙方自願無條件放棄租賃權利，本租賃契約即為解除，由乙方將土地交還甲方收回，不得再提任何主張或異議」等內容，此有原告於87年12月18日繳納租金之統一發票及系爭土地租賃契約書可資證明。被告雖辯稱原告承租系爭576-8 地號土地後未自任耕作，而係轉租他人供作停車場使用云云，惟原告否認前揭事實，被告所提相關證據亦不足證明前揭事實存在。
㈡按耕地之租佃，依本條例之規定，本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定；本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記；耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第1 條、第6 條第1 項及第20條分別定有明文。原告向被告承租系爭土地係作為耕地使用，此參諸系爭土地租賃契約意旨即明，足徵系爭土地租賃契約性質上應屬耕地租賃契約。又兩造之耕地租約於103 年12月31日屆滿，原告仍有意再繼續承租，依法被告應就系爭土地與原告續訂耕地租約，惟被告卻於103 年8 月21日發函通知原告不再續租，有違耕地三七五減租條例之規定，亦與系爭土地租賃契約第2 條後段約定意旨不符。經原告於103 年12月29日再委請律師通知被告於5 日內出面與原告就系爭土地續訂租約，仍為被告所拒絕，足徵被告無與原告就系爭土地續訂耕地租約之誠意。爰提起本件訴訟，請求確認兩造就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，暨被告應與原告簽訂書面租約並辦理租約登記等語。
㈢並聲明：⑴確認兩造間就被告所有系爭576-8 地號土地如附
圖所示黃色部分面積504 平方公尺及系爭576-9 地號土地全部，有耕地三七五租賃關係存在；⑵被告應就前項土地與原告訂立耕地三七五書面租約，並協同向苗栗縣三義鄉公所辦理耕地三七五租約登記。
二、被告則以：㈠原告之先祖父承租系爭576-8 地號部分土地時，依被告承租
土地之作業慣例，會將雙方確認後之承租範圍、位置標示於耕作圖，承租面積當初未經地政機關實測，契約上所載之該地租用面積0.0504公頃，僅為粗估計算而得，故原告承租系爭576-8 地號土地之範圍及面積應以耕作圖標示之範圍為準。本件經苗栗縣銅鑼地政事務所於104 年4 月17日以被告提供之耕作圖進行實測後，原告承租之面積應為476 平方公尺始為正確。故原告承租系爭576-8 地號土地之面積及位置，應以苗栗縣銅鑼地政事務所104 年4 月17日土地複丈成果圖為準。
㈡原告主張伊母親黃炤梅與被告於77年就系爭2 筆土地簽訂租
賃契約，直至87年間改由原告與被告簽署土地租賃契約云云。然查，依被告日前尋獲僅存之系爭2 筆土地租約所示，系爭2 筆土地於86年1 月1 日起至91年12月31日間，係由原告之母親黃炤梅承租，於92年1 月1 日起至97年12月31日間始由原告承租。原告所提原證3 有關87年至91年間之收據，其上買受人欄原應填載承租人即黃炤梅姓名，然應係當時承辦人員認為原告與黃炤梅為母子關係，且上開期間均由原告前來被告公司繳租，始於上開收據上填載繳租人為原告。惟依租約所載，原告就系爭2 筆土地之租約既訂立於92年1 月3日，且非基於繼承原因而來，而係原告個人與被告另行訂立之新約，依農業發展條例第20條第1 項規定，自應適用該條例之相關規定。又原告與被告於98年1 月13日簽訂之土地租賃契約，租賃期限為自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，依農業發展條例第21條第2 項規定，其租賃關係於103 年12月31日期滿時業已消滅，原告訴請確認系爭2 筆土地有耕地三七五租賃關係存在，並無理由。
㈢此外，被告所有系爭576-9 地號土地於總登記時，其地目為
「建」，編定使用種類為「山坡地保育區丙種建築用地」，迄至目前均未變更，顯為非農地之建地。故原告與被告就系爭576-9 地號土地（建地）簽訂之租約，自非耕地租用而無耕地三七五減租條例之適用。退步言之，本件縱依耕地三七五減租條例之規定，因原告於承租後並未自任耕作，而將系爭576-8 地號土地轉租或借予「無心的夢藝術音樂餐廳」作為停車場，且將系爭576-9 地號土地之部分作為住家使用，依耕地三七五減租條例第16條第1 、2 項規定，兩造就系爭土地之原訂租約亦歸於無效。
㈣再者，不論原告有無將承租土地提供他人作為停車場使用，
由系爭576-8 地號土地多年來均為雜木成林、雜草叢生之狀態，可證原告有長年連續不為耕作之事實。又原告於銅鑼地政事務所人員104 年4 月17日勘測時，就自己承租系爭土地之位置、範圍，尚誤指至自己所有之580 地號土地，甚而更跨越至未登陸土地，亦證原告就系爭土地於102 年4 月前即未從事耕作迄今。換言之，原告就系爭土地之一部或全部繼續未從事耕作已達1 年以上，符合耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款之事由，經被告於104 年2 月25日以存證信函為終止租約之意思表示，原告於翌日收受該函，兩造就系爭土地之租約於104 年2 月26日發生終止之效力。被告並再以答辯書狀之送達作為終止全部租約之意思表示，則原告承租之全部土地，亦生全部終止之效力，而無租約存在。是原告請求確認兩造就系爭土地有耕地三七五租賃關係存在，顯無理由。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠按耕地租用，係以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人
之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院88年度台上字第1 號判例意旨可資參照。又耕地三七五減租條例所定之耕地租佃，其租賃物以土地法第106 條所定之農地為限，如承租非農地供耕作之用，既與同條例所定之耕地租佃有間，其出租人與承租人間之關係，即應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院87年第3 次民事庭會議決議參照）。準此，耕地三七五減租條例所謂之耕地租佃，應係指農、漁、牧地之租佃而言，承租他人之非農、漁、牧地，縱約定供耕作或養殖之用，亦非屬耕地三七五減租條例之耕地租佃，自無該條例規定之適用。經查，原告主張其向被告承租系爭576-9 地號土地全部，最近一期之租賃期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，為被告所不爭執，並有土地租賃契約書在卷可稽（見本院卷第34、184頁）。然系爭576-9 地號土地於36年5 月21日總登記時，地目即為「建」，編定使用種類則為「山坡地保育區丙種建築用地」，有土地登記簿手抄本及土地登記謄本附卷可憑（見本院卷第94-95 頁），足見系爭576-9 地號土地自始即非農、漁、牧地至明。縱兩造於土地租賃契約書中約定將前開土地租予原告耕作，惟斯時系爭576-9 地號土地既非農、漁、牧地，參照上開最高法院判例及決議說明，兩造就系爭576-9地號土地租賃契約之權利義務關係，並無耕地三七五減租條例之適用。是原告請求確認兩造間就系爭576-9 地號土地有耕地三七五租賃關係存在，及請求被告與原告就前揭土地訂立耕地三七五書面租約、辦理耕地三七五租約登記等，顯屬無據。
㈡又依農業發展條例第20條第1 、2 項「本條例中華民國89年
1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定。」、「本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」可知，農業用地在89年
1 月4 日農業發展條例修正施行前，已依耕地三七五減租條例訂定之耕地租佃，租佃雙方之權利義務關係固應適用耕地三七五減租條例之規定；惟於89年1 月4 日農業發展條例修正施行後訂立之農業用地租賃契約，即應依農業發展條例之規定，而無耕地三七五減租條例之適用。經查，系爭576-8地號土地係山坡地保育區之農牧用地，有土地登記謄本在卷可佐（見本院卷第14頁），性質上固屬農業用地。然依被告提出之土地租賃契約書所載（見本院卷第183-184 頁），前揭土地於86年1 月1 日至91年12月31日期間係由原告母親即訴外人黃炤梅承租；嗣前開租約租期屆滿後，原告再於92年
1 月1 日至97年12月31日期間向被告承租。前揭2 份租約之當事人既非同一，且原告於92年間與被告簽訂租約時，其母親黃炤梅仍在世，並非基於繼承關係續訂租約，堪認前揭2份租約應係各自獨立，前約之性質及權利義務關係，實與後約無涉。原告雖以87年12月18日繳納租金之統一發票載明其為買受人（見本院卷第25頁），主張其自87年起即承租系爭土地，然被告否認上情，辯稱應係當時承辦人員認為原告與黃炤梅為母子關係，且上開期間係由原告代黃炤梅前來繳租，始於收據上填載買受人為原告等語。本件原告既未否認被告所提前揭土地租賃契約書之形式上真正，且就其主張已於87年間變更為契約當事人乙節，亦未提出變更後之租賃契約以資證明，復參酌原告與黃炤梅確為母子關係，被告所辯前情實非毫無可能，故尚難僅以87年12月18日之繳租發票記載原告為買受人，逕認黃炤梅與被告間於86年1 月1 日至91年12月31日期間之租約，已有承租人變更之情事。據此，原告就系爭576-8 地號土地既於92年始與被告訂立租約，依農業發展條例第20條第1 項規定，自無耕地三七五減租條例之適用。復依農業發展條例第21條第2 項規定：本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所訂立之農業用地租賃約定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451 條及土地法第109 條、第114 條之規定。則原告與被告之土地租賃契約於92年1 月訂立後，嗣於98年1 月間續訂租約，該租賃關係已於103 年12月31日因租期屆滿而消滅，原告主張就系爭576-8 地號土地仍有耕地三七五租賃關係存在，即非可採。
㈢退步言之，縱認原告係於87年間即向被告承租系爭576-8 地
號土地，且應適用耕地三七五減租條例有關租期屆滿時應續訂租約之規定。然承租人承租耕地非因不可抗力繼續1 年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，收回全部耕地（最高法院84年台上字第1856號判例意旨可資參照）。經查，系爭576-8 地號土地於104 年4 月17日本院履勘現場時，其上僅種植稀疏之地瓜葉，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第131-140 頁）。另依被告提出之102 年4 月、104 年2 月24日、同年3 月3 日、3月18日現場照片（見本院卷第112-121 頁），前揭土地均係雜草叢生而無耕作跡象；復觀林務局農林航空測量所於100年6 月15日、101 年10月17日、102 年6 月7 日、103 年6月30日拍攝之航照圖，均可見系爭576-8 地號土地在原告主張承租之範圍內，有全部或一部未耕作，而覆蓋草木之情形（見本院卷第200-203 頁）；另參諸被告提出之104 年3 月24日、同年3 月30日現場照片（見本院卷第122-128 頁），系爭576-8 地號土地則已除草、整地完成，並甫將地瓜葉種植其上。由上可知，原告承租系爭576-8 地號土地後，確有繼續1 年以上不為耕作之情事，直至提起本件訴訟後，始回復耕作使用甚明。又原告既未主張並舉證其繼續1 年不為耕作有何不可抗力之情事，則被告抗辯其得依耕地三七五減租條例第17條第1 項第4 款規定終止租約，自屬有據。又被告已將終止租約之意思表示以存證信函送達原告，有104 年2月25日南港軟體園區郵局第106 號存證信函及郵件收件回執附卷可憑（見本院卷第91-92 頁），被告復以答辯書狀送達原告再為終止租約之意思表示，堪認兩造間就系爭576-8 地號土地之租賃契約，業經合法終止而消滅。
㈣至被告雖以現場立有「無心的夢停車場」招牌，抗辯原告將
系爭576-8 地號土地轉租或借予他人作為停車場，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定，原訂租約無效云云。惟按耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4 款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決參照）。本件依系爭576-8 地號土地旁立有停車場招牌之事實，尚難區別係原告積極的將前揭土地轉租或借予他人，或僅係遭他人占用而消極的不予排除侵害，復無其他證據證明該餐廳以系爭576-8 地號土地作為停車場乙事，確經原告知情且同意，則被告抗辯原訂租約無效，尚非可採，附此敘明。
四、綜上所述，兩造就系爭土地之租約，因系爭576-9 地號土地非屬農地，而系爭576-8 地號土地雖為農業用地，但租約係於89年1 月4 日農業發展條例修正施行後所訂立，均無耕地三七五減租條例之適用，故前開租約應於103 年8 月31日即因租期屆滿而消滅。縱認兩造就系爭576-8 地號土地係於87年簽立租約，惟原告有非因不可抗力繼續1 年不為耕作之事實，業經被告表示終止契約，故系爭租約亦已消滅。從而，原告請求確認兩造間就系爭576-8 地號土地如附圖所示黃色部分面積504 平方公尺及系爭576-9 地號土地全部，有耕地三七五租賃關係存在；被告應就前項土地與原告訂立耕地三七五書面租約，並協同向苗栗縣三義鄉公所辦理耕地三七五租約登記，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌之後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 11 月 10 日
苗栗簡易庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官 李欣容中 華 民 國 104 年 11 月 10 日附圖：苗栗縣銅鑼地政事務所複丈日期104 年8 月17日土地複丈成果圖。