臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第169號原 告 方世樑被 告 陳仲正訴訟代理人 鄭碧鈴上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國104 年9 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國98年9 月1 日向伊承租苗栗縣○○鎮○○路○○○ 號1 、2 樓全部（下稱系爭租賃物），訂立每月租金新臺幣（下同）70,000元，租期至103 年8 月31日止，共計5 年之租賃契約（下稱系爭租約）。嗣被告於101 年11月14日、102 年1 月24日分別寄發竹北光明郵局第596 號、第045 號之存證信，惟此僅表明通知原告自101 年11月30日終止系爭租約，難認其已盡交還租賃物之義務，顯已違反系爭租約之約定而有違約情事，爰依系爭租約第15條第2 項第
3 款、第15條第2 項第5 款之約定（見本院卷第228 頁），請求被告賠償原告違約金等語，並聲明：㈠被告應給付原告42萬元，及自101 年12月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告126 萬元（即自101 年12月起至
103 年5 月份止，按月於1 日給付原告7 萬元懲罰性違約金，共18個月），及自103 年6 月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：伊提前終止系爭租約係合法，並無違約，自無須依系爭租約之約定賠償原告，且縱有重大違約，原告亦未依系爭租約第15條第2 項以書面催告限期改正等語，資為抗辯。並聲明：如主文所示。
三、本院協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項⒈臺灣高等法院臺中分院103 年度上更字第31號判決主文，判決被告應給付原告36萬元。
⒉本件系爭租約第15條為違約金之規定，第19條第9 項為保留
終止權之代價⒊關於回復原狀的費用，經本院102 年度訴字第59號判決被告
應給付原告17萬9千元，已經判決確定㈡兩造爭執事項⒈原告主張依系爭租約第15條第2 項第3 款規定，請求被告賠
償再行出租前之租金損失42萬元，是否有理？⒉原告主張依系爭租約第15條第2 項第5 款規定，則被告是否
有不及時遷讓交還系爭租賃物之事實，因而須賠償原告126萬元懲罰性違約金？⒊原告主張依系爭租約第15條第2 項第5 款規定，則被告是否
有未回復原狀之事實，因而須賠償原告126 萬元懲罰性違約金？
四、得心證之理由㈠原告主張依系爭租約第15條第2 項第3 款規定，請求被告賠
償再行出租前之租金損失42萬元，是否有理？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度臺上第286 號民事判決參照）。
⒉本件系爭租約之意思，應詳加解釋並探求當事人之真意，不
得拘泥於所用之辭句，所謂探求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。經查：原告主張被告違反系爭租約第2 條而提前解約、第4 條未於每一年開具12張支票給原告、第12條未就承租之租賃物保相關保險，而有違反系爭租約第15條之重大違約等語（見本院卷第5 頁），惟就原告主張上開約款是否為「重大違約」，應檢視系爭租約整體，並就其條款一一予以定性。
⒊按系爭租約第2 條規定：「租賃期間自98年9 月1 日起至10
3 年8 月31日止共計五年。」、第4 條第1 項規定：「乙方應於租期開始5 日前，一次開具一年份共十二張支票（每張支票票面金額為一個月租金，票載日期分別為每月1 日）至甲方住處交予甲方。」、第12條第1 項規定：「乙方應就本件租賃標的物投保不動產火災險及地震險」等字樣，有系爭租約在卷可稽（見本院卷第8 至10頁）。經查：被告於101年11月14日通知原告終止租約，並經最高法院103 年度臺上字第2251號、臺灣高等法院臺中分院103 年度上更字第31號民事判決確定，被告須給付原告36萬元作為保留終止權之代價，是系爭租約已終止，則縱被告違反系爭租約第2 條之規定，因被告已支付原告36萬元，衡量一般客觀情事、誠信原則與公平法理，被告並無『重大』違約事項。又被告雖未履行上開系爭租約第4 條第1 項及第12條第1 項之規定，然被告於承租期間未有遲延給付租金之情事，原告於104 年9 月22日言詞辯論期日中亦自承：在還沒終止租約的時候，就是
101 年11月30日之前都有按時給付等語（見本院卷第402 頁），且系爭租賃物於租賃期間並未有相關災害之發生，則細繹系爭租約之內容並輔以一般社會通念，難認被告違反上開規定而有重大違約之情事，是原告主張被告有重大違約而請求42萬元部分，應不可採。
㈡原告主張依系爭租約第15條第2 項第5 款規定，則被告是否
有不及時遷讓交還系爭租賃物之事實，因而須賠償原告126萬元懲罰性違約金？⒈按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴
訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度臺上字第781 號裁判要旨參照）。最高法院103 年度臺上字第2251號曾審理兩造就系爭租約是否存在等情，該案當事人與本件當事人相同，係最高法院於駁回上訴部分之確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷，且原告並未提出新訴訟資料推翻該判斷，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之本件訴訟，不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則，先予敘明。
⒉經查：最高法院103 年度臺上字第2251號判決理由中：「原
審（臺灣高等法院臺中分院102 年度上字第453 號）審理結果以：…惟系爭租約上開提前終止之爭議，係因上訴人（即原告）擬定之系爭約款文字衍生疑義，導致兩造認知歧異所致，其不利益難令被上訴人（即被告）負擔，且被上訴人抗辯其已搬遷，並於101 年12月3 日將系爭房屋鑰匙寄還，為上訴人所不爭執，堪認被上訴人無藉詞推諉或主張任何權利、不及時遷讓交還系爭房屋之情形。…另被上訴人於101 年12月3 日將系爭房屋鑰匙寄還，上訴人本於系爭租約第19條第2 款、第5 款、第10款及系爭約款約定為請求，亦乏依據，因以上揭理由進而為上訴人此部分不利之判決，經核於法並無違誤。…」，又違法轉租乙節，於本院104 年度苗簡字第128 號（下稱苗簡卷）亦已審理，並於判決理由中敘明：
「…原告亦自承：於101 年12月14日收到被告所○○○鎮○○路○○○ 號1 樓遙控器（匙）（見苗簡卷第115 、249 頁），5 個門牌號碼1 樓均打通，任何一個遙控器進去，即可進入5 個門牌號碼之4 層樓等語（見苗簡卷第114 頁），證人古素燕亦證稱：125 號1 樓可通117 號1 、2 樓等語（見苗簡卷第249 頁），故被告已於101 年12月3 日將系爭房屋鑰匙寄還原告原告並於101 年12月14日前收到等事實，應堪認定。…」。又證人古素燕於104 年8 月27日本院言詞辯論期日中證稱：（苗栗縣○○鎮○○路○○○○ 號那邊有一小門可以上二樓，伊那時跟原告借用的時候，有跟他說12月房租要不要收，他說不用，是不用鑰匙就可以直接上二樓，伊就用
125 號的鑰匙進入，並用小門直接上二樓等語（見本院卷第
370 頁），原告亦自承：伊101 年12月14日收到自強路125號的鑰匙一支等語（見本院卷第404 頁），是原告雖主張自始未收到系爭租賃物之鑰匙，然依上開說明，原告先於臺灣高等法院臺中分院102 年度上字第453 號審理中就此不爭執系爭租賃物之鑰匙，復又於本件爭執，且原告明知訴外人萬通人力公司曾遷入，難謂有違法轉租之情事，至被告是否不即時遷讓交還系爭租賃物等情，均於臺灣高等法院臺中分院
102 年度上字第453 號審理，並由最高法院103 年度臺上字第2251號判決確定（見本院卷第130 至139 頁、第143 至
145 頁），並認定無上開事實，是揆諸上開說明，被告無不及時遷讓交還系爭租賃物之事實，而無庸賠償原告，是原告前揭主張，並不可採。
㈢原告主張依系爭租約第15條第2 項第5 款規定，則被告是否
有未回復原狀之事實，因而須賠償原告126 萬元懲罰性違約金？⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，
民法第235 條前段定有明文。又按系爭租約第15條第2 項第
5 款規定：租賃屆滿或終止契約時，乙方應立即返還租賃物與甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋，甲方自租賃屆滿或終止契約之翌日起，每月得向乙方請求賠償按租金一倍計算之懲罰性違約金至遷讓完了之日止，乙方絕無異議（見本院卷第11頁），是系爭租約第15條第
2 項第5 款明訂違約金為懲罰性質，合先敘明。⒉原告主張被告未依約將系爭租賃物照原狀返還原告，致系爭
租賃物就樓梯、廁所及水電設施等無法為通常之使用，使系爭租賃物未依債之本旨提出給付，對原告自不生返還之效力，並依系爭租約第15條第2 項第5 款規定，請求被告賠償違約金等語，查：本件被告回復原狀之費用已於另案判決確定，是被告確有未依約將系爭租賃物照原狀返還原告，而有違反系爭租約第15條第2 項第5 款之虞，然兩造租約係定有期限之租賃契約，須兼顧雙方於期限屆滿前之期待利益，如承租人不提前終止契約，則出租人自得享有原預期之租金利益，縱承租人無繼續承租、使用收益之實際需求，出租人仍能及早收回房屋，另行出租他人獲利，是以出租人充其量係損失再行出租以前之租金，衡以兩造租期僅5 年，被告係於10
1 年11月30日提前終止，共履約3 年3 月，且於101 年8 月起租金即改為每月6 萬元（見本院卷第196 至197 頁），嗣被告於終止租約時，已將系爭租賃物之鑰匙寄還，已如前述，原告自得將系爭租賃物整頓完畢再行出租，難認被告有何藉詞推諉或主張任何權利拒絕交換房屋，且被告遲於將系爭租賃物回復原狀，係因原告於被告寄發存證信函後，不同意被告提前終止契約所致（見本院卷第137 頁、臺灣高等法院臺中分院102 年度上字第453 號卷第99頁背面），且系爭租約第15條第1 項第3 款亦規定原告需催告及限期改正，然未見原告有催告或限期改正之動作，是被告未即時將系爭租賃物回復原狀，並返還原告，難全苛責於被告，如將上開不利益歸諸於被告，則有違一般客觀事實與法律衡平，且考量另案就被告未回復原狀、保留終止權之代價等，已給付原告50萬元餘，並有存證信函、支票在卷可證（見本院卷第276 至
277 頁），本院審酌因原告不同意終止系爭租約致系爭租賃物不能即時回復原狀返還於原告，其責難歸咎於被告，是依上開規定，被告並未有拖延交還租賃物情事，並不符合系爭租約第15條第2 項第5 款之規定，原告請求被告給付126 萬元懲罰性違約金，亦屬無據。
五、綜上所述，本件原告主張依兩造所簽系爭租約第15條第2 項第3 款及第5 條之約定，請求被告給付42萬元及126 萬元之違約金均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、原告前開請求，既無理由，其假執行之聲請已失所依據，亦應予駁回。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 104 年 10 月 8 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 104 年 10 月 8 日