臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 105年度苗簡字第736號原 告 黃詩怡
林文華林于仙林炫林琦林均澤方玉玲鄭小嵐兼共同訴訟代 理 人 方世樑被 告 黃正園訴訟代理人 李銘洲律師
簡詩家律師上列當事人間地上權登記事件，本院於民國106 年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：關於本件訴訟標的價額，本件原告請求確認苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號、面積5 平方公尺之地上權登記請求權存在等，而原告主張該地上權每年租金為新臺幣（下同）500 元，是本件訴訟標的價額，依民事訴訟法第77條之4 ，應以1 年所獲可視同租金利益之15倍為準，即應核定為7,500 元（見本院卷第101 頁），合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告黃詩怡、林文華、林于仙、林炫、林琦、林均澤、方玉玲、方世樑、被告、訴外人方進富、方進賜、方信淳、方信繁、方佳立、林予婷、林文華等15人共有苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），其中原告黃詩怡、林文華、林于仙、林炫、林琦、林均澤、方玉玲、方世樑等8 人（下稱原告黃詩怡等8 人）之應有部分合計1149/1890 （60.79%），人數達8/15（53.33%），均已過半數，原告黃詩怡等8 人遂於民國105 年8 月15日與原告鄭小嵐簽立地上權設定契約書，約定將系爭土地設定地上權予原告鄭小嵐，並於105 年8 月15日以掛號通知包括被告在內之其餘共有人；再於105 年8 月16日依土地法第34條之1 ，檢具地上權設定契約書向竹南地政事務所申請地上權設定登記，然竹南地政事務所因被告於105 年8 月23日提出異議書稱「. . . 設定地上權之年租金僅約新臺幣5萬元，且為不定期限，則以如此偏低之地上權對價，又係影響極鉅之不定期限，形同完全限制土地所有權之行使，是顯有通謀虛偽意思表示設定不實地上權之嫌. . . 」，而以土地登記規則第57條第1 項第3 款「登記之權利人、義務人或其與申請登記之法律關係有關之權利關係人間有爭執者」為由，駁回原告之申請，原告遂提起本件訴訟。
（二）本件原告黃詩怡等8 人與原告鄭小嵐間設定地上權契約已符合土地法第34條之1 之要件，則原告黃詩怡等8 人之設定地上權行為即屬有效，竹南地政事務所對於租金及租期並無實質審查權，不得依土地登記規則第57條第1 項第3款規定駁回原告地上權設定登記之申請。
（三）地上權之成立，不以支付地租為要件。又參考國有非公用土地設定地上權作業要點第5 點第1 項第3 款第1 目規定，及參考系爭土地長度達16公尺以上之使用上受有侷限之情況，本件原告間約定地上權年租金500 元，並無不當。
（四）依法務部81年8 月29日（81）法律字第12926 號函要旨稱民法第832 條之「其他工作物」，指建築物以外，在土地上空、土地表面與地下之一切設備而言，例如：池埤、水圳、深水井、堤防、池塘、管筒、橋樑、隧道、高架陸橋、道路、電線桿、鐵塔、銅像、紀念碑、地窖等。民法第
832 條並無禁止先設定地上權後，再來做使用，若設定地上權後，有違反設定目的，土地共有人得訴請法院終止該地上權。
（五）系爭土地共有人原有58人，直至105 年8 月8 日才變為15人，被告稱原告以不實之贈與增加共有人數而達成共有人數過半之門檻，顯不可採等語。
（六）並先位聲明：確認原告鄭小嵐對被告就苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地之地上權登記請求權存在；被告應容忍原告鄭小嵐就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地設定地上權登記。備位聲明：確認原告鄭小嵐就苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地地上權設定契約書之契約關係存在；被告應容忍原告鄭小嵐就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地設定地上權登記。
二、答辯聲明：
（一）原告提起本件訴訟之目的，無非係藉由地上權登記，以取得土地法第104 條之優先購買權，並得因系爭土地上有地上權之登記，使其他優先購買權人再無承購意願，蓋地上權登記無異使系爭土地喪失使用、收益權能，而原告確實另案提起分割共有物訴訟，顯見地上權登記之設定純粹作為取得整筆土地所有權之手段。
（二）原告黃詩怡等8 人取得系爭土地應有部分、增加共有人之過程析述如下：
⒈原告林于仙、林炫、林琦、林文華、林均澤均係於105 年
6 月2 日以贈與為原因而登記為所有權人，應有部分均為1/1890。另共有人林予婷亦與原告林于仙、林炫、林琦、林文華、林均澤同時以贈與為原因取得應有部分1/1890。
⒉原告方玉玲則於105 年8 月3 日以贈與為原因登記為所有權人。
⒊系爭土地在共有人林予婷、原告林于仙、林炫、林琦、林
文華、林均澤、方玉玲取得應有部分前，僅有8 名共有人，當時原告方世樑、黃詩怡即無從以人數過半達成土地法第34條之1 規定之門檻。嗣於105 年6 月2 日增加共有人林予婷、原告林于仙、林炫、林琦、林文華、林均澤等人，使系爭土地共有人數達到14人，此時需有8 共有人同意始得達成過半數之門檻，斯時原告黃詩怡、林文華、林炫、林琦、林均澤、方世樑等7 人，若加計共有人林予婷，則達到8 名共有人之門檻，惟共有人林予婷並未參與地上權之設定，而使原告方面僅有7 人未能過半數，原告方面始於105 年8 月3 日另創造增加共有人即原告方玉玲，使土地共有人達到15人，並旋即於105 年8 月15日為本件虛偽之地上權設定契約。
（三）系爭土地使用分區雖為住宅區，然面積僅有5 平方公尺，則以其土地面積之微小，且長度達16公尺以上，顯難真實對該土地為使用收益，且約定之每年地租為極低之500 元，存續期間又係不定期限，更與常情大相逕庭，換言之，此等約定將使共有人無法使用收益系爭土地，形同喪失所有權，然以最大共有人原告方世樑每年所得獲取之對價僅為294 元（計算式：500 371/630 ＝294 ，元以下4 捨
5 入），其餘原告則為每年0.26元，試問此情應如何給付？何人願以每年不足1 元之對價設定地上權予原告鄭小嵐？由此顯見本件地上權設定顯與常情大相逕庭，自屬通謀虛偽意思表示，而為無效。
（四）另被告所有系爭土地目前受有假處分之限制登記，依土地登記規則第141 條規定，無從再為任何土地登記，則原告起訴請求地上權登記，即無再為登記之可能等語。
（五）並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
（一）按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」、「稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權」、「地上權未定有期限者，存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時，法院得因當事人之請求，斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形，定其存續期間或終止其地上權」、「地上權人應依設定之目的及約定之使用方法，為土地之使用收益」、「地上權人違反前條（第836 條之2 ）第1 項規定，經土地所有人阻止而仍繼續為之者，土地所有人得終止地上權」，民法第87條第1 項本文、第832 條、第833 之1 條、第836 條之2 第1 項前段、第836 條之3 前段分別定有明文。從而，設定地上權者，設定權利人與義務人間當有特定之使用目的，方有成立地上權之需要，且藉由此特定之使用目的方可決定上述民法第833 之1 條所定地上權成立之目的是否已不存在、民法第836 條之3 地上權人是否違反設定之目的。
（二）經查系爭土地係於105 年3 月1 日分割自苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地，面積為5 平方公尺，地目為田，105年1 月公告土地現值為每平方公尺26,000元，目前屬苗栗縣都市計畫土地使用分區中之住宅區，此有系爭土地之登記謄本、苗栗縣都市計劃土地使用分區證明書在卷可稽（本院卷第33、152-3 頁）。又系爭土地呈狹長形，長度約
16.773公尺，依面積換算寬度約0.3 公尺，亦有被告所提出之地籍圖資系統列印畫面（見本院卷第173 頁）、原告所提出之現況圖片（其上以紅筆劃記系爭土地之位置，見本院卷第329 頁）在卷可考。
（三）復查原告所提地上權設定契約書記載權利價值：「1000元整」，存續期間：「不定期」，設定目的：「設置其他工作物（得為道路必要措施等一切使用行為）、公共建設」（見本院卷第45頁），則其設定地上權之目的究為設置何工作物或何公共建設，顯不明確，再經本院法官於106 年10月23日審理時詢問：「地上權設定契約書有一欄是設定目的，本件設定地上權之原告間是否已有約定設定此地上權之特定目的？」，原告兼訴訟代理人方世樑答稱：「看之後的變化才來作決定」（見本院卷第341 頁），顯見原告黃詩怡等8 人與原告鄭小嵐間並非因為有何特定之使用系爭土地之目的而為此不定期限地上權設定契約。雖原告引上述法務部81年8 月29日（81）法律字第12926 號函示為辯，惟該函示係在說明所謂「其他工作物」之例示態樣，非謂於設定不定期限地上權之雙方毋庸為特定目的之約定；蓋如未為特定目的之約定，不僅無從知悉為何設定此不定期限地上權，亦無以決定民法第833 之1 條所定地上權成立之目的是否已不存在或民法第836 條之3 地上權人是否違反設定之目的而得以終止地上權；是原告上開所辯，尚難採信。
（四）再者，關於上述地上權設定契約書記載權利價值1000元如何決定，經本院法官於審理時詢問：「原證四地上權設定契約書記載權利價值1000元，1000元是如何決定？」，原告兼訴訟代理人方世樑答稱：「那只是說要給地政機關算登記規費」，再經法官詢問：「所以原告間設定地上權是認為本件地上權是權利價值只有1000元嗎？」，原告兼訴訟代理人方世樑答稱：「不是，這是給地政機關核算登記規費」等語（見本院卷第347 頁）。則可認該地上權設定契約書記載地上權權利價值1000元，並非系爭土地地上權之真實價值。
（五）綜上，本件原告黃詩怡等8 人與原告鄭小嵐間並非因為有何特定之使用系爭土地之目的而為此不定期限地上權設定契約，與地上權人係出於特定目的始與土地共有人設定地上權之常情相違，堪認其等間係虛構設定地上權之外部意思表示而為此地上權設定契約；則依民法第87條第1 項本文規定，其等間設定地上權之意思表示因出於通謀虛偽而無效。原告黃詩怡等8 人與原告鄭小嵐間之設定地上權契約既為無效，則原告先位聲明請求確認原告鄭小嵐對被告就系爭土地之地上權登記請求權存在及被告應容忍原告鄭小嵐設定地上權登記，備位聲明請求確認原告鄭小嵐就系爭土地地上權設定契約書之契約關係存在及被告應容忍原告鄭小嵐設定地上權登記，均無理由，應予駁回。
四、結論：本件原告黃詩怡等8 人與原告鄭小嵐間就系爭土地之設定地權契約係出於通謀虛偽意思表示而無效，故原告先位聲明請求確認原告鄭小嵐對被告就系爭土地之地上權登記請求權存在及被告應容忍原告鄭小嵐設定地上權登記，備位聲明請求確認原告鄭小嵐就系爭土地地上權設定契約書之契約關係存在及被告應容忍原告鄭小嵐設定地上權登記，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 11 月 6 日
苗栗簡易庭 法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 簡慶仁中 華 民 國 106 年 11 月 6 日