臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第198號原 告 范瑞達訴訟代理人 張績寶律師複代理人 陳彥价律師被 告 駱燕玉追加 被告 周進興上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於107年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
(一) 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求
之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第2 項分別定有明文。又依同法第256條規定，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。
(二) 經查，原告訴之聲明第1 項原為：「被告應將坐落苗栗縣
○○鄉○○○段○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○ ○號土地上之建物( 即門牌號碼：苗栗縣三義鄉崩山下9 之3 號) 暨其附屬設備( 詳細位置及範圍以實測為準) 騰空後，併同土地返還原告。嗣於訴訟進行中，更正聲明為被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○ ○○○○○○○○○○ ○號土地及其上如附圖A 面積100.81平方公尺暨附屬設備( 即水塔1面積4.01平方公尺、水塔2 面積4.01平方公尺、水塔3 面積9.11平方公尺、道路面積各為29.42 、422.92平方公尺)騰空後遷出並返還原告。核屬補充或更正事實上陳述，並無不合。至原告訴之聲明第2 項原為被告應給付原告新台幣126,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自民國105 年11月3 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣42,000元及違約金新台幣84,000元，於訴訟進行中變更為被告駱燕玉、周進興應連帶給付原告新台幣126,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自民國105 年11月3 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣42,000元及違約金新台幣84,000元，則屬追加被告，該追加被告之書狀係於107 年7 月10日提出，而被告於原告追加被告部分，於本院107 年7 月16言詞辯論時未抗辯而為本案言詞辯論，視為同意追加；且追加被告周進興為系爭租賃契約之連帶保證人( 見本院卷第33頁) ，依法應與被告駱燕玉負相同之給付義務，是其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，與前開規定相符，均應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：
(一) 緣被告承租原告所有坐落苗栗縣三義鄉崩山下9-3 號房屋
，使用範圍為甲方經營現況全部( 含附屬設備) ，承租面積約2700坪，租賃期限為104 年10月1 日起至110 年9 月30日止，共計6 年，此有租賃契約可憑，依系爭租約第五條第三項約定：「乙方如有積欠租金達2 個月以上或房屋之不當使用應負賠償責任時，甲方得終止租約。乙方視同違約。」，而被告積欠原告105 年8 、9 月之租金未繳，並於105 年9 月2 日以律師函通知原告溢收保證金( 押租金) 應予退還為由，拒絕原告以保證金抵付租金) 。原告已於105 年9 月9 日以存證信函通知被告因其積欠105 年8、9 月租金共84,000元未繳為由終止租約並沒收押租金之旨，被告卻置之不理，嗣再於105 年11月13日以存證信函通知被告以其積欠租金達3 個月為由解除兩造租賃契約，計被告自105 年8 月至10月止積欠租金126,000 元未繳(計算式：42 ,000x3=126,000)，為此依據兩造租賃契約之規定，請求被告給付租金126,000 元。
(二) 原告於105 年11月3 日以存證信函終止租約後，被告仍繼
續佔用系爭房屋，其繼續佔用期間系爭房屋期間，係獲得相當於每月租金42,000之不當得利，爰依民法第179 條、第181 條之規定併請求被告自105 年11月3 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告42,000元。
(三) 並聲明：1.被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○
○○○○○○○○○○ ○號土地及其上如附圖A 面積100.81平方公尺暨附屬設備( 即水塔1 面積4.01平方公尺、水塔2 面積
4.01平方公尺、水塔3 面積9.11平方公尺、道路面積各為
29.42 、422.92平方公尺) 騰空後遷出並返還原告。2.被告駱燕玉、周進興應連帶給付原告新台幣126,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自民國105 年11月3 日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣42,000元及違約金新台幣84,000元。3.訴訟費用由被告駱燕玉、周進興連帶負擔。4.如受有利判決，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一) 按民法第423 條規定，出租人應以合於所約定使用、收益
之租賃物，交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。而依兩造房屋租賃契約第一條第四項載明：承租用途為營業用( 民宿) 。然原告就系爭租約並未無交付被告合於約定使用、收益之房屋供使用，違約在先。諸如，系爭租賃之房屋係違章建築，土地及建物分別為原告之母親及父親所有，民宿營利事業登記證是原告父親的名字，依據法律規定，以原告父親名義登記之民宿須自己經營，不可轉租給被告；又系爭房屋之民宿營業登記上只有二個房間是合法建築，其餘因消防等法規之原因無法使用；系爭房屋因遭人檢舉沒有營業登記，致被告在105 年6 月20日後就不敢賣票，所以沒有營業；又系爭房屋自105 年7 月1 日到11月1 日斷水四次，係因被告都是使用山泉水，而系爭房屋之管線老舊，加以105 年9 月28日到10月16日復有颱風等風災之影響造成斷水，而無法營業，是系爭租賃物至今無水，水塔是空的，水管是斷的等情形。原告雖辯稱是雨、樹葉阻塞水管，但是目前看到的還是一樣，並未改善。原告所稱之前之重大停水伊有去調解委員會協調與被告共同負擔費用，請水電來接管花數萬元，要通水時向被告請款，被告不給，原告向被告說如果沒有水的話，原告可協助被告協調，是被告不付款，請被告自己去找水電，當初水電也是被告負責水，原告只是負責協調云云，並不實在，蓋依照契約約定，是原告應將水交付被告，被告僅係付費而已；原告都沒有水給我，還要被告付租金，故此部分應為原告之義務，與被告無關。
(二) 被告自104 年10月1 日承租系爭房屋，經整修裝潢後，即
持續使用迄今，使用期間之房屋水電費、電話費、管理費、公共視訊費、清潔費、停車費等均由被告以營業用途為名目繳納之，另被告繳交租金係繳到105 年8 月底，嗣因雙方開始訴訟始未再繳交。
(三) 又依據租賃契約書第七條違約處理第六項約定，甲方民宿
經營權自本契約成立起由乙方所有，營利事業登記名稱、負責人、項目等變更或註銷、設立由乙方全權處理。故應要去申請營利事業登記證，但嗣後發現不能變更。因為被告向原告承租系爭房屋之用途是營業用，且為民宿，賣票也是用該民宿之名稱販賣，否則會被人說是掛羊頭賣狗肉。被告曾向觀光局詢問民宿之問題，獲回覆稱不可以租給他人，要由建物實際使用人經營。又依據民宿管理辦法第10條第2 款規定，民宿要實際建築使用人才能經營。被告承租就是營業使用，至於經營者的變更，被告自104 年10月1 日出租開始至105 年9 月2 日寄發律師函止約一年時間，屢次催促原告辦理民宿經營者變更，原告不去註銷，被告如何登記？且系爭租賃契約第七條第六項有提到註銷，所以這是原告沒有盡到租賃物之保持及合於約定使用義務。原告又稱觀光局之函文只有說重新登記，但是前提並不以先將原本之民宿登記證註銷為前提，原告稱願意提供相關文件供辦理，是被告不去辦理云云，其所言亦不實。蓋被告一直要求原告去辦理變更，但原告一直不去，也不願提供房屋使用執照及土地所有權狀，也沒有看到同意書，如果有，原告現在可以提出來證明。再者，系爭房屋合法的只有兩棟，其他三間原告說是做倉庫之用。五間以上欠缺自動消防設備，四人房則是違章建築，客人反應系爭房屋是木造的，沒有消防設備燒起來怎麼辦？所以被告會害怕。如果被告當初知道能出租的房間只有二間就不會租，如果系爭房屋之使用變為合法的話被告願意續租。又原告前於105 年10月修水完成時向被告要求分擔一半修繕費很不合理，因為水從今年元旦到現在都沒水，被告跟別人借水來經營民宿消化民宿券，沒有水要退錢給住客的也花很多錢，被告在此種經營狀況下還要消化住宿券，還要給付原告房租，造成被告很煎熬。綜上，是原告未盡民法第
423 條規定以合於所約定使用、收益之租賃物交付被告及保持系爭租賃物合於約定使用、收益之狀態，原告得行使同時履行抗辯，拒絕支付租金等語，資為抗辯。
(四) 並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請駁回。2.訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：
(一) 原告主張：被告承租原告所有坐落苗栗縣三義鄉崩山下9-3
號房屋，使用範圍為甲方經營現況全部( 含附屬設備) ，承租面積約2700坪，租賃期限為104 年10月1 日起至110年9 月30日止，共計6 年，此有租賃契約可憑，依系爭租約第五條第三項約定：「乙方如有積欠租金達2 個月以上或房屋之不當使用應負賠償責任時，甲方得終止租約。乙方視同違約。」，而被告積欠原告105 年8 、9 月之租金未繳，並於105 年9 月2 日以律師函通知原告溢收保證金(押租金) 應予退還為由，拒絕原告以保證金抵付租金) 。
原告已於105 年9 月9 日以存證信函通知被告因其積欠105年8 、9 月租金共84,000元未繳為由終止租約並沒收押租金之旨，被告卻置之不理，嗣再於105 年11月13日以存證信函通知被告以其積欠租金達3 個月為由解除兩造租賃契約等情，業具原告提出房屋租賃契約書、律師函、存證信函、系爭租賃契約土地登記第一類謄本等件為憑，並為被告所不爭執，應堪信為真實。至原告主張被告積欠105年8、9 、10月3 個月租金126,000 元，經原告以存證信函催告後仍拒不給付，乃依契約約定終止契約並請求被告給付上開租金，且於原告終止租約後繼續佔用系爭房屋，獲得相當於租金之不當得利，請求被告自遷讓房屋之日起至清償日止，按月給付原告42,000元之不當得利等情，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審酌者厥為：(一) 系爭租賃契約是否已合法終止？被告繼續佔用系爭房屋是否有正當權源？（二) 被告得否主張同實履行抗辯權，拒絕支付租金？
(二) 次按出租人應以所約定使用收益之租賃物交付承租人，並
應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人自得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院98年度台上字第222 號、99年度台上字第526 號判決意旨參照）。又所謂出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，故租賃物在租賃關係存續中受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。而所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當事人訂立租賃契約時，所預定之使用收益目的為其認定標準。
(三) 又者，依兩造所不爭執系爭租約第一條第四項約定，承租
用途：營業用( 民宿) 。第七條第六項約定：甲方民宿經營權自本契約成立之日起由乙方所有，營利事業登記名稱、負責人、項目等變更或註銷、設立由乙方全權處理，甲方應隨時提供有關證明文件、印章予乙方並協助辦理，不得藉故刁難、推諉或要求其他任何之補貼。系爭租約第六條第一項約定：房屋稅、租賃所得稅由甲方負擔，水電費、瓦斯費、管理費，電話費等，因使用必須繳納之費用，責由乙方負擔等約定以觀，則原告作為出租人，就系爭租賃契約所負之主給付義務，應為1.使系爭房屋可作營業使用，且為民宿之使用，並應提供民宿之營利事業登記證予被告以利經營，如該民宿之營利事業登記證有不符相關法規規定須辦理變更或註銷登記事項者，因涉及民宿管理辦法等相關法令之遵守，原告應提供相關證明文件並協助辦理之。2.水、電、瓦斯等民生設備及消防等安全設施之提供。按諸一般社會通念，水、電、瓦斯等設備之提供乃出租人就租賃物所應提供之基本且必要設備，尤其系爭房屋作為營業用途之民宿使用，水、電、瓦斯更屬必要且迫切之設備，而消防設備涉及來店消費者生命、身體安全之重要事項，自亦屬為出租人原告所應提供合於約定使用、收益之租賃物之主要義務。3.系爭房屋可合法使用。蓋作為民宿使用是否可長久經營，涉及其是否合法使用，有無違章建築等情形，此亦為出租人應提供之使用收益及保持義務。申言之，原告所提供之系爭租賃物如有不符上開主給付義務之情形，即屬違反民法第423 條規定之租賃物之交付及保持義務，此項義務與被告之租金給付義務乃處於對價關係，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金。
(四) 系爭房屋是否有合於系爭租賃契約約定使用、收益之情形，詳述如下：
1.經查，系爭租賃房屋經被告於105 年10月24日函詢苗栗縣政府是否合法使用情形，苗栗縣政府於105 年12月7日函覆稱：「二、初查本案涉及違章建築行為共計１棟，本府於105 年11月1 日府商使字第1050219901號函，通知違建人補辦建造執造在案，如逾期未辦補辦或補辦建造手續不合規定，本府將依違章建築處理辦法第5 條規定通知違建人自行拆除。三、另台端函稱旨揭地點共計3 棟6 間之建築物，本府已於105 年11月30日以府商使字第1050245115號函，移請三義鄉公所依違章建築處理辦法規定辦理。如涉及違章建築行為，本府即依建築法、違章建築處理辦法辦理」( 見本院卷第137 頁) 。
另系爭租賃房屋經苗栗縣政府政風處函覆陳情人略謂：
「三、次查，經三義鄉公所確認該建物係坐落於雙連潭段805-25地號土地，該處遂以105 年12月22日府商使字第1050258570號函通知違建人地點更正，惟違建人迄今未補辦建築執照，該處爰以106 年3 月21日府商使字第1060053565號函請違建人盡速自行拆除，否則本府將依序強制拆除。」( 見本院卷第141 頁) 。故依上開苗栗縣政府函及苗栗縣政府政風處函所示，系爭租賃房屋有部分建築係屬違章建築，乃違規使用，此與被告陳稱，民宿經營因系爭房屋之民宿營業登記上只有二個房間是合法建築，其餘因消防等法規之原因無法使用，且遭人檢舉沒有營業登記，致被告在105 年6 月20日後就不敢賣票，所以沒有營業等情大致相符，應堪信實。原告雖辯稱去觀光局檢舉民宿為被告自己所為云云( 見本院卷第161-163 頁) ，惟未舉證以實其說，尚難憑採，且系爭租賃房屋之民宿登記證之民宿名稱為幸福悅樟，經營者姓名為范活全，核准房間數為二間，此有苗栗縣政府所核發之民宿登記證可稽( 見本院卷第177 頁) ，與系爭租賃契約第一條第三項所約定之使用面積約2700坪亦屬不符；且系爭房屋既作為民宿使用，其內五間房間卻僅有二間可做合法使用( 見本院卷第185 頁) ，對於被告之經營目的而言，顯不符經濟效益，而對於來店住客之觀感而言，難免質疑系爭房屋之合法及安全性，凡此皆足影響被告民宿之經營，故縱係被告自行檢舉，系爭房屋有欠缺消防設備及部分建築屬違章建築等情乃為事實，就此而言，原告所提供之系爭租賃物確有非全部可以合法使用，以利被告合法經營民宿之不合於約定使用、收益之情形，原告自難解免其對於系爭租賃契約之所負之不完全給付責任。原告另辯稱有提供相關文件資料供被告辦理重新登記事宜，是被告沒有去辦，也未要求原告會同辦理云云；惟查，被告為經營民宿而向原告承租系爭房屋，且多次因系爭民宿之使用合法性及民宿登記證等問題向觀光局、苗栗縣政府函詢、陳情( 見本院卷第137 、141 、223 、225 頁) ，衡情應不可能不積極辦理系爭房屋之民宿登記換證事宜，且系爭房屋之民宿登記證為原告父親范活全所有，相關證明文件亦為原告所掌握，原告為出租人，系爭租賃契約第七條亦約定原告應提供文件，協助辦理，原告主張已提出文件給被告，是被告不去辦理等情，既為被告所否認，自應由原告負舉證責任。而原告顯未提出已協助被告辦理民宿登記之換證事宜資料，是被告主張原告並未交付合於租賃契約約定使用、收益之租賃物，應屬有據。
2.又被告陳稱，系爭房屋曾於105 年7 月1 日到11日斷水四次，因被告是使用山泉水，而系爭房屋之管線老舊，加以105 年9 月28日到10月16日復有颱風等風災之影響造成斷水，而無法營業，是系爭租賃物至今無水，水塔是空的，水管是斷的等情形，原告對此並未否認，僅辯稱是雨、樹葉阻塞水管，但被告稱目前看到的還是一樣，並未改善( 見本院卷第163 頁、第258 頁) 。原告前於105 年10月修水完成時候，要求跟被告支付的修繕費之一半費用很不合理，且從106 年元旦到現在都沒有水。被告跟別人借水來消化住宿券，沒有水退錢給人家也花很多錢。被告在這種經營狀況下還要消化住宿券，還要給原告房租，雖然還沒有給付，這段時間被告很煎熬(見本院卷第288 頁) 云云。原告雖辯稱水的疏通及養護是兩造雙方之責任，是被告自己使用的問題或沒有按照正常方式使用，造成水管問題( 見本院卷第286 頁) ，此部分並未舉證以佐其說，不足採信。又原告主張之前之重大停水伊有去調解委員會協調與被告共同負擔費用，請水電來接管花數萬元，要通水時向被告請款，被告不給，原告向被告說如果沒有水的話，原告可協助被告協調，是被告不付款，請被告自己去找水電，當初水電也是被告負責水，原告只是負責協調云云。然按租賃物之用水設備應屬出租人所應提供承租人合於約定使用、收益之租賃物之主給付義務，已如前述，被告承租系爭租房屋之目的係用於經營民宿，用水設備為其必要且迫切之設備，自為被告就系爭租賃契約應提供之主給付義務。是原告就系爭房屋之用水設備提供未完全，導致被告所承租之民宿因經常斷水，無法為正常之民宿經營，自屬未提供合於約定使用、收益之租賃物給被告，違反契約義務。原告辯稱曾要求被告自行處理、協調用水事宜等情；惟依法律規定及社會通念，租賃房屋之用水設備應屬基本必要設備，亦惟出租人所應交付承租人合於約定使用、收益之租賃物之主給付義務，且依兩造租賃契約僅約定被告應負責者僅為水費之交付義務，並無約定被告應自行負責系爭房屋之接水事宜，故原告所辯顯不足採。
3.是依系爭租約約定，原告既將系爭房屋作為營業用民宿之用出租予被告，依法即負有在租賃關係存續中，保持系爭房屋全部其合於約定之得經營民宿之使用、收益狀態之義務，而前開系爭房屋法作為民宿使用如有因營業登記不符規定、消防設備不足、部分租賃物違章建築、因水管老舊造成經常斷水等問題發生之情形，經被告要求原告予以改善，惟原告迄今仍未變更改善，自難認原告已善盡其保持系爭房屋合於約定之得經營民宿使用之使用、收益狀態之義務至明。則揆諸上開規定及最高法院判決意旨之說明，被告就系爭房屋未為上述合於約定使用、收益情形改善之範圍內，對原告行使同時履行抗辯權，而拒絕給付該部分之租金，依法自屬有據。
(五) 綜上所述，被告因系爭房屋因有前開未合於租賃契約約定
使用、收益之情形，所造成被告無法使用、收益系爭房屋之前開範圍內，既已依法對原告行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金，則原告在系爭房屋於上述情形改善前，自不得請求被告給付每月全部之租金至明。因之，原告主張被告自105 年8 月起至10月止，其積欠租金已達3 個月以上，依租賃契約第五條第三項之約定，乃以存證信函向被告為終止租賃契約等語，揆諸上開說明，自難認已發生終止系爭租賃契約之效力，而謂系爭房屋之租賃法律關係，業已消滅而不存在。再兩造就系爭房屋之租賃關係既仍存在，則被告依系爭租約之法律關係，占有使用系爭房屋，自有法律上之原因，亦難認被告有何不當得利之情事。
(六) 從而，原告主張依租賃契約及終止租賃契約、不當得利之
法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空交還原告及應給付被告積欠租金126,000 元及被告應自105 年11月3日起至遷讓系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利損害金42,000元，均無理由，應予駁回。
(七) 末按，連帶保證人依民法第739 條、第746 條之規定，與
主債務人負同一責任，如主債務人不負責任者，連帶保證人自亦無何責任可言。查原告於本案言詞辯論終結前追加被告周進興，以追加被告周進興為系爭租賃契約之連帶保證人為由，請求追加被告周進興與被告駱燕玉連帶給付如其訴之聲明所為請求，經本院判斷結果，被告駱燕玉不負給付義務，已如前述，則追加被告周進興自亦無給付義務可言，故原告對於追加被告周進興之訴應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 28 日
苗栗簡易庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 107 年 8 月 28 日