臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第416號原 告 傅桂芳訴訟代理人 朱逸群律師被 告 傅錦康訴訟代理人 王素玲律師複代理人 王雅雯上列當事人間因請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國104年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○號土地，地目：田，面積1,216 平方公尺，所有權權利範圍3 分之1 及同段第1987號建號，門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○里○○路○○○○ 號建物，所有權權利範圍3 分之1 移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、兩造聲明及陳述要旨
一、原告方面：
（一）苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○號土地（下稱：「系爭土地」）原登記於證人傅錦坤名下，民國（下同）79年間，因被告與原告之父欲合建房屋自住，乃與傅錦坤商議以系爭土地與當時仍在被告名下之同段第2103地號土地（按該二筆土地均係繼承而來，且事實上為被告與原告之父傅錦輝及證人傅錦坤、傅錦麟、傅錦德等人平均共有）互為交換，系爭土地遂以買賣名義移轉登記於被告名下，惟其實質上仍為上開5 人共有之財產，各人均僅借被告名義登記而已，此有證人傅錦麟、傅錦德及傅錦康之證述可稽，且有原證四之聲明暨同意書可證。
（二）苗栗縣苗栗市○○段○○○○○號建號，門牌號碼：苗栗縣苗栗市○○里○○路○○○○ 號建物（下稱：「系爭建物」），係由原告之父出資3 分之1 ，被告出資3 分之2 所合建，並比照系爭土地借名登記於被告名下，於落成後，即由被告一家居住使用其中一樓部分2 分之1 與該部分之二樓，原告一家則居住使用一樓另外2 分之1 ，其各自使用面積，亦與3 分之2 及3 分之1 之出資比例相當。
（三）系爭土地及系爭建物，除被告自己所有或出資部份外，其餘部分均為借名登記之委任關係，且系爭土地部分，原告已受讓證人傅錦麟應有部分15之2 ，而取得系爭土地實質上權利3 分之1 。茲原告再以訴狀繕本之送達，為終止借名登記委任關係之通知，是原告請求移轉系爭土地及系爭建物各3 分之1 ，應有理由。
（四）97年4 月8 日當天，原告與被告兄弟4 人，固曾於被告之子傅建良與傅錦坤合開之啤酒屋內聚餐，並討論被證一協議書之內容，惟被告於聚餐開始前，傅錦麟宣讀完協議書內容並由被告以外4 人簽完名後，即表示不同意其內容，且隨即離席，期間其子傅建良均在廚房掌廚，並未參與討論，更未獲被告授權。後來傅建良於廚房忙完後，見被告早已離席，為打圓場，始在該協議書上簽上自己姓名，然並未加註任何「代理」字樣，亦未表示係獲授權代被告簽署。關此，均有證人傅錦麟、麟錦坤、傅錦德之證述可稽。職故，該份協議書因欠缺被告之同意，而無法達成全體共有人一致之協議，參酌民法第831 條準用同法第819 條第2 項之規定，其變更持分之行為應非有效，因各共有人未全部登記為協議書所載3 筆土地及系爭建物之所有權人，故未登記者，僅為實質上所有權人而非法定所有權人，且已簽署之4 人，亦均有解消該份無效協議之意思，是以該份協議，應無任何拘束力，被告主張依該份協議書為分配，要無可採。
（五）聲明如主文所示。
二、被告方面：
（一）兩造及訴外人傅錦麟、傅錦德、傅錦坤於97年4 月8 日，就系爭土地及同段第2103、2105地號土地及系爭建物，已分配達成協議，上開3 筆土地，因感念被告及原告之父辛苦無私奉獻，分成7 等份，由兩造各取得2 份即1,092 平方公尺，傅錦麟、傅錦德、傅錦坤各取得1 份即546 平方公尺，而被告之2 份，即分歸取得系爭土地，惟系爭土地面積1,216 平方公尺，超出之124 平方公尺約37坪，應於該土地開放可分割或有處分時，將超出之土地或折算時價給予原告，是系爭土地超出之124 平方公尺，係在系爭土地可分割時或有處分時，始移轉或以時價補償原告，此顯係附有停止條件，而按附停止條件之法律行為，於條件成就時發生效力，為民法第99條所明定，系爭土地地目田，為特定農業區，仍為農業用地，面積僅為1,261 平方公尺，依農業發展條例第16條明定，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。是依法目前尚無法分割，條件顯未成就。且依上開97年4 月8 日之協議書，原告將來僅可請求系爭土地之124 平方公尺，並無請求3 分之
1 之權利，是原告之請求顯無理由。
（二）另因配合97年4 月8 日之協議書，被告亦於97年4 月18日將同段第2103地號土地面積為1,346 平方公尺之土地移轉登記給傅錦麟、傅錦德、傅錦坤3 人共有，每人各3 分之
1 ，是傅錦麟於系爭土地並無任何權利，自無所謂15分之
2 移轉給原告之理，是原告依原證5 請求被告移轉登記3分之1 ，亦無理由。
（三）系爭建物為系爭土地上之農舍，按農業發展條例第18條第
3 項規定，第1 項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。是依法被告亦無法單獨移轉該建物之3 分之1 所有權給原告，且依上開原證1 之協議書第3 條，須於系爭建物開放可分割時，被告或其繼承人再無條件配合辦理過戶手續予桂芳，是系爭農舍須與系爭土地一併移轉登記，系爭土地超過之
124 平方公尺尚不得分割移轉，則系爭農舍3 分之1 亦無法移轉，是原告此部分之請求亦無理由。
（四）94年4 月30日之聲明暨同意書雖記載「以上三筆地目屬田，使用分區屬特定農業區之土地（即嘉盛段2103、2105、2110）實係由傅錦康、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤、傅桂芳等平均共有」，然該聲明暨同意書已為事後97年4 月8 日之協議書所取代，則有關之財產自應以該協議書作為兩造及訴外人傅錦麟、傅錦德、傅錦坤之分配依據，原告即無再依94年4 月30日之聲明暨同意書請求被告移轉系爭土地之所有權3 分之1 。
（五）又依97年4 月8 日之協議書約定，系爭土地既分歸給被告，惟該土地超出之124 平方公尺約37坪，應於該土地開放可分割或有處分時，再將超出之土地或折算時價給予原告，故傅錦麟對系爭土地即無任何權利，104 年5 月1 日之協議書，傅錦麟將系爭土地共有持分轉讓予原告對被告即無拘束力。
（六）聲明：駁回原告之訴。
貳、兩造爭執及不爭執事項（見本案卷第124 、125 頁爭點整理筆錄）
一、不爭執事項：
（一）79年間，原告之父傅錦輝、被告、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤5 人將系爭土地，傅錦輝、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤4人以買賣為登記原因，將應有部分登記於被告名下。
（二）傅錦輝及被告分別出資3 分之1 及3 分之2 興建系爭建物，傅錦輝亦將應有部分登記於被告名下。
（三）94年4 月30日，原告、被告、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤5人以本案卷第13頁影本所示「聲明暨同意書」，確認苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地為5 人共有，應有部分各5 分之1 ，同段第2103、2110地號土地應有部分登記於被告名下，同段第2105地號土地登記於原告名下。
（四）傅錦麟於104 年5 月1 日以本案卷第14頁影本所示「土地共有持分轉讓協議書」，表示移轉系爭土地應有部分15分之2 予原告。
二、爭執事項：
（一）如本案卷第24頁影本所示97年4 月8 日協議書，是否原告同意苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地合併分割，由被告取得系爭土地全部，並應由被告將相當於該筆土地124 平方公尺之價金給付原告？
（二）原告請求被告移轉系爭土地及系爭建物應有部分各3 分之
1 是否有理由？
叁、得心證之理由
一、79年間，原告之父傅錦輝、被告、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤
5 人將系爭土地，傅錦輝、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤4 人以買賣為登記原因，將應有部分各5 分之1 登記於被告名下，而傅錦輝及被告分別出資3 分之1 及3 分之2 興建系爭建物，傅錦輝亦將應有部分3 分之1 登記於被告名下，被告並未支付價金等事實，為被告所自認（見本案卷第125 頁），並經證人傅錦麟（見本案卷第71、72頁）、傅錦坤（見本案卷第75、76頁）、傅錦德（見本案卷第78頁）到庭結證屬實，復有被告不否認為其所簽署之聲明暨同意書影本附卷為證（見本案卷第13頁），故應堪信為真實。按「自認之撤銷，除別有規定外，如自認人能證明與事實不符且係出於錯誤而自認者，即得為之」，最高法院著有75年臺上字第282 號民事判例，可資參照。被告如欲撤銷上開自認，即應負舉證責任，然被告並未撤銷自認並舉證該自認與事實不符，本院自應為上開應有部分及借名登記之認定。
二、原告之父傅錦輝之繼承人計有原告、傅張香妹及傅桂源之事實，有本院依職權調取之傅錦輝遺產稅免稅證明書附卷可稽（見本案個人資料卷第10、11頁），其中傅桂源業已死亡（見本案個人資料卷第12頁戶籍資料）。而原告之父傅錦輝就系爭土地及系爭建物之權利，已由原告一人取得，此經原告提出分割協議書影本乙份為證（見本案卷第149 頁），並經原告之母傅張香妹到庭陳述明確（見本案卷第154 頁），故應堪信為章實。
三、如本案卷第24頁影本所示97年4 月8 日協議書（下稱：「系爭協議書」），並未經全體當事人同意：
（一）按「依土地法第34條之1 第1 項規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。
茲所謂之處分，係指分割行為以外，就共有土地或建築改良物物權所為移轉為目的，具有物權效力之行為」（最高法院82年度臺上字第152 號民事判決意旨參照），是系爭協議書所示之土地合併分割行為，並無土地法第34條之1第1 項規定之適用，而需經全體共有人同意。
（二）證人傅錦麟到庭結證稱：伊係被告之二哥，原告係伊侄子；系爭協議書係由被告之子傅建良簽名，被告完全沒有授權傅建良代表被告簽署系爭協議書，系爭協議書目前無效，因被告沒有簽名，當時也沒有授權傅建良，當時在宣讀該協議書內容後，被告不認同離席，當時其等在啤酒屋吃飯，吃飯結束後，協議書交給伊時，傅建良名字已經簽上去了，伊後來將系爭土地應有部分15分之2 贈予給原告；在97年4 月18日被告將嘉盛段第2103地號土地移轉給伊及傅錦德、傅錦坤三位，不是履行系爭協議書，97年4 月18日之移轉與系爭協議書無關，移轉係在97年4 月8 日以前，在被告與證人傅錦坤為蓋農舍交換土地，已經達成協議，由傅錦坤將系爭土地之權利換給被告，被告承諾將第2103地號土地登記名義改為證人傅錦坤，同時在登記時，證人傅錦坤有感獨自登記為自己名下，壓力太大，所以徵得被告同意，改登記為傅錦麟、傅錦德、傅錦坤；原告跟傅錦麟、傅錦坤、傅錦德4 人，都有解消系爭協議書之意思等語（見本案卷第71至74頁、第80頁）。
（三）證人傅錦坤到庭結證稱：伊係被告之二哥，原告係伊侄子；系爭協議書是傅建良簽名，當時傅建良沒有權利代表被告，不知傅建良為何簽章於該協議書，當時吃飯時，傅建良就簽好，系爭協議書沒有效，原告及傅錦麟、傅錦德、傅錦坤，都有要解除系爭協議書之意思；系爭土地本來在伊名下，但被告與原告之父傅錦輝兩人，為合建農舍，才將伊名下之系爭土地過戶給被告，當時就講好，做好之後要交換土地，因為大家兄弟很好，所以就一直沒有去辦，97年4 月18日，因為有警覺，才去辦同段第2103地號土地之移轉，不是為履行系爭協議書；原告跟傅錦麟、傅錦坤、傅錦德4 人，都有解消系爭協議書之意思等語（見本案卷第75至77頁、第80頁）。
（四）證人傅錦德到庭結證稱：伊是被告之兄弟，原告是伊侄子，系爭協議書係傅建良簽名，印象中被告並未授權傅建良代表被告簽署系爭協議書，傅建良當時與傅錦坤合開餐廳，在那邊吃飯討論這個問題，原告、傅錦麟、傅錦德、傅錦坤4 人有解除系爭協議書之意思，因為無效（見本案卷第77至80頁）。
（五）以上證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德等3 人，經本院隔離詢問後，證述內容互核相符，故均堪採信，而均足證系爭協議書並未經被告同意而不生效力，是原告就系爭土地原具應有部分5 分之1 、就系爭建物至少已具應有部分3 分之
1 之權利，加以傅錦麟於104 年5 月1 日以本案卷第14頁影本所示「土地共有持分轉讓協議書」，移轉系爭土地應有部分15分之2 予原告，則原告現就系爭土地及系爭建物各具應有部分3 分之1 ，但系爭土地及系爭建物，現均借名登記於被告名下（見本案卷第39、40頁之登記謄本）。
（六）按「借名登記契約準用委任之規定，故借名登記契約成立後，當事人任何一方得隨時終止，得終止時而不終止，並非其借名登記關係當然消滅，必待借名登記關係消滅後，始得請求返還借名登記財產，故借名登記財產之返還請求權消滅時效，應自借名登記關係消滅時起算」（最高法院
103 年度臺上字第1466號民事判決意旨參照），查原告既以起訴狀及辯論意旨狀，表示終止此部分之借名登記委任關係（見本案卷第7 、136 頁），且該等書狀業已送達被告（見本案卷第133 頁），兩造間就系爭土地及系爭建物之借名登記關係自已消滅，則本件原告之訴為有理由，應予准許。
四、證人傅建良、劉孟慈、陳靖樺之證述，均不足以證明系爭協議書係經全體當事人意思合致者，或兩造間就系爭協議書有何意見表示合致：
（一）證人即被告之子傅建良固到庭證稱：被告授權伊簽署系爭協議書，當時被告在場，被告有向在場的原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德表示全權授權給伊，而原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德都認同，伊是依被告代理人的身分簽署這份協議書，當時系爭協議書簽名之5 人，均知伊代表或代理被告，97年4 月8 日被告全程在場等語（見本案卷第80至82頁），而證人即被告之媳婦劉孟慈，固到庭證稱：被告係伊公公，今日陪同公公即被告及夫傅建良到法院，被告當時確實有授權傅建良，被告在場，就授權給傅建良，給傅建良處理，被告跟傅建良說「你全權處理」，因被告不識字，看不懂，當時伊是員工，在上班，擔任服務生，服務生之工作內容為端菜、結帳、洗杯子等雜事，所以要穿梭於廚房及外場之間，當時陳靖樺也是服務生，也是穿梭於廚房及外場之間等語（見本案卷第85至88頁）。
（二）然證人傅建良上開證述，核與證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之前述證述，關於被告有無授權傅建良、被告有無告知原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德授權傅建良之意旨、被告有無全程在場、傅建良是否曾在場等節，均不相同。
（三）針對證人即被告之子傅建良上開證詞，證人傅錦麟另證述：被告沒有當場授權傅建良簽署系爭協議書，以當時被告父子關係氛圍，被告不可能授權給傅建良，因為伊每週會回去1 至2 次，被告都會向伊傾訴心聲，被告抱怨傅建良之行為，被告說包括存款在內，不能向傅建良講，所以依當時這種氛圍，被告不可能授權傅建良，被告當時沒有全程在場，當時傅建良是餐廳老闆之一，也是廚師，很少聚餐坐在一起，只有一次過年時候，當時先說明系爭協議書內容，才餐敘，系爭協議書簽字時，被告不認同就離開，當時傅建良人在廚房（見本案卷第82、83頁）；證人傅錦坤另證述：在座沒有任何一個人知道被告有授權傅建良，根本沒有人授權，被告係宣讀完系爭協議書後，當場不認同就走掉，沒有參加餐敘，宣讀系爭協議書到被告不認同走掉，這段期間，傅建良人在廚房，從頭到尾，沒有看到傅建良等語（見本案卷第83、84頁）；證人傅錦德另證述：被告不可能授權傅建良，被告於向其說明系爭協議書內容後，就離開，所以被告沒有參加餐敘，跟系爭協議書有關之所有過程當中，傅建良人在廚房等語（見本案卷第84、85頁）。故證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德，均異口同聲證明證人傅建良之上開證述不實，均再度確認被告並未授權傅建良簽署系爭協議書，更未同意系爭協議書之內容，且傅建良當時根本不在場，而係在廚房工作。
（四）針對被告媳婦劉孟慈之上開證詞，證人傅錦麟證稱：被告並無當場授權傅建良，此為證人劉孟慈之一面之詞，在場亦無陳靖樺，完全不認識，也不知道有這個人，對這個名字沒有印象，當時啤酒屋沒有全坐滿，講話之音量，只限於渠等這桌聽到，不可能有第2 、3 桌聽到，證人劉孟慈在協議過程中，完全沒有在旁邊聽，她忙店裡的事，啤酒屋當時大家都在喝酒聊天，一般啤酒屋比較大聲，還有卡拉OK，以當時啤酒屋講話之聲音，這桌講話，旁人有聽應該是聽不清楚，因為啤酒屋大家講話很大聲，因為是開放餐廳，這桌只有4 個人，只限於簽名之人在等語（見本案卷第89、90頁），證人傅錦坤另證稱：啤酒屋當時講話音量，自己講自己可以聽到，記得當時隔壁桌有人，但是不會影響渠等，當時有唱歌的，以渠等講話之音量，證人劉孟慈及其他服務生不會聽到，被告沒有當場向傅建良表示全權委託等語（見本案卷第90、91頁），證人傅錦德另證稱：渠等係在外場是露天的，證人劉孟慈跟其他服務生聽不到渠等講話，證人劉孟慈及其他服務生很忙，走來走去，外場剛開始簽時有兩桌，後來開動才加桌，內場與外場有門隔著，渠等這桌，沒有其他人在旁邊聽，內場或服務生經過聽不到，被告不可能向在場之人說「全權授權傅建良」，因為被告兩父子關係不好等語（見本案卷第91、92頁），故證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德，均異口同聲證明證人劉孟慈之上開證述不實。
（五）證人陳靖樺雖到庭證稱：目前是被告之子傅建良之員工，開幕到現在8 年多，都在醉一醉啤酒屋擔任服務生到現在，服務生之工作，係端菜、結帳、洗杯子、清潔環境等雜事，所以有客人在時，需要走來走去，傅建良在醉一醉啤酒屋擔任廚師，從開幕到現在，傅錦麟、傅錦坤、傅錦德一個禮拜至少去醉一醉啤酒屋一次，每次去都是消費、吃飯，沒有見過系爭協議書等語（見本案卷第126 至128 頁），無法證實被告有無授權傅建良、被告有無告知原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德授權傅建良之意旨、被告有無全程在場、被告有無同意系爭協議書、傅建良有無在場等節。
（六）比較而言，應以證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之上開證述較為可採，故依證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之前述證述，被告並未授權傅建良簽署於上開協議書、被告亦無告知原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德授權傅建良之意旨，且被告並無全程在場、更未同意系爭協議書、傅建良更始終並未出現。理由係：
1、證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德係被告之兄弟，而原告僅為其侄兒，故證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之親等，與被告較為親近，卻異口同聲，均為對原告較有利之上開證述，故較可採信。
2、證人傅建良、劉孟慈夫妻，分別為被告之兒子及媳婦，故為被告之近親，與被告間之親等，較證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德更近，比較而言，證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之親等較為中立客觀。
3、證人傅建良、劉孟慈夫妻之其住所與被告相同，均為系爭建物（見本案卷第94頁），倘原告本件訴求終局勝訴，證人傅建良、劉孟慈所住之系爭建物及所坐落之系爭土地，即需各移轉登記應有部分3 分之1 予原告，故證人傅建良、劉孟慈為本案之直接利害關係人，其證詞可信度，不如證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德之上開證述。
4、就證人之人數而言，證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德3人之證述，自較證人傅建良、劉孟慈夫妻2 人之證述更為可信。
5、由證人劉孟慈、陳靖樺之上開證述可知：醉一醉啤酒屋之服務生，係端菜、結帳、洗杯子、清潔環境等雜事，所以有客人在時，需要走來走去，而傅建良則在醉一醉啤酒屋擔任廚師等節。因此證人傅建良、證人即被告之媳婦劉孟慈，當時應忙於服務生及廚師之工作，且啤酒屋為嘈雜場所，應無可能聽聞系爭協議書之協議過程，故證人傅建良、劉孟慈之上開證述，應非可採，縱該2 人有何見聞，亦不如始終在場之證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德更明瞭其始末真相。
6、傅錦麟於本件起訴前之104 年5 月1 日，仍將系爭土地應有部分15分之2 移轉予原告，此有被告不爭執其形式上為真正之土地共有持分轉讓協議書影本附卷為證（見本案卷第14頁），若就傅錦麟之所見所聞及認知，系爭協議書已經被告同意、而由被告依系爭協議書合併分割取得系爭土地之所有權全部，則傅錦麟何以仍將系爭土地應有部分15分之2 移轉予原告？由此益徵被告並未同意系爭協議書之內容。
五、被告並未承諾系爭協議書，亦未與原告就系爭協議書達成意思表示合致，而原告、傅錦麟、傅錦坤、傅錦德就該協議書之要約業已失效：
（一）按「代理人為本人發行票據，未載明為本人代理之旨而簽名於票據者，應自負票據上之責任」，最高法院著有53年臺上字第2716號民事判例，可資參照。次按：「代理行為，代理人非以本人之名義為之者，不得成立」（最高法院73年度臺上字第2547號民事判決意旨參照）。觀諸系爭協議書（見本案卷第24頁），傅建良並未以被告名義簽署，而係以自己名義簽署，自非代理被告。
（二）被告亦無告知原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德授權傅建良之意旨，更未全程在場，已如前述，故傅建良亦非隱名代理被告。
（三）被告到庭自承：看不懂本案卷第24頁所示系爭協議書裡面寫什麼，不知道裡面寫什麼，伊就不認識字，要講什麼，沒有人讀給伊聽等語（見本案卷第152 、153 頁），則被告既不知該協議書之內容，又如何會授權傅建良簽名於其上？被告既自承無人向伊說明系爭協議書之內容等情，則其因此無從知悉究竟授權傅建良代理為何法律行為，是因被告本人不知系爭協議書之內容，故並無承諾該協議書之效果意思，即使有傅建良簽名之形式上外觀，亦無法與其他簽署人意思表示合致成立達成協議。
（四）原告主張：當時被告以外之人簽完之後，被告就離席，所以原告和其他人認為協議沒有成立，就沒有把協議書帶走等語（見本案卷第129 頁）。按「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言」，最高法院著有58年臺上字第715 號民事判例，可資參照。因此，縱系爭協議書係原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德對被告之要約，且縱被告確實授權傅建良代為意思表示承諾，然被告之承諾意思表示，究竟如何達到原告之支配範圍，而置原告於隨時可了解其內容之客觀狀態？被告並未舉證以實其說，故尚難認系爭協議書已經兩造意思表示合致。
（五）按「非對話為要約者，依通常情形可期待承諾之達到時期內，相對人不為承諾時，其要約失其拘束力」，民法第15
7 條定有明文。次按：「上開關於變更規格部分之新要約並未定有承諾期限，係屬非定有承諾期限之要約，故該要約之效力，應依民法第157 條之規定。至判斷『依通常情形可期待承諾之達到時期內』一節，應斟酌要約到達相對人之期間，相對人考慮承諾之期間及承諾到達要約人之期間等因素；而其中『相對人考慮承諾之期間』更應斟酌相對人之屬性。本件被上訴人為政府機關為一公法人，依審計法施行細則第61條規定，變更車輛規格必須通知審計機關查核同意後始得辦理」（最高法院84年度臺上字第2617號民事判決意旨參照）。依被告為自然人之屬性，且衡諸原告、傅錦麟、傅錦坤及傅錦德4 人，係以餐敘方式提出系爭協議書之要約，則被告並未於該餐敘結束前，將承諾之意思表示送達原告，則該要約對原告即失其拘束力，被告無可能於7 年後之本案發生時，再行對原告承諾而意思表示合致該協議書之內容。
（六）被告本人於本院104 年12月30日到庭陳稱：「（法官問：傅錦輝、傅錦麟、傅錦坤、傅錦德是否將嘉盛段第2110號土地應有部分各5 分之1 ，以買賣為登記名義，借名登記在被告名下？）答：我的父親說高中畢業以上的沒有得分，我們兩個在家耕作的才可以分，他講的不算，要現在講的才算」等語（見本案卷第152 頁），是被告實際上係主張：傅錦輝與被告2 人，應均分系爭土地及系爭建物，證人傅錦麟、傅錦坤、傅錦德均無任何權利，故無協議書所載之各應有部分7 分之1 等情，此應為被告於97年4 月8日，與兩造及傅錦麟、傅錦坤、傅錦德商議系爭協議書時，中途拂袖而去之原因，則被告本人迄至本院104 年12月30日本院言詞辯論時，仍表示不同意系爭協議書之內容，豈有可能曾有何同意或授權傅建良簽署系爭協議書？
（七）原告主張：系爭土地原登記為傅錦坤名義所有，嗣於79年間，原告之父傅錦輝與被告為興建系爭建物，因系爭建物名義人需與系爭土地名義人一致，故傅錦坤與被告交換出名人之地位，交換登記系爭土地及同段第2103地號土地，但兩造應有部分仍維持不變等情（見本案卷第5 、135 頁），經核與系爭土地之謄本記載被告係於79年間登記系爭土地之名義（見本案卷第39頁），及系爭建物之謄本記載被告於80年間第一次登記（見本案卷第40頁）等事實相符，亦與證人傅錦麟、傅錦坤上開結證之內容相符，故應堪信為真實，是被告於97年間，將同段第2103地號土地移轉登記於傅錦麟、傅錦坤、傅錦德名下，尚非履行系爭協議書之內容，而係履行早在79年間即達成之交換登記協議，況該同段第2103地號土地之登記申請書，記載原因發生日期係97年3 月18日（見本案卷第26頁），係於系爭協議書所載之97年4 月8 日之前，益徵被告及傅錦麟、傅錦坤、傅錦德並未同意履行系爭協議書之內容。
（八）按：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權」，民法第759 條定有明文。次按：「法院准為裁判分割共有物，性質上乃共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，而此處分權必須於事實審言詞辯論終結時存在，否則法院即無從准為裁判分割。故提起分割共有物之訴，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。倘於第二審言詞辯論終結前發生共有人亡故之情形，其繼承人因繼承關係，固於登記前已取得不動產物權，惟非經登記不得處分該物權，是以在辦畢繼承登記前，繼承人仍不得以共有人身分參與共有物之分割」（最高法院96年度臺上字第2835號民事判決意旨參照），依其先登記再分割規定之法理，在原告、傅錦麟、傅錦坤、傅錦德登記系爭土地應有部分各5 分之1 前，不能以系爭協議書合併分割系爭土地，原告及傅錦麟仍保有各5 分之1 之應有部分，而傅錦麟既於104 年5 月1 日移轉系爭土地應有部分15分之2 予原告，使其就系爭土地之應有部分總計達3 分之1 ，則原告於終止借名登記關係後，自得向被告請求移轉系爭土地應有部分之3 分之1 ；否則退而言之，縱使兩造及傅錦麟、傅錦坤、傅錦德5 人業已就系爭協議書達成意思表示合致，在原告尚未受移轉登記系爭土地應有部分3 分之1 前，依前述先登記後分割規定之法理，實無法履行系爭協議書之合併分割內容，且依被告所述，在農業發展條例第16條經立法院刪除前，原告永遠無法獲得系爭土地之124 平方公尺權利，亦難得事理之平。
肆、縱上所述，原告之父傅錦輝就系爭土地及系爭建物之權利，已由原告一人取得，而系爭協議書並未經被告同意，即使被告有何同意，亦未送達承諾之意思表示於原告，且原告就該協議書之要約業已失效，故原告以起訴狀及辯論意旨狀，表示終止借名登記委任關係，該等書狀既已送達被告，則本件原告之訴為有理由，應予准許，爰判決如主文所示。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 1 月 13 日
民事第一庭 法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 105 年 1 月 13 日