臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度重訴字第38號原 告 曾寶坤訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代理人 鄭晃奇律師
林偉譽被 告 大智國際人力仲介有限公司法定代理人 張添勇訴訟代理人 張馨月律師
饒斯棋律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106 年1 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○地號土地返還原告，並自座落前開土地上門牌號碼苗栗縣○○鎮○○路○○○巷○○○弄○號房屋遷出（範圍如附圖編號Ａ部分所示二百五十八平方公尺、Ｂ部分所示五百九十三平方公尺、Ｃ部分所示二十七平方公尺、Ｄ部分所示一百八十三平方公尺、Ｅ部分所示六十九平方公尺、Ｆ部分所示十五平方公尺），將房屋交付原告管領使用。
被告應自民國一百零六年一月一日起至返還前項聲明之土地之日止，按月給付原告新臺幣陸萬壹仟肆佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔百分之四，餘由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰陸拾參萬玖仟陸佰元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟零玖拾壹萬捌仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項到期部分每期於原告以新臺幣貳萬零肆佰捌拾參元為被告供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣陸萬壹仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款、第256 條分別定有明文。原告起訴訴之聲明第1項原請求：被告應自門牌號碼為苗栗縣○○鎮○○路○○巷○○弄○ 號房屋（下稱系爭房屋）遷出，並將系爭房屋連同所坐落之苗栗縣○○鎮○○段○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）返還原告。嗣於105 年12月28日具狀變更為：如主文第1 項所示。核其所為，請求遷出並將系爭房屋交付原告管領使用部分，係以兩造於民國92年9 月9 日簽立之土地租賃契約（下稱系爭租賃契約）附件㈠第9 項約定為請求權基礎，與原請求返還系爭房屋係基於系爭租賃契約終止後之所有物返還請求權，其請求之基礎事實同一（後聲明所據之事實實乃前聲明所據事實之一部分），不甚礙被告之防禦及訴訟終結；另依105 年8 月18日複丈成果圖（見本院卷第74頁，即本判決附圖，下稱附圖）更正系爭房屋之占用範圍，屬更正事實上之陳述，合乎首揭規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠兩造於92年9 月9 日簽立系爭租賃契約，約定由原告將其所
有之系爭土地出租予被告，租期12年，自93年1 月1 日起至
104 年12月31日止，原告同意被告以其名義，在系爭土地上出資興建系爭房屋，然於租期屆滿後，系爭房屋即歸原告所有。
㈡依民法第450 條第1 項規定，系爭租賃契約既定有期限，其
租賃關係應於期限屆滿時消滅。原告於租期屆滿時即先後向被告職員即訴外人徐明亮、張國台表達不同意以系爭租賃契約相同條件續租，兩造亦未再訂立新約，則被告自應將系爭土地及房屋返還、交付予原告。然被告卻無搬遷之意，並自
105 年1 月起，按月自行匯款相當於租金之款項予原告，而持續占用系爭土地及房屋。原告迫於無奈，遂於105 年5 月16日以臺中民權路郵局營收股存證號碼000939號存證信函（下稱甲存證信函）請求被告返還、交付系爭土地及房屋，並表明被告於租期屆滿後所給付之金錢，原告均係以不當得利之法律關係而非租金之性質收受。是被告實無繼續占用系爭土地及房屋之權源，而為無權占有。
㈢對被告抗辯之陳述：
1.依最高法院47年台上字第1820號判例意旨，被告於系爭租賃契約屆滿後，雖每月主動以繳納租金之意思給付金錢予原告，然原告既已不同意續租，且係以收取返還不當得利之意思收受原告給付之金錢，當無從發生不定期租賃契約之法律效果。另被告曾於105 年5 月25日委託證人胡盈州律師寄發存證信函予原告，並自陳其於104 年底租期屆滿時，已明確為續約之意思表示，然為原告以提高租金為由藉故阻止，足證原告確有不同意被告以相同條件續租之意思表示，是被告主張原告未於租期屆滿時即為反對續租之意思表示，顯非事實。至被告雖辯稱該存證信函內容係證人胡盈州律師自行編造，並非實情云云。然依通常經驗法則，律師代當事人撰寫存證信函，就撰寫之內容必係聽從當事人之陳述，且於完稿後，會再送請當事人審核是否合於真意，豈有自行編造內容擅自寄出之理。是被告所辯，不合常情，不足採信。
2.系爭租賃契約約定被告出資建造之系爭房屋於租期屆滿後即歸原告所有，依經驗法則，兩造於租金之議定上，必然會考量房屋之興建成本。亦即兩造原所約定之租金數額並非實際之租金總數，而係扣除系爭房屋興建成本後核算之結果。故於租期屆滿後，系爭房屋興建成本已於先前租金總額抵充扣抵完畢，且系爭房屋已歸原告所有，被告若要續租，原告當會調漲租金，不可能再以原租金數額續租，故原告於系爭租賃契約租期屆滿時向被告表達要提高租金，被告不同意，原告拒絕續租，當為實情，再以證人胡盈洲律師所發存證信函為佐，可證原告確實於系爭租賃契約租期屆滿時，即有反對續租之意思。且租期屆滿後系爭房屋既已歸原告所有，租賃條件業已變動，無從依同額租金續租，故從法邏輯上，亦無從自動轉化為不定期租賃契約。
㈣爰依民法第455 條、第767 條之規定，訴請被告返還系爭土
地，並請求本院擇一為有利原告之判決；另依系爭租賃契約附件㈠第9 項之約定，訴請被告返還並交付系爭房屋予原告管領使用。又被告未返還系爭土地前，原告顯因被告無權占有而受有損害，被告則獲有不當利益，該不當利益應以系爭土地出租時可得之租金即每月6 萬1,450 元為基準，爰併依民法第179 條之規定，訴請被告返還其所受之不當得利等語。並聲明：⒈如主文第1 項所示；⒉被告應自民國105 年6月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告6 萬1,450元。⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭租賃契約係租地建屋契約。被告於系爭租賃契約租期屆
滿後，已向原告為續租之意思表示，原告未即為反對，並自
105 年1 月4 日起仍持續收受租金迄今，且被告就系爭土地及房屋仍為使用收益，依民法第451 條及最高法院104 年度台上字第559 號判決要旨，系爭租賃契約視為以不定期限繼續契約，且租賃期限係至房屋不堪使用為止，是系爭租賃契約已轉為不定期限之租賃契約，兩造間之租賃關係存續。原告雖於系爭租賃契約租期屆滿後之105 年5 月16日以存證信函催告被告返還系爭土地及房屋，然系爭租賃契約既已轉為不定期限之租賃契約，原告自不得以約定期限屆滿，請求被告交還系爭土地及房屋。
㈡原告固主張其於租期屆滿時有向被告職員徐明亮及張國台表
達不同意以系爭租賃契約之相同條件續租，且於105 年5 月16日寄發存證信函前亦曾向被告為終止系爭租賃契約之意思表示，惟原告應就此負舉證責任。況若原告早於104 年12月31日前即曾為不同意續租之意思表示，何以自105 年1 月起仍持續收受租金，並遲於105 年5 月16日始以存證信函催告被告返還系爭土地及房屋，原告所述顯有違經驗法則，應不足採。
㈢另原告曾於105 年5 月5 日以電話向被告之法定代理人告知
其欲調漲租金，惟因兩造無法達成共識，原告始於105 年5月16日以存證信函催告被告返還系爭土地及房屋。被告復就兩造於前開時點就調漲租金無法達成共識一事，於105 年5月25日以臺北復興橋郵局存證號碼000132號存證信函（下稱乙存證信函）答覆原告，並非自認其知悉原告於104 年年底即有拒絕續租之情。復參酌證人胡盈洲律師於106 年1 月3日審理中，就其於105 年5 月25日僅係以存證信函代被告答覆原告於105 年4 、5 月間要求調漲租金一事之證詞，可認被告非於前開存證信函中自認知悉原告於104 年年底即拒絕續租。
㈣系爭租賃契約本約第2 條固訂有租賃期限之約定，然依附件
㈠第1 項之約定，租期屆滿被告有依同樣條件優先承租之權利。又參酌系爭租賃契約附件㈠第8 項之約定，如遇徵收，相關補償費及全部地上物（如房屋、樹木、花果等）皆歸由被告領取，並刪除系爭租賃契約本約第6 條有關租期屆滿後被告應將系爭土地及房屋交還予原告之約定，足證被告於系爭租賃契約之租期屆滿後，有優先續租權，且地上物皆歸被告所有，自無應拆除系爭房屋回復原狀之問題。另系爭租賃契約本約第10條及附件㈠第2 項約定，由被告出資興建房屋，以原告名義申請建照，如遇徵收補償費由被告領取，房屋使用執照由被告保管；系爭租賃契約本約第15條約定，地價稅、房屋稅、營業稅、水費、電費、瓦斯費，由被告負責等約定可知，系爭房屋係由被告出資興建，且因原始起造取得系爭房屋之所有權等語，資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴；⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造於92年9 月9 日簽立系爭租賃契約，約定由原告將其所有之系爭土地出租予被告，租期12年，自93年1 月1 日起至
104 年12月31日屆滿，被告並出資於系爭土地上興建系爭房屋，系爭房屋未辦理保存登記，且係以原告名義申請建照，占用系爭土地之面積如附圖所示，被告於105 年1 月至12月，每月轉帳6 萬1,450 元至原告帳戶，原告曾於105 年5 月16日寄發甲存證信函予被告，被告於105 年5 月25日寄發乙存證信函予原告等情，有系爭租賃契約及附件㈠、甲、乙存證信函及收件回執、華南商業銀行電腦集中轉帳登錄單及匯款回條聯、附圖、系爭土地土地登記第一類謄本等為證（見本院卷第8 至18、21、23至24、57至62、43至49、133 至13
7 、74、124 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。惟原告主張兩造已無租賃關係存在，請求被告返還系爭土地、遷出並交付系爭房屋予原告管領使用並給付相當租金之不當得利，則為被告所否認，並以前詞置辯。則本件應審究者厥為：⒈兩造間是否仍有租賃關係存在。⒉原告請求被告返還系爭土地、遷出並交付系爭房屋予原告管領使用並給付相當租金之不當得利有無理由。
四、得心證之理由㈠兩造間已無租賃關係存在
1.租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第
450 條第1 項定有明文。系爭租賃契約既定有期限，則兩造租賃關係依法原應於租賃期限屆滿時消滅。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451 條固有明文。然定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參照）。故出租人於租賃期限屆滿後，若曾為反對承租人繼續使用收益租賃物之意思表示，即不生民法第451 條規定視為不定期限繼續契約之法律效果。
2.乙存證信函記載：「（二）另查，本約租於104 年底租期屆滿時，本公司已明確表示續租之權利意思表示，然地主曾某卻以提高租金等情藉故阻止，即使本公司依附件第五項約定表明漲租應按物價指數變動為調整依據仍不為地主曾某接受，顯係地主曾某違約在先甚明。」（見本院卷第60頁）。由乙存證信函上開記載可知，被告曾於104 年底租期屆滿時向原告表示續租之意，經原告要求提高租金，但被告主張調高租金之幅度應以系爭租賃契約附件㈠第5 項規定按物價指數百分之3 至5 為限，但遭原告拒絕，兩造因而未能達成續租之意思表示合致，甚屬灼然。則依前開存證信函之記載，原告確曾於租期屆滿時即向被告表示反對被告以原訂條件繼續使用收益系爭土地，顯與民法第451 條規定之要件不符，故系爭租賃契約自無從視為以不定期限繼續，兩造間現已無租賃關係存在。
3.至證人即代被告撰寫乙存證信函之律師胡盈洲雖結證稱：被告找伊時是5 月，伊當時是聽到被告說4 、5 月的時候房東要調漲租金，被告沒有跟伊講104 年年底的時候，原告有以提高租金為由表示不願續租，被告來找伊是105 年5 月收到存證信函的時候，是跟伊說那時候的事情，所以沒有跟伊說
104 年年底的事情。伊意思是被告在105 年5 月17日找伊時，跟伊講原告在發函前後表明說要調漲租金，雙方未果之後，就發函要被告返還土地，至於原告事實上有沒有跟被告講到要調漲租金的事實，以及何時講到，伊就不知道了云云（見本院卷第111 至112 頁）。然證人胡盈洲上開證述內容，明顯與乙存證信函客觀之文字記載內容相齟齬。而證人胡盈洲係經律師高考及格之執業律師，具有相當實務經驗，於寄發乙存證信函前，當已與被告確認存證信函之內容是否與事實相符，故上開乙存證信函記載之內容，應確實與事實相符。本院審酌證人胡盈洲既係曾受被告委任處理本案之律師，立場本較可能偏頗被告。況證人胡盈洲證述內容，尚牽涉證人本身是否可能因處理委任事物有過失而必須依民法第544條規定對被告負損害賠償責任，對證人胡盈洲本身有切身利害關係，證人胡盈洲顯有故為偏頗被告證詞之強烈動機。故證人上開有利被告之證詞應非可採。本院無從據該證言即為對被告有利之認定。
4.原告於系爭租賃契約租期屆滿後，可能尚耗費相當時間與被告協調調高租金未果，請求被告自行搬遷未果，及尋找可信任之律師處理本件法律爭議，故原告雖係於105 年5 月16日始以甲存證信函催告被告返還系爭土地及房屋，但此難認有何悖於常情之處。又被告雖主張原告係於105 年5 月5 日以其使用之行動電話撥打被告法定代理人使用之行動電話要求調高租金未果，始會於105 年5 月16日寄發甲存證信函催告被告返還系爭土地，之前收受被告給付之租金並無異議云云（見本院卷第117 頁），並提出通聯紀錄1 紙為證（見本院卷第118 頁）。惟原告複代理人於本院審理時陳稱：上開通聯紀錄通話內容是要求被告趕快遷走等語（見本院卷第127頁），已否認被告上開主張之真實性，而被告亦未能舉證證明105 年5 月5 日雙方通話之確切內容為何，本院自亦無從僅依該通聯紀錄即為有利被告之認定。
5.綜上分析，原告既曾於租期屆滿時對被告為反對續租之意思，系爭租賃契約即無從依民法第451 條規定視為以不定期限繼續。兩造間現已無租賃契約關係存在，應堪認定。
㈡原告得依民法第767 條第1 項前段、系爭租賃契約附件㈠第
9 項之約定及民法第179 條規定請求被告返還系爭土地、遷出、交付系爭房屋予原告管領使用及給付相當租金之不當得利
1.所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。兩造系爭租賃關係因租期屆滿，且不符合民法第451 條規定要件，已然消滅。則被告已無權占有使用系爭土地，原告自得依民法第767 條第1 項前段規定請求被告返還系爭土地。
2.系爭租賃契約附件㈠第9 項約定：「租期屆滿或中途違約，地上物全部歸甲方所有。」（見本院卷第14頁）。故依上開約定，系爭房屋於系爭租賃契約租期屆滿後，即應歸原告所有，則被告依上開約定自亦負有遷出、交付系爭房屋予原告管領使用之義務，故原告依上開約定請求被告遷出、交付系爭房屋予原告管領使用，亦屬有據，應予准許。
3.無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計算不當得利之標準（最高法院92年度台上字第324 號判決意旨參照）。被告於租期屆滿後仍無權占有系爭土地，自受有使用收益系爭土地之利益，致原告受有相當租金之損害，依上開說明，原告自得請求被告返還自租期屆滿之翌日即105 年1月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月依原訂租金6 萬4,150 元計算之不當得利。惟被告自105 年1 月至12月皆已按月匯款6 萬1,450 元予原告，此為兩造所不爭，業如前述，故應認此段期間相當租金之不當得利被告業已清償，故原告得請求給付之範圍，應自106 年1 月1 日起算，其餘已受償部分因已無損害，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、系爭租賃契約附件㈠第9 項之約定及民法第179 條規定，請求被告返還系爭土地、遷出、交付系爭房屋予原告管領使用，及自106 年
1 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付相當租金之不當得利6 萬1,450 元，洵屬有據，應予准許。逾此範圍，則屬無據，應予駁回。
六、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
民事第二庭 法 官 王筆毅以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜中 華 民 國 106 年 1 月 19 日