臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度訴字第61號原 告 吳宏禮
吳全興共 同訴訟代理人 饒斯棋律師
張馨月律師被 告 郭財明
吳明美共 同訴訟代理人 李建德律師上列當事人間因請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國105年1月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之；第24條之規定，於本法定有專屬管轄之訴訟，不適用之，民事訴訟法第24條、第26條定有明文規定。本件原告吳宏禮、吳全興依土地買賣契約書（下稱：「系爭契約」），先位聲明請求買受人即被告郭財明依系爭契約給付短少之買賣價金，備位聲明係依系爭契約第9 條解除契約，並依不當得利之法律關係請求被告吳明美將土地所有權移轉登記予原告2 人。又依原告2 人所提出之系爭契約第12條規定：本契約如有爭議致涉訟時，雙方同意以本不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院（見本案卷一第14、21、66、73、116 頁背面、119 頁背面），而系爭契約標的之不動產均坐落於本院管轄之苗栗市（見本案卷一第12、19、64、71、115 頁背面、118 頁背面），且並無涉專屬管轄之規定，故依民事訴訟法第24條、第26條之規定，應適用兩造之上開合意管轄之書面約定，而由本院管轄。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告
2 人起訴時原備位訴之聲明為：一、被告吳明美應將苗栗縣苗栗市○○段○○○○○○段000000 00 地號土地中如起訴狀之附表所示土地移轉登記予原告吳宏禮。二、被告吳明美應將同段第190 之1 地號土地中如起訴狀附表二所示之土地移轉登記予原告吳全興（見本案卷一第4 頁）。嗣以民國（下同）104 年2 月9 日送達於本院之「民事更正備位訴之聲明狀」，更正為如後述原告備位聲明第1 、2 項所示（見本案卷一第88頁）。核屬不變更訴訟標的而更正陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張意旨略以：
（一）先位之訴：
1、被告郭財明與原告2 人於102 年9 月18日分別簽立系爭契約，其標的係以全部土地整筆論價，而非單以土地面積計算買賣價金，被告郭財明以總價新臺幣（下同）1,397 萬元購買原告吳宏禮所有坐落於同段第190 之4 全部、190之7 全部、190 之9 全部、190 之12全部、190 之10（應有部分4 分之1 ）地號土地，另以總價352 萬元購買原告吳全興所有坐落於同段第190 之1 （應有部分3 分之1 ）、190 之10（應有部分12分之1 ）、190 之11（應有部分
3 分之1 ）地號土地（上開土地合稱：「系爭土地」），並約定分4 期給付買賣價金，被告郭財明依約已分別給付前3 期價金490 萬元及122 萬元予原告2 人，惟原告2 人依系爭契約第1 條、第14條規定，將系爭土地登記面積如數移轉所有權登記予被告郭財明所指定之第3 人即被告吳明美，被告吳明美將系爭土地合併為1 筆同段第190 之1地號土地後，被告郭財明卻拒絕給付第4 期尾款907 萬元及230 萬元，反認第4 期尾款各應減少1,208,880 元及62,640元，並將原應給付原告吳宏禮之部分款項6,129,805元提存於本院提存所。
2、原告2 人業已依系爭契約第1 條規定移轉系爭土地所有權予被告吳明美，且移轉登記前後之系爭土地面積均未減少任何登記坪數，符合系爭契約第1 條及第14條之規定，是被告郭財明認原告2 人應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，顯於法無據。
3、依苗栗縣苗栗地政事務所104 年6 月29日苗地二字第1040004993號函說明系爭土地面積，係依圖解地籍圖數值化成果以座標方式計算其於103 年11月12日辦理合併分割前之圖面面積。惟依該所104 年3 月26日苗地二字第1040002665號函所附之系爭土地合併分割原圖附件4 （即檔號2365）所示，同段第190 之1 地號土地曾於102 年11月5 日分割為同段第190 之1 及同段第190 之14地號，另再依附件
5 （即檔號2399）所示，同段第190 之10地號土地已分割為同段第190 之10及同段190 之16地號土地。由上述可知，系爭土地於103 年11月12日合併分割前亦曾經分割，是苗栗地政事務所於104 年6 月29日苗地二字第1040004993號函所載之系爭土地面積比原登記面積減少，乃為事所當然。爰依系爭契約第2 條、第3 條之法律關係，提起本件訴訟等語。
4、聲明：⑴被告郭財明應給付原告吳宏禮1,208,880 元，及自起訴狀
繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⑵被告郭財明應給付原告吳全興62,640元，及自起訴狀繕本
送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
⑶第⑴項、第⑵項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位之訴：
1、被告吳明美將系爭土地合併為一筆同段第190 之1 地號土地後，又將同段第190 之1 地號土地再分割增加地號為同段第190 之3 至190 之10、190 之17至190 之48地號土地，其中原告吳宏禮移轉與被告吳明美之土地，現應分別存在於新增地號，即同段第190 之27至190 之29、190 之32、190 之33、190 之37至190 之42地號土地，原告吳全興移轉與被告吳明美之土地分別坐落於新增地號，即同段第190之1 、190 之18、190 之25地號土地。
2、被告郭財明違反系爭契約第9 條第1 項第2 款之規定，無故將應給付原告2 人之買賣價金扣減1,208,880 元及62,640元，屬違約不付款，故原告2 人得依系爭契約上開規定，沒收被告郭財明所付之全部價金並解除系爭契約，另並依不當得利之法律關係，請求被告吳明美將上開土地移轉登記返還予原告2 人。
3、原告2 人並以本起訴狀繕本之送達，以為沒收被告郭財明已交付價金及解除系爭契約、請求移轉上開土地所有權登記之意思表示，爰依系爭契約第9 條之規定與不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
4、聲明：⑴被告吳明美應將同段第190 之27、190 之28、190 之29、
190 之32、190 之33、190 之37、190 之38、190 之39、
190 之40、190 之41、190 之42地號土地所有權移轉登記予原告吳宏禮。
⑵被告吳明美應將同段第190 之1 、190 之18、190 之25地號土地所有權移轉登記予原告吳全興。
⑶第⑴項、第⑵項，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨略以：
（一）依系爭契約第1 條、第14條可知，系爭契約係以每坪單價72,000元計算其價金，而非整筆論價，是兩造簽訂系爭契約時，對土地登記簿或土地權狀所記載之面積與實際測量面積或有出入差異，方另以第14條特定約定事項，以作為土地價金找補之依據，且出賣人對出賣土地之實際坪數負有重測之義務。
（二）系爭契約簽訂後，被告經由訴外人聯鉿測量有限公司向苗栗地政事務所購買系爭土地及其他毗鄰土地之電子地籍圖，俾供建築師套繪及作成建築線指定圖與作成分筆分割之圖面，計算上開土地面積，發現依電子地籍圖所計算出之面積與土地登記簿或土地權狀所記載之面積差距，如本案卷一第265 頁所示。被告郭財明遂將上情告知原告2 人，請求原告2 人依前揭特定約定事項內容申請鑑界，以確定所售土地之實際面積，原告2 人初表同意，後以房屋已遭拆除且鑑界費用過鉅等理由，拒絕申請鑑界並拒絕以上開電子地籍圖計算結果作為尾款價金之給付依據，被告郭財明遂逕依上開電子地籍圖計算結果之價金，向本院為清償提存以代給付。
（三）因可歸責出賣人之事由，致買賣標的之不動產面積減少，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時應負不完全給付之債務不履行責任，又從系爭契約第14條可知，兩造於簽訂系爭契約時，對面積不足部分認屬不能給付，出賣人就自始不足而不能給付部分乃係無請求權。且面積不足不能給付係可歸責於原告2 人之事由，現系爭契約究應給付多少價金尚有爭議，並不構成系爭契約第9 條解除契約要件，原告解除契約既非合法，系爭契約仍係存在，益徵原告備位之訴亦無理由。
（四）同段第190 之1 地號土地於102 年11月5 日分割後，同段第190 之1 地號土地面積縮減為315 平方公尺，分割出之同段第190 之14地號土地面積為105 平方公尺，分割後同段第190 之1 地號土地與苗栗地政事務所104 年6 月29日苗院二字第1040004993號函計算之面積，差距11.23 平方公尺。另同段第190 之10地號土地，前為原告2 人、訴外人吳饒月清、吳劉菊枝、吳鎮興等人共有，吳鎮興應有部分面積為50.75 平方公尺，○於○鎮○○○○○段第190之15地號土地並未出售，上開原地主為使土地利用方整，乃與吳鎮興達成互換土地協議，由原告2 人自同段第190之10地號土地多劃分出29.25 平方公尺予吳鎮興，故吳鎮興就分割自第190 之10地號土地之第190 之16地號土地取得80平方公尺土地，復加上由原告2 人就分割自同段第19
0 之1 地號土地之同段第190 之14地號土地面積105 平方公尺，總計134.25平方公尺，換得吳鎮興所有第190 之15地號土地，面積135 平方公尺，二者互換土地面積相當。
除同段第190 之1 、190 之10地號土地外，其餘系爭5 筆土地均未曾有分割之情事，故此5 筆土地面積減少非屬必然，對照苗栗地政事務所104 年6 月29日苗院二字第1040004993號函，同段第190 之4 、190 之7 、190 之9 、19
0 之11地號土地之面積確實有短少，同段190 之12地號土地面積則為增加，此與被告所計算之面積相近。又依苗栗地政事務所104 年8 月19日苗地二字第1040006560號函可知，系爭土地實際面積有所增減乃不爭之事實，綜合檔號2399、2400號之複丈圖及面積計算表以觀，系爭土地於合併之初，面積已不足53平方公尺，非於分割分筆後始發生，應無地籍測量實施規則第243 條適用之餘地，況土地法第43條登記有絕對之效力，係為保護善意第三人，非為保障登記名義人。
（五）聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
叁、法官整理兩造爭執及不爭執事項（見本案卷二第25頁）：
一、不爭執事項：
（一）被告郭財明與原告2 人於102 年9 月18日分別簽立系爭契約，被告郭財明以1,397 萬元購買原告吳宏禮所有坐落於同段第190 之4 、190 之7 、190 之9 、190 之12地號土地全部、同段第190 之10地號土地應有部分4 分之1 ，另以352 萬元購買原告吳全興所有坐落於同段第190 之1 、
190 之11地號土地應有部分各3 分之1 ，同段第190 之10地號土地應有部分12分之1 ，並各約定分4 期給付買賣價金。
（二）被告郭財明已給付原告吳宏禮前3 期價金共490 萬元，並已給付原告吳全興前三期價金共122 萬元。
（三）原告2 人已將上開土地移轉登記予被告郭財明指定之被告吳明美。
（四）被告主張與原告吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,88
0 元之部分，與原告吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元之部分，均未給付。
（五）被告郭財明將系爭契約部分價金6,129,805 元，以原告吳宏禮為收取人，提存於臺灣苗栗地方法院提存所。
二、爭執事項：
（一）原告移轉登記於被告之前述土地面積是否有短少？
（二）系爭買賣契約第14條所稱以「地政機關實測登記為準」，是否包括依地籍圖計算面積？
（三）被告主張與原告吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,88
0 元，與原告吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元，各是否有理由？
（四）原告2 人請求被告給付前述被告所主張減少之價金，各是否有理由？
（五）原告是否有權合法解除系爭契約？
（六）原告備位聲明主張移轉登記土地是否有理由？
肆、得心證之理由：
一、原告移轉登記於被告之前述土地面積是否有短少？
（一）原告吳全興、吳宏禮與被告郭財明於102 年9 月18日簽立系爭契約（見本案卷一第12至16頁、第18至22頁），而本院以104 年9 月14日苗院平民定104 訴61字第27925 號函文詢問苗栗縣苗栗地政事務所：系爭土地於102 年11月5日分割前之實際面積各為何（見本案卷二第3 頁），該所以104 年10月19日苗地二字第1040008091號函說明略以：
依據67年7 月20日同段190 之1 地號分割增出190 之3 至
190 之10地號等9 筆土地，另該所71年4 月6 日同段190之3 地號分割增出190 之11、190 之12地號等3 筆土地，上列土地面積係依據土地分割原圖，以電子求積儀計算求得各宗土地面積結果：同段第190 之1 地號土地面積410平方公尺、同段第190 之3 地號土地面積414 平方公尺、同段第190 之4 地號土地面積188 平方公尺、同段第190之5 地號土地面積14平方公尺、同段第190 之7 地號土地面積282 平方公尺、同段第190 之8 地號土地面積442 平方公尺、同段第190 之9 地號土地面積39平方公尺、同段第190 之10地號土地面積210 平方公尺、同段第190 之11地號土地面積13平方公尺、同段第190 之12地號土地面積19平方公尺；又於103 年8 月11日該所收件苗二土字第88
4 號辦理同段第190 之10地號土地分割1 案，於103 年8月21日辦理面積更正，故分割前同段第190 之10地號圖上計算面積為214 公尺等語（見本案卷二第44、44之1 頁），此與附表所示之系爭契約訂立時系爭土地登記謄本面積（即原告應移轉之面積）欄對照可知，系爭契約簽立當時，系爭土地之實際面積，即與系爭契約所載依系爭土地謄本登記之面積，顯有不同。系爭契約買賣雙方即原告2 人及被告郭財明，於訂立系爭契約當時，雖未申請地政機關依地籍圖計算系爭土地之實際面積，但為避免發生此一系爭土地登記面積與實際面積不同之情形，造成不公，遂於系爭契約第14條第1 項訂立找補條款，以茲調整。
（二）原告吳全興、吳宏禮與被告郭財明簽立系爭契約後，嗣於
103 年10月31日移轉系爭土地予被告吳明美（見本案卷一第32至45頁、第52頁），而本院以104 年6 月9 日苗院平民定104 訴61字第17029 號函文，囑託苗栗縣苗栗地政事務所依地籍圖計算舊地號系爭土地之實際面積各為何（見本案卷一第229 頁），經該所於104 年6 月29日以苗地二字第1040004993號函檢附地籍圖影本，計算系爭土地於10
3 年11月12日辦理合併分割前圖面之面積如下：同段第19
0 之1 地號土地面積303.77平方公尺、同段第190 之4 地號土地面積188.37平方公尺、同段第190 之7 地號土地面積282.73平方公尺、同段第190 之9 地號土地面積39.86平方公尺、同段第190 之10地號土地面積134.01平方公尺、同段第190 之11地號土地面積13.20 平方公尺、同段第
190 之12地號土地面積19.89 平方公尺（見本案卷一第23
3 至236 頁），此即為原告2 人於103 年10月31日移轉系爭土地所有權予被告吳明美（見本案卷一第33至45頁土地異動索引）當時，所實際移轉系爭土地之面積，故應以此為基準，認定原告2 人實際移轉予被告吳明美之面積數量，即如附表面積增減欄所示，雖各筆土地互有參差，但總面積顯有短少。原告亦自承：系爭土地於103 年11月12日合併分割前，亦曾經分割，是系爭土地面積比原登記面積減少，乃為事所當然等語（見本案卷一第239 頁），亦自承實際上移轉登記之面積確有短少之事實，而同此認定。
（三）至苗栗縣苗栗地政事務所104 年3 月26日苗地二字第1040002265號函（見本案卷一第179 至185 頁）意旨，係指系爭土地歷次分割後之面積總合，應與分割前之面積相符，並以「比例配賦」之方式調整，原告亦同此認定（見本案卷二第8 頁）。然該函所示系爭土地歷次分割前後之面積計算對照，僅係以現有登記面積為基準，調整系爭土地分割前後之面積，並以比例配賦之方式，力求分割前後之面積保持一致，另參酌苗栗縣苗栗地政事務所104 年10月2日苗地二字第1040007749號函文略以：該所辦理分割時，未經將圖紙伸縮成數計入除去，即逕按（分割後）各地號土地面積比例配賦分割前後面積總合之差數，故不影響系爭土地實際面積之計算等語（見本案卷二第34頁），可知系爭土地歷次分割前後之土地面積計算表（見本案卷一第
180 至185 頁），尚非以系爭土地之地籍圖，依圖解法數值化加以計算，故非系爭契約第14條第1 項所稱之「地政機關實測」，無法做為原告2 人實際移轉登記系爭土地面積數量之憑據，更非原告2 人實際移轉登記面積若干之證明，從而苗栗縣政府依該登記面積核發建照執照（見本案卷二第12、13頁），面積亦隨之有誤。
（四）綜上，原告2 人實際移轉予被告吳明美之面積數量，即如附表面積增減欄所示，雖各筆土地互有參差，但總面積顯有短少，是原告主張：「本件原告2 人業已依系爭契約第
1 條所示之全部系爭土地之面積如數移轉所有權登記予被告」等語（見本案卷一第159 頁），顯與事實不符，尚非可採。至被告方面以系爭土地之登記面積申請建築執照，若出售所建房屋且屋地之面積有何短少，則為該屋地之買受人是否得向被告方面主張物之瑕疵或不完全給付之問題，與本件並無必然關聯。
二、系爭買賣契約第14條所稱以「地政機關實測登記為準」，是否包括依地籍圖計算面積？
（一）系爭契約第14條第1 項約定之相互找補義務，與系爭契約究係單價論價或整筆計價無關，因無論為其中何者，系爭契約第14條第1 項之約定依然存在，仍有相互找補之問題，而其相互找補之依據，自應回歸系爭契約訂立當時，以其所約定之總價1,397 萬元，除以地政機關所登記系爭土地之面積數量，所計算而出之每平方公尺單價。
（二）內政部國土測繪中心104 年5 月12日測籍字第1040002053號函說明：「（一）按『計算面積之方法如下：一、數值法測量者：以界址點坐標計算之。二、圖解法測量者：以實量距離、圖上量距、坐標讀取儀或電子求積儀測算之。』為地籍測量實施規則第151 條所明訂，地政機關係依上開規定計算土地面積。另按『圖解法地籍圖得數值化為之。圖解法地籍圖數值化之步驟如下：一、圖籍資料清理及整飾。二、數值化建檔。三、面積計算。…』為地籍測量實施規則第165 條所明定，故亦可依圖解地籍圖數值化成果以坐標計算土地面積。（二）按『分割土地面積之計算，依下列規定辦理：一、一宗土地分割為數宗土地，該分割後數宗土地面積之總合，須與原土地面積相符。如有差數，經將圖紙伸縮成數除去後，其增減在下列公式計算值以下者，應按各地號土地面積比例配賦；在下列公式計算值以上者，應就原測量及計算作必要之檢核，經檢核無誤後依第232 條規定辦理。…』、『依邊長（應將圖紙伸縮成數除去或原實量邊長）量算複丈土地所得面積，並與登記面積比較，其增減在地籍測量實施規則第243 條第1 款規定公式計算值以上者，應就原測量或計算作必要之檢核，據以依法更正地籍圖簿…』為地籍測量實施規則第243條及辦理圖解法土地界址鑑定作業注意事項第22點所明訂，故依地籍圖計算面積與登記面積間所產生之較差，及應依上開規定作必要之檢核，現行技術並無困難…是以，土地面積之查屬，應由登記機關依上開規定辦理」（見本案卷一第211 頁正、背面、第212 頁），是地政機關得依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，而依地籍圖計算實際面積與登記面積間所產生之較差，現行技術並無困難。
（三）系爭契約第14條第1 項規定：「本標的物之坪數應依地主申請鑑界後，由建築師套繪之圖面，地政機關實測登記為準，買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補」（見本案卷一第14、21、66、73、116 頁背面、119 頁背面）。
在系爭土地與其鄰地之界址，並無爭議之情形下，尚無系爭契約第14條第1 項所稱「鑑界」之問題，而內政部國土測繪中心亦以104 年6 月5 日測藉字第1040002422號函覆本院略以：僅係對地籍圖計算面積有疑慮，並無辦理會勘及鑑測之必要（見本案卷一第227 頁）；所稱「圖面」，當以地政機關所保管之地籍圖，最為精確；所稱之「實測登記」，應重在其「實測」，而應由地政機關依圖解地籍圖數值化成果，以坐標計算系爭土地之面積，並依系爭土地之地籍圖，計算實際面積與登記面積間所產生之較差，現行技術並無困難。
三、被告主張與原告吳宏禮間之前述買賣應減少價金1,208,880元，與原告吳全興間之前述買賣應減少價金62,640元，各是否有理由？原告2 人請求被告給付前述被告所主張減少之價金，各是否有理由？
（一）按解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條明文規定。解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，於解釋契約時尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。次按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有39年臺上字第1053號、19年上字第453 號民事判例，可資參照。
（二）查系爭契約第1 條約定：買賣土地標示「（已登記者應以地政機關之登記為準）」等語（見本案卷一第12頁），依其文義，應係指系爭契約買賣土地之面積數量，及以單價乘以前述面積數量，所計算而出之系爭契約第2 條所定總價，係以系爭契約訂立當時，地政機關所登記系爭土地之面積為準，亦即賣方即原告2 人，依系爭契約，有將系爭契約102 年9 月18日訂立當時，地政機關所登記系爭土地之面積數量，移轉登記予買方即被告郭財明或其指定者之義務，亦即原告2 人應移轉登記之面積數量，應以系爭契約訂立當時，系爭土地之登記面積為準，而非以實際移轉之面積為準，原告亦自承：系爭契約之價金，應以系爭土地登記謄本記載之面積為準等語（見本案卷一第202 頁）。復參照系爭契約第14條第1 項約定，如原告2 人於訂立系爭契約後，實際移轉登記之面積，較之系爭契約訂立當時系爭土地之登記面積，如有增減，即應依系爭契約所訂立之單價相互找補，否則若一律以原告2 人實際移轉之面積數量為準，則永不發生找補之問題，即無另行增訂系爭契約第14條第1 項之必要。
（三）系爭條約第14條「特定約定事項」第1 項約定：本標的物之坪數應依地主申請鑑界後，由建築師套繪之圖面，地政機關實測登記為準，買賣坪數若有增減，則依買賣單價互相找補（見本案卷一第14、21、66、73、116 頁背面、11
9 頁背面），則系爭契約第14條既為「特定約定事項」，即屬針對特定事項之特別約定，自應優先於系爭契約第1條而適用。況依契約解釋，雙方當事人於簽定系爭契約時，固依各筆系爭土地之登記謄本，而於系爭契約第1 條記載買賣土地標示，並以之計算買賣總價款，然買賣土地須核實土地面積，此乃眾所周知之事，故雙方當事人始另於系爭契約第14條第1 項為特定約定事項，用以防免系爭土地實際面積與登記面積不符時，所生系爭契約第2 條依訂約時登記面積所計算之總價款有所不公之情形，故系爭契約第14條第1 項之特定約定事項，非但為特別規定，更屬雙面規定，於原告2 人實際移轉之面積，較系爭契約訂立時系爭土地登記面積為多之情形，買受人亦有增加給付價金予原告2 人之義務，如附表所示第190 之12部分，原告
2 人實際移轉登記之面積，較該筆土地登記面積多出1.89平方公尺，被告郭財明自應按系爭契約之單價，乘以1.89平方公尺之數額，增加給付原告吳宏禮此部分價金，是系爭系爭第14條「特定約定事項」第1 項之約定，尚非必然對系爭契約買賣雙方之某方有利，並未違反平等互惠原則及誠信原則。
（四）兩造均陳稱：兩造間系爭契約就各筆土地之價格，如買賣係應有部分，則依全筆土地以各筆土地之整筆土地價格，再按應有部分換算所買賣應有部分之價格等語（見本案卷一第200 、201 頁），故此為原告2 人與被告郭財明間，就系爭契約關於系爭土地應有部分之買賣，計算其面積及價金之方法，亦即買賣標的為應有部分為非該筆土地全部者，則應以訂立系爭契約當時地政機關所登記系爭土地面積為準，依應有部分換算其面積。
（五）原告2 人主張：系爭契約總價款，當初係依原土地登記謄本即系爭契約所載面積整筆計價，非依單位計價等語（見本案卷一第200 頁），被告則主張每坪單價為72,000元等語（見本案卷一第200 頁）。經查：系爭契約第14條第1項，係明確約定以「買賣單價」互相找補，而原告2 人不爭執其形式上真實性及確為其等簽名之系爭土地委託購買契約書影本（見本案卷一第216 、217 頁），記載總價款為每坪72,000元，亦即每平方公尺21,780元（元以下4 捨
5 入），乘以附表所示系爭契約訂立時，系爭土地之登記面積，即得出系爭契約第2 條所約定之總價（見本案卷一第12、19頁），因此系爭契約第14條第1 項所稱之「單價」，確為每平方公尺21,780元無誤。
（六）苗栗縣苗栗地政事務所104 年6 月29日以苗地二字第1040004993號函計算系爭土地於103 年11月12日辦理合併分割前地籍圖面之面積如下：同段第190 之1 地號土地面積30
3.77平方公尺、同段第190 之4 地號土地面積188.37平方公尺、同段第190 之7 地號土地面積282.73平方公尺、同段第190 之9 地號土地面積39.86 平方公尺、同段第190之10地號土地面積134.01平方公尺、同段第190 之11地號土地面積13.20 平方公尺、同段第190 之12地號土地面積
19.89 平方公尺（見本案卷一第233 頁），此即為原告2人於103 年10月31日移轉系爭土地所有權予被告吳明美（見本案卷一第33至45頁土地異動索引）當時，所實際移轉之面積數量，對照系爭契約訂立當時系爭土地之登記面積，即如附表面積增減欄所示原告2 人多付或短少之面積。
（七）按「依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，本件買賣雙方所爭執者為系爭攤位實際面積，上訴人及某公司、林某均認所完成之攤位並無面積不足，顯無修補之意，客觀上亦不能補正，被上訴人自可於交付之前主張瑕疵擔保」（最高法院86年度臺上字第2398號民事判決意旨參照），且依系爭契約第14條第1 項之前述約定，應以系爭契約訂立當時系爭土地之登記面積，對照原告2 人實際移轉登記之面積，以為找補之基準，已如前述。
（八）原告2 人移轉各筆系爭土地之應有部分比例，均與系爭契約第1 條所載者相同，此有原告所提、被告不爭執其形式上為真正之土地登記申請書影本附卷可稽（見本案卷二第99至102 頁），兩造亦陳稱：原告吳全興於103 年10月31日移轉苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○ ○號土地予被告郭財明指定之被告吳明美時，移轉當時應有部分3 分之1 ，而原告吳全興於103 年10月31日移轉苗栗縣苗栗市○○段○○○○ ○○○○號土地予被告郭財明指定之被告吳明美時，係移轉當時應有部分12分之1 等語（見本案卷二第97頁）。據此，依附表面積增減欄，所計算而出面積增減之金額欄所示，被告郭財明各應減少給付原告吳宏禮1,685,772元、減少給付被告吳全興982,060 元，其數額均大於被告
2 人所稱被告郭財明與原告吳宏禮間應減少價金1,208,88
0 元、與原告吳全興間應減少價金62,640元（見本案卷一第202 頁），則原告2 人先位聲明，請求給付被告郭財明前述主張減少之價金，即無理由，均應予駁回。
四、原告是否有權合法解除系爭契約？原告備位聲明主張移轉登記土地是否有理由？
（一）原告主張被告郭財明逕行扣減原告2 人之買賣價金1,208,
880 元及62,640元，屬違約不付款，爰依系爭契約第9 條第1 項第2 款之約定解除系爭契約等語。查系爭契約第9條第1 項第2 款規定：甲方（即被告郭財明）不買或違約或遲延逾10日以上時：甲方所付價款全部由乙方沒收，並解除本契約（見本案卷一14、21、66、73、116 頁背面、
119 頁背面）。然被告郭財明就系爭契約實應扣減之價金如附表「面積增減之金額」欄所示，並如前述，較其原先主張應扣減之金額為高，故被告郭財明並非違約不付款，從而原告2 人依系爭契約第9 條第1 項第2 款解除系爭契約，並無理由。
（二）況按民法第326 條之提存，應依同法第327 條第1 項之規定辦理，即生消滅債之關係之效力，最高法院著有33年上字第3558號民事判例，可資參照。原告2 人陳稱：係因原告不同意被告扣減金額之說法，被告遂將應給付予原告吳宏禮之部分款項6,129,805 元提存於本院之提存所等語（見本案卷一第5 、6 頁），並提出本院提存書影本為證（見本案卷一第51頁），故原告2 人拒絕收受上開提存之扣減後價金，被告無任何違約之行為，並以提存為清償方法，以盡系爭契約之價金全額給付義務，益徵原告2 人主張依系爭契約第9 條第1 項第2 款規定解除系爭契約，並無理由。
（三）原告2 人既無權解除系爭契約，則系爭契約仍合法存在，從而原告備位聲明，被告吳明美應將同段第190 之27、
190 之28、190 之29、190 之32、190 之33、190 之37、
190 之38、190 之39、190 之40、190 之41、190 之42地號土地所有權移轉登記予原告吳宏禮，並應同段第190 之
1 、190 之18、190 之25地號土地所有權移轉登記予原告吳全興，均無理由，應予駁回。
（四）按「查不當得利返還請求權，須以當事人間之財產損益變動，即一方受財產上之利益，致他方受財產上之損害，無法律上之原因，為其成立要件。而一方基於他方之給付受有利益，是否『致』他方受損害，應取決於當事人間是否存有給付目的及給付關係而定。在指示人依補償關係（資金關係或填補關係）指示被指示人將財產給付領取人之指示給付關係，其給付關係，係存在於指示人與被指示人及指示人與領取人之間；至於被指示人與領取人間，因領取人係基於其與指示人之對價關係，由指示人指示被指示人向領取人為給付，該二人間僅發生履行關係（給與關係或出捐關係），而不發生給付關係。此際被指示人係處於給付過程之中間人地位，依指示人之指示，為指示人完成對領取人為給付目的之行為，初無對領取人為給付之目的。因此，指示人指示被指示人將財產給付領取人後，倘其補償關係所由生之契約經解除，被指示人只能向指示人行使不當得利返還請求權，而不得向非『致』其財產受損害之受領人請求」（最高法院102 年度臺上字第1855號民事判決意旨參照）。經查：系爭土地之買受人即被告郭財明為指示人，其依系爭契約之補償關係（資金關係或填補關係），指示被指示人即原告2 人，將系爭土地直接移轉登記予領取人即被告吳明美，則系爭契約之給付關係，係存在於指示人即被告郭財明與被指示人即原告2 人間，至於被指示人即原告2 人與領取人即被告吳明美間，因領取人即被告吳明美，係基於其與指示人即被告郭財明之對價關係，由指示人即被告郭財明指示被指示人即原告2 人向領取人即被告吳明美為給付，故依上述說明，原告2 人與被告吳明美間，僅發生履行關係（給與關係或出捐關係），而不發生給付關係。此際被指示人即原告2 人，係處於給付過程之中間人地位，依指示人即被告郭財明之指示，為指示人即被告郭財明完成對領取人即被告吳明美為給付目的之行為，初無對領取人即被告吳明美為給付之目的，而被告吳明美亦非系爭契約之買受人（見本案卷一第12、19頁系爭契約「買主」之記載）。因此，指示人即被告郭財明指示被指示人即原告2 人，將財產給付領取人即被告吳明美後，倘其補償關係所由生之系爭契約業經解除，被指示人即原告2 人，僅能向指示人即被告郭財明行使不當得利返還請求權，而不得向非「致」其財產受損害之受領人即被告吳明美，因此退而言之，原告2 人縱或能合法解除系爭契約，其備位聲明亦無理由，應予駁回。
伍、綜上所述：原告2 人實際移轉登記之面積總數量，與其等依系爭契約應移轉登記之面積數量，顯有短少，依系爭契約第14條第1 項找補之結果，原告2 人不得向被告郭財明請求給付尚未給付之價金，亦不得以被告郭財明違約為由解除系爭契約、進而向被告吳明美請求返還不當得利。原告2 人之先位聲明，依系爭契約第2 條、第3 條之法律關係，請求被告郭財明給付原告吳宏禮1,208,880 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並請求被告郭財明給付原告吳全興62,640元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回，駁回部分之假執行聲請，因失所附麗，應併予駁回。又原告之備位聲明，依系爭契約第9 條及不當得利之法律關係，請求被告吳明美將同段第19
0 之27、190 之28、190 之29、190 之32、190 之33、190之37、190 之38、190 之39、190 之40、190 之41、190 之42地號土地所有權移轉登記予原告吳宏禮，並將同段第190之1 、190 之18、190 之25地號土地所有權移轉登記予原告吳全興，亦均無理由，同應予駁回。駁回部分之假執行聲請，亦因失所附麗，故應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 2 月 3 日
民事第一庭 法 官 伍偉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 105 年 2 月 3 日附表：
┌─────┬──────┬───────┬─────────┬──────┬──────────────┐│ │地號（苗栗縣│系爭契約訂立時│苗栗縣苗栗地政事務│ 面積增減 │ 面積增減之金額 ││ │苗栗市○○段│系爭土地登記謄│所104 年6 月29日苗│（平方公尺）│（1 坪72,000元÷3.3058＝每平││ │） │本面積（即原告│地二字第0000000000│ │方公尺21,780元，元以下4 捨5 ││ │ │應移轉之面積）│號函之實際移轉之面│ │入，下同） ││ │ │ │積（平方公尺） │ │ │├─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┬───────┤│原告吳宏禮│ 190之4 │ 198 │ 188.37 │188.37－198 │-9.63 ×21,7│（-209,741元）││ │ │ │ │＝-9.63 │80元＝-209,7│＋（-1,007,761││ │ │ │ │ │41元 │元）＋（-133,7││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤29元）＋（-375││ │ 190之7 │ 329 │ 282.73 │282.73－329 │-46.27×21,7│,705元）＋41,1││ │ │ │ │＝-46.27 │80元＝-1,007│64元＝-1,685,7││ │ │ │ │ │,761元 │72 元 ││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤ ││ │ 190之9 │ 46 │ 39.86 │39.86 －46＝│-6.14 ×21,7│ ││ │ │ │ │-6.14 │80元＝-133,7│ ││ │ │ │ │ │29元 │ ││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤ ││ │ 190之10 │203 ×應有部分│134.01×應有部分1/│33.50－50.75│-17.25×21,7│ ││ │ │1/4 ＝50.75 │4 ＝33.50 （小數點│＝-17.25 │80元＝-375,7│ ││ │ │ │第2位以下4捨5入） │ │05元 │ ││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤ ││ │ 190之12 │ 18 │ 19.89 │19.89 －18＝│1.89×21,780│ ││ │ │ │ │1.89 │元＝41,164元│ │├─────┼──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┼───────┤│原告吳全興│ 190之1 │420 ×應有部分│303.77 ×應有部分1│101.26－140 │-38.74×21,7│（-843,757元）││ │ │1/3 ＝140 平方│/3 ＝101.26（小數 │＝-38.74 │80元＝-843,7│＋（-125,235元││ │ │公尺 │點第2 位以下4 捨5 │ │57元 │）＋（-13,06 8││ │ │ │入） │ │ │元）＝-982,060││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤元 ││ │ 190之10 │203 ×應有部分│134.01×應有部分1/│11.17 －16.9│-5.75 ×21,7│ ││ │ │1/12＝16.92 （│12＝11.17（小數點 │2 ＝-5.75 （│80元＝-125,2│ ││ │ │小數點第2 位以│第2 位以下4 捨5入 │小數點第2 位│35元 │ ││ │ │下4 捨5 入） │） │以下4 捨5 入│ │ ││ │ │ │ │） │ │ ││ ├──────┼───────┼─────────┼──────┼──────┤ ││ │ 190之11 │15×應有部分1/│13.20 ×應有部分1/│4.4－5 ＝-0.│-0.6×21,780│ ││ │ │3 ＝5 │3 ＝4.4 （小數點第│6 │元＝-13,068 │ ││ │ │ │2 位以下4 捨5 入）│ │元 │ ││ │ │ │ │ │ │ │└─────┴──────┴───────┴─────────┴──────┴──────┴───────┘