臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第139號原 告 謝睿文訴訟代理人 黃數眞被 告 東坑陶瓷股份有限公司法定代理人 陳麗花訴訟代理人 王添銳上列當事人間因請求增減租金事件，本院於民國104 年11月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地，面積一○一九平方公尺之租金，自民國一○四年四月三日起，每年調整為蓬萊米一六七○台斤。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明文。原告起訴請求：被告承租原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之租金，應自起訴狀送達之翌日起調整為每年蓬萊米稻穀6,000 台斤（見本院卷第4 頁）。嗣於變更為系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達被告之翌日起調整為每年蓬萊米稻穀3,000 台斤（見本院卷第94、117 頁），業經被告同意變更（見本院卷144 頁），揆諸上開說明，並無不合。
貳、實體事項
一、原告主張：訴外人即原告之母謝賴送妹於民國53年4 月20日將系爭土地出租予訴外人李阿炮興建工廠，並約定租金為每年蓬萊米稻穀600 台斤（下稱系爭租約）。嗣因被告在系爭土地設址經營，故由被告承受系爭租約，而原告於68年3 月28日取得系爭土地所有權，並於78年間在臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）向被告提起調整租金訴訟，後於78年11月
7 日達成訴訟上和解，兩造約定系爭土地租金自78年4 月20日起調整為每年蓬萊稻穀1,500 台斤。惟迄今已逾25年，系爭土地之公告現值由每平方公尺新臺幣（下同）70元調整為每平方公尺420 元，漲幅達6 倍，為此，爰依民法第442 條規定，請求調整租金等語，並聲明：如程序事項變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭土地處於○○○區○○路住戶稀少，路況崎嶇難行，沿路皆為狹小兩線道，且系爭土地高低不平前後落差約2 米多，尤以東面落差更大，約10米多如同斷崖，鄰近公館鄉福德村約1 公里，是系爭土地之經濟價值有限。且兩造之系爭租約為不定期租約，並有規定期間不得增減租金之約定，又系爭租約既以稻穀為租賃償物，自應以稻穀之物價指數即農糧署公糧之收購價格浮動調升，78年公糧一般收購價格每台斤16.5元，迄今已調整至每台斤23元，調漲約40%，如以原告計算方式調整一倍，顯超過農地租賃價格數倍，況系爭土地為山坡保育地，不適於耕作，是原告之計算方式並不合理等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠李阿炮自53年4 月20日即向謝賴送妹承租系爭土地興建工廠
（即日後之被告公司），約定租金為每年蓬萊米稻穀600 台斤。
㈡原告於68年3月28日取得系爭土地所有權。
㈢原告於78年間向新竹地院對被告提出調整租金訴訟，嗣兩造
於78年11月7 日在新竹地院達成訴訟上和解，和解內容為系爭土地租金自78年4 月20日起調整為每年蓬萊米稻穀1,500台斤。
㈣兩造就系爭土地之租賃關係為未定期限租賃。
四、原告主張被告應調整租金等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠系爭土地之價值是否確有提昇而有調整租金之必要；㈡系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？茲分述如下：
㈠系爭土地之價值是否確有提昇而有調整租金之必要？
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442 條本文定有明文。又確定判決之內容如尚未實現，而因言詞辯論終結後之情事變更，依其情形顯失公平者，當事人得更行起訴，請求變更原判決之給付或其他原有效果，亦為民事訴訟法第397 條第1 項本文所明定。另未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第
1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。查系爭土地前於78年11月7 日在新竹地院達成訴訟上和解，約定系爭租約租金自78年4 月20日起調整為每年蓬萊稻穀1,500 台斤，迄原告104 年3 月起訴時已逾25年。且系爭土地78年7 月間之每平方公尺土地公告現值為70元，於104 年1 月間則漲為440 元，此有系爭土地登記謄本1 份附卷可稽（見本案卷第54、55頁），可知78年與
104 年系爭土地之公告現值相去甚遠，104 年間公告現值甚至已達78年間公告現值價之6.28倍餘，且土地之公告現值僅為政府核課稅捐及徵收補償之計算基準，衡情土地之市價一般均較公告現值為高，足見系爭土地價值已明顯提昇。則系爭土地租金如再以25年前之土地價格為計算基礎，確有顯失公平之處，是系爭土地之租金，確有調整之必要。因此，原告提起本件訴訟請求調整系爭土地之租金，應屬有據。
㈡系爭土地之租金應調整為每年若干元，核屬適當？⒈按城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及房屋申報總價
額年息10% 為限，土地法第97條第1 項固定有明文。然土地法第97條所規定之房屋租金最高限額，係指城市地方一般房屋之租金而言。本件上訴人所承租者為工業區內之廠房，除得使用系爭廠房外，並得享受整個工業區之特殊利益，其應付之租金，包括享受上開特殊利益之對價在內，當非普通之房屋承租可比，自不受土地法第97條所定房租最高限額之拘束（最高法院92年度台上字第1475號判決參照）。且土地法最高額限制規定之立法意旨，乃於城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自不受該條房租最高限制之拘束（最高法院92年度台上字第2305號判決意旨參照）。查系爭土地出租予被告作為被告工廠營業使用等情，為被告所不爭執，並經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄1 份附卷可憑（見上三㈠、本院卷第42頁），系爭土地既非供住宅使用，則原告主張其土地租金，即不受土地法第97條規定之限制。
⒉又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟
酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。有鑑於租金市價涉及不動產估價之專業知識，故本院函請社團法人臺灣建築發展學會，就系爭土地鑑定每月租金數額。嗣經該學會函覆略以：本案是為求取適當之租金價格，在不考慮從前之情形，以新訂租金之積算法為估價原則，先求取勘估標的在估價期日之價格，再乘上與對象不動產相稱之期待利潤即為租金價格。本案限於勘估標的為山坡地保育區農牧用地之土地，考量當地市場供需、交易慣例及勘估標的之個別條件、區域條件等價格影響因素以及現場實地履勘、市場調查所得資訊，且在符合不動產估價技術規則下，運用不動產估價原理、邏輯推論方法及經驗法則選定比較法作為本案土地價格之估價方法；並經考量各項影響價格之一般、區域、個別因素，並運用不動產估價技術規則所訂之鑑價方法後，評定本案不動產租金參考價格為每月1,921 元等情，此有該學會出具之鑑定報告書
1 份附卷可憑。本院審酌前情，並考量該估價師具有不動產鑑價之專業，且與兩造無利害關係，其鑑定方法已屬客觀公正，且就影響價格因素之擇定及價定方法擇定亦無違反經驗法則或顯然錯誤之情事，足見該學會已就影響系爭土地價值之情事均仔細調查並考量，再依據上述鑑價方法評估租金，自屬貼近現狀及市場價值，應為可採。又系爭土地未鄰路，附近無火車站、國小、國中、高中、超市及超商，東北方有公車站牌等情，據兩造自承在卷，並經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄1 份、現場照片12張附卷可憑（見本院卷第94、42頁）。復審酌系爭土地之經濟價值、坐落位置、被告使用土地所得利益、繁榮程度及土地公告地價、申報地價及公告現值之昇降幅度等一切情狀，認系爭土地之合理租金為每月1,921 元，應為適當。而起訴時即104 年蓬萊米收購價格每公斤為23元計算，此為兩造所不爭執（見本院卷第25、73頁），則系爭土地租金應調整為1,670 台斤之蓬萊米（計算式：1,921 元×12月/23 ×5/3=1,670 【1 公斤＝5/3 台斤，小數點以下四捨五入】）。
⒊至原告固主張：系爭土地非山坡地保育區農業用土地，其地
目為礦，故鑑定報告勘估條件有誤等語，惟系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類則為農牧用地等情，有系爭土地登記謄本1 份在卷可稽（見本院卷第6 頁），可見上開鑑定報告書勘估條件並無違誤。又租金數額之多寡主要係斟酌土地之位置、交通，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並非以地目為酌定之唯一標準，因此，原告以上開鑑定報告書未將地目審酌在內，認為鑑定結果不可採等語，顯有誤會。另原告主張：系爭土地雖不鄰路，但被告另租用坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地（下稱188-2 土地）有聯外道路，而188-2 土地與系爭土地相鄰，被告使用系爭土地時可藉由188-2 土地通往道路，故上開鑑定報告書未將鄰路納入鑑定條件，顯然有誤等語。然據原告於審理時自承：系爭租約僅有系爭土地，而系爭土地並無鄰路，須要經過其他土地才能通往道路等語（見本院卷第125 、126 頁）。是本件以系爭土地無鄰路作為鑑定估價條件，自無違誤。故原告主張，顯不可取。
⒋再按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金
之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算（最高法院48年台上字第521 號判例意旨參照）。從而，原告請求系爭土地之租金，自本起訴狀繕本送達翌日即104 年4 月3日起租金調整為每年蓬萊米1,670 台斤部分，即屬正當，應予准許；逾此所為之請求，則屬無據。
五、從而，原告起訴請求將系爭土地之租金自104 年4 月3 日起調整為每年蓬萊米1,670 台斤，為有理由，應予准許，逾此之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 104 年 11 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 陳秋錦
法 官 顏苾涵法 官 許文棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 黃南穎中 華 民 國 104 年 11 月 25 日