臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第566號原 告 劉煥奎訴訟代理人 林宗翰律師被 告 臺灣電力股份有限公司法定代理人 朱文成訴訟代理人 謝建賢（台灣電力公司新桃供電區營運處處長）訴訟代理人 張玉琳律師
彭火炎律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國105 年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告及共有人新臺幣參拾貳萬柒仟壹佰捌拾元，並加計自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
被告應自民國一百零四年十一月十日起至返還土地之日止，向原告及共有人按月給付新台幣伍仟肆佰伍拾參元。
被告承租原告及共有人所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積一三三平方公尺之租金，自民國一百零四年十一月九日（即本件起訴日），每年調整為租金新臺幣陸萬伍仟肆佰參拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
第一項及第二項聲明，原告於各提出新臺幣壹拾萬玖仟零陸拾元及新臺幣貳萬壹仟捌佰壹拾貳元之擔保後，准予宣告假執行。
事 實
甲、程序事項
壹、按訴狀送達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴。但有民事訴訟法第255 條第1 項各款情形之一者，即不在此限。又按民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第7 款規定，原告請求之基礎事實同一者，及不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，均屬容許訴之變更及追加他訴之事由。原告於民國105 年
5 月26日追加備位聲明，係基於被告與原告間曾有系爭74年土地使用承諾書，及被告現仍使用系爭頂埔段614 地號土地之同一事實，並無增加新的事實，是以，原告請求之基礎事實同一，尚符民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之要求。
貳、原告依據冠宏不動產估價師事務所之估價報告書之鑑定意見修正後變更及追加之聲明如下，係基於與被告簽訂系爭「土地使用同意書」之事實，依據民事訴訟法第255 條第2 、3項「請求之基礎事實同一」及「擴張及縮減訴之聲明者」者。如下之變更及追加聲明者應予准許。
1.被告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，如附圖所示編號B 部分，面積133 平方公尺之電塔拆除，並將土地騰空返還予原告及共有人。
2.被告應給付原告及共有人新臺幣（下同）32萬7180元，並加計自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
3.被告應自104 年11月10日起至返還土地之日止，向原告及共有人按月給付新台幣5,453元。
4.被告承租原告及共有人所有座落苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地，面積133 平方公尺之租金，自104 年11月9 日起（即本件起訴日），每年調整為租金6 萬5436元。
參、按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止」民事訴訟法第170 條定有明文。經查，原告之法定代理人於104 年6 月26日變更為朱文成（本院卷被告之聲明承受訴訟狀），故其聲請承受訴訟應為合法，於予准許。
乙、實體方面
壹、原告方面：
一、緣原告為苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）之所有權人（系爭土地地籍重劃前為苗栗縣○○鎮○○段○○○○段0000地號），於民國74年2 月11日與被告簽訂土地使用承諾書（下稱系爭承諾書），將系爭土地出租予被告供鐵塔基地使用，被告並一次支付281,726元予原告。
二、惟按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年，民法第449 條第1 項定有明文。查系爭承諾書第二條約定：「本承諾書以台灣電力公司需用上列土地期間為有效期間…」，兩造顯然是定有租期逾二十年期限之定期租約，依前開規定，自應縮短為二十年，是本件租約自94年2 月10日以後即因租賃期限屆滿而失效。詎被告自係爭承諾書失效後，長期以來無權占有系爭土地，嚴重侵害原告之權利，經原告多次陳情要求拆除鐵塔或重新簽訂租賃契約，被告除於93年12月間曾與原告協議價購系爭土地未成外，其餘均要求原告應本於支持電力建設立場繼續提供系爭土地供被告使用。嗣經原告以104 年10月7 日存證信函催告返還系爭土地並給付補償金，被告仍僅以目前並無拆遷計畫等語不予積極處理，原告無奈只得依法訴請返還土地，並請求被告給付無權占有系爭土地所受相當於租金之不當得利或以租金計算之損害賠償。
三、按民法第767 條第1 項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」。第17
9 條：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益﹔雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。
」、第184 條第1 項前段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」。本件系爭承諾書既已屆期失效，被告無法律上原因仍繼續佔用系爭土地，自受有相當於租金之利益，原告就受有相當於租金之損害部份，自得依不當得利及侵權行為之規定請求被告返還。
四、又土地法第97條第1 項明定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」查系爭土地面連中華路一帶，鄰近竹南科學園區，附近交通便利、人口密集，工、商業活動發達，斟酌該基地之位置、附近工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益，本件相當於租金之利益以系爭土地之市場行情租金價格為適當。又被告抗辯，民法第126 條規定租金之給付請求權，因
5 年間不行使而消滅。故依據冠宏不動產估價報告書，系爭土地105 年度公告現值為每平方公尺492 元，被告自94年2月11日起已佔用5 年以上，即無權占用土地面積133 平方公尺迄今，爰依法請求被告給付327,180 元【計算式：492 元×133 平方公尺×5=327,180 】，及自起訴狀繕本送達翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息；另被告仍持續使用系爭土地，依法自應給付相當於租金額之補償金，爰一併請求自本件起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按月給付原告依系爭土地每月相當於租金額之補償金5,453元。
五、系爭74年土地使用承諾書第6 條之不得要求再予補貼條款，違反民法第247 條之1 第3 、4 款規定：
（一）按民法第247 條之1 第3 款、第4 款規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：…三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」
（二）被告自承系爭74年土地使用承諾書為該公司預定用於同類事物之契約，此有被告於104 年12月29日準備程序中稱「這高壓電塔的土地使用承諾書是全省一致的，」可證。由此可見，土地使用承諾書是由被告公司預先擬定之契約條款，原告根本無任何磋商之餘地。
（三）被告是國營企業，又是獨占電業之公司，原告僅僅是一介農民，兩相比較可知，原告為契約簽訂上之弱者，自符民法第247 條之1 的保護對象。
（四）又，系爭74年土地使用承諾書第6 條約定「在台灣電力公司使用土地期間承諾人不得以任何理由要求再予補貼或拒絕使用」，合併第8 條之土地受讓人同受限制條款一起觀察，以被告為公股事業（理論上倘未解散，即可永久存續），又獨占電力營運事業之權（可單方決定使用期限），且迄今從未提出明確之使用終止計畫（或電線地下化計畫），而原告僅僅是一自然人，壽命有限，被告以區區「租金」之名，而實際上取得「永久使用權」，顯然是假「租賃」之名，行「買賣」之實，企圖用一次性給付，壟斷原告之權利，藉此限制原告不得行使法律上出租人相關之權利。
（五）退步言，縱使系爭74年土地使用承諾書第6 條約定未達限制原告權利之效果（假設語），然被告既然主張兩造間為不定期租賃，則上開承諾書第6 條約定，從根本上否定原告法定之調整租金權利，亦屬對原告有重大不利益之情形。
六、被告另稱74年給付28萬1,726 元，已經高過當年之土地徵收價格一節等語。事實上，被告僅僅給付過28萬1,726 元，但距今已使用原告土地達31年之久，平均每年租金僅為9,087元，與105 年3 月31日估價報告書之鑑定意見每年應付租金
6 萬5,436 元相比，差距近達7 倍。更遑論，被告尚主張未來仍要繼續使用，悍然拒絕再支付任何金額，被告濫用電業法第51條及系爭74年土地使用承諾書第6 條約定為武器，以顯不公平之優勢，造成更大之差距，倘若不許原告請求調整租金，無疑是根本性的侵害原告憲法所保障之財產權。
七、綜上所述，爰依民法第767 條第1 項、第179 條及第184 條第1 項前段之規定，請求被告返還系爭土地並賠償原告所受損失，狀請鈞院鑒核，賜判如上開訴之聲明，以維原告權益是禱。
貳、被告方面
一、按民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388 條定有明文。故成為法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋，最高法院著有99年度台上字第1197號、81年度台上字第1141號等判決可參。
二、又本件輸電設備係於74年間徵○○○鎮○○段頂大埔小段34-8地號土地所有權人劉煥奎( 即原告) 同意承諾而建造，依土地所有權人劉煥奎出具之土地使用承諾書第六條約定：「在臺灣電力公司使用土地期間承諾人不得以任何理由要求再予補貼或拒絕使用」。查本件土地於民國74年之公告現值為80元/ 平方公尺，而被告給付之費用，已遠高於土地之徵收價格( 80元/ 平方公尺×1.4=112 元/ 平方公尺) ，職是，原告要求再予補貼或拒絕使用，更無足採。
參、爭點整理
一、兩造所不爭執事項：
（一）兩造有簽訂本院卷宗第10頁的土地使用承諾書為租約性質，第六條規定日後不能再請求被告做其他給付或拒絕使用，第二條規定該承諾書是以台電公司需用上開土地為有效時間，若將鐵塔拆除土地無需使用，要返還原告。
（二）該鐵塔所使用的地號及範圍，為苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地（重測前為頂大埔段34-8地號土地），承諾書上面所載141.11平方公尺。
（三）該土地的公告現值105 年1 月是每平方公尺1 萬9000元，但是申報地價105 年1 月時是每平方公尺3040元，66年10月為每平方公尺100 元( 參本院卷宗第9 、187 頁) 。
二、兩造所爭執事項：
（一）系爭土地使用承諾書之性質係為租約，惟該租約有無附款（條件或期限）？（定期或不定期租約）？
（二）被告抗辯依據電業法第51條、民法第148 條，本件起訴為無理由，是否可採？
（三）該承諾書第6 條是否違反權利濫用、情事變更及公平正義原則？
（四）原告得否依不當得利請求利益？若可以請求，則合理金額為何？抑或兩造協議可以重新以新的價格再換約，則該租金金額之計算方式係以公告現值，或申報地價為合理。
肆、本院之判斷
一、關於系爭土地使用承諾書之性質係為租約，惟該租約有無附款（條件或期限）？（定期或不定期租約）？
（一）「按租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，而租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間所具有之對價關係負舉證責任。」（臺灣高等法院臺中分院88年度上字第560號裁判參照）「按土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，惟應受民法第449 條第1 項期限不得逾20年之限制（最高法院30年渝上字第311 號判例參照），此固係就定期租賃而為（最高法院62年台上字第3128號判例參照）。然租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為該不定期租賃關係至該房屋不堪使用時消滅。」（最高法院85年度台上字第790 號判決、臺灣高等法院88年度重上字第438 號判決參照）
（二）本件被告固已給付原告281,726 元，原告指稱：兩造係以被告需用系爭土地之期間為租賃期間，雙方簽定土地使用承諾書（下稱系爭承諾書），被告以上開金額一次付清租賃期間之全部租金。惟租賃契約之期限不得逾20年，系爭承諾書以「需用上列土地期間為有效期間」約定，顯係定有租期逾20年期限之定期租約，是本件租約自94年2 月後即因屆滿失效，原告自得主張返還所有物；被告則抗辯：上開金額是兩造協議由被告於需用系爭土地期間內為有效期間，是被告使用系爭土地之權源為租賃契約（見本院卷第57頁），又系爭承諾書約定需用上列土地，並未明定租賃契約之期限，而應屬未定期之租約，而無民法第449 條第1 項20年之適用等語。是本件兩造爭執之重點即在於土地使用承諾書既係租約，為兩造所不爭執，則其「需用上列土地期間為有效期間」之約定究係定期或不定期？
（三）參照上開最高法院30年渝上字第311 號判例，細繹系爭承諾書，被告係以「需用上列土地期間為有效期間」作為約定，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至電塔不堪使用時為止之期限，而仍應受有20年之限制。
二、被告抗辯依據電業法第51條、民法第148 條，本件起訴為無理由，是否可採？
（一）按土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內及於土地之上下，如他人之干涉無礙其所有權之行使者，不得排除之；權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第773 條、第148 條第1 項分別定有明文。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求。查民法第773 之規定即係所有權社會化原則之適用，亦即所有權之行使，在一定程度下應受有不得違反法令及無礙其所有權行使之限制，而電業法為公法，其目的在開發國家電能、電力，調節電力供應，發展電業經營，維持合理電價，增進公共褔利。被告係依據電業法，經中央主管機關核准，在一定區域內之有電業專營權之人，經營供給電能之事業，為達特定地區大眾電力供應之目的，在必要時得對個別土地所有權人之權利行使有相當之限制。
（二）按電業於必要時，得在地下、水底、私有林地或他人房屋上之空間，或無建築物之土地上設置線路。但以不妨礙其原有之使用及安全為限，並應於事先書面通知其所有人或占有人；如所有人或占有人提出異議，得申請地方政府許可先行施工，並應於施工五日前，以書面通知所有人或占有人；電業法第51條定有明文。又電業法第51條，為民法以外之特別規定，凡符合其規定而設置之線路，土地所有人有容忍之義務。如原告需變更其土地之使用時，得依電業法第五十四條規定，申請遷移線路。惟此係另一問題。且查該電塔係供應竹南、頭份之重要輸電幹道，且該鐵塔（≠8)係配合國建六年計畫，使用台糖公司土地設置電纜連接站，距鐵塔（≠8)為92公尺，該塔若拆除，原鐵塔（≠7)至新建電纜連接站跨距增加為289.5 公尺，導線持度降低8 公尺，基於安全考慮及日後線下興建房屋與導線之安全距離，該塔仍繼續使用，無法拆除。（本院卷第21-22 頁）原告其本於所有權之作用，訴請被告拆除電線及支柱，違反公益，顯無理由，難以准許。
三、系爭承諾書第6 條是否違反權利濫用、情事變更或公平正義？
（一）「按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條固有明文。惟該條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號民事判決參照）。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋」（最高法院71年台上字第737 號判例意旨參照）。
（二）按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」民法第247 條之1 定有明文。又按「不動產租賃契約未定有存續期間，業主對於租戶要求增租，除依法令規定或訂有特約應受限制外，本不禁止。但應增與否及增加若干，自得由法院斟酌該地經濟狀況定之」最高法院18年上字第2812號判例、71年度台上字第5088號判決所稱意旨，依照合法性體系解釋原則，所稱「除依法令規定或訂有特約應受限制外」，當非指已達民法第247 條之1程度之特約約定。倘若雙方契約約款未達民法第247 條之
1 程度，基於契約自治原則，自當予以尊重。
（三）然查，系爭74年土地使用承諾書第6 條之不得要求再予補貼條款，業有違反民法第247 條之1 第3 、4 款規定之情，自無適用前開最高法院18年上字第2812號判例、71年度台上字第5088號判決意旨之餘地。
（四）是依上開實務見解，系爭承諾書第6 條禁止原告再為要求補貼或拒絕使用等，應以電業法之目的及當事人使用土地權利相衡討論，如系爭土地之土地價值提高，仍不允原告主張提高補貼，則有損原告權益並侵害土地利益，且所謂不得以任何理由，不應包含正當情況下為維護自身權利所提出之主張，是系爭承諾書第6 條所禁止的實際係指違反電業法公益目的之行為，並不包含系爭土地價值高漲等情。
（五）基上，系爭74年土地使用承諾書第6 條之不得要求再予補貼條款，業有違反民法第247 條之1 第3 、4 款規定之情。
四、原告得否依不當得利請求利益？若可以請求，則合理金額為何？抑或兩造協議可以重新以新的價格再換約，則該租金金額之計算方式係以公告現值，或申報地價為合理？
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」、「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益﹔雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」、「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第179 條、第184 條第1 項前段均有明訂。本件系爭承諾書既已屆期失效，被告無法律上原因仍繼續佔用系爭土地，自受有相當於租金之利益，原告就受有相當於租金之損害部份，自得依不當得利及侵權行為之規定請求被告返還。
（二）按「當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不提出相當之反證，以盡其證明之責，而設其抽象規範之具體展現」最高法院102 年度台上字第29
7 號判決意旨參照，此為舉證責任分配之原則，更是民事訴訟法第277 條基於「公平原理及誠信原則，適當分配舉證責任」。
（三）茲查，本件送冠宏不動產估價師事務所鑑定後，業已指出系爭頂埔段614 地號土地所在區域屬農業區，依據冠宏不動產估價師事務所105 年3 月31日估價報告，系爭土地10
5 年度公告現值為每平方公尺492 元，被告每年占用系爭土地面積133 平方公尺，原告與被告締結新約後，爰請求被告給付每年租金65,436元【計算式：492 元×133 平方公尺=65,436 元】，應屬適當。
伍、假執行之宣告：原告陳明願就第一項及第二項聲明，於各提出新台幣壹拾萬玖仟零陸拾元及新台幣貳萬壹仟捌佰壹拾貳元之擔保後，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
陸、訴訟費用之負擔：本件訴訟費用額以原告請求被告返還系爭頂埔段614 號面積133 平方公尺乘以土地現值每平方公尺17,600 元＝1,340,800 元為計算基礎，應徵第一審裁判費用24,265元，其餘聲明為第一項聲明之附帶請求，不併算價額。因之，原告第一項聲明經駁回，其下聲明雖經准許，仍應以原告負擔本件裁判費用為當，附此序明。
柒、結論：原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法，第78條、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 105 年 10 月 27 日