臺灣苗栗地方法院民事判決 105年度重訴字第8號原 告 洪啓銘被 告 潘威丞訴訟代理人 林姿里上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國105年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 、3、7 款、第2 項分別定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，同法第256 條亦有明文。原告起訴時原聲明為：「請求撤銷相對人購買本標的物之土地及建物所有權登記。」嗣於民國10
5 年3 月9 日言詞辯論期日以言詞變更聲明如後開原告聲明欄所示。核屬不變更訴訟標的而補充或更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、原告於民國91年間借用訴外人佳翰營造有限公司之牌照承攬訴外人蔡富貴以91栗建管後字第14號建造執照，在如附表一所示土地( 下稱系爭土地) 上所起造之「富貴天地集合住宅建築工程」之1 至4 樓主體建物( 即如附表二所示建物，下稱系爭建物) 、內外部裝修施工及水電等全部工程( 下稱系爭工程) ，其總工程款計1 億1 千2 百71萬元，蔡富貴迄今尚積欠原告9 千2 百71萬元及其法定遲延利息（下稱系爭工程款）。嗣蔡富貴因另承攬龍潭近江醫院建築工程，故蔡富貴將其對近江醫院之工程依民法第513 條之規定，擔保系爭工程款之清償，並開立商業本票票號分為：TH631786、TH631787、TH631790，面額合計為9 千2 百71萬元，另票號TH631789則為10年利息4 千6 百35萬元。因此原告迄今對於蔡富貴共有1 億3 千9 百6 萬元未獲清償，經本院於104 年3 月
2 日以104 司促字第1141號核發支付命令確定。
㈡、系爭工程款迄今既未獲清償，原告從事營造業，應認原告對於附表一、二所示之不動產（下稱系爭不動產）有法定抵押權存在，具地上權人優先承買權。然本院101 年度司執字第8249號就蔡富貴之系爭不動產拍賣時，竟未通知原告優先承買，而將系爭不動產由被告拍定，並將所有權移轉登記予被告。爰依土地法第104 條、民法第513 條之規定提起本件訴訟，求為判決如原告訴之聲明。
㈢、聲明：
１、原告就本院101 年度司執字第8249號拍賣如附表所示之不動產有依拍定人之拍定條件買受之優先承買權存在。
２、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：
㈠、原告固主張與蔡富貴係91年4 月28日簽立承攬契約，於同年
8 月10日竣工，然系爭工程款之金額高達1 億多元，其工程品項甚多，原告焉能於4 個月之短期內完工，並對被告於10
2 年向法院投標所取得之系爭不動產主張有修正前民法第51
3 條規定適用之理？故被告否認此部分之主張。
㈡、縱認原告有系爭工程款屬實，然民法第513 條業於89年5 月
5 日修正須於登記後始有優先於成立在先之抵押權效力。再者，系爭不動產均屬同一人所有，當無地上權人之問題，且現今拍賣實務抵押權採強制塗銷主義，亦即抵押權於拍定塗銷，原告亦無優先購買權。是以，本件系爭工程款既於修法後即91年8 月10日完工，且系爭抵押權並未登記，自無民法
513 條之適用，更無土地法第104 條具有優先承買權之地位。
㈢、聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
三、法院之判斷：
㈠、按89年5 月5 日施行之修正後之民法第513 條第1 項規定：「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記」，是於此後完成之工作物，承攬人僅有權請求定作人為抵押權登記，在未為法定抵押權登記前，依民法第758 條規定，承攬人自尚未取得法定抵押權。查原告所承攬之系爭工程，依原告提出之建造執照，係91年所核發，依修正後之民法第
513 條第1 項規定，須為抵押權之登記，始能取得法定抵押權，惟本院101 年度司執字第8249號強制執行事件，拍賣蔡富貴所有系爭不動產時，系爭不動產並無原告之法定抵押權登記存在，此經本院調取本院101 年度司執字第8249號強制執行卷宗核明無訛，則原告就系爭不動產並無法定抵押權存在，更無依系爭不動產法定抵押權之地位而取得地上權之可能。
㈡、復按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，固為土地法第104 條第1 項所明定。惟該規定係指基地出賣時，對該基地已有地上權、典權或租賃權之人，始得主張優先購買。若基地出賣時，地上權、典權或租賃權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權或租賃權者，均不得溯及主張優先購買權。又民法第876 條第1 項前段規定，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定。係指視為取得地上權之人得在土地或建物拍定後，對土地所有人主張有法定地上權，而非指在法院拍定抵押物前，即認為建物所有人已取得地上權。」( 參照最高法院83年度臺上字第522 號民事裁判意旨) ，是縱原告於系爭執行事件拍賣前就系爭建物取得法定抵押權，其於拍賣時並無地上權存在，且系爭執行事件，其土地及建物係同由被告拍定取得，有系爭土地及建物登記簿謄本附於上開執行卷可稽，並不發生民法第876 條第1 項規定之法定地上權，是原告當無因承攬系爭工程而取得優先承買權地位之餘地。
㈢、綜上所述，原告對於系爭不動產之拍賣並無優先承購權，從而，原告本於其主張之上開法律關係，求為判決如原告訴之聲明，即無理由，應予駁回。
㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
㈤、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 105 年 4 月 18 日
民事第一庭 法 官 羅 永 安以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張 哲 豪中 華 民 國 105 年 4 月 25 日附表一：
~F0 ~T40┌────────────────────────────────────────┐│101年度司執字第8249號 財產所有人：蔡富貴 │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○ 段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│1 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │2369-1 │建│103 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│2 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │2369 │建│637 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│3 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │000-0000 │建│119 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│4 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │680-456 │建│240 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│5 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │680-470 │建│108 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│6 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │680-471 │建│839 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┤│7 │苗栗縣│後龍鎮 │大山腳│ │680-473 │建│35 │10000分之298││ │ │ │ │ │ │ │ │0 │└─┴───┴────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┤│1 │786 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：45.93 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：45.93 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之1號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│2 │787 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：45.24 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：45.24 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之2號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│3 │788 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：109.84 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：109.84 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之3號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│4 │789 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：45.98 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：45.98 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之4號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│5 │790 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：47.32 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：47.32 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之5號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│6 │791 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：47.32 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：47.32 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之6號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│7 │792 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：47.32 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：47.32 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之7號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│8 │793 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：46.73 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：46.73 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之8號 │ │ │ │ ││ │ │32之9號 │ │ │ │ ││ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│9 │794 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：46.73 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：46.73 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之9號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│10│795 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：56.67 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：56.67 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之10號 │ │ │ │ ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：35.2 │ │ ││ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│11│796 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：35.20 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：35.2 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之11號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│12│797 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：58.83 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：58.83 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之12號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│13│798 │苗栗縣後龍鎮大│商業用│1層 ：79.93 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：79.93 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之13號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│14│799 │苗栗縣後龍鎮大│住家用│1層 ：91.71 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：91.71 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之14號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│15│800 │苗栗縣後龍鎮大│住家用│1層 ：134.56 │ │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：134.56 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之15號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│16│801 │苗栗縣後龍鎮大│住家用│3層 ：90.61 │陽台4.28 │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：90.61 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之9號3樓 │ │ │ │ │├─┼──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│17│802 │苗栗縣後龍鎮大│住家用│3層 ：89.01 │陽台4.14 │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：89.01 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之11號3樓 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │├─┼──┼───────┬───┬───────────┬─────┬────┤│18│803 │苗栗縣後龍鎮大│住家用│3層 ：128.13 │陽台5.29 │ 全部 ││ │ │山腳段680-456 │、鋼筋│合計：128.13 │ │ ││ │ │、680-470、680│混凝土│ │ │ ││ │ │-471、680-473 │造 │ │ │ ││ │ │、000-0000、23│ │ │ │ ││ │ │69、2369-1地號│ │ │ │ ││ │ │--------------│ │ │ │ ││ │ │苗栗縣後龍鎮溪│ │ │ │ ││ │ │洲里四鄰四份仔│ │ │ │ ││ │ │32之13號3樓 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┤│ │備考│含共有部分大山腳段831建號之應有部分。 │└─┴──┴──────────────────────────────────┘