臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第246號原 告 王淑宛訴訟代理人 曾德文被 告 陳李碧上列當事人間核定土地租金數額事件，本院於民國106 年7 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文核定原告所有門牌號碼苗栗縣後龍鎮秀水二三之一○號建物租用被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地，自民國一百零四年三月四日起至民國一百零五年八月一日止，租金數額為新臺幣玖仟伍佰陸拾玖元。
核定原告承租被告所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地，如附圖編號Ａ部份面積二三八平方公尺，及編號Ｂ部份面積三○四平方公尺之年租金，自民國一百零五年八月二日起之計算式為：占用面積五四二平方公尺×當期申報地價×百分之五。
訴訟費用新臺幣貳仟捌佰柒拾元，由被告負擔新臺幣壹仟肆佰參拾伍元，由原告負擔新臺幣壹仟肆佰參拾伍元。
事實及理由
壹、程序事項不變更訴訟標的，而補充或更正法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠確認原告租用被告所有座落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）符合市場行情之年租金數額。㈡原告僅需依不同期間原告得使用土地面積支付土地租金。嗣經本院闡明後，更正為：㈠請求核定原告租用系爭土地，自民國104 年3 月4 日起至105 年8 月1 日止之租金數額為新臺幣（下同）7,635 元。㈡請求核定原告承租系爭土地如附圖編號A 部份面積238 平方公尺，及編號B 部份面積304 平方公尺之年租金，自105 年8 月2 日起之計算式為：占用面積542 平方公尺×當期申報地價×4%。核其所為，屬更正法律上之陳述，非為訴之變更或追加，自應准許。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠被告所有系爭土地，與原告所有門牌號碼苗栗縣後龍鎮秀水
23之10號建物（下稱系爭建物），原同屬訴外人陳達所有，陳達於89年底，將系爭土地、建物贈與被告，然因系爭建物未辦保存登記，無法辦理過戶登記，經陳達債權人於90年聲請法院查封，被告雖提出第三人異議之訴，然經本院以90年度訴字第373 號判決駁回確定，嗣系爭建物經本院強制執行，由原告於102 年間拍定取得所有權，分別於104 年3 月4日、104 年9 月14日點交完畢，但被告主張其為系爭建物及土地所有人，提出返還房屋、拆屋還地之訴，經本院以102年度訴字第373 號、臺灣高等法院臺中分院以103 年度上字第569 號、最高法院以104 年度台上字第1379號分別駁回確定，各審均認定原告具系爭建物所有權，且原告所有系爭建物與被告所有系爭土地間存在法定租賃關係，後因被告不同意原告正常通行系爭土地，原告迫於無奈向本院聲請定暫時狀態假處分（104 年度裁全字第17號）並聲請強制執行，本院核發執行命令要求被告履行，原告同時起訴請求確認通行權，兩造於105 年8 月2 日當庭達成和解，被告同意原告承租系爭土地面積542 平方公尺，範圍包含系爭建物基地304平方公尺（附圖B 部分）及屋前空地238 平方公尺（附圖A部分）。
㈡原告於系爭土地法定租賃關係確認及通行權和解後，分別於
104 年8 月17日、105 年10月18日寄送存證信函予被告，表達願以高於市場行情即年租金10元/ 平方公尺給付租金，並支付系爭土地因系爭建物所增加之地價稅，請被告提供匯款帳號，被告以口頭及存證信函表達不接受，並提出年租金依法定地價10% 即49.6（原告誤載為49.2）元/ 平方公尺計算之要求，雙方遲未達成共識，爰依民法第425 條之1 第2 項規定，訴請本院核定兩造租金數額。
㈢系爭土地之地目為田，使用分區為特定農業區，使用地類別
為農牧用地，位處苗栗縣後龍鎮偏遠海濱，距離後龍鎮中心約5 公里，且僅距海岸線約300 公尺，海風強勁，距離外埔派出所1.2 公里，距離外埔國小1.5 公里。非都市用地價值一般較都市土地為低，系爭土地周邊均為農田，僅有零星農舍住家，無商店及商業活動，日常生活不便利，且因政府對農地及農舍管理政策趨嚴，未來亦無發展性。周圍僅有5816一路公車，每日往返各15班次，末班車為下午6 時45分。原告查詢內政部不動產交易實價登錄平台，並無系爭土地同段號土地租賃紀錄可供參考，另查詢行政院農委會「農地銀行網站」紀錄，系爭土地同段號土地租賃自102 年迄今逾4 年共113 筆成交紀錄，年租金最高為9.01元/ 平方公尺，平均年租金為4.82元/ 平方公尺，且系爭土地相鄰之水尾子段2207地號土地，經本院拍賣價格為109 萬9,142.5 元，被告主張年租金49.6元/ 平方公尺，為鄰地近4 年成交最高租金之
5.46倍，顯遠超過市場行情。系爭土地面積以每年申請兩期休耕補助4.5 萬元/ 公頃計算，被告每年可獲補助金額為9元/ 平方公尺，總金額為4,878 元/ 年。系爭建物為農舍，且係作為原告家人自住，並無出租或營利，一樓後方建物屋頂於點交前因風災毀損，至今數年仍無力修復。故原告認原告承租系爭土地附圖A 、B 部分之年租金，應以當期申報地價4%計算為當。
㈣並聲明：如程序事項更正聲明後所示。
二、被告則以：㈠土地法規定之申報地價，相較於土地公告現值，顯然價值已
低估許多，且法定租金之計算不以土地為農地或非農地而有所區別，亦非以土地所有人所受損害為唯一考量，承租人因使用土地所獲得之利益亦為考量因素。原告使用被告土地作為居住使用，非農牧等一般經濟價值更低之使用，原告所提農地銀行網站紀錄所揭露乃農牧而非供居住使用，有誤導本院之嫌。系爭土地位於苗126 縣道上，係後龍鎮通行外埔漁港必經之處，附近尚有苗栗客運公車站牌，交通甚為便利，於1 公里範圍內有外埔派出所、外埔國小等，並非原告所稱偏遠海濱。
㈡並聲明：原告承租系爭土地如附圖所示A 、B 部分之租金，自104 年3 月4 日起為每年按申報地價10% 計算。
三、原告主張原告占有使用系爭土地之面積，自104 年3 月4 日起至104 年9 月13日止為138.61平方公尺，自104 年9 月14日起至104 年11月25日止為304 平方公尺，自104 年11月26日起至105 年8 月1 日止為367 平方公尺，自105 年8 月2日起為542 平方公尺，系爭建物係作為居住使用，系爭土地距離後龍鎮中心約5 公里，距離海岸線約300 公尺，距離外埔國小約1.5 公里，距離外埔派出所約1.2 公里，位於苗12
6 縣道上，周圍皆為農田，僅有零星住家，有苗栗客運5816公車站牌（首班車上午7 時5 分，末班車下午6 時45分，每日15班次），無商店、商業活動，系爭土地104 至105 年間之申報地價為每平方公尺496 元等情，有本院104 年度苗簡字第544 號和解筆錄、系爭土地空照圖等在卷可稽（見本院卷第27、129 、131 頁），並經本院會同兩造至現場履勘，製有勘驗筆錄並拍攝現場照片在卷可按（見本院卷第171 至
211 頁），且為兩造所不爭（見本院卷第229 至230 頁），自堪信為真實。惟原告主張原告承租系爭土地之年租金數額應以申報地價4%計算為當，則為被告所否認。則本件應審究者，即為原告承租系爭土地之年租金數額如何計算。
四、本院之判斷㈠土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1定有明文。而請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴（最高法院84年度台上字第2707號判決意旨參照）。原告提起此訴訟時，祇須聲明請求定其租金數額即可，無須主張特定之租金數額。縱原告主張租金數額並非可採，法院仍不能以此駁回其訴。亦即法院本不受兩造當事人主張之拘束，得依調查之結果，定合理之租金數額。又租金之支付義務並非法院所創設，不過以法律所定法定承租人有支付租金義務為前提，由法院定其金額而已，故法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日起算，是於租賃關係成立，且原告得為租賃物之使用收益時起，原告即有支付租金之義務。
㈡原告係於104 年3 月4 日第1 次受系爭房屋點交，104 年9
月14日受第2 次點交，104 年11月26日假處分通行權，兩造於105 年8 月2 日達成訴訟上和解，此業經本院依職權調閱本院102 年度司執聲字第67號、104 年度司執全字第169 號卷查核無誤，故原告於前揭不同時點，所得為租賃物使用收益之面積不同，租金之計算自應以原告得占有使用收益之面積為基準計算之。原告自104 年3 月4 日起至105 年8 月1日止，就系爭建物占用系爭土地之面積，依民法第425 條之
1 第2 項規定，應依法定之租賃關係給付被告租金，且兩造對於租金數額不能協議，原告乃請求法院定其數額，即屬有據。而兩造自105 年8 月2 日起則已達成訴訟上和解，有意定之租賃關係存在，然就租金數額亦未能達成協議，自應類推適用民法第425 條之1 第2 項規定，亦由本院核定租金數額，故原告請求本院核定此部分之租金數額，亦屬有據。
㈢合理之租金數額為何？
1.城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1 項定有明文，而此一規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明定。
所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價（並非公告現值）80% 為其申報地價，土地法第148 條、平均地權條例第16條前段亦定有明文，故土地法第97條第1項所謂之申報地價，即指該土地之申報地價。再者，所謂「年息10% 為限」，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10% 計算之。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。原告雖舉出鄰近土地之租金行情，然該租金數額係以土地作為農用為前提，與本件原告係作為居住使用，非可相互比擬。本院審酌前揭兩造不爭執事項所示之系爭土地之位置、工商業繁榮程度、交通便利程度、生活機能、原告利用系爭土地之經濟價值及所受利益，認本件租金應以申報地價年息5%計算為適當。
2.故本件兩造之租金數額，自104 年3 月4 日起至105 年8 月
1 日止，應為9,569 元【計算式：（138.61×194+304 ×73+367×250 ）/365×496 ×0.05=9,568.88 ，小數點以下四捨五入】，爰判決如主文第1 項所示。自105 年8 月2 日起之年租金計算式，則為542 平方公尺×當期申報地價×5%，爰判決如主文第2 項所示。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。請求法院核定租金之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由兩造平均分擔，始為公允，爰判決如主文第3 項所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 （併依職權確定兩造負擔訴訟費用之金額）。
中 華 民 國 106 年 7 月 21 日
苗栗簡易庭 法 官 王筆毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀及上訴理由（應附繕本）。如委任律師提起上訴應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李佳靜中 華 民 國 106 年 7 月 21 日