臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度訴字第410號原 告 原味海產餐廳法定代理人 蔡凱鈞訴訟代理人 林誌誠律師
楊明勳律師姚智瀚律師被 告 苗栗縣政府法定代理人 徐耀昌訴訟代理人 饒斯棋律師複 代理人 張馨月律師上列當事人間確認租賃契約優先承租權存在等事件，本院於民國
106 年3 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對原告主張之使用補償金債權，自民國104 年7 月23日至105 年2 月14日，於超過每月新臺幣10,315元部分不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔10% ，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：復按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若經法院判決確認，得除去其不安之狀態者，即認有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年臺上字第1031號、52年臺上字第1240號判例意旨參照）。查，原告主張其就被告所有之苗栗縣後龍鎮外埔漁港休閒漁業館二樓空間（下稱系爭空間），存有以原告決標之月租金額優先承租之權利，為被告所否認，則原告就系爭空間之優先承租權是否存在即屬不明確，致原告是否得行使此優先承租權之權利尚有爭議，足令其於私法上地位有受侵害之危險，該危險適合以對被告之確認判決除去之。故原告提起本件確認之訴，即有受確認判決之法律上利益，自得提起本件確認訴訟。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)兩造訂有苗栗縣外埔漁港休閒漁業館二樓標租案契約（下稱系爭契約），被告並將系爭空間出租予原告，並約定自民國
100 年7 月23日至104 年7 月22日止，每月租金新臺幣（下同）10,315元，並於系爭契約中約定原告得與被告優先續約及系爭契約期滿原告有優先承租權等語。詎料，被告竟於10
4 年8 月10日以府農漁字第104016700 號函催告原告須盡速遷離並將計算違約金，否定原告之優先承租權。惟原告之現負責人並無遲延繳納租金或其他履約不良情事，被告不當聯結以原告前負責人故意違約之事由，主張原告無優先權，除與系爭契約約定相扞格外，顯已違反誠信原則。
(二)又被告要求原告自104 年7 月23日至原告遷讓返還為止之使用補償金，並以每月30,737元計算，顯高於系爭契約原本約定之租金10,315元，且系爭空間於每月30,737元招標之情況下，均以流標坐收，足證被告補償金之計算不當，應以系爭契約約定之10,315元作為補償金之計算。復原告於105 年2月14日後即關閉，客觀上原告對系爭空間已無再使用，則被告請求原告給付105 年2 月14日以後之補償金亦無理由。
(三)並聲明：1.確認原告對被告所有之系爭空間有優先承租權存在；2.確認被告對原告主張之使用補償金債權自105 年2 月14日後不存在；3.確認被告對原告主張之使用補償金債權，自104 年7 月23日至105 年2 月14日，超過每月10,315元部分不存在。
二、被告則以：
(一)原告因遲繳納租金，已該當系爭契約中規定不得優先續約之要件，雖原告之負責人歷經二次變更，惟系爭契約之當事人未改變，況繼受之負責人亦均向被告表明受讓原契約之所有權利義務，並承諾依原契約條件繼續履約，是原告主張優先承租權存在，應無理由。
(二)又原告自租賃期滿後應將系爭空間返還被告，惟被告不僅未將系爭空間點交予被告，迄今仍將所有之桌椅等物品放置於系爭空間內，且未歸還系爭空間之鑰匙予被告，致被告無法收回系爭空間，則原告無法律上之原因，而受有占用之利益，並因此致被告受有損害，被告自得依國有公用不動產收益原則第4 條、苗栗縣現有非公用不動產被占用處理要點第5條第2 項、第6 條第1 項規定向原告收取自104 年7 月23日至106 年2 月28日之使用補償金合計591,119 元。
(三)並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造之爭執與不爭執事項：
(一)不爭執事項：
1.兩造訂有系爭契約，被告並將系爭空間出租予原告，期間自
100 年7 月23日至104 年7 月22日止，租金每月10,315元。
2.原告因變更為合夥，其負責人由訴外人謝承宏變更為蔡凱鈞，並有契約變更協議書在卷可稽（見本院卷第17頁）。
3.系爭空間坐落於苗栗縣○○鎮○○段1144-1、1163、1166-1、1167、1167-1地號土地，並有上開土地之土地登記謄本、系爭空間之房屋稅籍資料、招商公告、原告之投標文件影本等件在卷可查（見本院卷第168-191頁）。
(二)爭執事項：
1.原告主張確認對系爭空間之優先承租權有無理由？
2.原告請求確認被告對原告主張之使用補償金債權，自105 年
2 月14日後不存在，有無理由？
3.原告請求確認被告超過每月10,315元之使用補償金不存在，有無理由？
四、得心證之理由
(一)原告主張確認對系爭空間之優先承租權有無理由？
1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。是租賃為契約之一種，必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。次按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度臺上字第1925號、99年度臺上字第1421號要旨參照）。依系爭契約第2 條第1 項約定該契約為定期租賃契約，又系爭契約第2 條第2 項所為之約定：「乙方（即原告）於租賃期間善盡租用管理人之責經本府評鑑良好，且未有延遲繳納租金或其他履約不良情事者，本契約期滿倘該標的物仍繼續招租經營時，甲方得與優先續約」等語，雖為原告於被告事後重新辦理標租時，得優先承租之約定，惟依前開判決意旨說明解釋契約內容，原告上開優先承租權之行使要件，必須原告符合上開條件即未有延遲繳納租金或其他履約不良情事外，原告方有優先承租權存在，始合乎當事人立約之真意。否則若謂此後被告只要招租經營，原告均有優先承租權，無異變相排除被告對系爭空間此後規劃、利用之選擇，當非雙方立約時之真意。
2.本件原告主張原負責人謝承宏前三期租金未曾繳納，係因被告未曾函催原告補繳，不可歸責於原告云云，經查：證人謝承宏到院陳稱：租金繳納都是由縣政府開單子，伊再去繳納云云（見本院卷第131 頁），惟證人謝承宏首次繳納租金係於100 年10月3 日自行至玉山銀行填寫匯款申請書，並將二期之租金匯入被告設於台灣銀行苗栗分行之縣庫內，此有玉山銀行匯款申請書在卷可稽（見本院卷第197 頁），況細繹系爭契約，並無規定被告有函催原告繳納遲延租金之義務，且系爭契約主體甲方苗栗縣政府（即被告），乙方為原味海產餐廳（即原告），縱原告之現任負責人為蔡凱鈞，而非謝承宏，然蔡凱鈞既於101 年12月25日經前負責人劉慶華將系爭契約所有權利義務轉讓，自應承受原告所有之權利義務，非謂原告不須為謝承宏未繳租金乙事無庸負責。又系爭契約第4 條約定每月15日前繳納下個月租金，然從歷次對帳單（見本院卷第200-203 頁）可知，原告並未全然如期繳納，自未符合系爭契約第2 條所稱「未有延遲繳納租金」之事，是揆諸前開說明，被告自得本於系爭契約上之裁量權，認原告不符前述規定而無優先承租權之適用，則原告上開主張，自無可採。
(二)原告請求確認被告對原告主張之使用補償金債權，自105 年
2 月14日後不存在，有無理由？
1.按系爭契約第15條規定：契約期滿不再續約或終止、解除契約時，乙方應負責撤離其所僱用之工作人員，並依前條規定將場地恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推委或主張任何權利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文。
2.兩造之系爭契約於104 年7 月22日期滿，且被告亦於同年8月10日以府農漁字第1040164700號函文請求原告儘速搬遷並騰空系爭空間（見本院卷第15頁），惟原告主張因事前已收受婚宴訂單至105 年2 月14日，故原告甘冒違約風險繼續經營，於105 年2 月14日後即未再進行任何營業行為云云，然查，系爭空間目前仍擺放原告所有之桌椅等物（見本院卷第28頁），且原告於105 年3 月29日函文亦載明：「一、（二）為避免嗣後若由本餐廳得標，造成人力、物力之浪費，請貴府同意於貴府與得標業者簽約日前，本餐廳置放在苗栗縣後龍鎮外埔漁港休閒漁業館二樓之設備暫時不須遷離」等語（見本院卷第29頁），而被告亦於本院自承：餐廳現況就是原來的設備還在那裡等語（見本院卷第150 頁），足認原告並未按系爭契約第15條之規定，亦無法律上之原因，未於期滿後遷離系爭空間，致被告現今仍未能使用系爭空間而受有損害，則被告自得請求原告給付補償金至返還系爭空間之日止，是原告主張被告之使用補償金債權，自105 年2 月14日後不存在云云，並不足採。
(三)原告請求確認超過每月10,315元之使用補償金不存在，有無理由？
1.不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第181 條但書定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人無法對土地為使用收益，而受有同額之損害，應為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。是無權占有人顯係無法律上之原因而受利益，並致土地所有權人受有損害，則土地所有權人自得依不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利益。本件兩造之系爭契約已於104 年7 月22日期滿，然原告於系爭契約消滅後仍繼續占有系爭空間，已失其合法占用系爭空間之正當權源，核係無權占用，致被告無法使用收益系爭空間，則依社會通常觀念，原告獲有相當於租金之不當得利，並因此致被告受有無法使用收益（收回再出租）系爭空間之損害，則被告請求原告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
2.次按基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，土地法第105 條固有明文。然土地法第97條規定之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人」。是該規定限制房屋租金之立法政策，係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以租地建屋以為營業使用者，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要。況租地建屋經營事業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復參諸土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言。再我國經濟現屬已開發國家，土地、房屋之供需與往昔不同，營業用土地、房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條、第105 條關於房屋、租用基地建築房屋之租金規範，應解為不包括供營業使用之房屋、土地，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。本件被告抗辯依國有公用不動產收益原則，其補償金計算自104 年7 月23日起至106 年2 月28日止共計591,119 元云云，惟查，兩造之系爭契約並無約定補償金之計算方式，被告雖辯稱依國有公用不動產收益原則第4 條規定：一、公開標租者：1.標租底價，基地年租金率不得低於5 % ，房屋年租金率不得低於10% 。依租金率競標，基地及房屋一併標租時，以基地年租金率競標；2.得標後不動產之年租金，按當期申報地價總額或當期房屋課稅現值，乘以得標之租金率計收。但基地及房屋一併標租時，基地按當期申報地價總額乘以得標之租金率計收；房屋按當期課稅現值乘以百分之十計收（見本院卷第75頁）。惟依系爭契約、被告提出之招標公告及原告之投標文件影本（見本院卷第179-191 頁），均未記載系爭契約係以國有公用不動產收益原則第4 條進行招標，且被告先前收取年租金亦未以前開說明計算，則基於信賴原則，自不應於計算補償金時，另以國有公用不動產收益原則第4 條作為計算標準。是原告租用系爭空間為經營餐廳，而非供住家使用，此為原告所自承，揆諸前揭說明，應認其租金無土地法第105 、97條限制規定之適用。如原告無權占有系爭空間所需返還之不當得利較本於系爭契約合法使用應支付之租金數額為低，亦失事理之平。審酌原告無權占用系爭空間，消極減免其應支付使用系爭租賃土地之代價而受有利益，致被告受有未能利用系爭空間之損害，及原告負責人承接系爭契約回收裝置設備等因素，認被告對原告之系爭空間使用補償金債權，自104 年7 月23日至105 年2 月14日，於超過每月10,315元部分不存在，應屬可採。
五、綜上所述，兩造系爭契約於104 年7 月22日因租期屆滿而消滅，原告因遲繳租金而無優先承租權存在，且遲至現今仍未將系爭空間回復原狀並返還予被告，是原告請求確認優先承租權存在與補償金自105 年2 月14日後不存在均無理由；惟原告請求確認應給付予被告之補償金自104 年7 月23日至10
5 年2 月14日，超過每月10,315元部分不存在，洵屬有據，應予准許；逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未論述之爭點，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 3 月 31 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 106 年 3 月 31 日