臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 105年度苗簡字第619號原 告 黃金梅兼訴訟代理人 林昌能被 告 徐福興訴訟代理人 黃志翔
徐志龍兼訴訟代理人 徐恩宏上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國106 年6 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告徐福興應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地上如附圖所示Ｃ部分面積二‧○八平方公尺之欄杆拆除，並將該部分之土地騰空返還原告。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項得假執行。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第
255 條第1 項第2 款、第3 款、第255 條第2 項、第256 條分別定有明文。原告起訴原請求被告徐福興應將坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖斜線部分所示，面積12平方公尺之屋簷、欄杆拆除，並將該部分土地騰空返還原告。嗣於民國106 年1月17日依現場履勘所繪製之土地複丈成果圖（即附圖，下稱附圖）更正訴之聲明為：㈠被告徐福興應將系爭土地上如附圖B 、C 部分所示面積8.68、2.08平方公尺之雨遮、欄杆拆除，將該部分土地騰空返還原告。㈡被告徐恩宏應將系爭土地上如附圖A 部分所示面積11.51 平方公尺之雨遮拆除，將土地騰空返還原告。復於106 年3 月21日追加備位聲明：被告徐恩宏承租系爭土地面積8.68、11.51 平方公尺之租金，自106 年4 月1 日起調整為每月新臺幣（下同）5,384 元。
核其所為，就依附圖更正請求拆除雨遮、欄杆返還土地之面積部分，乃更正事實上之陳述，就追加徐恩宏為被告及追加備位聲明請求調整租金數額部分，均係基於被告占用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分之同一基礎事實，且被告均無異議而為本案言詞辯論，揆諸首揭規定，皆應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠原告為系爭土地所有人，被告徐福興為同段130 、132 、14
9 地號共3 筆土地之所有人，被告未得原告同意，逕自於同段130 、132 地號土地上建物加蓋如附圖A 、B 部分所示之雨遮，又另於同段149 地號土地與系爭土地相鄰處建築附圖
C 部分所示之欄杆，致無權占有系爭土地，原告自得依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除雨遮、欄杆，將所占用之土地返還原告。
㈡若本院依原告前手即證人羅永騰之證言，認為就附圖所示A
、B 部分，依被告徐恩宏曾與羅永騰訂立之收據（下稱系爭收據，依該收據所成立之租賃關係稱系爭租約）有租賃關係存在，則因系爭土地坐落之頭份鎮於104 年10月5 日升格為頭份市，土地價值比起系爭租約簽訂時提升數倍，非88年締約當時所得預見，而系爭租約約定租金為1 萬5,000 元，以租期20年計算，換算每月租金為62.5元，對原告而言顯非公平，原告得依民法第227 條之2 第1 項規定請求本院增加租金數額。且應以申報地價年息10% 計算即每月5,384 元為當。
㈢對被告抗辯所為之陳述
1.被告雖主張依系爭租約，羅永騰同意提供重劃○○○鎮○○段○○段○○○○○號土地即系爭土地內道路計畫用地，即系爭土地全部，給被告徐恩宏永久使用，然系爭收據僅記載「現在徐恩宏先生使用之額」提供使用，惟對於當時使用範圍為何並未具體指出，無從證明附圖A 、B 、C 部分係在收據記載當時使用範圍之內。
2.退萬步言，縱令系爭租約存在，原告亦得以106 年1 月17日書狀向被告終止系爭租約。因原告向羅永騰購買系爭土地後，依民法第425 條第1 項之規定已承繼羅永騰之地位。而系爭租約並非房屋、基地租賃，無土地法第100 條、第103 條規定之適用，且系爭收據記載「政府尚未徵收之前，本人同意給與台端永久使用」，而徵收屬不確定會發生之事實，自非期限，則系爭租約並未定有期限，依民法第450 條第2 項規定，原告得終止租約。
3.且被告徐福興並非系爭租約之當事人，系爭收據亦無關於被告徐福興之任何記載，無從證明被告徐福興有任何得使用系爭土地之合法占有權源。
㈣並聲明：如程序事項變更聲明後所示。
二、被告則以：㈠就原告先位聲明部分
1.依系爭租約，被告有權使用系爭土地如附圖所示A 、B 、C部分。原告買受系爭土地時已知土地上有屋簷、欄杆，自係默許被告繼續使用系爭土地，依買賣不破租賃原則，被告得繼續使用附圖A 、B 、C 部分。羅永騰當初向被告徐恩宏表示，被告徐恩宏前面那塊地給被告徐恩宏用，當時現場狀況跟履勘時一樣，被告徐福興的房子就在被告徐恩宏隔壁，雨遮也有突出來。
2.依最高法院48年台上字第1457號判例、71年度台上字第2378號判決、62年台上字第1112號判例，被告有權使用系爭土地。
3.附圖C 部分之欄杆在75年間即已存在，訂定租約時為88年，羅永騰卻證稱締約當時無欄杆，使用範圍不含C 部分欄杆，顯與事實不符。
4.系爭土地業經政府列為徵收預定地，屬將來確定發生之事實，系爭收據所載「徵收前永久使用」係指附永久期限，以及附徵收後租約失效之條件，徵收後租約失效屬附條件之附款，非如原告所述單純為附期限之附款。
5.被告徐福興跟徐恩宏蓋房子使用的130 、132 地號土地都是跟羅永騰購買，如果羅永騰不同意被告使用房屋前面的土地，被告就不可能跟羅永騰買地。被告徐福興之子訴外人徐海富向羅永騰購買130 、132 地號土地時，有與羅永騰簽約約定就土地前面8 米道路政府未徵收之前要給被告使用，才同意簽約，故被告依該契約之約定，亦有使用系爭土地之權。㈡就原告備位聲明部分
88年簽約時，國道一號交流道已存在，雨遮、欄杆對面均為廣大農田，迄今並無太大改變與開發，頭份市仍無高鐵站、火車站，站立現場目視亦無增設公車站牌、便利商店、商業大樓、警局、學校等，且附近住戶未明顯增加，與簽訂契約時幾無差異，與原告所稱情事變更落差甚大，無情事變更原則適用，且原告請求每月租金5,384 元為原租金62.5元之86.14 倍，難以想像土地價值或繁榮程度有提升86.14 倍餘。
另原告於105 年4 月購買同段121 至150 地號土地之價格為每坪2 萬6,000 元（每平方公尺約7,834.99元），與原告訴求公告現值每平方公尺3 萬2,000 元差異甚大。又系爭土地屬公共設施保留地之機關預定用地，日後由政府徵收開發使用，目前所繳納地價稅率似可減輕或免除。
㈢並聲明：駁回原告先位與備位之訴。
三、系爭土地為原告所有，附圖A 部分雨遮為被告徐恩宏所有、
B 、C 部分為被告徐福興所有，被告徐恩宏曾與羅永騰訂立系爭租約等情，有系爭土地土地登記第一類謄本、現場照片、系爭收據等在卷可稽（見本院卷第9 至13、31頁），復經本院會同兩造至現場履勘，製有勘驗筆錄、拍攝現場照片，並經苗栗縣頭份地政事務所製作附圖等在卷可佐（見本院卷第41至48、66頁），且為兩造所不爭，自堪信為真實。
四、得心證之理由㈠被告依系爭租約所得使用系爭土地之範圍為何？
系爭收據記載：「新台幣壹萬伍仟元正，立領收人羅永騰，本人所○○○鎮○○段○○段○○○○○號內都市○○道路預定地，現在徐恩宏先生使用之額，政府尚未征收之前，本人同意給與台端永久使用，…此致徐恩宏先生存照，中華民國捌拾捌年捌月拾日」（見本院卷第31頁）。由該收據記載，系爭租約之租賃物，為系爭土地都市○○道路預定地內被告徐恩宏當時使用之額。而羅永騰結證稱：伊圍起來包含附圖A、B 部分那區伊有同意徐恩宏使用，但是C 部分沒有等語（見本院卷第92頁），並於附圖上標示該收據所謂「現在徐恩宏先生使用之額」，乃平行同段130 、132 地號土地與同段
129 、133 地號土地之地籍線往前延伸至同段151 地號土地地籍線間之範圍，包括附圖A 、B 部分，但不包括C 部分（見本院卷第66頁）。被告雖抗辯附圖C 部分之欄杆在75年間即已存在，羅永騰證稱系爭租約之標的不含附圖C 部分顯與事實不符云云。然當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。被告既未能就附圖C 部分之欄杆於75年間即已存在及羅永騰有同意被告徐恩宏使用該部分舉證以實其說，僅空言主張，自無足採。羅永騰依系爭租約同意被告徐恩宏使用之範圍應為附圖
A 、B 部分，不包括C 部分，堪以認定。㈡原告是否應繼受羅永騰系爭租約之出租人地位？
1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第425 條固定有明文。惟出租人於89年5月5 日民法債編修正施行前，已與承租人訂定未經公證之期限逾5 年或未定期限之不動產租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施行後始將不動產所有權讓與他人者，基於法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認為祇要在民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正民法第425 條第2 項規定之餘地（最高法院98年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。
2.系爭租賃契約係於88年8 月10日簽訂，有系爭收據在卷為憑（見本院卷第31頁），而原告係於105 年5 月24日始登記為系爭土地所有人，有系爭土地土地登記第一類謄本在卷可證（見本院卷第9 頁），且原告兼訴訟代理人林昌能於本院審理時自承：當初伊跟羅永騰買地的時候，他有說雨遮下面的部分是給被告使用，雨遮外面的範圍就不是被告可以使用等語（見本院卷第103 至104 頁），足見羅永騰將租賃物即系爭土地所有權讓與原告時，被告已占有附圖A 、B 部分之土地，且為原告所明知，則原告依修正前民法第425 條規定，自應承繼羅永騰系爭租約之出租人地位。
㈢被告徐福興得否使用附圖B 部分土地？
原告固主張系爭租約係羅永騰與被告徐恩宏訂立，被告徐福興並無使用附圖B 部分土地之權利云云。惟被告徐福興係羅永騰之姊夫，此有被告羅永騰身分證正反面影本及被告徐福興妻子徐羅阿妹個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果在卷可按（見本院卷第63頁及密封袋），羅永騰與被告徐福興乃二親等旁系姻親關係；復依被告徐福興所提出之苗栗縣○○○設00000000000000段000 地號土地土地登記公務用謄本（見本院卷第33至34、148 頁），被告徐福興所有於系爭土地附近座落同段132 地號土地（重測前頭份段二小段45-3地號土地）上之建物，分別係於75年5 月12日、85年4 月19日領有使用執照，顯見被告徐福興自75年間即已居住於座落同段132 地號土地上之建物；又被告徐福興與被告徐恩宏係父子關係，且現分居於同段132 、130 地號土地上之建物，原告對此並無爭執。則依羅永騰與被告徐福興緊密之姻親關係及被告徐恩宏與被告徐福興間之父子關係，與被告徐福興座落同段132 地號土地上之建物早已存在之事實，可推知羅永騰雖僅與被告徐恩宏訂約，然顯明知附圖B 部分之土地係由被告徐福興使用，亦有同意被告徐福興得依羅永騰與被告徐恩宏間之租約使用附圖B 部分土地之意。故原告主張被告徐福興不得使用附圖B 部分土地，尚非可採。
㈣原告主張系爭租約未定期限，原告得隨時終止，有無理由？
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450 條第1 項、第2 項定有明文。又租約既載明出租之房屋至反攻大陸時為止，雖係以不確定之期間為終止契約之時期，亦不失為定有期限之租賃關係（最高法院47年台上字第1635號判例意旨參照）。系爭收據約定系爭租約之期限係至政府徵收系爭土地為止，依前開判例意旨，應認係定有不確定期限，然仍不失為定有期限之租賃關係，並非未定期限，原告自無從依民法第450 條第2 項規定對被告終止租約。
㈤原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告拆除附圖A 、B
、C 部分之雨遮、欄杆，有無理由？
1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。可知受請求之對象若係有權占有所有物，所有人即無從對之行使所有物返還請求權與妨害排除請求權。又租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年，民法第449 條第1 項定有明文。
2.被告占用附圖A 、B 部分土地，係依系爭租約之約定，而系爭租約係於88年8 月10日訂立，依前開說明屬定有不確定期限，而自訂約迄今尚未逾20年，仍在法定有效期限內，則被告占用附圖A 、B 部分自非無權占有，原告不得依民法第76
7 條第1 項規定對被告主張權利。另附圖C 部分既非系爭租約之標的，被告徐福興占用該部分土地即屬無權占有，原告得依民法第767 條第1 項前段、中段之規定，請求被告徐福興拆除欄杆、返還土地。
3.至被告雖援引最高法院48年台上字第1457號判例、71年度台上字第2378號判決、62年台上字第1112號判例主張被告得占用附圖C 部分云云，惟48年台上字第1457號判例、71年度台上字第2378號判決之案例事實，均係有關土地、房屋同屬一人所有，而將土地、房屋先後出賣，或僅將房屋出賣，62年台上字第1112號判例則係有關越界建築若越界之建物僅係牆垣而非房屋構成部份，可請求拆除，與本件事實均有不同，無從比附援引，被告主張本案可援引前開判例、判決而為主張，顯無可採。
4.被告雖主張被告徐福興向羅永騰購買同段130 、132 地號土地時，羅永騰有同意被告徐福興使用系爭土地，然並未舉證以實其說。被告雖另提出徐海富與羅永騰所訂立之土地買賣契約（見本院卷第115 至117 頁，下稱系爭買賣契約），主張羅永騰於該約亦有同意被告使用系爭土地，原告應受拘束云云。惟該契約雖於末尾以手寫「批明本件有8 公尺寬計畫道路無償供與甲方共同通行，乙方不得阻礙之事，永久通行」（見本院卷第117 頁，下稱系爭約款）。然使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利（最高法院59年台上字第2490號判例意旨參照）。故無論系爭約款所指8 公尺寬計畫道路是否即為系爭土地，因係約定由羅永騰無償提供使用，自屬使用借貸性質，依前揭判例意旨，無從對抗原告，故被告此部分所辯亦無可採。
㈥原告請求調整附圖A、B部分之租金，有無理由？
契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項固有明文。惟租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條亦有明定。且因民法第227 條之2 第1 項屬債編第1 章通則之規定，而民法第442 條則屬債編第2 章各種之債之規定，由立法體例顯見民法第442 條應為同法第227 條之2 第1 項之特別規定。此觀最高法院48年台上字第1536號判例意旨謂：「當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第
442 條之規定自明。」，亦屬灼然。而系爭租約係定有期限，業如前述，故依民法第442 條但書規定，原告自無從以情事變更為由，請求本院調整租金。
五、綜上所述，依羅永騰之證言，可知系爭租約之標的僅包含附圖A 、B 部分，不包括C 部分，且系爭約款屬使用借貸性質，無從拘束原告，故被告徐福興占用附圖C 部分土地屬無權占有，原告請求被告徐福興拆除附圖C 部分之欄杆並將土地返還原告，洵屬有據，應予准許。再依89年5 月5 日民法債編修正施行前之民法第425 條買賣不破租賃原則之規定，原告應繼受羅永騰系爭租約中出租人地位，而系爭租約係定有不確定期限，原告無從依民法第450 條第2 項規定終止租約，故被告係依兩造系爭租約之法律關係占用附圖A 、B 部分，屬有權占有，原告請求被告拆除附圖A 、B 部分之雨遮將土地返還原告，與法不合，不能准許，應予駁回。另系爭租約既定有期限，已符合民法第442 條但書之規定，原告無從再請求本院增加租金，故其此部分之請求，亦應予駁回。又本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 106 年 6 月 23 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜中 華 民 國 106 年 6 月 23 日