臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第329號原 告即反訴被告 一品建設有限公司兼法定代理人 鄭富銘共 同訴訟代理人 莊慶洲律師
柯宏奇律師江錫麒律師上列1人之複 代理人 周銘皇律師被 告即反訴原告 李翊祥法定代理人 劉秀敏訴訟代理人 龔厚丞律師複 代理人 陳宏盈律師
唐克文
參 加 人 黃鴦
詹雅惠上列1 人之訴訟代理人 詹木火上列當事人間因請求給付買賣價金事件，本院於民國106 年2 月
9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由本訴原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣8,500,000 元，及其中新臺幣2,500,000 元自民國104 年3 月13日起、其中新臺幣4,000,000 元自民國104 年3 月19日起、其中新臺幣2,000,000 元自民國104年4 月15日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
反訴原告其餘之反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣2,830,000 元供擔保後，得假執行。但反訴被告以新臺幣8,500,000 元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。又反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項、第2 項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者有牽連關係。查本件本、反訴訴訟標的之法律關係，其發生之原因相同，且訴訟資料顯然共通，並可互為利用，且均得行同種程序，合併審理。故本件被告提起反訴，自應准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第2款定有明文。查：反訴原告原請求反訴被告二人應給付反訴原告新臺幣（下同）850 萬元等語（見本院卷第136 頁），嗣於民國105 年10月17日擴張反訴聲明為：反訴被告應給付反訴原告1700萬元，及其中新臺幣250 萬元自104 年3 月13日起、400 萬元自104 年3 月19日起、200 萬元自104 年4月15日起、850 萬元自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息（見本院卷第157 頁）。
核其所為訴之追加，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：被告於104 年3 月12日與原告簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭契約），由被告向原告一品建設有限公司（下稱一品公司）買受苗栗縣○○鎮○○段○○○ 號房屋（門牌號碼：苗栗縣○○鎮○○路○○○ 號，下稱系爭建物），及向原告鄭富銘買受系爭建物坐落之苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○號之基地（均同段，下稱系爭土地），面積為97.67平方公尺，總價金1,010 萬元，原告等已將系爭建物及系爭土地所有權移轉登記予被告，惟被告尚有尾款160 萬元未給付。被告曾於104 年6 月25日以苑裡山腳郵局第7 號存證信函，建議以尾款自行解決與鄰地之界址糾紛，經原告回覆如果被告擬以尾款自行解決所謂之界址糾紛，則原告不再負擔系爭契約之瑕疵擔保責任，惟被告對原告之免責條件不予同意，則兩造對上開之意思表示並未合致，是原告仍有給付尾款160 萬元之義務，為此爰依買賣契約之法律關係提起本訴，並聲明：被告應給付原告160 萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈡被告則以：系爭契約簽訂後，被告始發現界址有爭議，遂通
知訴外人鄭坤樹即原告之仲介公司受託人前來處理，並於系爭契約中約定「本件買賣因界址有爭議，現正處理中，預計
6 月16日應會有明確解決答案，一品居全權委託旺旺房屋積極處理，鄭坤樹6/12」等語。嗣原告雖以存證信函表示願意放棄160 萬之尾款，惟被告亦不能在以本件系爭契約之瑕疵主張任何權利，被告對此並未同意，並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分：㈠反訴原告主張：兩造於簽定系爭契約後，因系爭建物占用相
鄰土地，反訴被告一直無法排除該等瑕疵，反訴原告遂依系爭契約第7 條、第10條、民法第354 條第1 項前段、359 條前段規定解除契約且返還850 萬元價金，並請求反訴被告給付反訴原告已繳價款850 萬元同額之違約罰金。並聲明：反訴被告應給付反訴原告1700萬元，及其中250 萬元自104 年
3 月13日起、400 萬元自104 年3 月19日起、200 萬元自10
4 年4 月15日起、850 萬元自本起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息㈡反訴被告則以：系爭建物占用鄰地同段313 地號土地0.84平
方公尺、占用鄰地315-5 地號土地0.77平方公尺，二者影響甚小且均未造成主結構之安全問題，難以認定瑕疵重大到足以解除系爭契約，況目前鄰地之所有權人均未主張任何權益，縱有主張則是否有越界建築之法律適用猶未可知。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下：
(一)兩造不爭執事項
1.被告於104 年3 月12日與原告等人簽定系爭契約，買受系爭建物及其坐落之系爭土地，被告並已給付850 萬元。
2.原告對剩下之尾款有以存證信函通知被告繳款。
3.被告亦對原告有表示解除契約之意思表示。
(二)兩造爭執事項
1.系爭建物所佔有之系爭土地，是否包含同段313-5 及313 地號土地？
2.反訴原告解除契約是否有理由？
3.反訴原告請求回復原狀損害賠償及違約金之給付，是否有理由，金額是否妥當？
4.原告請求被告給付尾款160萬元，是否有理由？
四、得心證之理由㈠系爭建物所佔有之系爭土地，是否包含同段313-5 及313 地
號土地？
1.本件反訴原告主張系爭建物已占用鄰地即同段313-5 及313地號土地等語，經本院囑託內政部國土測繪中心派員會同兩造履勘現場，並依系爭建物所占之系爭土地，計算並繪製系爭建物之面積與占用鄰地之面積後作成鑑定書、鑑定圖，此有本院105 年1 月26日勘驗筆錄、現場照片及內政部國土測繪中心函覆本院如附圖所示之鑑定書、鑑定圖（下稱附圖）附卷可稽（見本院卷第86-89 、91-94 頁）。依附件內政部國土測繪中心鑑定書之鑑測結果，系爭建物逾越使用同段313-5 地號土地如附圖所示ADGA連接線所圍區域、面積0.77平方公尺；又系爭建物亦占用同段313 地號土地如附圖所示AB
CDA 連接線所圍區域、面積0.84平方公尺。足證反訴原告所述系爭建物有占用鄰地乙節。
2.反訴被告雖辯稱依地籍測量實施規則第73條規定，本件系爭建物所占土地面積之測量存有誤差。然內政部國土測繪中心
105 年11月9 日測籍字第1050004344號函載：按戶地測量採數值法測繪者，其圖根點至界址點之位置誤差不得超過下列限制：一、市地：標準誤差2 公分，最大誤差6 公分。及數值法複丈，其界址點位置誤差之限制準用第73條規定，分別為地籍測量實施規則第73條、第251 條所明定。是以，內政部國土測繪中心辦理法院鑑測研判經界時均需參採上開容許誤差規定。而經界既經判研確認後，依該研判經界標示逾越使用位置及計算其面積結果，則無容許誤差範圍之適用等語（見本院卷第181 頁）。並參以內政部國土測繪中心為全國最高之土地測量主管機關，其測量技術及使用儀器自較精密優良，依其所採用之儀器及作業方式所得鑑定資料之精密度較高，而其鑑定方法係參照精密電子經緯儀，在系爭土地附近檢測苗栗縣通霄地政事務所補建之圖根點無誤後，施測導線測量及布設圖根點，分別施測系爭土地及附近各界址點，並計算其坐標值輸入電腦，以自動繪圖展繪於鑑測圖上，依據苗栗縣通霄地政事務所保管之地籍圖、地籍調查表等資料等，未見有何不週延之處。是本件反訴被告所辯系爭建物所占土地之測量有誤差云云，應非事實，尚難憑採。
㈡反訴原告解除契約是否有理由？
1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第35
9 條定有明文。又所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年度台上字第1173號民事判例意旨參照）。惟所謂「顯失公平」，應就買賣雙方因契約解除所生損害或所得利益，加以衡量，非得僅以其使用現況影響輕微，遽認買受人之損害較小，進而謂買受人解除契約有失公平（最高法院93年度台上字第80號民事判決裁判意旨參照）。經查，系爭建物如附圖所示ADGA連接線所圍區域及AB
CDA 連接線所圍區域分別占用鄰地同段313-5 、313 地號土地面積0.77平方公尺、面積0.84平方公尺，已如前述。而系爭建物無權占用他人之土地，有遭土地所有權人主張無權占有，致需拆除系爭建物以返還土地之風險，自有減少該建物通常效用之瑕疵情形，堪認系爭建物欠缺建物依通常交易觀念應具備之效用，核屬物之瑕疵，自得請求減少價金或解除契約。嗣反訴原告於105 年9 月7 日以民事反訴狀主張反訴被告迄今均無法排除占用相鄰土地之瑕疵乙情（見本院卷第136-137 頁），應已生合法解約之效力。
2.反訴被告雖抗辯占用鄰地面積不大，且不影響系爭建物之使用及安全，況鄰地所有權人並未主張任何權益及訴訟，如此解除契約恐顯失公平云云，然查：反訴原告於系爭契約簽訂後始發現系爭建物占用鄰地，遂要求鄭坤樹處理，並記載「本件買賣因界址有爭議，現正處理中，預計6 月16日應會有明確解決答案，一品居全權委託旺旺房屋積極處理，鄭坤樹6/12」等語（見本院卷第123 頁），並以苑裡山腳郵局存證號碼第7 號存證信函，催告反訴被告解決，亦或以尾款160萬交由反訴原告自行與鄰地所有人處理，惟反訴被告卻以苗栗南苗郵局第97號存證信函，同意反訴原告不用給付尾款，但日後反訴被告亦不再負系爭契約之瑕疵擔保等語，此有反訴被告所提出之存證信函在卷可稽（見本院卷第12-16 頁）足認兩造曾就上開瑕疵互有協議，然並未合意解決紛爭，且上開瑕疵如何補正兩造均有爭執互不相讓。又參加人黃鴦即同段313-5 地號土地所有權人於105 年8 月15日到庭表示不願意賣土地予反訴被告等語（見本院卷第133 頁），且參加人黃鴦、詹雅惠即同段313-5 、313 地號土地所有權人均表示目前土地尚不想更動（見本院卷第133 、148 頁）乙節，可知系爭建物不僅一次逾越兩個地號，且反訴原告日後可能面臨拆屋還地訴訟之虞，而另外增加負擔。另參酌附圖系爭建物係側邊牆面整排占用鄰地、反訴原告尚未使用系爭建物及反訴原告繼受自他人而有須否承擔其前手包括反訴被告與各該鄰地所有權人間關係之問題等，反訴原告不僅處理結果顯需耗費相當時日，此瑕疵狀況確堪認已對反訴原告簽立系爭契約時所預期之效用及價值造成相當減損，修補此瑕疵之時間、花費亦對反訴原告造成不利，相較於反訴被告在出售前就此情復未詳查或告知買受人，其因此須承擔解約之不利益，自難認有何顯失公平者，反訴被告辯稱反訴原告解約係顯失公平，自屬無據。至爭執事項4.原告請求被告給付尾款
160 萬元，是否有理由部分，因系爭契約已合法解除，原告自無請求被告給付剩餘尾款之權利，附此敘明。
㈢反訴原告請求回復原狀損害賠償及違約金之給付，是否有理
由，金額是否妥當？
1.按契約解除時，當事人雙方應負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。查反訴原告就系爭契約，曾交付反訴被告價金850 萬元，此為兩造所不爭執。而系爭契約既經反訴原告合法解除，反訴原告依民法第259 條第2 款規定，請求反訴被告返還受領之金錢共850 萬元，及其中250 萬元自104 年3 月13日起、400 萬元自104 年3 月19日起、200 萬元自104 年4 月15日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，應屬有據。
2.又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。此規定不問違約金之作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有適用（最高法院70年度台上字第3796號判決意旨參照）。惟而所謂酌減至相當之數額，僅係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例及93年台上字第90號判決意旨參照）。何況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。查系爭契約第柒條第二款雖載明：「賣方違約：賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得催告限期履行，逾期乃不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金。」等語（見本院卷第8 頁），然兩造就該等違約金之性質未為特別約定。本院審酌反訴被告於系爭契約訂定後即將系爭建物及系爭土地所有權移轉登記予反訴原告，而上開瑕疵反訴被告事前亦不知悉，並無刻意隱瞞等情事存在，況反訴被告於興建系爭建物之時，亦有請地政事務所指界後再退縮10公分，難認反訴被告有何故意違反系爭契約之情；再者，觀諸反訴原告並未搬入系爭建物，而鄰地所有權人尚未向反訴原告提出返還土地等訴訟，且因系爭契約之解除而取得已給付之價款，實際上所受損害應屬有限，如再請求相當於價額1 倍之違約金，對反訴被告未免過苛，是本件反訴原告請求違約金部分，並無理由。
五、綜上所述，本訴部分，原告請求被告給付160 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告依民法第25
6 條之規定解除買賣契約，並依民法第259 條第1 款、第2款等規定，請求反訴被告返還已受領之金錢850 萬元，及其中250 萬元自104 年3 月13日起、400 萬元自104 年3 月19日起、200 萬元自104 年4 月15日起，均至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，即有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保分別聲請宣告假執行或免為假執行，就反訴原告勝訴部分，經核與規定相符，爰依民事訴訟法第390 條第2 項、第392 條第2 項規定，各酌定相當擔保金額准許之。至原告本訴、反訴原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
六、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。
七、結論：本件本訴原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條判決如主文。中 華 民 國 106 年 2 月 24 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 106 年 2 月 24 日