臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第218號原 告 陳東淋訴訟代理人 賴忠明律師被 告 劉和美訴訟代理人 陳永喜律師
劉正穆律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國105 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上如附圖( 即苗栗縣苗栗地政事務所依該所民國104 年5 月27日苗數值字第251 號收件，並於104 年7 月7 日複丈而製作之複丈成果圖) 標示編號
B 部分、面積98.62 平方公尺所示之混凝土造二層建物，拆除騰空後返還土地予原告及其他共有人全體。
本判決第一項之履行期間為參年陸月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬參仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣捌拾肆萬捌仟壹佰參拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按民事訴訟法第256 條規定：「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。」本件原告起訴，其原訴之聲明第1 項為：「被告劉和美應將坐落於苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上之建物，占用面積約30平方公尺( 面積以實測為準) ，拆除騰空後返還土地予原告及其他共有人全體。」，嗣原告於民國105 年6 月17日就此部分以書狀變更聲明為：「被告將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○ ○號土地上如附圖( 即苗栗縣苗栗地政事務所依該所104 年5 月27日苗數值字第251 號收件，並於104 年7 月7 日複丈而製作之複丈成果圖) 標示編號B 部分、面積98.62 平方公尺所示之混凝土造二層建物（下稱系爭建物），拆除騰空後返還土地予原告及其他共有人全體。」( 見本院卷第262 頁) 核屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，揆諸前揭定，應屬適法。
二、復按民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項分別規定：「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。」、「訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。」本件原告，其原訴之聲明第2 項、第3 項分別為：「被告應給付原告新臺幣（下同）3,976 元整，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」、「被告並自起訴日翌日起至上開土地交還原告日止，按月給付土地使用補償金69元予原告。」，其後原告於105 年6 月17日就此部分以書狀聲明撤回( 見本院卷第262 頁至第263 頁) ，被告於105 年7月11日言詞辯論前已收受原告前開書狀，迄至本件言詞辯論終結均未異議，則此部分之訴訟繫屬，已因原告之撤回而消滅。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、系爭土地為原告與訴外人所共有，坐落系爭土地上未辦理保存登記之系爭建物為被告所有，系爭土地重測前為坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○號土地（下均同段），面積雖因合併重測前同段216-2 號土地而擴大面積，然觀諸重測前坐落同段215-83號土地登記簿謄本及重測前同段216-2 號土地登記簿謄本，重測前同段215-83號土地自68年8 月20日自21
5 號土地分割出來後，至86年7 月4 日合併同段216-2 號土地之前，劉增祥從未取得同段第215-83號土地所有權。故系爭建物雖係由劉增祥出資所建，惟系爭建物與同段第215-83
號 土地，從未同屬於劉增祥一人所有，與民法第425 條之
1 第1 項規定「土地、建物同屬一人而同時或先後轉讓」之要件不符。是以，被告現為系爭建物（門牌號碼苗栗縣○○鄉○○路○○○○ 號）之事實上處分權人，屬無法律上原因而占用系爭土地。
㈡、經本院囑託臺灣省土木技師公會鑑定系爭建物，作成105 年
4 月21日（105 ）省土技字第1787號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），鑑定結果為：系爭建物為磚牆鋼筋混凝土所建成，供為住宅使用。依據繳稅證明於65年4 月再加上行政院主計總處規定耐用年數50年，扣除現今時間（105 年4 月）至少還可使用10年時間以上。惟依房屋稅籍證明書所載，除三樓為鋼鐵造結構外，其餘均係加強磚造之構造，因此，系爭鑑定報告認定系爭建物整體為鋼筋混凝土結構（下稱RC結構），應有疑義。系爭鑑定報告應就各樓層個別認定，而非整體認定系爭建物之使用年限。換言之，除三樓係RC結構建成（使用年限為50年）外，其他加強磚造之樓層之使用年限均已超過加強磚造耐用年數35年。再者，縱系爭建物第三樓為RC結構，且依系爭鑑定報告第3 點所載：從力學及結構安全方面來看建築物屬安全可居住所述，系爭建物結構經歷多次地震侵襲，尤以921 地震震度最大，該房屋結構傳力系統仍完整良好等情。惟921 地震未讓系爭建物倒塌，並不代表系爭建物日後遭遇地震時，仍係安全無虞。因系爭鑑定報告未將最新「建築物耐震設計規範」、「混凝土結構設計規範」之規定，列入判別系爭建物是否有完善抗震力，僅憑據過去歷史事件而推論系爭建物有完善抗震力，故此無任何耐震驗證之系爭鑑定報告，實不足採納。又，系爭建物造價經鑑定後為新臺幣( 下同) 4,105,868 元，亦有疑義，蓋系爭建物造價應係由被告舉證當初興建總工程款為何，並非系爭鑑定報告以現今物料價格來計算認定之。綜上，系爭鑑定報告結果縱然對被告有利，惟從鑑定內容中仍有上開疑義之處，實不足作為尚存耐用年限之依據。另，被告從劉增祥受讓系爭建物後，並未自行使用，反而借與訴外人鄧源進作為倉庫堆放雜物之用。因此，系爭建物除堆放雜物作為倉庫之用外，實未能作其他之利用，應已認毫無經濟上價值可言，故本件應無民法第425 條之1 法定租賃權之適用甚明。
㈢、綜上所陳，被告所有之系爭建物坐落原告所有之系爭土地，並且無民法第425 條之1 之法定租賃權適用，已如前述。故被告無權占有系爭土地，原告爰依民法第767 條及第821 條之物上請求權規定提起訴訟等語。
㈣、聲明：
１、被告將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上如附圖( 即苗栗縣苗栗地政事務所依該所104 年5 月27日苗數值字第25
1 號收件，並於104 年7 月7 日複丈而製作之複丈成果圖)標示編號B 部分、面積98.62 平方公尺所示之混凝土造二層建物，拆除騰空後返還土地予原告及其他共有人全體。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告所有之系爭建物坐落於系爭土地，系爭土地於重測前之地號為第215-83號土地，而重測前215-83地號土地係於68年
8 月20日由同段215 號土地分割而來，其分割之初始面積僅有55平方公尺。而後於86年7 月2 日合併重測前同段216-2、217-9 、612-1 、612-4 等號土地（下合稱重測前同段216-2 號等土地），登記後方形成系爭土地之重測前215-83號土地。惟系爭土地重測前雖編為215-83號土地，但於68年8月20日分割後，土地面積遽增至489 平方公尺，前後迥然不同，並非68年8 月20日分割初始之重測前215-83號土地所能涵蓋，故應以合併重測前216-2 等號土地後之同段215-83號土地方足以認定為系爭土地重測前之地號。而重測前216-2號土地之面積為188 平方公尺，遠大於68年8 月20日分割前之重測前215-83號土地（面積55平方公尺），且由地籍圖可以看出同段216-2 號土地與68年分割前之同段215-83號土地之相關位置，同段216-2 號土地乃構成系爭土地不可分割之重要部分，故應認同段216-2 號土地與系爭建物興建完成時乃同屬劉增祥一人所有，嗣後劉增祥將土地部分售出，並於85年6 月15日將系爭建物贈與被告，乃與民法第425 條之1規定相符，應認被告與系爭土地所有權人在房屋得使用期限內，有租賃關係。
㈡、經被告聲請本院同意後委由臺灣省土木技師公會鑑定系爭建物價額，以及自系爭鑑定報告作成之日起尚存之使用年限為何。臺灣省土木技師公會以系爭鑑定報告回覆：系爭建物造價經鑑定為4,105,868 元；依據繳稅證明在65年4 月再加上行政院主計總處規定50年扣除現今時間是105 年4 月，至少還可使用10年時間以上。是以，系爭建物並非如原告所稱毫無經濟價值可言，更有甚者，系爭建物至少還可以使用10年以上。又依系爭鑑定報告所載，九、基地現況：系爭建物係一地下一樓地上二樓及屋頂棚架的磚牆鋼筋混凝土建築物。而鑑定人之所以認定系爭建物為鋼筋混凝土建築物乃係基於
105 年3 月20日履勘現場時當場就系爭建物進行鋼筋掃描及鑽心取樣後經科學鑑驗後，再經鑑定人之專業綜合判斷所得之結果，該結果當然較房屋稅籍證明書正確，是以，系爭鑑定報告認定系爭建物之耐用年數為50年自無疑義。另，依建築物耐震設計規範第2 條耐震設計基本原則意旨可知，建築物耐震設計之基本原則，均以過去之歷史事件即分別為回歸期約30年之地震，其50年超越機率約為80% 左右之中小度地震；回歸期475 年之地震，其50年超越機率約為10% 左右之設計地震；回歸期2500年之地震，其50年超越機率約為2%左右之最大考量地震等為基準而為耐震設計。系爭鑑定報告認定系爭建物為安全可居之原因並非僅因系爭建物經歷多次地震，尤其是通過921 地震考驗即認定系爭建物為安全可居，鑑定單位尚以（1 ）結構外觀、（2 ）結構內部取樣試驗：
（ 見系爭鑑定報告第7 、8 頁）等重要鑑定方法及結果為據
之鑑定，實屬嚴謹之鑑定報告。況且，並非如原告所言，房屋只要經歷過921 地震或今年（105 ）2 月6 日臺南地震考驗而未倒，即均屬不安全而需要將之拆除。故被告就系爭建物與系爭土地所有權人在房屋得使用期限內，既有法定租賃權之存在，即非屬無權占有，亦非不具法律上原因。
㈢、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
㈠、系爭土地為原告與訴外人所共有，系爭建物坐落系爭土地如附圖B 面積98.62 平方公尺土地上之事實，業據原告提出土地登記簿謄本( 見本院卷第131 頁至第136 頁) 為證，復經本院會同該管地政事務所勘驗明確，此有上開附圖( 見本院卷第55頁) 、本院勘驗筆錄、相片附卷可稽( 見本院卷第43頁至第50頁) ，並為兩造所不爭執，足認屬實。
㈡、依系爭土地登記簿謄本( 見本院卷第131 頁至第136 頁) 所載，系爭土地於重測前編為苗栗縣○○鄉○○○段000000地號土地，對照重測前215-83地號土地之非電子式土地登記簿謄本( 見本院卷第140 頁至第154 頁) 所載，重測前215-83地號土地於86年7 月4 日合併216-2 地號土地，是重測前216-2 地號土地於重測後，已為系爭土地之一部分。又系爭建物係坐落重測前262-2 地號土地，此參照被告提出之建築改良物贈所有權移轉契約書( 見本院卷第118 頁) 、地籍圖謄本( 見本院卷第199 頁) ，並對照上開附圖( 見本院卷第55頁) 等足以認定。
㈢、觀之卷附苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書( 見本院卷第73頁) 之記載，系爭建物之地下室、1 樓( 含騎樓) 、2 樓均係加強磚造，其起課年月均為65年12月，3 樓則係鋼鐵造，其起課年月則為70年1 月。依被告提出之建築改良物贈與所有權移轉契約書( 見本院卷第118 頁) 、重測前216-2 地號土地登記簿謄本( 見本院卷第171 頁) 所載，讓與被告系爭建物者為訴外人劉增祥，其於64年9 月3 日取得重測前216-2地號土地所有權，並於68年5 月22日將該土地所有權移轉登記為雲光股份有限公司所有，足以認定系爭建物地下室、
1 樓、2 樓於65年12月至68年5 月21日間，均為劉增祥所有，其後於雲光股份有限公司取得系爭建物坐落土地期間，劉增祥又於70年1 月增建系爭建物3 樓。
㈣、按民法第425- 1條第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」最高法院99年度台上字第2344號民事裁判復揭示：「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院四十八年台上字第一四五七號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。」等意旨。依上開說明，於系爭建物之原地下室、1 樓( 含騎樓) 、2 樓之得使用期限內，應有推定房屋所有人與土地所有人有租賃關係存在。
㈤、惟民法第425-1 條第1 項之立法意旨，係在維護基地上房屋之原有使用價值，並非以使房屋所有權人取得永續承租土地為目的，其得使用期限之認定，應以維護現狀所必要之修繕為準，非可以改變結構、增建、新建之方式以延長使用期限，否則，其坐落土地之土地所有權人將永無收回土地之機會，對土地所有權人殊不公平，是民法第425-1 條第1 項之規定，對於以保障改變結構、增建、新建之方式，變更建物型態、使用年限者，應無適用。依卷附苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書( 見本院卷第73頁) 之記載，系爭建物之1 樓(含騎樓) ，其面積為81.6平方公尺，2 樓面積為81.5平方公尺，是其原占用土地面積原應為81.6平方公尺。然依苗栗縣苗栗地政事務所複丈後製作之上開附圖( 見本院卷第55頁)所示，系爭建物現況係占用系爭土地98.62 平方公尺，與苗栗縣政府稅務局房屋稅籍證明書所載有所不符，經本院囑託台灣省土木技師公會鑑定系爭建物，其鑑定意見認為系爭建物屬鋼筋混凝土造建物，亦與房屋稅籍證明書所載系爭建物原1 、2 樓之結構不符，再參以前述系爭建物有再增建3 樓等情，系爭建物之結構顯然已有所變更，應非僅就系爭建物之原有型態為必要之修繕。原系爭建物得使用期限之認定，應以變更結構前為準，即仍以加強磚造之結構認定其可使用年限，較為公平。而加強磚造結構之建物，依固定資產耐用年數表所定耐用年數為35年，系爭建物之原地下室、1 樓(含騎樓) 、2 樓均係加強磚造，其稅捐起課年月均為65年12月，已如前述，則至100 年12月時，其使用年限即應屆滿，被告之前以改變結構、新增建物作法變更系爭原建物，非經系爭土地所有權人同意，不足作為應延長租賃關係之依據。系爭建物所有權人與系爭土地所有權人之租賃關係，應至原系爭建物之原得使用年限即35年屆滿為止。
㈥、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。本件被告有事實上處分權之系爭建物占用原告所有系爭土地之情形，已如前述，被告就系爭建物之使用年限於100 年12月屆滿後，就系爭土地已無租賃關係存在，嗣後即無權占有系爭土地，原告自得依所有權物上請求權之法律關係，請求被告排除占用系爭土地侵害狀態，其求為判決如主文第1 項所示，係屬有據，應予准許。
㈦、復按「判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間或命分期給付。」，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。系爭建物之建物自地下室至3 樓，其建物面積甚大，且經台灣省土木技師公會鑑定結果，其建物價值達4,105,86
8 元，如立即予以拆除，將造成被告相當大之損失，而原告於短期內，又未必能自系爭土地取得如此金額之利益。本院斟酌上開情形，爰認應就如主文第1 項所示之給付，定3 年
6 月之履行期間，以兼顧兩造之利益。
㈧、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈨、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。又核本件有准被告預供擔保免為假執行之必要，爰依民事訴訟法第392 條第2 項規定以職權宣告被告預供相當之擔保而免為假執行。
㈩、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 105 年 8 月 31 日