臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度重訴字第108號原 告 台灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 鄭明華訴訟代理人 陳昭全律師被 告 吉安資源科技工業有限公司法定代理人 劉仁演上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於106 年6 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00000000000地號之土地及其上之苗栗縣○○鄉○○○段○○○段○○○○號（門牌號碼為：苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○街○號）之建物騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣陸仟零柒拾萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣壹億捌仟貳佰零玖萬柒仟肆佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。經查，本件原告係就其所有之苗栗縣○○鄉○○○段○○○段0000000 0000 地號土地（下稱系爭土地），及坐落於其上之同地段141 建號建物（門牌號碼為：苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○街○ 號）之房屋（下稱系爭建物），依民法第767 條規定行使所有物返還請求權，則依首揭規定，專屬本院管轄。
二、原告之法定代理人原為陳永誠，於訴訟程序中變更為鄭明華，此有經濟部106 年6 月19日經授商字第10601077290 號函、股份有限公司變更登記表附卷可稽。資據其於民國106 年
6 月23日具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠兩造於104 年5 月12日簽訂廠房租賃契約（下稱系爭租約）
，由原告將名下之系爭土地及系爭建物（下合稱系爭房地）出租予被告，租賃期間自104 年3 月16日起至114 年3 月15日止，租賃期間為10年，每月租金1,000,000 元。然被告自
104 年11月起，即未依約繳納租金，經原告先後於105 年3月24日、105 年7 月5 日、105 年8 月3 日，寄發台北長春路郵局存證號碼000703、001416、001532號之存證信函進行催告，被告僅繳納部分金額，至105 年8 月15日止累計欠繳租金達3,711,363 元，已逾2 個月租金數額，明顯違約；又被告尚積欠社團法人苗栗中興工業區南區管理會12個月份之管理維護費用224,664 元未繳；復因違反空氣污染防制法第31條第1 項第3 款，遭苗栗縣政府裁罰100,000 元，並限期於105 年8 月14日前完成改善及提送改善完成計畫備查，惟被告對苗栗縣政府之前開裁處卻完全置之不理，亦違反系爭契約第4 及第6 條等規定。基上，原告遂於105 年8 月18日，寄發台北長春路郵局存證號碼001625號存證信函終止系爭租約，並請求被告於7 日內搬離系爭房地，且應將廠內堆置之漿紙污泥等廢棄物清理完畢，尚應將所積欠之租金14,211,363元、工業區管理維護費用及苗栗縣政府之罰鍰等繳清。
然被告並未理會原告之請求，原告又分別於105 年9 月2 日、同年9 月20日及10月11日，三度發函予被告重申上開意旨，被告仍無回應。為此，爰依系爭租約第7 條、民法第455條及767 條之法律關係，請求被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告等語。並聲明：一、被告應將系爭土地及坐落其上之系爭建物全部騰空遷讓返還予原告。二、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
㈡對被告答辯所為之陳述：被告雖稱曾與原告約定由被告先行
預繳遲延利息（即以租金按週年利率百分之5 計算）後，被告得延期繳納租金云云。然原告從未同意被告延期繳納租金及預付遲延利息，且原告所寄發之台北長春路郵局第2767號存證信函，旨在通知被告其所積欠之租金達200 萬，並告知被告104 年7 月份之遲延利息數額，絕無允諾被告延期繳納租金之意。又原告之員工即訴外人吳佳烜雖有收取被告所交付之面額598,500 元之支票（下稱系爭支票），然該支票下方所註記之「支付利息」字樣並非吳佳烜所載，且系爭支票之款項應係向被告收取104 年9 月份租金50萬元、104 年7月租金遲延利息9,863 元及104 年11月部分租金88,637元，共計598,500 元，有105 年2 月25日原告開立之電子計算機統一發票影本（下稱系爭發票）可證。是系爭支票所支付之款項顯非遲延利息之預付。再者，原告前已針對被告積欠之
105 年2 、3 月租金部分另提訴訟，業經本院105 年度苗簡字第626 號判決確定在案，該判決亦未採納被告所辯之兩造合意預付遲延利息之抗辯，被告於該案中對於其確有遲付租金一情亦不爭執，顯見原告自始未同意被告遲付租金，被告之抗辯並非屬實。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約後，因系爭房地荒廢太久，被告必須重新整理修繕，被告且需向臺灣電力公司申配工業用電，因所有管線需全部重新規劃設計，故被告以新北市○○○○路○○○○號碼001249號存證信函向原告表示延期支付各期租金，由被告預先支付遲延利息，兩造就此亦於105 年
2 月達成合意。被告即向訴外人比其企業股份有限公司借調票面金額598,500 元之系爭支票，先行預支前開延付租金之利息，並由原告承辦人員吳佳烜簽收及加註「支付利息」字樣，可見被告業已預付原告598,500 元之遲延利息無訛。原告既已收受系爭支票抵充被告所支付之遲延利息，應肯認其對於原系爭租約內容之變更有所承認（下稱更新契約），自不得再以原系爭租約之內容相繩。況被告所預付之遲延利息，扣除104 年7 月至105 年8 月15日止之利息，尚餘548,82
0 元，即便自105 年8 月15日另起算遲延利息至起訴日止，按雙方合意年息5 ％，其應付利息亦僅為146,083 元，該預付款項仍餘402,737 元可供原告扣抵，顯見被告未違反更新後之契約。至社團法人中興工業區管理費之管理維護費未繳部分，係因系爭房地需耗時整頓，待被告正式營運後將陸續補繳，已獲中興工業區管委會羅主委及徐總幹事之允許。至原告主張被告違反空氣污染防制法致受有罰鍰部分，伊已向本院提起行政訴訟，業經苗栗縣政府於106 年2 月6 日以10
5 年苗府訴字第64號訴願決定書撤銷對被告之原處分，可見被告實無違反系爭契約及相關規定之情事。是被告既無違反系爭契約，亦繳足更新契約所要求之遲延利息，原告主張終止契約並請求被告返還系爭房地，應屬無據等語，資為抗辯。並聲明：一、駁回原告之訴。二、被告願供擔保，請求宣告免予假執行。
三、得心證之理由：原告主張兩造於104 年5 月12日簽訂系爭租約，由原告將系爭房地出租予被告，租賃期間自104 年3 月16日起至114 年
3 月15日止，租賃期間為10年，每月租金1,000,000 元，嗣因被告未如期繳納租金，原告遂數度寄發存證信函予被告等情，業據原告提出系爭土地及系爭建物之登記第二類謄本、苗栗縣政府稅務局105 年房屋稅繳款書、臺灣臺北地方法院所屬民間公證人信義聯合事務所公證書、系爭租約、台北長春路郵局000703、001416、001532存證信函等影本為證（見本院卷第11至27、29至37頁）。且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告主張被告欠繳租金且違反系爭租約條款，經原告終止系爭租約，被告應遷讓返還系爭房地等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件之爭點為：㈠系爭租約是否已終止？㈡原告請求被告遷讓返還系爭房地，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭租約是否已終止？
1.按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439 條前段、第440 條第1 項及第
2 項、同法第455 條前段定有明文。又民法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（見41年台上字第490 號判例），而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上字第952 號判例意旨參照）。
2.本件兩造約明租用系爭房地之每月租金為1,000,000 元，已如前述。又系爭租約雖約定被告應給付2,000,000 元之押租金，然被告實則僅支付1,000,000 元押租金，且被告積欠之租金數額為：104 年11月之欠租為411,363 元、104 年12月至105 年3 月之欠租為2,000,000 元、105 年4 、5 月（即
105 年4 月16日至105 年6 月15日）之欠租為1,000,000 元等情，業據原告提出台北長春路郵局存證號碼000703、000000號存證信函為憑（見本院卷第29至34頁），且有原告另案對被告聲請強制執行之民事聲請強制執行狀可參（見本院卷第180 至182 頁）。是以，被告至105 年6 月15日止，所積欠之租金扣除押金後，已達2,411,363 元（計算式：欠租411,363 元＋欠租2,000,000 元＋欠租1,000,000 元－押金1,000,000 元＝2,411,363 元），其遲付租金之總額已達2 個月之租額無誤。故而，原告主張於105 年7 月5 日寄發台北長春路郵局存證號碼001416號存證信函，催告被告儘速繳納積欠之租金，自屬有據。再前開台北長春路郵局存證號碼000000號存證信函已於105 年7 月6 日寄送至被告所承租之系爭房地，並有收件者簽收該文件，有該存證信函收件回執聯影本在卷可考（見本院卷第34頁）。準此，足認原告所為催告意思表示之通知已送達於被告之營業所，自已生催告之效力。嗣因被告仍拒不繳納積欠之租金，原告遂於105 年8 月18日，以台北長春路郵局存證號碼001625號存證信函為終止系爭租約之意思表示，且由被告之法定代理人於105 年8 月19日收受，有該存證信函暨收件回執聯影本存卷為憑（見本院卷第42至53頁），故系爭租約已合法終止甚明。
3.被告雖辯稱：原告已同意被告延期支付各期租金及由被告預先支付遲延利息，被告所交付之系爭支票，即由原告承辦人員吳佳烜簽收並加註「支付利息」字樣，可見被告業已預付原告598,500 元之遲延利息無訛，兩造既有更新契約，原告自不得再以原系爭租約之內容相繩云云，被告且提出原告於
105 年2 月5 日寄發給被告之台北長春路郵局存證號碼000000號存證信函、被告於104 年11月16日寄送給原告之三重中山路郵局存證號碼001249號存證信函、系爭支票影本為證（見本院卷第86至89頁）。然查：
⑴觀之上述三重中山路郵局存證號碼001249號存證信函之內容
略以：「. . . 本公司因廠房電力必須重新裝設迄10月份均未完成，經向電力公司催查，應可於12月初完成供電，以致工廠資金運用延遲，始於前月向貴公司申請准予延付並願支付利息乙事，而今雖獲貴公司核准期限，然因同樣情況仍在，是否懇請貴公司能予察諒，. . . 」等語；而原告以前揭台北長春路郵局存證號碼000462號存證信函回覆之內容則為：「. . . 貴公司承租本公司所有位於苗栗縣○○鄉○○村○○鄰○○街○ 號之廠房，尚有104 年09、11、12月及105 年
1 月共4 個月租金200 萬元及押金100 萬元，合計欠繳300萬元整；另有104 年7 月延遲利息9863元亦尚未繳納，. .. 」等情，有上述2 存證信函附卷可佐。換言之，被告僅單方提及曾獲得原告之同意延緩繳納租金，然原告回覆之存證信函中，不僅未肯認被告之此部分請求，甚且再重申及催討被告所積欠之104 年9 月起至105 年1 月間之租金。則被告所辯：兩造已合意被告遲延繳納各期租金云云，並非可採。⑵證人吳佳烜於本院言詞辯論時亦到庭具結證稱：系爭支票是
被告公司法定代理人劉仁演之妻交給伊的，劉仁演的太太說是要支付租金及部分遲延利息之用，伊知道被告向原告承○○○鄉○○街○ 號之廠房，這個廠房的租金收取都是由伊負責，所以被告何時欠繳租金及遲延利息，伊都很清楚，系爭支票的面額是用來支付104 年9 月的租金50萬元及104 年7月的遲延利息9,863 元，餘額再抵充104 年11月的部分租金88,637元，但還不夠繳付被告公司所欠的所有租金；系爭支票下方所記載的「支付利息」字樣，並非伊所寫，且伊簽收系爭支票時，尚無「支付利息」之記載，否則伊就不會簽收；伊印象中劉仁演或其妻並沒有告訴伊說系爭支票就是用來支付利息等語（見本院卷第158 至160 頁）。且原告收取系爭支票之款項後，亦開立系爭發票2 紙予被告，分別載明：
品名：租賃收入、金額：500000、備註：104/9 ；品名：租賃收入、金額：88637 、備註：104/11；品名：利息收入、金額：9863、備註：104/7/25-104/12/15等語，有系爭發票存卷為憑（見本院卷第198 頁）。益足徵系爭支票並非純然用以支付遲延利息，尚包括欠繳之租金無訛，是原告所陳：並未同意被告遲延給付租金等語，應非無稽。此外，被告之法定代理人於本院106 年5 月10日言詞辯論時自承：「. .. 至於系爭支票下方所載「支付利息」4 個字是我寫的，.. . 」等語（見本院卷第160 、161 頁）。顯見被告所辯：
係由吳佳烜在系爭支票上記載「支付利息」字樣云云，並非實在。倘若兩造早已合意由被告延緩支付租金，則被告本得依據該協議之結果，請求原告或吳佳烜在系爭支票上為相關之記載，然被告卻捨此不為，反而擅自為前開註記，實難認原告有何同意被告延後付租或變更原系爭租約內容之情事。
4.綜上，系爭租約因被告積欠租金已達2 月以上，經原告催告繼而終止租約後，系爭租約即已合法終止，應值肯認。至原告主張：被告另有積欠社團法人苗栗中興工業區南區管理會之管理維護費用，及違反空氣污染防制法，均屬違約事由，亦可終止租約等語，惟被告既因欠繳租金，原告已合法終止系爭租約，則被告是否尚有其他違反系爭租約之情事，均無礙於系爭租約業已合法終止之事實，自無庸逐一審究，附此敘明。
㈡原告請求被告遷讓返還系爭房地，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段及中段別定有明文。又系爭租約第7 條亦明訂：本契約所訂之租賃期間屆滿、終止契約時，乙方應即將租賃標的物騰空及回復原狀交還甲方，不應藉詞推諉或主張任何權利、費用等。經查，系爭租約已於105 年8 月19日合法終止，被告自已無權繼續占有系爭房地。故而，原告依據系爭租約第
7 條及民法第767 條規定，請求被告將系爭房地騰空並返還予原告，即屬有據。
四、綜上所述，原告依據系爭租約第7 條、民法第455 條及767條之法律關係，請求被告應將系爭房地騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述。至被告聲請向稅務機關函查原告之104 年3 月起至105 年10月止之報稅資料，以確認原告有無據實向國稅局報稅（見本院卷第170 、201 頁）。然原告有無向國稅局報稅，實與本件事實無涉，是被告此項聲請，應無調查之必要，併予敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請為假執行及免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 106 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖弼妍以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 孔秀蓮中 華 民 國 106 年 6 月 30 日