臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第453號原 告 葉蘊蘊訴訟代理人 楊一帆律師被 告 邱采羚訴訟代理人 李建德律師上列當事人間回復原狀等事件，經臺灣新竹地方法院以104 年度訴字第633 號裁定移送前來，本院於民國105 年12月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣3,110,000 元及自民國104 年10月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣1,040,000 元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,110,000 元或等值之有價證券預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張略以﹕
（一）被告於民國104 年1 月間經委託訴外人即仲介王文佳出售被告所有坐落於苗栗縣○○鄉○○段○○○段00000 號地號土地（下稱系爭土地）及坐落其上之門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0000000 號之房屋（下稱系爭房屋），兩造並於104 年1 月28日正式簽立買賣契約，約定系爭土地及房屋之買賣價金為新臺幣（下同）611 萬元；簽約當時原告係親自到場，被告則係授與代理權予訴外人顏玉津代理其簽約，原告於簽約當日開立20萬元之支票與被告，其後，原告分別於104 年2 月13日、104 年3 月5 日、
104 年3 月25日匯款100 萬元、120 萬元、71萬元至被告之帳戶中，總計原告已給付被告買賣價金311 萬元。
（二）被告經由其委託出售之代理人即仲介王文佳於兩造簽訂買賣契約前一再向原告保證稱：
⒈系爭土地於出售前一、兩年賣方即已因興建農舍鑒界過，因此百分之百不會有面積短少之情形。
⒉系爭土地東北角係直接面臨馬路，無需跨越其他私人土地
對外聯絡，且系爭土地之地界係以松樹為界，致原告誤認系爭土地東北角關於大湖地政事務所104 年12月4 日測量成果圖之B 部分面積21平方公尺亦為買受範圍，且誤認系爭土地之東北角臨接馬路。又依系爭土地出售網頁內容（原證14），其上清楚載明「面前道路5 米」，此即仲介王文佳於簽約前及催款時一再保證時所稱系爭土地東北角所臨之道路。
⒊系爭土地北邊被告於松樹以內整地之範圍即屬系爭土地之
範圍，致原告誤信系爭土地北邊關於大湖地政事務所104年12月4 日測量成果圖之A 部分面積72平方公尺亦為買受範圍。
（三）被告及其代理人王文佳另就苗栗縣政府早於101 年7 月31日即已發函表明土地登記面積較實際面積短少0.0090公頃，並表明：「…四、依據地籍測量實施規則辦理圖解法土地複丈規定，旨揭地號土地超出同規則243 條規定面積容許差數，請台端依據同規則第232 條規定辦理更正事宜」等事項有所隱瞞。
（四）系爭土地既欠缺被告所保證之品質，且被告亦有施用詐術及刻意隱瞞之行為致原告陷於錯誤而簽立買賣契約並交付
311 萬，原告以原證12之存證信函向被告為解除契約及撤銷買賣契約之意思表示，並依民法第179 條、民法第259條第1 、2 項請求被告返還所受領之買賣價金311 萬元。
（五）另依被告104 年12月22日民事答辯續狀第3 頁之記載、證人王文佳於105 年1 月19日於本院之證述、本院勘驗筆錄，復對照大湖地政事務所104 年12月4 日之測量成果圖及
105 年9 月20日之補充土地複丈成果圖，可知原告簽立買賣契約時主觀上係認為系爭土地係以「松樹」為界，且東北角有臨路，亦即係105 年9 月20日之補充土地複丈成果圖附圖一所示之形狀及位置，然而系爭土地實際之形狀及位置則為105 年9 月20日之補充土地複丈成果圖附圖二所示，可徵原告對於系爭土地之形狀及位置確實陷於錯誤，而此錯誤係因被告及其代理人所告知土地範圍係以松樹為界所致，此錯誤不可歸責於原告，原告亦已以起訴狀依民法第88條之規定撤銷此錯誤之買賣意思表示，並依民法第
179 條請求被告返還受領之價金。
（六）如判決認為原告不得撤銷買受系爭土地房屋之意思表示、或認為原告不得解除系爭買賣契約，則原告請求減少買賣價金。
（七）並聲明﹕⒈先位聲明﹕
⑴被告應給付原告3,110,000 元及自起訴狀繕本送達日起算至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明﹕
⑴兩造於104 年2 月18日就系爭土地及房屋所簽訂買賣契
約價金，超過3,110,000 元以上不存在。⑵訴訟費用由被告負擔。
二、被告答辯略以﹕
（一）被告否認就系爭不動產買賣契約簽定過程中，對原告有使用詐術使其為意思表示之情事發生。本件土地實測面積與土地登記簿所記載不符，被告事先並不知情自無隱瞞不告知之故意。且被告於委託房屋仲介業委託居間或代理買賣時，均須提供委託物件所有權謄本與地籍圖，並負有誠實告知不動產現狀之義務，因此仲介王文佳亦不知系爭土地面積是否有減少之情事。又原告於購買系爭不動產前曾經仲介王文佳多次親赴現場觀看土地現況，系爭土地東北角有無直接面臨馬路？有無須跨越他人土地對外聯絡？於地籍圖圖示及土地現場查看時可立即查覺，非被告得以他法隱蔽而不被查覺。若仲介王文佳確實有於買賣契約簽訂前保證系爭土地東北角直接面臨馬路，無須跨越他人土地對外聯絡，且此為系爭買賣契約的重要之點，則兩造於104年1 月28日簽訂買賣契約時，依常理原告應會當面詢問被告是否系爭土地東北角直接面臨馬路而無須跨越他人土地對外聯絡，以確定仲介王文佳所稱者是否事實。並進而確認被告是否保證，並將此此保證化成文字，約定於系爭買賣契約第14條特別約定事項，此從該條約款1 記載有：「本案農舍興建時確設有乙座十人份污水處理化糞池。」可知。然原告對仲介王文佳所稱之保證並未當面詢問被告簽約時之代理人顏玉津，雙方於簽約之時根本未討論此節。復據原告所稱仲介王文佳有於買賣契約簽訂前保證系爭土地東北角直接面臨馬路，所憑之依據，係「王文佳為催促原告匯款與原告line的對話內容」，其時間點已是原告依系爭買賣契約應給付尾款之時，而非系爭買賣契約簽訂時，因此原告指稱仲介王文佳有於買賣契約簽訂前保證系爭土地東北角直接面臨馬路，洵屬虛偽。
（二）系爭土地實測面積與土地登記簿所記載之內容不符，非可歸責於被告。系爭土地面積之多寡，被告於向前手楊雲勝購買時即信賴土地登記簿所記載之面積，而未於登記前重測，且前手楊雲勝未告知有發生界址鑑定一事，對被告言，土地法第43條規定登記有絕對效力，故其信賴土地登記簿所記載之內容。被告於購買系爭土地時，前手楊雲勝未主動告知界址鑑定結果，故被告為善意買受人。又土地登記簿所載之面積僅係計算土地面積之方法，非被告所能保證面積之性質，且衡以常理，關於地籍圖重測後土地面積發生增減或為不可避免之事實，蓋因土地重測前後界址或有變更、地籍圖年久破損、或由於天然地形改變、人為界址移動、或由於測量儀器精度之提高等原因，均為不可避免之技術或自然因素，非政府或測量人員所能克服，足以可知，系爭土地重測後面積減少，應係非可歸責於被告之事由，被告應不負物之瑕疵擔保責任。
（三）仲介王文佳並沒有說系爭土地東北角會臨道路，仲介王文佳當時說臨道路是指系爭土地南方的道路。原告已去過現場三次，所以應該知道系爭土地東北角沒有臨路等語。
（四）並聲明﹕⒈請求駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，請准提供現金或等值之有價證券為擔保，免為假執行。
⒊訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷﹕
（一）原告主張兩造於104 年1 月28日簽立買賣契約，被告將系爭土地房屋出賣予原告，買賣價金共611 萬元，原告已給付311 萬元與被告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、支票、匯款資料等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）又原告主張﹕原告於簽約後始發現系爭土地東北角並未臨接五米道路，且系爭土地東北角及北方並非以松樹為界；惟原告於簽約前因仲介王文佳告知系爭土地之北方及東北角以松樹為界，且東北角有臨五米道路，致原告陷於錯誤而為買受系爭土地房屋之意思表示，故其依民法第88條撤銷其買受之意思表示等語。被告則辯以﹕仲介王文佳並沒有說系爭土地東北角會臨道路，仲介王文佳當時說臨道路是指系爭土地南方的道路；原告已去過現場三次，所以應該知道系爭土地東北角沒有臨路等語。經查﹕
⒈本件買賣係由被告委託「家佳專業不動產」銷售，及由原
告委託「家佳專業不動產」斡旋，此有不動產委託銷售契約書、不動產買賣斡旋/ 要約書等件在卷可稽（見本院卷
129 至131 頁），「家佳專業不動產」之實際承辦人員為王文佳，是王文佳為買賣雙方之仲介，此為兩造所不爭執。
⒉卷附「家佳不動產」所刊登系爭土地之網路廣告，其上記載「面前道路五米」（見本院卷一第45頁之原證14）。
⒊原告所提其與仲介王文佳之line對話紀錄，仲介王文佳就
原告所稱「上面離橋頭，也很遠，沒臨路阿」，回覆稱﹕「有臨路的」、「這個空照圖是沒有法律效應的，這個會誤差，現場的土地與馬路有臨路的」、「土地有臨到現場的水泥路的」、「兩年前鑒界我也知道確實有臨路」等語〔見臺灣新竹地方法院104 年度訴字第633 號卷（下稱竹院卷）第33頁〕，上開對話業經仲介王文佳到庭稱係其與原告之對話（見本院卷一第154 頁）。
⒋證人即仲介王文佳於105 年1 月19日本院審理時係證稱﹕
我負責銷售系爭土地房屋，我是買方及賣方的仲介，賣方是代理人顏玉津跟我接洽，買方是原告及她的先生跟我接洽，（經法官提示本院卷一第45頁家佳不動產網路廣告）這網路廣告內容是是我決定，這網路廣告內容刊登前，沒有拿給被告或其代理人顏玉津看過。關於廣告所寫「面前道路5 米」，我去現場看的時候，系爭物件有兩個出入口，一個入口是有5 米道路，另外一個是2 點幾米道路，可以一台車通過，「5 米道路」出入口，是指在橋的附近的那個入口。（經法官提示竹院卷第28-50 頁line對話紀錄）這一段對話紀錄，我之前有看過，有關看得到的內容是我跟原告的對話，但我懷疑是否全部的內容。（經法官提示竹院卷第33頁104 年4 月15日下午7 時47分至同日下午
8 時15分對話，關於原告質疑系爭土地未臨路時，被告提及有臨路部分）臨路是指這一塊地有路可以通，不是袋地，那時候在原告起訴之前有找我去，這部分有錄音，我有跟原告說，這塊地是有路的，如果沒有路而是袋地的話，我會負責替他主張權利，但是我們仲介不是地主，不知道實際的地界在哪裡。本件簽訂不動產買賣契約前，有帶買主去看過現場。我帶看的時候，有跟原告說系爭土地與鄰地之界線大約在哪裡，不過還是要以鑑界為主。（法官問﹕你是否曾經告知買主，稱現場靠近河川方向所種植之松樹連線，就是系爭土地與鄰地之界線？）我有跟原告說，地主種樹的位置，是大約的地籍線，但是地籍圖上有稜角，還是要以鑑界為主。（法官問﹕你告知買主的現場土地界線大約位置，有無經過地政測量確認？還是只是賣主或顏玉津口頭告知？）是顏玉津口頭跟我告知的。（法官問﹕你對於顏玉津口頭告知的土地界線，他的位置是否正確，是否有去查證過？）查證的話一定要請地政來鑑界，但本件簽約前並沒有鑑界，因為很多買賣都是這樣，在還沒有簽約之前，地主不願意花錢去鑑界等語（見本院卷一第140-145 頁）。依證人即仲介王文佳上開證述及其與原告之前揭line對話紀錄，可認仲介王文佳曾告知原告系爭土地之東北角臨五米道路；被告辯稱仲介王文佳並沒有說系爭土地東北角會臨道路等語，尚非可採。
⒌而實際上系爭土地東北角之界址，為卷附大湖地政事務所
104 年12月4 日測量成果圖中之B1B2連線，與相臨五米道路之B3B4連線，顯有差距，又B1B2B3B4此四點圍成之面積為21平方公尺；系爭土地北方實際上之界址，為卷附大湖地政事務所104 年12月4 日測量成果圖中之A1A4連線，與種植松樹之A2A3連線，亦顯有差距，又A1A2A3A4此四點圍成之面積為72平方公尺；此有本院勘驗筆錄、附圖、現場照片及大湖地政事務所104 年12月4 日測量成果圖在卷可稽（見本院卷一第59至73、87頁）。又本院勘驗筆錄並記載﹕現場過橋後，有一電線桿，電線杆旁為系爭土地之出入口，自出入口往土地內部觀察，右側有松樹及電桿，左右有房屋等語。另依現場照片，於系爭土地東北角，相臨五米道路之B3處有一電線桿及種有一株松樹（見本院卷一第71頁上方照片）；對照於卷附大湖地政事務所104 年12月4 日測量成果圖，該臨路之電線桿之B3處，顯非系爭土地之界址。
⒍再者，證人即被告之前手楊雲勝於本院證稱﹕我於系爭土
地上興建系爭房屋，於101 年左右將系爭土地房屋賣給被告，（經法官提示本院卷第66-67 頁履勘照片）照片中的松樹不是我種的，應該是後手種的。（經法官提示本院卷第69-72 頁履勘照片，並問﹕當初出售本件土地給被告時，有無告知照片中橋樑附近之電桿與水泥護欄旁空地，並不在本件土地範圍內？）我去請地政來看的時候，這區域也有在我的土地範圍內，我有告知被告。（經被告訴訟代理人問﹕你在賣這塊土地時，你是否告訴被告，賣土地的範圍包含電線桿旁邊的土地？）是的等語。則依證人楊雲勝所述，其係告知被告系爭土地之範圍包括實際上非屬系爭土地之電線桿旁之土地（即大湖地政事務所104 年12月
4 日測量成果圖中之B3部分）。⒎此外，系爭土地上之松樹，係被告所種植，此為被告所不爭執（見本院卷二第78頁）。
⒏綜核上開證據，被告基於其前手楊雲勝所告知之界址，而
於系爭土地上種植松樹，原告再受仲介王文佳之告知，以為被告所種之松樹即為系爭土地之界址，且因此誤以為系爭土地之東北角有接臨五米道路，基此主觀上錯誤之認知而為買受之意思表示，惟實際上系爭土地之東北角並未接臨五米道路，實際界址與原告受告知而誤認之界址間之面積差距21平方公尺；且系爭土地北方之實際界址與原告受告知而誤認之界址間之面積差距達72平方公尺。按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」，民法第88條定有明文。本件原告因信賴仲介之告知而對地界及系爭土地東北角是否相臨五米道路乙節產生誤認，此錯誤並非原告自己之過失所致，而關於土地及房屋之買賣，該土地及房屋之地點是否得以直接連接對外道路及連外道路之寬窄，均足以影響土地之開發、利用與價值之判斷，繼而影響購買者之意願，故上述之誤認，於交易上核屬重要，則原告因此項誤認而依民法第88條規定撤銷其買受系爭土地房屋之意思表示，洵屬有據。
（三）復按「法律行為經撤銷者，視為自始無效」，「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益」，民法第114 條第1 項、第179 條前段分別定有明文。從而，原告於撤銷其錯誤之意思表示後，本於不當得利法律關係，請求被告返還買賣價金3,110,000 元及自起訴狀繕本送達（被告於104 年10月14日收受，見本院卷一第28頁）之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別宣告相當之擔保金額後准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 12 月 29 日
民事第一庭 法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張哲豪中 華 民 國 105 年 12 月 29 日