臺灣苗栗地方法院民事判決 104年度重訴字第92號原 告即反訴被告 阮仙化訴訟代理人 吳瑞堯律師被 告即反訴原告 賴壬水
宋新妹曾俊儒前三人共同訴訟代理人 林富華律師上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國105 年
9 月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地上二層樓建物（建號：一二○，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村0000000號）遷讓交還反訴原告賴壬水。並應給付反訴原告賴壬水新臺幣貳拾伍萬元之違約金。
反訴被告自民國一百零四年十月一日起至交還上揭第一項房地之日止，按月應給付反訴原告賴壬水新臺幣參萬捌仟伍佰貳拾柒元。
反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地上二層樓建物（建號：一一九，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村0000000號）遷讓交還反訴原告宋新妹。並應給付反訴原告宋新妹新臺幣貳拾伍萬元之違約金。
反訴被告應將坐落上揭第四項地號土地如附圖所示編號2-1(建物) 部分面積一八七點三一平方公尺、編號2-2(建物) 部分面積二五九點八七平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告宋新妹。
反訴被告自民國一百零四年十月一日起至交還上揭第四項、第五項房地之日止，按月應給付反訴原告宋新妹新臺幣伍萬零肆佰柒拾伍元。
反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○號土地上二層樓建物（建號：一二一，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰0000000號）遷讓交還反訴原告曾俊儒。並應給付反訴原告曾俊儒新臺幣伍拾萬元之違約金。
反訴被告應將坐落上揭第七項地號土地如附圖所示編號2- 3( 建物) 部分面積一八五點八三平方公尺、編號2-4(建物) 部分面積五一四點四一平方公尺、編號2-4A( 鐵皮) 部分面積三十三點一平方公尺、編號2-4B( 鐵皮) 部分面積五十六點二五平方公尺、編號3-1(建物) 部分面積三八點三七平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告曾俊儒。
反訴被告自民國一百零四年十月一日起至交還上揭第七項、第八項房地之日止，按月應給付反訴原告曾俊儒新臺幣肆萬貳仟肆佰參拾柒元。
至於反訴原告等其餘聲明反訴被告應將坐落上揭第四項地號土地編號3-1(建物) 部分面積四十點九五平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告宋新妹及上揭第七項地號土地如附圖所示編號3-2(建物) 部分面積三九○點七四平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告曾俊儒等部分，應予駁回。
本判決於反訴原告等以新臺幣肆佰萬元供擔保後，得假執行。
本訴費用及反訴費用均由原告阮仙化負擔。
事 實
甲、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告於民國104 年11月13日向本院提出訴之追加狀，聲請追加訴之聲明第2 項「前項（兩造租賃關係）租金數額，當事人不能協議時，請求法院核定之」，被告則表示不同意追加，表示：該部分顯然會讓本案件審理有延滯訴訟的問題等語。且該項聲明並非擴張或減縮應受判決事項，依前揭規定，難認合法，應予駁回。
二、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告對被告主張其就被告所有之：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 00 00 號等3 棟房屋及其坐落之土地有租賃權存在有所爭執，即原告就與被告間有無租賃關係存在之法律關係不明確，且此不明確狀態得依確認判決加以除去，是原告提起本件訴訟，應認有確認之利益，合先敘明。
三、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259 條、第260 條分別定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91年度臺抗字第440 號民事裁定參照）。查被告於104 年10月8 日具狀向本院提起反訴，請求原告將坐落於上開土地上之建物及土地上之增建物拆除後，將上開房地返還，並請求原告給付租賃契約終止後相當於租金之不當得利，並請求被告給付違約金等訴之聲明。經核本訴與反訴之當事人相同，且基於同一租賃契約之法律關係所衍生之爭議，該訴訟標的法律關係其發生之原因相同，且訴訟資料共通，並可互為利用，又本訴與反訴均行同種程序，合併審理並無窒礙難行之處，反有助於解決紛爭，故被告提起反訴，於法有據，應予准許。
乙、實體部分
壹、本訴方面
一、原告方面：
（一）原告阮仙化於94年9 月7 日向被賴壬水及宋新妹夫妻，各承租其等所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地及其地上二層樓建物（建號：120 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號，下稱系爭612 號土地及120號建物）、同地段609 地號土地及其地上二層樓建物（建號：119 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000
00 號，下稱系爭609 號土地及201 之1 號建物），並簽訂房地租賃契約；另與被告曾俊儒亦就其所有同地段603地號土地及其地上二層樓建物（建號：121 ，門牌號碼：
苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號，下稱系爭603號土地及201 之3 號建物）亦於同日承租系爭房地並簽訂房地租賃契約。其後被告等已履行交付租賃物在案。上揭二份房地租賃契約，除出租人及租賃物有所區別外，其餘契約條款之內容均相同。其中，第2 條約定「租賃期限：
自94年9 月16日起至104 年9 月15日，共計十年。於租約到期後，乙方有優先承租權，甲方如無任何疑異，應於租約到期與乙方續約。租約條件另議。」；第三條約定「租金計算方式：租金每月壹拾萬元正，租金按月付…」；第13條約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房地，乙方應支付按前月份房租五倍計算之違約金( 未滿一個月者以一個月計算) 。」等語，合先敘明。
（二）惟被告等於104 年7 月9 日寄發存證信函通知原告，謂租賃期限即將屆滿，且因原告自96年1 月16日起，屢屢延遲給付租金，且未經被告同意私自增建及改建，違反租賃契約之約定為由，無法與原告續租云云。
（三）依據民法第450 條「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。且系爭契約第三條約定，原告應每次簽發12紙一年度租金支票（爾後雙方同意簽發半年6 紙) 。因此被告等依民法450 條之規定應於104 年3 月15日前即6 個月前通知原告終止契約。
（四）基於上述理由，被告等自始即認定原告具有續租權，因而今年加碼投資，以大量廣告等以提高租賃物之知名度，增加租賃物之無形、有形資產。
（五）原告於租賃期間:
1.承租期間關於地上物增建一事，依據房地租賃契約第7 絛已言明，此既循以往的事實且經被告等口頭同意后始行搭設，復因而增加的房屋稅，在雙方友好協議下，所增加之房屋稅，均全額由原告繳付，本辦法雙方已行之多年有案可稽。
2.94年9 月7 日簽訂房屋租賃契約時，支付押金新臺幣（下同）120 萬元前，原告已先支付第三人( 即前手) 李榮燦權利金680 萬元及解除李榮燦原計畫盤讓給張謝民之書面約定。此立約行為，計有賴壬水、宋新妹、曾俊儒、阮仙化、李榮燦、張謝民及黃衍銘等人在場。
3.104 年7 、8 月間原告以最大善意敦請地方人士三番五次登門求見洽談續約事宜，然被告等竟置之不理。自始多避不見面、不接聽電話、書信也不回應，為確保原告投資權益及履行契約精神，原告特以書面函文被告等表明依據所訂「房地租賃契約」第2 條第2 行乙方有「優先承租權」特予主張，被告等不得以任何理由拒絕續租，進而轉租任何第三人。
4.原告於租賃期間，陸續增加投資設備於租賃物，幾近2500萬元，被告等倘若未依法行事且強行收回自營或再轉租第三人，規避，原告之續租權利，將另依民法第431 條「承租人就租賃物支出有益贊用，因有增加該物之價值該物之價直，如出租人知其情事而不為反對之表不，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。」之規定，被告等必須償還原告所投資設備等金錢。
（六）綜上所述，原告堅定表示要繼續承租，復依據房地租賃契約，原告有優先承租權依據是項租約，及民法第431 條、第440 條請求判決如訴之聲明如下：
1.請求確認原告對於苗栗縣公館鄉五谷村15鄰201 之1 、2、3等 三棟房屋及房屋所座落之土地之租賃權存在。
2.訴訟費用由被告等負擔。
二、被告方面：
（一）除援引原告陳述之事實（一）之外，另補充：上揭二份房地租賃契約，除出租人及租賃物有所區別外，其餘契約條款之內容均相同。其中，第2 條約定「租賃期限：自民國94年9 月16日起至民國104 年9 月15日，共計十年。於租約到期後，乙方有優先承租權，甲方如無任何疑異，應於租約到期與乙方續約。租約條件另議。」；第3 條約定「租金計算方式：租金每月壹拾萬元正，租金按月付…」；第13條約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房地，乙方應支付按前月份房租五倍計算之違約金( 未滿一個月者以一個月計算) 。」等語，可知系爭租賃契約係「十年」定期租約，每一份租約按月給付之租金100,000 元、違約金500,000 元，合先敘明。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。分別為民法第45
0 條第1 項及第455 條所明訂。又按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，此為最高法院75年台上字第801 號判例要旨所揭示。再按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767 條前段及中段所明定。被告既按契約約定終止租賃契約，原告自應將被告土地上之地上物拆除後返還被告。
（三）關於地上物增建一事，被告否認原告所述有同意的情形，依據實際上資料顯示是一直到去96年稅務局有查課資料，才有事後請原告補稅務的部分，但是伊們要強調原告沒有依照契約徵求伊們同意; 亦否認口頭協議的內容有包含另外租金、期限及協議過程等，本案重點在被告在租期屆滿要收回土地及房子，而不是調整租金的問題。且要適用租賃契約第2 條原告之優先承租權，前提要被告沒有「任何疑義」的情況下，且租約條件要另議。然被告並非沒有「沒有任何疑義」，例如在過往原告就有違約的情形出現，例如積欠所謂的租金，還有原告沒有按照契約約定，增設增修房地的時候應得出租人同意，原告就自行興建在左前方、左後方及右前方都有興建鐵皮類的地上物，所以要被課徵房屋稅。
（四）轉租部分原告主張是部分轉租，但是實際上已經等於三分之二應該是別人在經營，這部分是涉及其經營方式，但是卻是事實，且現況就是原告經營不好，相對的，被告想全部收回來，沒有權利濫用的問題，且被告租賃屆滿前兩個月出租人都有用存證信函預告。
（五）承上，系爭租賃契約於104 年9 月15日期限屆滿時消滅，原告依法依約應返還租賃物。且查被告賴壬水及宋新妹前於104 年7 月9 日以公館郵局第55號存證信函及同年8 月14日以頭份郵局第352 號存證信函、被告曾俊儒前於104年7 月9 日以臺北大安郵局第360 號存證信函及同年8 月14日臺北大安郵局第420 號存證信函，分別迭次通知原告租賃期限屆滿時不再續租、並要求原告阮應依約返還房地等語在案。嗣後，雖經原告聲請苗栗縣公館鄉調解委員會進行調解，然兩造並未達成共識，此亦有調解不成立證明書可參。詎料，原告非但未拆除擅自搭建之地上物如附圖所示甲部分面積100 平方公尺、乙部分面積160 平方公尺及丙部分面積340 平方公尺，迄今更未交還全部租賃物。
稽諸上開民法第450 條第1 項、第455 條之意旨，被告等人終止租約為有理由。爰聲明：
1.原告之訴駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分
一、反訴原告部分：
（一）援引上開兩造事實陳述（一）之訂定租賃契約及租約內容等部分，另主張系爭房地租賃契約尚有第5 條規定「乙方不得將全部房地轉租、頂讓他人。所以方將房地部分轉租他人，本約期滿或提其終止前，乙方不得以出租第三者為名，拒將房地歸還，否族乙方應負賠償責任」及第7 條「乙方如認為房屋有改裝設施之必要，於取得甲方同意後得自行改裝，但不得損害原有建物結構。乙方非經甲方同意，不得在所承租土地上搭蓋固定建物。」等約定。
（二）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。分別為民法第45
0 條第1 項及第455 條所明訂。又按「租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。」，此為最高法院75年台上字第801 號判例要旨所揭示。再按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，為民法第767 條前段及中段所明定。復依不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受利益為限，無權占有他人土地，依社會通常觀念，顯然可能獲得有相當於租金之利益(最高法院61年度台上字第1695號判例參照) 。
（三）承上，系爭租賃契約於104 年9 月15日期限屆滿時消滅，反訴被告阮仙化依法、依約應返還租賃物。且查反訴原告賴壬水及宋新妹前於104 年7 月9 日以公館郵局第55號存證信函及同年8 月14日以頭份郵局第352 號存證信函、反訴原告曾俊儒前於104 年7 月9 日以臺北大安郵局第360號存證信函及同年8 月14日臺北大安郵局第420 號存證信函，分別迭次通知租賃期限屆滿時不再續租、並要求反訴被告阮仙化應依約返還房地等語在案。嗣後，雖經反訴被告阮仙化聲請苗栗縣公館鄉調解委員會進行調解，然兩造並未達成共識，此亦有調解不成立證明書可參。詎料，反訴被告阮仙化非但未拆除擅自搭建之地上物如附圖所示甲部分面積100 平方公尺、乙部分面積160 平方公尺及丙部分面積340 平方公尺，更未交還全部租賃物迄今。稽諸上開民法第450 條第1 項、第455 條、第767 條等規定及最高法院75年度台上字第801 號判例意旨，暨系爭契約第13條違約金約定，反訴原告主張被告應給付違約金，均洵屬適當有據。
（四）又查，反訴被告阮仙化無權占有系爭房地，受有相當於租金之不當得利，並造成反訴原告等之損害，參照前揭最高法院61年度台上字第1695號判例及土地法第97條第1 項規定，請求反訴被告阮仙化給付相當於租金之不當得利，即自104 年10月1 日起至反訴被告阮仙化返還系爭房地之日止，按系爭房地之土地申報地價及房屋課稅現值百分之十計算之不當得利。
（五）為此狀請判決如反訴之聲明：
1.反訴被告阮化仙應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二層樓建物（建號：120 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告賴壬水。
並應給付反訴原告賴壬水250,000 元之違約金。
2.反訴被告阮仙化自民國104 年10月1 日起至交還上揭第一項房地之日止，按月應給付反訴原告賴壬水38,527元。
3.反訴被告阮仙化應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二層樓建物（建號：119 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告宋新妹。
並應給付反訴原告宋新妹250,000 元之違約金。
4.反訴被告阮仙化應將坐落上揭第三項地號土地如附圖所示編號2-1(建物) 部分面積187.31平方公尺、編號2-2(建物) 部分面積259.87平方公尺、編號3-1(建物) 部分面積
40.95 平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告宋新妹。
5.反訴被告阮仙化自104 年10月1 日起至交還上揭第三項、第四項房地之日止，按月應給付反訴原告宋新妹50,475元。
6.反訴被告阮仙化應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二層樓建物（建號：121 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告曾俊儒。
並應給付反訴原告曾俊儒500,000 元之違約金。
7.反訴被告阮仙化應將坐落上揭第六項地號土地如附圖所示編號2-3(建物) 部分面積185.83平方公尺、編號2-4(建物) 部分面積514.41平方公尺、編號2-4A( 鐵皮) 部分面積
33.1平方公尺、編號2-4B( 鐵皮) 部分面積56.25 平方公尺、編號3-1(建物) 部分面積38.87 平方公尺、編號3-2( 建物) 部分面積390.74平方公尺等之地上物拆除，並將土地交還反訴原告曾俊儒。
8.反訴被告阮仙化自104 年10月1 日起至交還上揭第六項、第七項房地之日止，按月應給付反訴原告曾俊儒42,437元。
9.願供擔保，請准予宣告假執行。
10.訴訟費用由反訴被告阮仙化負擔。
二、反訴被告方面
（一）理由如起訴事實，反訴被告認為租賃權還存在。兩造簽訂的租賃契約第2 條，租期屆滿要續約，如無疑義，出租人「應」租約到期跟伊續約，雖然租約條件寫另議，但當初簽約的時候有口頭協議，當時反訴被告投資金額很大，一開始要求租期30年，反訴原告表明民法租期最長20年，且被告當初把建物及土地出租給南仁湖集團，他們做十幾年就做不起來了，所以就先寫十年，如果十年到還要繼續，再延期十年，可兩次，反訴被告用存證信函表明依約定續約，反訴原告依第二條規定是「應」續約，而不是「得」，租金條件另議是要按每年的物價指數調整，而且是每十年簽約一次，當時在場也有證人黃衍銘、張謝明可以作證。
（二）關於興建地上物的部分，94年伊們營業需要，伊在1 年內興建，且有口頭上跟反訴原告講，有證人黃衍銘、張謝明可以作證，那時所增加的房屋稅都是由伊們繳納，且接下來九年反訴原告也都繼續收取租金。
（三）轉租部分，依據契約第5 條後段，雙方本來就約定可以將部分房地轉租他人，這部分不構成違約。
（四）積欠租金的部分，營業時有部分股東退出，所以94年有三期稍微遲延，但是也都有繳納，之後伊都按時繳納。解釋「無任何疑義」應要符合民法誠信原則及禁止權利濫用的原則，被告拿九年前的事情來認為有疑義，伊們認為應當不符合這條的規定。
（五）爰聲明：
1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由反訴原告負擔。
參、法官為行集中審理協同兩造爭點整理如下：
一、關於本訴部分
（一）兩造所不爭執事項：
1.兩造於94年9 月16日起至104 年9 月15日止有就苗栗縣○○鄉○○村000 00 00 00 號三棟房屋及坐落之土地訂定租賃契約。租期為10年，租金每月是20萬元，每月20日前給付，給付方式為租金是按月給付，支票的部分是原先每年簽12個月的支票，四年前改為每次簽發6 個月支票，於每月房租起算日兌現租金，租約上面有敘明承租人有優先承租權。
2.原告確實有於上開承租之土地上搭建鐵皮地上物，並於96年遭稅務機關查核，被告即請原告支付房屋稅。
3.原告有將系爭土地及房屋轉租給第三人經營之事實。
4.兩造有簽訂本院卷宗第78到79頁及82頁到83頁的契約，現契約已經到期。
（二）兩造所爭執事項：
1.原告是否有違反房地租賃契約第五條及第七條之情形，即反訴被告與反訴原告之間之租賃關係是否已經終止？
2.鐵皮及其他地上物（增建部分）究竟為何？
3.被告主張不續租給原告即原告對於本案租賃標的物已無租賃權是否有理由？
二、反訴部分：
（一）兩造不爭執事項：無。
（二）兩造所爭執事項：
1.反訴被告是否應將坐落系爭三筆地號地上物之土地複丈成果圖有顏色之增建物拆除後，將上開系爭三棟建物及三筆土地返還反訴原告等三人。
2.反訴被告是否應如反訴原告訴之聲明所載自104 年10月1日起至交還系爭房地之日止，按月應給付反訴原告三人如訴之聲明相當於不當得利之租金？即反訴被告是否應該自
104 年10月1 日至交還系爭房地為止，按月給付反訴原告賴壬水38,527元、宋新妹50,475元、曾俊儒42,437元等租金？
3.反訴原告請求反訴被告違約金之數額是否有理由並適當？即反訴被告是否有違反系爭租賃契約之事實，而應給付反訴原告賴壬水、宋新妹25萬元之違約金與曾俊儒50萬元之違約金？
肆、本院之心證：
一、關於本訴部分：
（一）關於爭點1 ，原告即反訴被告（下稱反訴被告）是否有違反房地租賃契約第5 條及第7 條之情形？即⑴被告即反訴原告（下稱反訴原告）是否於94年反訴被告違反房地租賃契約第7 條興建其他地上物時，即知悉此事，而不為反對之意思，並且繼續收租，或是於96年因房屋稅問題方知悉反訴被告有增建？及⑵反訴被告是否有違反房地租賃契約第5條將系爭土地及房屋全部轉租給第三人？分述如下：⑴反訴原告是否於94年對反訴被告於興建其他地上物時，即
知悉此事，而不為反對之意思，並且繼續收租，或是於96年因房屋稅問題方知悉反訴被告有增建？①證人黃衍銘證稱：與反訴被告是合作夥伴。與本件契約目
前並無關係，但之前在94年一開始，是由幾個夥伴合組一家公司牛耳餐廳，在營業承租系爭地點時，後來因為主導的張謝民先生身體出狀況，就由反訴被告來承租，當時租約的草稿是由伊草擬的，94年當時定租約做計畫的時候，有提出一份營運企劃書，有讓地主知道伊們通盤設計，不會僅止於剛承租的部分，還會繼續再增設建物擴大經營範圍，且企劃書裡面有明確畫出藍圖，雖然後來有修改，但是範圍就是那麼大的地方。伊們增建的部分還包含釀酒體驗及兒童休息區( 以鉛筆畫出圖上位置，見本院卷第153、160 頁) ，這是當初規劃的藍圖而已，圖說上面並無明確標示這兩處所在的位置及未來要增建的建物，後來實際增建的部分伊就沒有再參予了，伊並不清楚。簽訂租賃契約時伊不在場，但伊希望簽約的時間可以長一點，但是因為反訴原告表示之前的承租者沒有辦法做那麼久，所以就以十年為一約就好。但合約上有規定應由反訴被告有優先承租權。當初沒有說優先承租的租期及租金，反訴被告說可以依現況做加租金。至於反訴原告如何表示，因為伊沒有在現場不清楚，反訴被告說，當時有告知對方承接，十年後可以依照現況調整租金。當時跟餐廳談這營業點的時候，前手即李榮燦並沒有繼續營業的意願，李榮燦退出餐廳經營後，有與地主談，但伊個人是沒有與反訴原告談，當初租賃契約書有寫到這個。當時企劃書上面是沒有標註設計的地段、地號，但是有把主建築物的型態繪畫上去（證人黃衍銘以藍色原子筆畫出，本院卷第153 頁) 。當初簽約伊沒有出面，但知道簽約有三個人，實際參予談判伊都沒有在場。所以簽約過程從頭到尾伊都沒有參予，伊是參予合約的撰寫部分。因為前段合作是由張謝民先生處理，但伊沒有親眼看見，可是伊在自己公司內部會議有提到這部分要給反訴原告看過，所以伊就自行推論，擴建的部分應該是反訴原告簽約前就知道了等語（本院卷第125-12
7 頁）。②證人張謝民證稱：伊是經營酒的部分。當初租賃契約書是
伊簽字的。當時還沒有設計卷附第153 頁圖說，是先簽約後設計。簽約當時伊或反訴被告並未告知反訴原告，未來會擴大經營，在原來承租的建物外，還會增設其他建物，伊只有跟牛耳餐廳的老闆講，後來因為伊生病，94年8 月
7 日伊就退出經營，因為生病了。94年8 月7 日之後，反訴被告增建的部，伊沒參予也不了解等語（本院卷第128-129頁）。
③至於反訴被告辯稱：97年4 月間的存證信函，也只是要求
給付增加的房屋稅，伊也依約負擔了，但是反訴原告沒有依約來終止或解除契約，仍然收取租金等語。然依據本院卷附第143-152 頁之反訴原告賴壬水、曾俊儒於97年4 月12日、97年4 月10日所寄發給反訴被告賴壬水之存證信函與苗栗縣稅捐稽徵處分別於96年9 月27、同年10月8 日、同年11月6 日日寄發給反訴原告曾俊儒之函文可知，被告三人應係接獲苗栗縣稅捐稽徵處之函文後，始發現增建與更正課稅方式，並催告原告即反訴被告繳納增加之房屋稅金外，表示終止租約後應拆除並回復建物之原狀，並非收受反訴被告租金後及對增建部分無異議或表示同意。
④足見反訴原告於94年訂約時對於反訴被告未來會增建之情
形並不能知悉與預測。其於96年因房屋稅問題方知悉原告即反訴被告有增建等事實，堪以認定。
（2）鐵皮及其他地上物（增建部分）究竟為何？①查，本院卷卷附89-91 頁所附現場相關照片，反訴原告主
張斜線增建的部分，為原證八的卷宗90頁上圖，上面可以看到上面有掛鐵皮，往右三棟鐵皮均為加蓋，停車場上面，配合本院卷第89、90、91頁編號照片二、三、五，照片五往右這三棟有鐵皮屋及加蓋的停車場，這是一部分。另部分為本院卷宗第90頁下方照片即編號四，有掛招牌大湖風情陶瓷拍賣，這張照片往左包含到小客車租賃有限公司，往右為89頁的第二張照片，左邊現代奈米竹碳皂，這一排房子亦是加蓋部分。另外部分是本院卷第91頁編號六、七的兩張照片，也是鐵皮加蓋地上物，旁邊鐵皮圍籬的部分也是反訴被告自行圍起加蓋等事實，經反訴被告自承：
係承租時開始加蓋等語。
②另經本院法官於105 年5 月13日至現場先勘驗就反訴原告
105 年3 月7 日提出之民事陳報狀附圖（本院卷第216 頁、下稱陳報狀附圖）所示，加蓋在系爭119 建號建物上之2-1、2-2 區塊之加蓋地上物，2-1 為鐵皮停車庫（照片②、③）；2-2 為數間一層樓鐵皮屋（如照片④、⑤、⑥）；另加蓋在系爭121 建號建物上之2-3 、2-4 區塊之加蓋地上物，2-3 為數間一層樓鐵皮屋（如照片⑦、⑧、⑨）；2-4 為一大一小鐵皮屋及鐵皮圍牆（如照片⑩、11、12），法官囑託地政就上開加蓋之地上物部分予以測繪其坐落在系爭土地上之位置及面積（小鐵皮屋以2-4-A 標示、鐵皮圍牆以2-4-B 分別標示）。另據被告即反訴原告稱系爭603 地號上丙之部分應已包含在附圖2-4 區塊內；另勘驗加蓋在系爭119 、120 、121 建號建物上3-1 、3 -2區塊之二樓加蓋地上物，勘驗3-1 為建物二樓的部分，即包含司機休息室（照片16、17）及走道至二廳入口處（照片
18、19、20）；再勘驗3-2 ，3-2 區塊與2-4 區塊間，地人員政稱附圖所示無間隔，與現況有一約100 多公分寬度間隔有所不同，在測繪成果圖時會以現況測繪（如照片13），3-2 為加蓋在121 建號建物上之二樓地上物部分，包含外觀為綠色油漆之鐵皮屋結構（照片13、14、15⑮）、雨遮、採光罩、棚架等（照片21-25 ）；法官囑託地政就上開加蓋之地上物部分予以測繪其坐落在系爭土地上之位置及面積（見本院卷第229-244 頁）。
③經苗栗地政事務所土地複丈成果圖之測量結果，位於被告
即反訴原告曾俊儒603 號地號上之建物，標示增建之2-3（橘色）固定建物部分為185.83平方公尺、2-4 （紫色）固定建物部分為514.41平方公尺、3-1 （藍色）固定建物部分為38.87 平方公尺、3-2 （咖啡色）固定建物部分為
390.74平方公尺、3-1 （藍色）固定建物部分為38.87 平方公尺、2-4A（藍色）鐵皮建物部分為33.1平方公尺、2-4B （紅色）鐵皮部分為56.25 平方公尺；位於被告即反訴原告宋新妹609 號地號上之建物，標示增建之2-1 （綠色）固定建物部分為187.31平方公尺、2-2 （粉紅色）固定建物部分為259.87平方公尺、3-1 （藍色）部分為40.95平方公尺，有卷附之複丈成果圖足參。
④另據證人李榮燦證稱：但是伊當初跟反訴原告訂約的時候
，計劃書的圖示是卷附第153 頁的圖示。第9 頁到15頁之租賃契約書是後來反訴被告向反訴原告承租的，反訴被告承租後，現況大部分一樣，少部分增加，前面與左右的鐵皮屋商店是增加，二樓廁所也是增建的。伊是用伊與被告的租賃條件，轉讓給反訴被告，但是照片上的鐵皮屋是反訴被告自己增加的，至於後面廚房冷凍庫的增建部分大約
300 多坪，也是反訴被告自己增建等語（本院第191 -193頁）。
⑤據本院法官於105 年9 月12日開庭時提示苗栗地政事務所
土地複丈成果圖及本院卷宗第229 頁之勘驗筆錄，詢問兩造對於複丈成果圖上系爭2-1 、2-2 、2-3 、2-4 至3-1、3-2 號建物，是附著於系爭121 與119 號主建物物上面，為固定建物，並附著於主建物合為一體，是否屬於增建部分，兩造對此均無意見（本院卷第256 頁），有該次言詞辯論筆錄足參。足認反訴被告違反系爭租賃契約第7 條後段「乙方經甲方同意，不得在其承租土地上搭蓋固定建物」。
（二）關於爭點⑵反訴被告是否將系爭土地及房屋全部轉租或一部分轉租給第三人？
1.證人林明勳證稱：系爭建物地下室本來是經營農產品，但做的不太好，當時約7 年前好像要撤掉，伊就去承接，租賃契約書沒有跟反訴被告簽訂，因為伊不是找反訴被告做承租，那時是一個叫王金枝的人租，租金每月一萬元是交給王金枝，當時所有的廠商接洽及場地管理都是王金枝負責。伊有看過反訴被告，後期二樓遊覽車休息站（供客人上廁所，遊覽車停放門口，以招攬顧客購買農產品）收掉後，伊不清楚真正狀況為何，後期就很少看到他，王金枝是伊未來的岳母。原告雇用王金枝管理餐廳，有給她錢，當初地下室有一部分用來做餐廳的經營，後來反訴被告經營不善，就將附圖及照片所有的房屋及土地都交給王金枝做管理，實際上王金枝跟反訴被告關係伊並不清楚，有沒有租賃關係也不清楚（本院卷第194-195 頁）。
2.證人黃洪青桂證稱：本院卷宗第89頁下面這張圖，伊承租樓梯上去二樓很大的部分及左邊有一鐵皮屋蓋的部分，二樓是賣農產品及免費看表演的，伊沒有收費的，是招攬顧客用，左邊鐵皮屋也是一樣，伊是跟王金枝承租的。伊是96年承租的，剛開始比較常看到反訴被告，後來假日才有看到。伊有聽說反訴被告是老闆，但是因為都是跟王金枝接洽，所以就認為反訴被告是總負責人。租金六萬元交給王金枝。後來王金枝走人了，反訴被告來收房租，伊也搞不懂，就交給反訴被告。二樓鐵皮屋是伊經過王金枝與反訴被告同意，伊們才自己建設的，他們說有跟地主講，但伊不清楚。第89頁下面二樓樓梯上去右邊的鐵皮屋司機休息室也是伊建設的，但反訴被告都說經過地主同意( 以筆在照片上圈出增建部分，見本院卷第89頁) ，伊增建的部分是田園餐廳樓上鐵皮屋的部分等語（即3-1 、3-2 部分，參本院卷第196-199 頁）。
3.據反訴被告自承：其係雇用王金枝管理業務，並管理田園餐廳，然田園餐廳係反訴被告自行增建，並非反訴原告之主建物，且據上開證人曾俊儒與黃洪清桂證稱可知，反訴被告已將該建物大部分空間委由王金枝出租給上開2 名證人，且反訴被告嗣後亦至黃洪清桂處收取租金等事實，堪認反訴被告將該主建物之地下室、系爭609 地號地上物之3-1 部分、系爭609 地號增建之2-2 部分、系爭603 地號地上物增建之3-2 部分均由王金枝轉租他人，反訴被告並收取租金，堪認其自認有一部轉租等語，足以採信。然反訴原告並未舉證反訴被告有將系爭主建物或增建部分全部轉租他人，足認反訴被告尚未違反系爭租賃契約第5 條將系爭土地及房屋全部轉租他人之約定。
（三）即反訴被告與反訴原告之間之租賃關係是否已經終止？綜上所述，因原告即反訴被告有違反系爭租賃契約第7 條之事實，反訴原告有權終止租約，該租約於104 年9 月15日屆滿，故反訴被告主張優先承租權繼續承租，確認租賃關係存在，為無理由，應予駁回。
二、關於反訴部分：
（一）就反訴被告是否應將土地複丈成果圖（下稱附圖）坐落系爭三筆地號地上物之有顏色部分增建物拆除後，將上開系爭三棟建物及三筆土地返還反訴原告等三人？
1.據證人黃洪清桂稱：第89頁下面二樓樓梯上去右邊的鐵皮屋司機休息室也是伊建設的，但反訴被告都說經過地主同意( 以筆在照片上圈出增建部分，見本院卷第89頁) ，伊增建的部分是田園餐廳樓上鐵皮屋的部分等語（參本院卷第196-197 頁），即複丈成果圖右3-1 、3-2 部分，故此部分處分權人為證人黃洪清桂，並非反訴被告。
2.除上開右3-1 、3-2 部分外，反訴被告均自承為其自行增建，故反訴原告終止租約後，反訴被告自當將其餘增建物拆除後，返還原建物與土地給反訴原告等。
3.故反訴原告如下之聲明應予准許（序號按原訴之聲明）：①反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二
層樓建物（建號：120 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告賴壬水。
③反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二
層樓建物（建號：119 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告宋新妹。
④反訴被告應將坐落上揭系爭609 地號土地如附圖所示2 -1
、2-2 部分面積447.63平方公尺之地上物拆除，並將土地交還反訴原告宋新妹。
⑥反訴被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上二
層樓建物（建號：121 ，門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村00鄰00000 00 號）遷讓交還反訴原告曾俊儒。
⑦反訴被告應將坐落上揭系爭603 地號地號土地如附圖所示
2-3 、2-4 、2-4A、2-4B部分面積437.72平方公尺之地上物等拆除，並將土地交還反訴原告曾俊儒。
4.至於上開系爭609 地號之3-1 部分38.87 平方公尺及系爭
603 地號之3-2 部分390.74平方公尺，為黃洪清桂所建造，反訴被告並無處分權，此部分應予駁回。
（二）反訴被告是否應如反訴原告訴之聲明所載自104 年10月1日起至交還系爭房地之日止，按月應給付反訴原告三人如訴之聲明相當於不當得利之租金？即反訴被告是否應該自民國104 年10月1 日至交還系爭房地為止，按月給付反訴原告賴壬水38,527元、宋新妹50,475元、曾俊儒42,437元等租金？
1.按「不當得利之法則，請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受利益為限，無權占有他人土地，依社會通常觀念，顯然可能獲得有相當於租金之利益」最高法院61年度台上字第1695號判例足資參照。
2.反訴被告阮仙化自104 年10月1 日起無權占有系爭房地，受有相當於租金之不當得利，並造成反訴原告等之損害，參照前揭最高法院61年度台上字第1695號判例及土地法第97條第1 項規定，請求反訴被告阮仙化給付相當於租金之不當得利，即自104 年10月1 日起至反訴被告阮仙化返還系爭房地之日止，按系爭房地之土地申報地價及房屋課稅現值百分之十計算之不當得利為有理由，應予准許。
3. 計算式如下：⑴反訴原告賴壬水主張如反訴之聲明第二項所示，其計算方
式如下：〔( 土地面積3,969.78㎡×公告地價960 元/ ㎡) ＋房屋價值812,300 元〕×10％÷12( 月) ＝38,527元(四捨五入，下同) 。
⑵反訴原告宋新妹主張如反訴之聲明第五項所示，其計算方
式如下：〔( 4,728.82㎡×960 元/ ㎡) ＋( 1,298,800元＋218,500 元〕×10％÷12( 月) ＝50,475元。
⑶反訴原告曾俊儒主張如反訴之聲明第八項所示，其計算方
式如下：〔( 3,083.77㎡×960 元/ ㎡) ＋( 2,015,000元＋117,000 元〕×10％÷12( 月) ＝42,437元。
4.故下列反訴原告聲明應予准許：反訴被告應自民國104 年10月1 日至交還系爭房地為止，按月各給付反訴原告賴壬水38,527元、宋新妹50,475元、曾俊儒42,437元。
（三）反訴原告請求反訴被告違約金之數額是否有理由並適當？即反訴被告是否有違反系爭租賃契約之事實，而應給付反訴原告賴壬水、宋新妹25萬元之違約金與曾俊儒50萬元之違約金？
1.按反訴被告各與反訴原告曾俊儒、反訴原告賴壬水、宋新妹訂定之系爭租賃契約，其第3 條均規定「租金計算之方式：租金每個月壹拾萬元整。應按月給付，乙方應每次簽發十二紙一年度租金支票，並於每月房租起算日兌現，乙方無論任何理由，均不得拖延或拒納」、第13條亦均規定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房地，乙方應支付按前月份房租五倍計算之違約金」（本院卷第9 、13頁）。
2.查系爭租約於104 年9 月15日期限屆滿時消滅，已如上述，反訴被告阮仙化依法、依約應返還租賃物。且查反訴原告賴壬水及宋新妹前於104 年7 月9 日以公館郵局第55號存證信函及同年8 月14日以頭份郵局第352 號存證信函、反訴原告曾俊儒前於104 年7 月9 日以臺北大安郵局第
360 號存證信函及同年8 月14日臺北大安郵局第420 號存證信函，分別迭次通知租賃期限屆滿時不再續租、並要求反訴被告阮仙化應依約返還房地等語在案。嗣後，雖經反訴被告阮仙化聲請苗栗縣公館鄉調解委員會進行調解，然兩造並未達成共識，此亦有調解不成立證明書可參（本院卷第84-88 頁）。惟反訴被告阮仙化非但未拆除擅自搭建之地上物，迄今更未交還全部租賃物。稽諸系爭契約第13條違約金約定，反訴原告主張反訴被告應給付違約金之下述聲明，均洵屬適當有據，予以准許：
①原告即反訴被告應給付被告即反訴原告賴壬水250,000 元之違約金。
③原告即反訴被告應給付被告即反訴原告宋新妹250,000 元之違約金。
⑥原告即反訴被告應給付被告即反訴原告曾俊儒500,000 元之違約金。
（四）關於反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行部分：按「關於財產權之訴訟，原告釋明在判決確定前不為執行，恐受難於抵償或難於計算之損害者，法院應依其聲請，宣告假執行。原告陳明在執行前可供擔保而聲請宣告假執行者，雖無前項釋明，法院應定相當之擔保額，宣告供擔保後，得為假執行」民事訴訟法第390 條第2 項訂定有明文。故被告即反訴原告於提供4 百萬元之擔保後，准予宣告假執行。
伍、關於原告聲請停止訴訟程序及再開辯論部分：原告以本法官裁定駁回莊榮兆為參加人為由，聲請停止訴訟程序及再開辯論等語。按訴訟程序當然停止、合意停止之法律規定，於民事訴訟法第186-191 條均定有明文。另按「法院於言詞辯論終結後，宣示裁判前，如有必要得命再開言詞辯論」。然本案已於105 年9 月12日言詞辯論終結，所有事證均已臻明確，且均無上開當然停止、合意停止法條規定之事由，故原告之聲請應無理由，併於駁回，附此敘明。
陸、結論：原告之訴為無理由。反訴原告之訴部分有理由，部分無理由。依民事訴訟法第78條、第85條第2 項，第390 條第
2 項，判決如主文。中 華 民 國 105 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 105 年 9 月 30 日