臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度簡上字第10號上 訴 人 宋璧瓊被上訴人 李丕屏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國105 年11月15日本院苗栗簡易庭105 年度苗簡字第290 號第一審判決提起上訴，本院於民國106 年12月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬元，及自民國一Ｏ五年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及第一審反訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人在第二審為訴之追加，非經他造同意不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此項規定，於第二審訴訟程序亦有適用，並為簡易程序之第一審裁判上訴所準用。民事訴訟法第255 條第
1 項第3 款、第256 條及第446 條第1 項、第436 條之1 第
3 項分別定有明文。查本件上訴人原上訴聲明：㈠上訴人免返還新臺幣（下同）2 萬元及利息於被上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人4 萬元及自民國105 年7 月1 日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。嗣於言詞辯論時更正聲明為㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人4 萬元，及自105 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢被上訴人於原審之反訴駁回。就原判決不利於上訴人部分廢棄及被上訴人在第一審之反訴駁回部分係屬補充或更正之陳述，就法定持沿利息之請求係屬擴張應受判決事項之聲明。均無庸經被上訴人同意，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。上訴人原上訴聲明第一項：上訴人免返還2 萬元及利息於被上訴人。嗣於106 年12月27日當庭更正為：被上訴人於原審之反訴駁回。經核上訴人前開更正，係為較正確之法律上陳述，揆諸上開規定，並無不合。
貳、實體方面
一、本訴部分：㈠上訴人起訴主張：被上訴人前向上訴人承租門牌號碼苗栗縣
○○市○○里00鄰○○00號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自105 年1 月1 日起至同年12月31日止，租金每月1 萬元（下稱系爭租約），被上訴人並已給付2 萬元押租金。詎被上訴人自105 年1 月1 日起，均未按月給付1 萬元租金予上訴人，經上訴人催討，仍置之不理，上訴人已依民法第440條規定，以龍潭高原郵局第20號存證信函向被上訴人為解約之表示。因系爭房屋於105 年1 月至同年6 月間均為被上訴人占有使用，經以押金2 萬元抵償2 個月租金後，被上訴人應再給付自105 年3 月1 日至同年6 月30日止之租金或相當於租金之不當得利共4 萬元等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人4 萬元。
㈡被上訴人則以：被上訴人並未居住在系爭房屋，亦未收到上
訴人寄發之存證信函，上訴人於105 年1 月1 日租期開始後，遲未將系爭房屋整修完成，諸如未申請自來水、牆壁有壁癌、未完成壁漆粉刷、廁所髒亂、無馬桶蓋、浴廁無門鎖、門窗無玻璃或紗窗、窗戶下簷滲水、從未交付前門鑰匙等。因上訴人自始未交付合於約定使用之租賃物予被上訴人，被上訴人無法遷入居住，自得拒絕給付租金等語，資為抗辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
二、反訴部分：㈠被上訴人（即反訴原告）起訴主張：上訴人於105 年1 月1
日租期開始後，遲未將系爭房屋修繕完成，自始未交付合於約定使用之租賃物予被上訴人，嗣經兩造於同年7 月29日合意終止租約，上訴人自應將押租金2 萬元返還等語。並聲明：上訴人應給付被上訴人2 萬元，及自105 年7 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈡上訴人（即反訴被告）則以：上訴人於105 年1 月間已將系
爭房屋裝修完成，被上訴人亦有遷入居住使用，但被上訴人對於裝修始終不滿意，才藉詞拒付租金，被上訴人所拍攝之系爭房屋現場相片，係其於105 年3 月底居住使用達3 個月後所拍攝，姑不論系爭房屋於被上訴人管理使用中可能有造假之嫌，系爭房屋位於郊區山上，於冬季常受風濕空氣影響，牆面油漆剝落甚或壁癌發生乃當地房屋普遍之現象，被上訴人於訂約進住時亦為其所知，亦因此系爭房屋一至四樓共約80坪外加一空地約10坪始以低價租金出租被上訴人居住使用。再者，油漆剝落為可修繕事務，被上訴人當可依民法第
430 條請求上訴人修繕、終止合約等權利，至於地面髒汙、窗戶邊緣水痕、霉斑，就一般非旅館之房屋租賃契約而言，此部分本應由居住人即承租人負責平日之清潔管理，至於前門鎖匙部分，於簽訂系爭租約時，上訴人已告知此情並同意被上訴人得自行換鎖，被上訴人似不得以前已同意之事項，事後再為拒絕支付租金之藉口。被上訴人一方面拒絕終止契約繼續居住使用系爭房屋多時，另一方面又拒絕支付房租而貪圖獲得免費居住他人房屋之利益致使他人受有無法使用所有房屋之損害，此應非民法第264 條規定對待給付債務人同時履行抗辯權所欲達成之利益衡量之立法目的等語為辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、本件原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法並調查相關證據後，就本訴部分判決上訴人之訴駁回，另就反訴部分判決上訴人應給付被上訴人2 萬元，及自105 年8 月25日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。上訴人不服原審本訴及反訴判決，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人4 萬元，及自
105 年7 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。㈢被上訴人於原審之反訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由㈠上訴人主張被上訴人前向其承租系爭房屋，約定租期自105
年1 月1 日起至同年12月31日止，租金每月1 萬元，被上訴人並已給付2 萬元押租金；然被上訴人自105 年1 月1 日起，均未按月給付1 萬元租金予原告等情，經上訴人提出系爭房屋建物所有權狀及存證信函等件為證（見本院105 年度苗簡字第290 號卷，下稱原審卷第7 至9 頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。查上訴人所提之
105 年3 月1 日龍潭高原郵局第20號存證信函，其內容略以：被上訴人承租系爭房屋，於105 年1 月1 日及105 年2 月
1 日均未付租金，經上訴人多次催繳卻置之不理，故依民法第440 條規定，以此存證信函通知解約等語（見原審卷第8至9 頁）。然依民法第440 條第2 項規定，縱被上訴人有遲付系爭房屋租金之情事，上訴人亦須待遲付租金之總額達2個月之租額且租金遲延給付逾2 個月時，始得依同條第1 項規定，先定相當期限催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，方得終止租約。惟本件上訴人於105 年3 月1日之存證信函中，未先定相當期限催告被上訴人支付租金，即逕以被上訴人欠租達2 個月為由終止租約，與前揭規定不符，自不生終止系爭租約之效力。又本院於105 年7 月29日會同兩造勘驗現場時，經兩造當場表示願合意終止系爭租約（見原審卷第56頁），是系爭租約應認於105 年7 月29日經兩造合意而終止。
㈢上訴人主張被上訴人已實際占有使用系爭房屋，且原審所謂
居住圓滿與否，恆係個人主觀感覺，上訴人沒收被上訴人押金有理由等節，則為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：1.被上訴人是否已實際使用系爭房屋？2.被上訴人得否行使同時履行抗辯？3.上訴人主張無須返還被上訴人2 萬元是否有理由？茲分述如下：
1.被上訴人是否已實際使用系爭房屋？查證人朱博能於原審到院證稱：伊從105 年初有去系爭房屋油漆與補土；伊有看過被上訴人，且因為伊工作就住在系爭房屋附近，伊有時會看到被告的車子停在那邊；伊與上訴人大約是在105 年4 月間，有在白天找警察到系爭房屋，當時被上訴人也是從系爭房屋中走出來；伊在為前開油漆與補土時，系爭房屋1 樓裡面擺有很多東西；伊曾和被上訴人講：
如果被上訴人覺得系爭房屋不好不租沒關係等語，被上訴人竟親口回伊：我東西都已經搬進來了等語；伊去為前開油漆時不僅看過被上訴人在系爭房屋，且和被上訴人發生爭執等語（見原審卷第125-127 頁）。又參被上訴人於原審聲請傳喚證人朱延驊到院證稱：伊在104 年12月間有幫忙被上訴人搬材料及設備到系爭房屋門口等語（見原審卷第129 頁）。
堪信被上訴人已於105 年初，將其所有物品置於系爭房屋內，堪信已開始實際使用系爭房屋。再觀被上訴人於原審提出之公告載明：如果他人欲進入系爭房屋內施工或搬家具，務必事前與被上訴人約定，並知會上訴人，否則視為「擅入民宅，竊盜告訴」（見原審卷第44頁），足見被上訴人至少於張貼前開公告時，已自視為系爭房屋之管領權人，堪信被上訴人已以占有之意思使用系爭房屋之情。
2.被上訴人得否行使同時履行抗辯？按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人自得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院98年度台上字第222 號、99年度台上字第526號判決意旨參照）。是承租人欲行使同時履行抗辯之前提為，出租人未盡使租賃物合於約定使用收益狀態保持之主給付義務，此事實應由行使同時履行抗辯之承租人負舉證之責。被上訴人泛言上訴人約定要將系爭房屋整修如同級式國興8號房屋云云，然其未能提出系爭房屋之租賃契約書為證，已難信實兩造確有特別約定，其復於本院準備程序中稱朱廷驊於原審曾為此證言，然原審筆錄並未有此記載。本院請其提出相關原審筆錄錄音譯文，被上訴人亦稱經其核對原審筆錄與原審開庭錄音，發現原審筆錄已繕打完整，無須當庭勘驗原審開庭錄音光碟，也不用再傳喚朱廷驊到庭證言等語（見本院卷第209 頁）。是被上訴人對兩造曾約定系爭房屋之品質需如同國興8 號房屋乙節未能舉證，甚亦未能舉證前開國興8 號房屋之品質確切為何。況被上訴人亦自陳上訴人經法拍取得系爭房屋後沒有處理完成即出租予伊等語（見本院卷第227 頁），堪認兩造既無特別約定，即係以兩造訂約時之系爭房屋狀態為兩造所約定之租賃物狀態，被上訴人既已實際管領系爭房屋，即表示其亦接受系爭房屋之狀態，實難認被上訴人已舉證上訴人有何違反出租人義務之事實，被上訴人於上訴人請求給付系爭房屋租金時，方泛稱上訴人未盡其主給付義務，行使同時履行抗辯云云，尚難採認。
3.上訴人主張無須返還被上訴人2 萬元是否有理由？按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨可資參照）。被上訴人既不得主張同時履行抗辯，而系爭租約自105 年1 月1 日開始，迄至105 年7 月29日方經兩造合意而終止，則被上訴人自負有繳納105 年1 月1 日至同年7 月29日間，依系爭租約所約定之租金予上訴人之義務。系爭租約約定系爭房屋每月租金1 萬元，則被上訴人至少應給付上訴人6 萬元，而被上訴人迄未給付任何租金，是上訴人主張以兩個月之押租金2 萬元，抵充被上訴人應給付之系爭房屋租金後尚餘4 萬元之系爭房屋租金需給付，是上訴人請求被上訴人給付系爭房屋租金4 萬元，自屬有理。前開押租金2 萬元抵充系爭房屋租金後已無餘額，上訴人自無庸返還被上訴人，故上訴人主張免返還被上訴人2 萬元，自屬有理由，被上訴人於原審提起反訴原告返還前開押租金2萬元，尚屬無理由，應予駁回。
五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ；對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力，民法第229 條第2 項、第233 條第1項前段、第203 條、第94條分別定有明文。催告為準法律行為，其發生效力時點類推適用民法第94條之規定，以相對人了解之時，為其發生效力之時點。查本件原告對被告之租金債權4 萬元，核屬無確定期限之給付，經原告於105 年7 月
7 日原審言詞辯論程序中，當庭以言詞為訴之追加此部分，以此催告被告給付，經被告當庭了解而生效（見原審卷第46頁），惟被告迄未給付，則原告請求被告自催告生效之翌日起即105 年7 月8 日起加給按週年利率5%計算之遲延利息，合於前揭規定，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人既不得行使同時履行抗辯，則自應給付上訴人系爭房屋之租金，縱上訴人以前開押租金抵充後，被上訴人仍應給付上訴人4 萬元以上，上訴人向被上訴人請求給付系爭房屋租金4 萬元及自105 年7 月8 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，應予准許，逾此範圍之請求，應予駁回。被上訴人原審反訴上訴人給付押租金2 萬元部分，應予駁回。原審為被上訴人本訴及反訴之勝訴判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第1 、2 、3 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 24 日
民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 戴嘉慧法 官 何星磊以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李宜娟中 華 民 國 106 年 1 月 24 日