臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第360號原 告 彭靖男訴訟代理人 林助信律師被 告 張文月訴訟代理人 彭成青律師被 告 張文日
張秀霓張秀虹張育綾上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國106 年2 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張文月應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地所有權應有部分000000000000分之0000000000移轉登記予原告。
被告張文日應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地所有權應有部分000000000000分之0000000000移轉登記予原告。
被告張秀霓應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告。
被告張秀虹應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告。
被告張育綾應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告。
訴訟費用由被告按附表所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、被告張文日、張秀霓、張秀虹、張育綾（下稱被告張文日等
4 人）經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴時原請求被告等5 人應將其等共有坐落苗栗縣頭份市○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）分割出如起訴狀附圖所示編號甲面積330.58平方公尺土地，並將該土地所有權移轉登記予原告（見本院卷第5 頁）。嗣具狀變更請求為：㈠被告張文月應將系爭土地所有權應有部分000000000000分之
00 00000000 移轉登記予原告；㈡被告張文日應將系爭土地所有權應有部分000000000000分之0000000000移轉登記予原告；㈢被告張秀霓應將系爭土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告；㈣被告張秀虹應將系爭土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告；㈤被告張育綾應將系爭土地所有權應有部分000000000000分之000000000 移轉登記予原告（見本院卷第153 頁）。核屬不變更訴訟標的而更正事實上或法律上之陳述，揆諸前開規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人即系爭土地所有人張榮鈿於民國91年4 月30日邀同其子即被告張文月為連帶保證人，與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以每坪新臺幣（下同）1 萬元、總價款100 萬元之代價，將系爭土地其中自水溝起算100 坪即330.58平方公尺之土地出售予原告。原告於簽約日付清價款，張榮鈿於簽約後亦將該土地點交予原告占用，原告並於其上興建鐵皮屋從事農作迄今。而系爭土地為農業發展條例（下稱農發條例）規定之耕地，雙方併約定：「至法令變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶登記」，其契約之精神係指得移轉所有權時再予辦理分割，故移轉所有權為先、分割為後，否則僅可分割，但不可移轉所有權，殊無意義。嗣張榮鈿於101 年7 月20日死亡，被告等5 人於104年12月28日按附表所示原應有部分之權利範圍辦理系爭土地之繼承登記。因農發條例於89年、96年修法後，已解除對於耕地單純移轉所有權之限制，再參酌最高法院75年台上字第
404 號判例之精神，認可就購買特定部分土地之面積，換算為應有部分。經換算後（計算式如附表所示），被告等5 人現將如附表所示應移轉之應有部分移轉登記予原告，並無法律上之障礙存在，除被告張文月拒絕依系爭買賣契約履行外，被告張文日等4 人均同意按換算後之權利範圍移轉登記予原告，原告爰依買賣及繼承之法律關係提起本訴等語。並聲明：如主文第1 項至第5 項所示。
二、被告張文月則以：原告與張榮鈿於91年4 月30日簽訂系爭買賣契約時，農發條例對於農地之分割移轉有所限制，而系爭土地為山坡地保育區農牧用地，屬於農發條例第3 條第11款規定之耕地。因農發條例第16條第1 項規定每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃（即2,500 平方公尺）者不得分割，原告向張榮鈿購買100 坪之土地，因面積未達0.25公頃，依法不得分割。雖農發條例第16條第1 項第3 款規定89年
1 月4 日修正施行後所繼承之耕地得分割為單獨所有，惟僅限於繼承人間繼承之耕地，原告與張榮鈿或被告等5 人間均無繼承關係存在，非上述例外得分割之情形。又系爭買賣契約並無「移轉應有部分」之記載，而第5 條及特別約定事項第1 項均載明：「須至法令變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶登記」，第7 條亦記明「分割複丈費用」悉由原告負擔，故系爭買賣契約已約明系爭土地將來可分割出特定部分時，張榮鈿始負所有權移轉登記之義務，意即附有俟日後法令變更為可辦理分割出特定部分之停止條件，在該條件成就前，原告尚不得行使分割及移轉登記請求權，遑論請求移轉系爭土地之應有部分作為替代給付。因原告本件請求與約定不符，被告等5 人自無履行之義務。至於最高法院75年台上字第404 號判例，應以契約生效即權利人得行使請求權為前提，原告買受之特定部分土地因面積未達0.25公頃，現依法仍不得分割為單獨所有，上開約定停止條件尚未成就，訂約時之法律障礙猶未排除，原告不得執上開判例請求被告等5人逕將換算後之應有部分移轉登記予原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告張文日等4 人未於言詞辯論期日到場，僅具狀陳以：其等同意遵守系爭買賣契約之約定，各自將系爭土地之應有部分移轉登記予原告等語。
四、得心證之理由㈠原告主張其與被告等5 人之被繼承人張榮鈿於91年4 月30日
訂立系爭買賣契約，約定張榮鈿將系爭土地（總面積3390.5
1 平方公尺）內100 坪即330.58平方公尺土地出售予原告，特定位置如苗栗縣頭份地政事務所105 年10月11日土地複丈成果圖編號甲所示，原告並於其上興建鐵皮屋，占有使用迄今；嗣張榮細於101 年7 月20日死亡，由被告等5 人分割繼承系爭土地，被告張文月分得系爭土地應有部分339051分之261551，被告張文日分得系爭土地應有部分339051分之5200
0 ，被告張秀霓、張秀虹、張育綾各分得系爭土地應有部分339051分之8500等節，業據原告提出系爭買賣契約（見本院卷第22頁至第25頁）、土地登記謄本（見本院卷第20頁、第21頁）、張榮鈿之除戶謄本、繼承系統表、全戶手抄本、全體繼承人之戶籍謄本（見本院卷第9 頁至第19頁）、土地使用現況照片（見本院卷第26頁）、前揭複丈成果圖（見本院卷第90頁）等節，為被告等5 人所不爭執，自堪信原告前揭主張為真實。故原告依買賣及繼承之關係，請求被告等5 人履行所有權移轉登記，即屬有據。
㈡復查：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號判例意旨參照）。查系爭買賣契約針對買賣不動產標的之標示為：「坐（誤繕為座）○○○鎮○○段1043地號內，扣除現有道路不計，由水溝起算割出壹佰坪土地出賣，所有權全部移付（如附圖所示）」，並附有買賣位置圖（見本院卷第24頁反面、第25頁），形式上係約定「分割出售系爭土地之特定位置」之買賣，而非約定「系爭土地之應有部分」之買賣。然查，原告與張榮鈿於系爭買賣契約第5 條約定：「甲乙雙方同意限於法令變更得辦理分割移轉時會同到黃貴財代書事務所辦理本案產權移轉登記或過戶手續。」，第7 條約定移轉登記、過戶規費、分割複丈費用等悉由原告負擔；特別約定事項第1 條約定：「本件土地移轉承買人同意至法令變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶登記。」，有系爭買賣契約存卷可查（見本院卷第22頁反面、第23頁、第24頁反面）。則探求上開約定之真意，應認為系爭買賣契約之買賣標的形式上雖為系爭土地之特定部分100 坪，但雙方並不排除特定部分買賣之分割登記如法令有限制，得換算為應有部分而辦理應有部分之移轉登記，使原告成為共有人之選項，始有系爭買賣契約第5 條記載「辦理『分割』『移轉』時」，特別約定事項第1 條記載「得『分割』『移轉』時」，而非「可分割時」之約定；否則上開約定儘可載明「限於法令允許分割時」，而非尚載「移轉時」之字句。
⒉次按每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不
得分割，農發條例第16條第1 項本文定有明文。再按單獨所有土地之特定部分買受人，除出賣人有不能將該部分分割後移轉登記與買受人之情形外，不得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與原所有人共有該土地（最高法院75年台上字第404 號判例、102 年度台上字第1392號判決意旨參照）。準此反面解釋，出賣人有不能將該特定部分分割後移轉登記予買受人之情形，買受人得請求出賣人移轉登記按該部分計算之土地應有部分，而與出賣人共有該土地。原告向張榮鈿買受系爭土地其中100 坪即330.58平方公尺特定部分，系爭土地為山坡地保育區農牧用地，有前揭土地登記謄本存卷可參，屬農發條例第3 條第11款規定之耕地，出賣人張榮鈿因農發條例前揭避免農地細分之規定限制，確有不能將該100 坪特定部分土地分割移轉登記予原告之情形，則原告請求出賣人張榮鈿按100 坪即330.58平方公尺換算為為系爭土地之應有部分33058/339051，並將該應有部分移轉登記予原告，而維持共有關係，與系爭買賣契約之前揭約定內容無違，亦於法有據。
㈢被告張文月抗辯：系爭買賣契約並無「移轉應有部分」之記
載，並約定至法令變更得分割移轉時，再行辦理移轉過戶登記、分割複丈費用由原告負擔等內容，已約明將來可分割出特定部分之停止條件成就，張榮鈿始負移轉登記之義務，於條件成就前，原告不得行使分割及移轉登記請求權，亦不得請求移轉應有部分作為替代給付云云。因現行法規之限制，及被告張文月不願與其他繼承人依系爭買賣契約內部辦理土地分割，致特定部分買賣之分割不能履行，故原告改依約及前揭最高法院75年台上字第404 號判例之意旨，得請求張榮鈿移轉應有部分，該分割登記之條件未成就，無礙於原告本件之請求。被告張文月又抗辯：系爭土地受農發條例農地不得細分規定之限制，原告向張榮鈿買受之土地面積未達0.25公頃，且本件不適用農發條例第16條第1 項第3 款規定之但書例外情形，因原告與張榮鈿、被告間均不具備繼承關係，故不得請求被告等5 人分割及移轉系爭土地所有權云云。惟修正前農發條例第30條前段及土地法第30條第1 項，關於耕地或私有農地不得移轉為共有之規定，已於89年1 月26日修正時刪除，系爭土地依法即得移轉登記為共有。是原告請求被告等5 人移轉應有部分，而與被告等5 人共有系爭土地，合於規定。原告並未依農發條例第16條第1 項第3 款規定之但書例外情形，請求被告等5 人分割及移轉系爭土地。核被告張文月前揭抗辯，容有誤會，並不可採。
㈣末張榮鈿於101 年7 月20日死亡，由被告等5 人繼承，其等
基於系爭買賣契約之出賣人地位，應按如附表所示原應有部分之比例，共同負擔出賣人張榮鈿將系爭土地應有部分移轉登記予原告之義務，此亦為被告張文日等4 人所不爭執。準此，被告等5 人各應移轉之應有部分如附表所示（計算式亦如附表所示）。原告依買賣及繼承之法律關係，請求被告等
5 人各將如附表所示應移轉之應有部分移轉登記予原告，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，原告依買賣及繼承之法律關係，請求被告張文月、張文日、張秀霓、張秀虹、張育綾分別將系爭土地所有權應有部分000000000000分之0000000000、000000000000分之0000000000、000000000000分之000000000 、000000000000分之000000000 、000000000000分之000000000 移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
民事第二庭 法 官 張新楣以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 3 月 9 日
書記官 劉立晨附表：
┌─┬─────────────────┬────────┬─────────────────────────────────┐│編│ 所有權人 │ 原應有部分 │ 應移轉之應有部分 ││號│（坐落苗栗縣○○市○○段○○○○○號）│（即訴訟費用負擔│ ││ │ （面積：3390.51 平方公尺） │之比例） │ │├─┼─────────────────┼────────┼─────────────────────────────────┤│1 │ 被告張文月 │261551/339051 │0000000000/000000000000 （計算式：330.58/3390.51×261551/339051） │├─┼─────────────────┼────────┼─────────────────────────────────┤│2 │ 被告張文日 │52000/339051 │0000000000/000000000000 （計算式：330.58/3390.51×52000/339051） │├─┼─────────────────┼────────┼─────────────────────────────────┤│3 │ 被告張秀霓 │8500/339051 │000000000/000000000000（計算式：330.58/3390.51×8500/339051） │├─┼─────────────────┼────────┼─────────────────────────────────┤│4 │ 被告張秀虹 │8500/339051 │000000000/000000000000（計算式：330.58/3390.51×8500/339051） │├─┼─────────────────┼────────┼─────────────────────────────────┤│5 │ 被告張育綾 │8500/339051 │000000000/000000000000（計算式：330.58/3390.51×8500/339051） │└─┴─────────────────┴────────┴─────────────────────────────────┘