臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 106年度苗簡字第794號原 告 劉火生
劉仁忠劉英平劉文達劉瑋瑜葉劉貴米倪劉桂香共 同訴訟代理人 何立斌律師被 告 陳周美捉
陳俊嘉陳重吉王陳好完王陳明珠翁翠霞翁志誠翁碧霞翁崇彬共 同訴訟代理人 林冠儒律師被 告 廖淑婉
廖淑容廖淑婷廖美智廖宗琦廖美萩廖美雲潘美玲上列當事人間請求確認土地優先購買權存在等事件，本院於民國
108 年11月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：被告廖淑婉、廖淑容、廖淑婷、廖美智、廖宗琦、廖美萩、廖美雲、潘美玲經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落苗栗縣三義鄉伯公坑17號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）為訴外人即原告7 人之父親劉東雨所興建，系爭建物原坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○號土地（下稱系爭土地），係於民國65年間自同段823 之1 地號分割而來，於106 年7 月10日整併為同段823 之35地號，其後系爭建物坐落位置又分割出同段823 之308 地號，故系爭建物現坐落於823 之308 地號。
（二）劉東雨於臺灣光復、政府遷台初期，即已向台灣農林股份有限公司（下稱農林公司）承租823 之1 地號其中面積0.0410甲，興建系爭建物居住，就系爭土地有基地租賃關係存在。63年間政府興建中山高速公路經過，農林公司進行耕地全面整編，劉東雨承租林地與建物基地縮減如原證9農林公司耕作圖所示，其中823 之1 之41標示「建」與「0410」字樣，即是劉東雨承租建築基地面積0.0410甲之意。而系爭建物坐落基地租金收據遠自44年近至74年，由於時間不同或寫法不同實屬常情。三義鄉公所耕地租佃委員會72年1 月24日調解筆錄第1 項「本案申請人…劉東雨等12人均經對造人（即農林公司）承認有發生租佃關係，各承租人自68年迄今未繳佃租，應繼續繳清，並請農林公司承認租佃存續…以上各點雙方同意調解成立」，而該調解筆錄後附「陳德深先生購○○○鄉○○○段575 之2 地號等9 筆土地租約過程調查表」記載，劉東雨部分為：拐子湖段823 之86，1.1080公頃合林、0.4202公頃雜林、0.0398公頃建（無書面租約）。依原證9 耕作圖所示，劉東雨承租0.0410甲＝0.398 公頃，可見劉東雨與農林公司間就系爭土地0.0410甲，確有租地建屋之租賃關係存在，並經農林公司以調解筆錄承認在案。農林公司於72年6 月21日、72年7 月25日、74年6 月30日分別向劉東雨收取72至74年度租金，並開立統一發票，發票摘要註記「租用地0.0410甲」，可見農林公司於72年1 月24日調解筆錄承認租佃存續後，仍收受租金，堪認劉東雨租地建屋租賃關係於73、74年間仍繼續存在。
（三）嗣農林公司於73年11月5 日，將系爭土地以買賣為原因，移轉予陳德深所有，斯時劉東雨之基地租賃關係仍存在，依修正前民法第425 條規定之買賣不破租賃法則，該租賃關係對於陳德深繼續存在。陳德深於78年8 月14日死亡，繼承人為被告陳周美捉、陳俊嘉、陳重吉、王陳好完、王陳明珠、翁翠霞、翁志誠、翁碧霞、翁崇彬、廖淑婉、廖淑容、廖淑婷、廖美智、廖宗琦、廖美萩、廖美雲等16人（下稱被告陳周美捉等16人）；劉東雨於93年9 月2 日死亡，原告7 人為繼承人，均應繼受系爭土地之基地租賃關係。然被告陳周美捉等16人於106 年2 月20日，將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告潘美玲，然並未依土地法第104 條第2 項、第426 條之2 第2 項規定，以書面將買賣條件通知有優先承買權之原告。原告起訴行使優先承買權，則被告間之買賣契約及所有權移轉登記即不得對抗原告。原告自得就系爭土地如起訴狀附圖（即本院105 年度訴字第34號判決附圖，下稱附圖）所示A 部分（即823 之
308 地號）所示面積406 平方公尺之租地建屋範圍行使優先承買權。原告係就被告等於105 年底所成立之買賣條件主張優先承買權，無被告所辯稱延滯33年才提起本件訴訟之情事，且原告承買範圍包括系爭建物基地及周圍附屬地。並聲明：1 、確認原告就系爭土地如附圖所示A 部分（即823 之308 地號全部）面積406 平方公尺有優先承買權存在。2 、被告潘美玲應將上開406 平方公尺土地苗栗縣銅鑼地政事務所106 年2 月20日，以買賣為原因所為之所有權移轉登記塗銷。3 、被告陳周美捉等16人應將其所有前項面積406 平方公尺土地，按與被告潘美玲105 年12月
6 日所訂立土地買賣契約書同樣條件【每平方公尺買賣價金新臺幣（下同）880 元，即406 平方公尺總價金35萬7,28 0元】出售予原告，並於原告按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權移轉登記予原告公同共有。
二、被告答辯：
（一）被告否認原告就系爭土地有任何租賃權存在。原告所提劉東雨交付租金收據、統一發票收執聯部分記載地號為823之304 、823 之1 ，難認與系爭土地有關，且原告所提調解筆錄無公所印信，被告否認其形式真正，而調解筆錄應依「調解結果」履行，然調解筆錄卻將「調解結果」、「雙方意見」用橫線劃除，僅留調解經過，可見調解筆錄內文僅是申請人單方意見，不足認雙方有租賃關係存在。又上開收據、發票於陳德深受讓系爭土地後之74年間仍有開立，然此僅足證明劉東雨於74年間仍有使用土地並支付代價，但無法證明其與農林公司另定新租約，亦不因其支付代價即產生不定期租賃關係。況於105 年度訴字第34號案件原告提出答辯狀證三之陳情說明五，其中包含劉東雨等人「自68年起三義鄉茶廠突拒收租金，經民等查詢才發現現耕地已被農林公司出售給台北市商人陳德深…將租金向新竹地方法院提存，並曾對三義鄉公所耕地租佃委員會提出申請調解，但地主一直不理…」，顯示土地所有權人不欲發生租賃關係。
（二）退步言之，倘若本院認為系爭建物曾與地主間有租賃關係，然系爭建物稅籍資料所示，構造別為土石磚造、土竹造、木石磚造，且面積僅有127 平方公尺，與另案一審履勘之面積共260 平方公尺顯然不符，可見原告就原來使用建物已達不堪使用之程度，故自行修建、增建至現在狀況，依最高法院見解，租約應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，故系爭土地之租地建屋關係應於建物不堪使用時歸於消滅。
（三）倘若本院認系爭土地有租賃權存在，原告應在73年陳德深購買系爭土地時即應向農林公司主張優先購買權，依原告在本院105 年度訴字第34號案件所提「民事案件陳情說明書」自陳「於71年間知悉陳德深與農林公司就系爭土地有買賣情事後，便向農林公司、臺灣省政府…陳情」，足見其等於71年間即知悉陳德深與農林公司就系爭土地有買賣情事，卻一直拖延行使權利至106 年11月始提起本件訴訟，中間經歷33年之久。且本院105 年度訴字第34號拆屋還地訴訟亦認定原告無租賃權存在，被告亦深信系爭土地無租賃權存在，始出售給被告潘美玲。原告在該案判敗訴，且諸多占用戶均和被告潘美玲和解後，原告始於106 年11月起訴，其延滯起訴違反誠信原則，有權利濫用之虞。況依原告起訴狀所附土地登記謄本係於106 年9 月26日列印，可見原告當下即可知悉系爭土地有買賣事實，原告於10
6 年11月起訴，已超過土地法第104 條第2 項規定之10日期間。又土地法第104 條第1 項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與房屋同歸一人所有，以盡其經濟效用，故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分，應以原告起訴附圖所示系爭建物占用面積為253 平方公尺為優先購買面積。並聲明：如主文第1項所示。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）系爭建物為原告父親劉東雨所興建，嗣劉東雨於93年間死亡，原告7 人為繼承人（卷一51至65頁）。
（二）系爭建物坐落系爭土地之位置及面積如附圖所示（建物25
3 平方公尺、空地106 平方公尺、花臺7 平方公尺）。系爭土地係於65年間自同段823 之1 地號分割而來，於106年7 月10日整併為同段823 之35地號，其後又分割出同段
823 之308 地號，即系爭建物占有範圍（卷一77至81、13
5 頁）。
（三）系爭土地原為農林公司所有，由農林公司於64年3 月5 日出售給陳德深，於73年11月15日以買賣為原因移轉登記為陳德深所有。嗣陳德深於78年間死亡，由被告陳周美捉等16人繼承取得系爭土地，再由其等於106 年2 月16日將系爭土地以買賣為原因移轉登記予被告潘美玲（卷一135 至
159 、卷二57至64頁）。
（四）被告王陳好完、翁志誠前訴請原告7 人將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將系爭土地返還其等，經本院以105 年度訴字第34號判決被告王陳好完、翁志誠勝訴，嗣原告不服提起上訴，於訴訟繫屬中，被告王陳好完等將系爭土地移轉予被告潘美玲，經被告潘美玲承當訴訟，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以106 年度上字第138號判決上訴駁回（下稱拆屋還地訴訟），原告7 人應將坐落系爭土地上面積253 平方公尺之建物拆除、原告劉火生、劉仁忠、劉英平、劉文達將系爭土地上面積106 平方公尺之水泥路面、7 平方公尺之花臺拆除，將系爭土地返還被告潘美玲（卷一451 至483 、卷二267 至285 頁）。
四、本院之判斷：
（一）按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104 條第1 項前段定有明文。原告主張系爭建物係其父劉東雨本於與農林公司之租地建屋契約而興建，嗣農林公司將系爭土地出售予陳德深，租約對於陳德深仍繼續存在，陳德深死亡，被告陳周美捉等繼承取得系爭土地，應承受租地建屋契約，故主張被告陳周美捉將系爭土地出售給被告潘美玲時，原告得主張優先承買權等情，為被告所否認，並以前詞置辯。是原告主張就系爭土地有優先承買權之前提為其就系爭土地有租地建屋之契約關係。是兩造之爭點即為原告之父劉東雨與農林公司間是否有租地建屋之契約？農林公司於64年3 月5 日將系爭土地出售時，劉東雨得否主張優先承買權，該優先承買權之效力為何？倘如劉東雨與農林公司間有租地建屋契約存在，其等之租地建屋契約是否因原始建物達不堪使用之程度而致租賃關係消滅？
（二）按訴訟制度係法院依國家賦予之職權，依民事訴訟法規定，就當事人請求之訴訟標的及聲明，使當事人為完全聲明及陳述，踐行調查證據程序，行言詞辯論後為判決，並有三審之審級救濟，其程序對當事人程序權保障有縝密及周延規定，基於誠信原則及訴訟經濟，於確定判決理由判斷之事項，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，在同一當事人之另件訴訟中，法院及當事人就已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張（最高法院106 年度台上字第305 號判決意旨參照），此即學說中所謂之「爭點效」。又「爭點效」之適用，固必須前後兩訴之訴訟當事人同一，始有適用。惟前後二訴之當事人不同，如係因其中一訴為普通共同訴訟（主觀的訴之合併）之故，則在前後二訴相同之當事人間，仍可發生「爭點效」（最高法院
101 年度台上字第994 號判決意旨參照）。查被告潘美玲訴請原告7 人拆屋還地訴訟中，原告7 人亦抗辯其等為有權占有，主張劉東雨與農林公司有租地建屋租賃契約存在，農林公司將系爭土地出售給陳德深，依買賣不破租賃原則，租地建屋契約對陳德深繼續存在，農林公司未將出賣系爭土地通知劉東雨，買賣契約自不得對抗劉東雨，且被告潘美玲自陳德深之繼承人取得系爭土地，自應繼受前手之權利義務等情。是前開拆屋還地訴訟中，已就兩造之上開爭點，本於兩造充分之辯論及舉證，依調查證據之結果，於判決理由中判斷：劉東雨就系爭土地與農林公司間有租地建屋之契約關係，農林公司於64年3 月5 日出售系爭土地給陳德深時，該租地建屋契約仍有效存在；農林公司出售系爭土地與陳德深時，劉東雨雖有優先購買權，惟依當時之法律，該優先購買權僅具債權之效力，系爭土地既已於73年11月15日完成所有權移轉登記與陳德深，原告即不得再主張農林公司與陳德深間就系爭土地之買賣為無效；劉東雨與農林公司間之租地建屋契約，因系爭建物之原始建物於73年間已達不堪使用之程度，其租賃關係業因期限屆滿而消滅，原告已無繼續占有使用系爭建築基地之正當權利【見拆屋還地訴訟判決七、本院得心證之理由（一）、（二）、（三）】。而上開判決理由中之判斷，並無顯然違背法令之情形，當事人亦未提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，是該判決理由在原告與被告潘美玲間，關於判斷：劉東雨與農林公司間有租地建屋契約關係存在；惟已因系爭建物之原始建物於73年間已達不堪使用之程度，該租賃契約業因期限屆滿而消滅乙節，已具有爭點效。是在本件訴訟中，就上開爭點原告與被告潘美玲間已不得為相反之主張，法院亦不得做相異之判斷。法院既應受上開判決理由爭點效之拘束，即應認定劉東雨與農林公司之租賃關係已因原始建物不堪使用，契約因期限屆滿而消滅。是原告本於系爭土地上之租地建屋契約仍有效存在為前提，主張系爭土地之繼受人將系爭土地出售予被告潘美玲時，原告有優先承買權存在，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告訴請確認就系爭土地附圖所示A 部分（即82
3 之86地號全部）面積406 平方公尺有優先承買權存在、被告潘美玲應將上開部分土地之所有權移轉登記塗銷、及被告陳周美捉等16人應將其所有前項土地，按與被告潘美玲所訂立買賣契約書同樣條件出售予原告，並於原告按上開契約之同樣條件為履行之同時，辦理所有權移轉登記予原告公同共有，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2 項。中 華 民 國 108 年 12 月 13 日
苗栗簡易庭 法 官 曾明玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林美黛中 華 民 國 108 年 12 月 13 日