臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度苗簡字第278號原 告 張美蘭被 告 張恩達上列當事人間請求確認土地租賃關係存在事件，本院於民國105年7 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年臺上字第1031號判例意旨參照）。本件原告主張兩造間有租賃關係存在，若因本件而認租賃關係存在，則原告對被告所有之坐落苗栗縣造橋鄉大桃坪788-14地號土地（下稱系爭土地）即有合法使用之權利存在，然被告否認之，堪認原告就系爭土地租賃法律關係之存否不明確，本於租賃契約承租人之地位有受侵害之危險，且此項危險得以對被告之確認判決加以除去，徵諸前揭說明，原告提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益，合予敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、系爭土地原為原告所有，原告並在系爭土地上建有房屋供居住使用。嗣因系爭土地迭經買賣移轉予訴外人謝明琦、陳仕倫、蕭輔旺等人，終因系爭土地遭查封拍賣，由被告拍定取得。系爭土地及其上之房屋原同屬原告所有，而僅將系爭土地移轉予謝明琦等人。依民法第425 條之1 規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。是以，原告爰依上開規定提起本件確認之訴。
㈡、聲明：
１、確認原告就被告所有之系爭土地之土地租賃關係存在。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、被告係於本院98年度執字第5873號強制執行事件( 下稱系爭執行事件) ，經拍定取得系爭土地，而系爭執行事件當時之拍賣公告上已載明其上有廢棄之工寮，且系爭房屋根本沒有窗戶、沒有電表（力）及石綿瓦掉滿地，根本無法居住，被告否認兩造間就系爭土地有租賃契約關係存在。
㈡、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、查原告係於82年6 月22日以受贈與之原因取得系爭土地所有權，嗣訴外人謝明琦於94年7 月27日以買賣之原因取得系爭土地所有權，之後訴外人陳任倫復於94年11月14日以買賣之原因取得系爭土地所有權，繼由訴外人蕭輔旺於97年4 月3日以買賣之原因取得系爭土地所有權，其後再由被告於98年12月14日以拍賣之原因取得系爭土地所有權，業據原告提出系爭土地登記簿謄本、異動索引清冊為證，足認屬實。
㈡、系爭房屋於系爭執行事件經不動產估價師行鑑價作業時，係呈殘破石棉瓦磚造型態，其旁雜草叢生，有正和不動產估價師事務所勘估標的物現況相片、說明可稽( 見系爭執行事件卷第88頁) 。而系爭執行事件之拍賣公告時，亦註明該工寮已廢棄，老舊不堪使用等情，有拍賣公告所載為憑( 見系爭執行事件卷第152 頁) 。依以上事證觀之，系爭房屋早已無客觀交易價值，難認原告、謝明琦、陳仕倫、蕭輔旺買受系爭土地時，係基於將系爭房屋保留而僅買賣系爭土地之意思。且自證人即原告之子陳仕倫於本件言詞辯論時所證：「後來被蕭輔旺買走，後面變我跟蕭輔旺承租這個房子。蕭輔旺不肯去農會簽名、轉單，借款時間已經到了，蕭輔旺不願承受貸款，不想當借款人，我跟他說只要我繼續繳貸款就可以，但是他不接受。蕭輔旺雖然有能力，但不想背責任。所以土地就被拍賣。」等語( 見本院卷第66頁) 以觀，蕭輔旺取得系爭土地所有權後，係由使用系爭房屋之陳仕輪向蕭輔旺承租系爭房屋，而非由以系爭房屋所有權人自居之原告向蕭輔旺承租系爭房屋所坐落之系爭土地，顯見系爭房屋係隨系爭土地所有權移轉，故陳任倫於蕭輔旺取得系爭土地後，即須向蕭輔旺承租系爭房屋。再者，原告於將系爭土地出賣予謝明琦時，若有民法第425 條之1 之推定租賃關係存在，則原告即有支付租金予謝明琦之義務，惟原告就此卻陳稱：「(法官：你有沒有支付給謝明琦任何租金？) 原告：沒有。
因為那是我的。我不需要支付租金。」等語( 見本院卷第68頁) ，更足證原告將系爭土地所有權移轉為謝明琦所有時，其彼此間就系爭房屋所坐落之系爭土地即無租賃關係存在。從而，原告主張兩造就系爭土地有租賃關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。
㈢、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈣、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 7 月 25 日
苗栗簡易庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 105 年 7 月 25 日