臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 105年度苗簡字第768號原 告 張政宗被 告 吳正義
財政部國有財產署中區分署法定代理人 吳文貴上列當事人間因請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國106 年3 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地，應有部分4分之1 ，財產所有人張鴻昌部分有與被告吳正義以總價新臺幣162,500 元買受之相同條件之優先購買權利存在。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告起訴時僅以吳正義為被告，嗣於民國106 年3 月14日追加財政部國有財產署中區分署（下稱國有財產署）為被告，核屬訴之追加與變更，其源自於原告就苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○號土地、權利範圍1/4 ，財產所有人張鴻昌部分（下稱系爭土地）有無優先承買權存在之事實，其請求之社會事實為同一，且本院亦認主要爭點、證據資料均具共通性，對被告吳正義之防禦尚無影響，故依上開規定，均應准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張就系爭土地有優先購買，惟被告吳正義以新臺幣（下同）162,500 元拍得系爭土地，然尚未繳納拍定價金，則原告就系爭土地是否有優先購買權之法律關係既不明確，致其於強制執行程序中應買人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對原告之確認判決予以除去，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
三、被告吳正義經合法通知無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人張登雲即原告之祖父係系爭土地之共有人，然已於民國49年過世，其繼承人雖未就上開土地辦理登記，但仍屬系爭土地之共有人。被告國有財產署於標售系爭土地時，並未通知原告是否優先承買，即拍定賣由被告吳正義，顯於法不合，為此爰依土地法之規定，請求確認原告對系爭土地有優先承買權存在，並聲明：確認原告就系爭土地有優先購買權存在。
二、被告則以：㈠被告吳正義部分：依土地法第34條之1 第4 、5 項規定，優
先購買權應為土地共有人或公同共有人，然原告未能於標售機關規定期限內辦竣繼承登記，則共有關係未定，依民法第
759 、828 條之規定，原告如未能得公同共有人全體之同意，即無法行使優先購買權，縱原告以他共有人身分主張優先承買，因他共有人於接到出賣通知後十日內未表示意見，其優先購買權應視為放棄等語。
㈡被告國有財產署部分：系爭土地之所有權人計有張登雲、張
木昌及張鴻昌，其中張鴻昌所持系爭土地之應有部分1/4 ，因逾期未辦理繼承登記，苗栗縣政府遂於101 年9 月24日以府地籍字第1010188450號函移本署標售，本署僅代為辦理，是原告以本署為被告並無理由，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予扣除；前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限；依第2 項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1 第1 至3 項分別定有明文。經查，財政部國有財產署為執行土地法第73絛之1 第2 項至第5 項規定之標售等作業，於102 年10月16日公布修正「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（下稱標售作業要點），其中第8點第1 項規定「標售不動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買者，按其檢附之證明文件無法認定時，申請人應於執行機關通知之期限內循司法途徑處理，逾期未辦理，視為放棄優先購買權。」，有標售作業要點附卷可稽。而本件原告主張優先購買權後，被告國有財產署即以台財產中苗二字第10527012680 號函文要求原告以得標人即吳正義為被告提起確認之訴，然揆諸標售作業要點規定及土地法第73條之1 意旨，縱原告向被告吳正義取得勝訴判決，其主管機關即被告國有財產署仍須行使公權力，依其職權，自行審核、調查、認定其主張是否符合土地法第73條之1 所定之優先購買權規定，而不受判決之拘束，且經認定為優先購買權人之人，即取得優先於得標人購買系爭土地之權利，再者，系爭土地之所有權人仍登記於張鴻昌，且被告吳正義尚未取得權利移轉證明書等，足認本件原告仍有向被告國有財產署提起本件確認優先購買之必要，是被告國有財產署雖辯稱其僅代為辦理標售，顯不足採。
(二)又按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有；公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意，民法第1151條、第828 條第3 項分別定有明文。又按民法第828 條第3 項所稱「公同共有物其他之權利行使」包含行使優先承買權在內，公同共有人行使優先承買權，有民法第828 條第3 項規定之適用，應經其他公同共有人之同意，始得為之（最高法院99年台上字第1469號判決參照）。又按土地法第34條之1第4 項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係，是若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定之適用。準此立法目的，於該法文第5 項既明定「公同共有準用之」，則因繼承而取得不動產應有部分之公同共有人，亦為共有人之一，法律無明文限制其行使優先承購權應共同為之，自得單獨行使該權利（最高法院72年台抗字第72號判例意旨參照）。且各公同共有人不一定全體意志一致，也非每人均有優先承買之經濟能力，是公同共有人之一得單獨行使優先承買權，不必經其他公同共有人同意，逕自為優先承購權之主張（臺灣高等法院暨所屬法院102 年法律座談會民執類提案第20號參照）。查張登雲即原告之祖父已過世，原告為其法定繼承人，而原告向本院主張優先承買時，尚未辦理繼承登記，亦未辦理遺產分割，並與其他繼承人公同共有等情，有原告提出之戶籍謄本、繼承系統表等件在卷可稽（見本院卷第9-28頁），此為被告所不爭執之事實，且亦有系爭土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第7-8 頁）。被告吳正義雖辯稱原告未於期間內辦理繼承登記云云，然依民法第759條規定，所謂未經登記不得處分其物權，係指物權處分行為而言，並非指原告不得主張優先購買權，況被告國有財產署亦自承：原告有優先購買權，且有在期限內表示願意購買等語（見本院卷第132-134 頁），足認原告於登記前已取得張登雲部分土地之所有權，並表示願意購買系爭土地。從而，原告訴請向被告確認對系爭土地有優先承買權存在，洵屬有據。
四、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，其依土地法第34條之規定，請求確認其就系爭土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，於判決結果不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。中 華 民 國 106 年 4 月 14 日
苗栗簡易庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 106 年 4 月 14 日