臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第257號原 告 鄭元吉訴訟代理人 蔡其展律師被 告 劉麟助訴訟代理人 李榮鴻律師上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於107 年7 月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
(一) 、原告於民國( 以下同) 105 年8 月16日與被告簽訂買
賣契約書，以新台幣( 以下同) 3,925,200 元，向被告購買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○號，權利範圍3 分之1 及同段537-2 地號、權利範圍全部等二筆土地( 下稱系爭土地) ，簽約當日，原告一再向被告詢問系爭土地是否有水溝等排水設施，被告一再保證該土地絕對能夠排水，原告當即要求應將上開保證水溝能排水之條件列入系爭買賣契約中，然被告再三表示伊與原告是多年鄰居，絕對不會騙原告，原告因而信其所言未堅持將該保證條件記載於契約中，詎原告事後發現系爭土地並無被告所保證之水溝，且因係爭土地低於周圍土地亦無法順利設置排水設施，原告始知受騙，然被告已於105 年8 月23日將原告所簽發之之80萬支票兌現，原告認為被告系爭土地既無被告所保證之水溝，乃以口頭向被告解除系爭買賣契約，請求被告返還定金80萬元，惟被告置之不理。
(二)、 兩造就系爭土地之排水問題屢有爭執，被告聲稱系爭
土地業經同段539 、539-1 地號土地所有權人蘇吉祥、蘇吉雄之同意，得以上開土地作為排放民生廢污水之用云云，然經本院向台灣台中農田水利會函查系爭土地周遭排放民生廢污水相關圖說資料，經該會函覆表事被告曾向其申請計畫將系爭土地上之廢污水排入同段582 地號排水溝，經該會現場勘查被告申請時所附設計圖面，認為設計圖面非申請人實際所需求之排放位置，為維護農田灌溉用水水質，故建議申請人將系爭放流水排入其他排水溝路( 如同段538-1 與581地號相鄰處) 。即台灣台中農田水利會拒絕被告計畫將民生用廢污水排入同段582 地號排水溝之申請。迄今亦未見有任何可解決方案。由此可見，被告即便向苗栗縣政府申請建照經核准，然關於排放民生廢污水部分，仍無法得到主管機關（水利會）之同意。又依農田水利會灌溉排水管理要點第21點之規定：「水利會所屬之灌排系統，未經水利會之同意，不得擅自排放廢（污）水；灌溉專用渠道則絕對禁止排放廢（污）水。」，是如未經水利會同意即排放廢( 污) 水者， 將遭強制封閉排水管路，由此可證原告主張系爭土地之排水有障礙為真實。
(三) 、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」；「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。」；「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第354 條、第359 條、第259 條分別定有明文。被告於兩造簽訂買賣契約時向原告保證系爭土地絕對有水溝等排水設施，然嗣後發現系爭土地不但無被告所保證之水溝，系爭土地復因低於周圍土地而無法設置排水設施，是系爭土地顯有物之瑕疵或通常效用上滅失之重大瑕疵存在，原告自得依前揭規定向被告解除買賣契約，請求返還其所受領之定金。
(四) 、復按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得
撤銷其意思表示。」；「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第92條及第
179 條分別定有明文。又按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示( 最高法院18年上字第371 號判例意旨參照) 。查被告所有系爭土地十餘年，且居住於該土地附近，難以推諉不知系爭土地有因地勢較鄰地低窪且因地處特定農業區，四周溝渠多為農田灌溉之用，無法任意排放民生廢汙水之情形，卻刻意隱此一重大交易訊息，是被告明知系爭土地並無水溝等排水設施，卻向原告保證系爭土地有水溝可供排水，致原告陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約，被告之消極隱匿訊息行為已該當詐欺，原告自得依前揭條文規定撤銷簽訂系爭買賣契約之意思表示，並請求被告返還80萬元之不當得利。為此起訴請求被告返還定金，並聲明：被告應給付原告800,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一) 、被告並未於簽約時向原告保證系爭土地有水溝，查兩
造於105 年3 月16日在郭宜宜代書事務所商討買賣系爭土地時，並未提及水溝問題。證人林元妹於106 年
6 月26日作證稱：本土地買賣時，原告並無問到排水系統等情，核與被告所辯相符，參以原告對於有關系爭土地排水之事，並未明白約定，載於不動產買賣契約書，其所舉證人葉英昌亦未到場作證，如果訂約前雙方曾談及有關排水事宜，地政士郭宜宜將會如雙方對於指定建築線之事有特別約定，載明於契約書第十條。原告於起訴狀所稱系爭土地有被告所保證之水溝等排水設施及因系爭土周圍地勢低於鄰近土地，而無法設置排水設施等情，致系爭土地有物之價值或通常效用上滅失重大瑕疵存在，顯係片面之詞。
(二)、 按相鄰土地間之排水如有爭議，可循民法物權篇之相
關法律規定謀求解決。土地如何排水應屬土地所有權人使用土地時必須規劃之事項，被告係土地出賣人，自不負使原告買受之土地得以排水之責任。又系爭土地之排水有多種選擇，被告申請建築執照獲得苗栗縣政府許可之前述之路徑是其中之一，原告認為蘇吉祥、蘇吉雄之土地土地已經建房屋，被告經由其土地排放污水為不可能，主張系爭土地唯有經由泰田段581-1地號排放( 本院卷第215 頁) ，顯有誤會。此由原告於108 年7 月28日聲請狀中( 見本院卷第143 頁) 中指稱鄰地之泰田段537-3 、537 地號土地之所有權人因恐其土地墊高後，渠等之土地，將因地勢地窪而淹水，故均拒絕同意等情，可知此亦為另一條排放汙水之路徑。故原告如何排放污水，應屬建築規劃設計問題。
(三) 、依系爭不動產買賣契約書第5 條約定：「本件不動產
買賣登記手續期日約定於105 年8 月17日雙方須同時往郭宜宜地政士事務所履行登記手續，屆時賣方應將本件不動產產權移轉登記需要文件齊備提交買方以變聲請登記。」；又第10條約定：「本買賣土地於訂約後由買方( 指原告) 自行申請建物建築線，如無法申請建築線時買賣雙方同意解除本買賣契約，賣方（指被告）應將所收受價款無息歸還買方。」詎原告於訂約後遲不依上開約定履行，顯已違約。又原告於105年11月間向苗栗縣苑裡鎮調解委員會聲請調解，於105年11月30日調解當日始提出系爭土地無水溝可供排水之事，口頭要求被告代為申請建物建築線及建築執照，被告為使原告履行契約乃承諾代為申請建物建築線及建築執照，並於106 年2 月21日提出建造執照申請書，業經苗栗縣政府以106 年3 月2 日府商建字第1060034801 號函核准在案，被告將此情形告知原告，要求口頭約定給付申請費用11萬2000元，原告竟仍拒不履約，被告乃於106 年4 月7 日以存證信函催告原告履行契約，原告未予回應反提起本訴。
(四) 、系爭土地係屬特定農業區甲種建築用地，原告購買系
爭土地顯係為建築房屋之用；原告購買系爭土地之前已看過系爭土地現狀多次，對於土地現況應有了解。且查系爭土地原來蓋有房屋供被告家人居住，其後被告因遷居至現住處，始將該拆除變成現狀，該地屬空地，四周無圍籬，自然排水並無問題。此由平日觀察並無積水現象可明。又被告已依原告所請代為申請建物建築線及建築執照，證明系爭土地確實可以合法建築房屋，故系爭土地並無瑕疵可言，至原告主張其發現系爭土地不但沒有被告所保證之水溝等排水設施，且因地勢低於鄰地而無法設置排水設施，而顯有物之價值或通常效用上滅失之重大瑕疵存在等情，並非事實，原告主張依民法第354 條、第359 條、第259 條之規定解除契約為無理由。
(五) 、依系爭買賣契約第15條約定：「本契約簽訂後，倘買
方違約，或不買或不履行按約給付價款，經賣方催告仍不給付，賣方得解除本契約，買方以附價款全部由賣方沒收作為違約金。若賣方違約或不賣，或不履行應盡義務，經買方定期催告仍不履行時，除應將所收訂金及價款全部及時退還買方外，並應同時賠償所收訂金及價款同額之違約金，本契約始得解除。」，被告於106 年4 月7 日既已依該約定催告原告應於收到存證信函後10日內給付第一期款212 萬5200元，如逾期不給付，即解除系爭買賣契約，並將訂金80萬元沒收作為違約金。又原告如認為被告有違約情事，亦應依此約定對被告定期催告，原告未依此約對被告定期催告解約，自屬違約。從而原告主張被告詐欺撤銷買賣契約及主張被告無法律上原因而受利益，致其受損害，依民法第92條及第179 條之規定，請求撤銷系爭買賣契約之意思表示並請求被告返還80萬元之不當得利，為無理由。
(六)、 被告係於105 年3 月16日應原告與葉英昌之請求，與
妻林元妹搭乘渠等駕駛之小客車，前往郭宜宜代書事務所商討買受系爭土地之事，被告並未主動表示出賣系爭土地予原告；又系爭土地原係被告以前居住之舊屋所在基地，拆除後為空地，並無圍籬，原告查看系爭土地排水時，當知自然排水並無問題。又原告之訴訟代理人於106 年6 月5 日言詞辯論時亦稱：「這土地是建地，不是田地，另這土地沒有水溝。」等語。原告雖舉葉英昌作證稱訂約當時有提及水溝之事，惟葉英昌並未到庭作證，顯係原告片面之詞。被告係被動出賣系爭土地予原告，參以原告為從事建築業者，對於土地買賣事宜知之甚詳。被告自無對其實施詐術可言。
(七)、 證人林元妹於106 年6 月26日言詞辯論時經法官詢問
：「買的時候，原告有無問道排水系統問題」，答稱「沒有。」；經原告之訴訟代理人問及：「當時你們有無談到房屋的髒水要如何排放出去？」，答稱：「沒有談到這事。又證人即地政士郭宜宜於107 年1 月23日證稱：「水溝是他們私下在講，當事人也是自己去看現場，我沒有去現場，水溝問題不是當初訂約時講的。他們後來有碰面講水溝問題，但是已經訂約訂好了，好像是說現在排水問題很麻煩，買方式做建築的，事後不好處理這樣。但是這爭執是在訂約之後。」等語。又原告訴訟代理人問證人郭宜宜：「( 現在不太確定有沒有講到水溝？) 答稱：應該沒有，因為有要求一般會寫進契約。」；「( 一般土地買賣契約，是否會提及土地排水的事情？) 答稱：一般沒有。
」；「( 如果在契約中提及，排水是否會列為特定約定事項？) 答稱：對，我們會依據雙方意見填載契約。」；「( 本件契約買賣，有提及建築線的問題，所以在契約第10條有記載建築線的事情？) 答稱：是」。由證人林元妹及郭宜宜之證詞及買賣契約書第10條之記載有特別約定之內容觀之，原告於訂約時並未向被告提及水溝之事甚明。
(八）、綜上所述，原告顯係於訂立系爭買賣契約後反悔而藉
詞欲取回訂金甚明，故原告之起訴顯無理由。並聲明：駁回原告之訴。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
三、本院得心證之理由：原告主張：原告於105 年8 月16日與被告簽訂買賣契約書，以新台幣( 以下同) 3,925,200 元，向被告購買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○號，權利範圍3 分之1 及同段537-2 地號、權利範圍全部等二筆土地( 下稱系爭土地) ，被告已收取原告交付作為定金之80萬元支票，並已於105 年
8 月23日兌現票款，業據其提出之不動產買賣契約書及80萬元支票影本一紙為證（見本院卷第19至23頁），且為被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。至原告以被告於簽約當時保證系爭土地絕對能夠排水，且再三保證其與被告是多年鄰居，絕對不會騙原告，原告因而信其所言未堅持將該保證有水溝可排水之條件記載於契約中，嗣後發現系爭土地並無被告所保證之水溝可排放污水，且因系爭土地地勢較周圍地低窪，無法順利設置排水設施，原告始知受騙，而認系爭土地具有物之價值或通常效用滅失之重大瑕疵，原告得解除契約，請求被告返還定金80萬元，及以受被告詐欺或錯誤為由主張撤銷簽立系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還不當得利80萬元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點厥為：（一）、被告於簽訂系爭不動產買賣契約時有無保證系爭土地一定有水溝可供排放污水？（二）、原告主張系爭土地因無水溝可排放污水，具有減少價值及通常效用之重大瑕疵，其得解除契約請求被告返還定金，有無理由？（三）、原告是否得因受被告詐欺及因錯誤之意思表示而撤銷系爭買賣契約？請求被告還不當得利80萬元？茲分述如下：
(一) 、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項前段、第359 條本文定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。是以，買受人主張物之瑕疵擔保責任解除買賣契約之要件有二：必須物確有瑕疵存在，以瑕疵重大解除契約，非顯失公平，二者皆具備，買受人始得主張解除契約。再者，所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。衡量前開公平原則後，倘依社會通念買受人不得解除契約，僅能請求減少相當價金時，其瑕疵通常輕微，買受人仍有給付扣除該得減少價金後所餘價金之義務，而不得拒付全部之價金，始符誠信原則（最高法院101 年度台上字第1769號判決參照) 。
(二) 、系爭土地是否因其不具備上開排水設施而存有重大瑕
疵？
1、按契約既係因當事人互相表示意思一致而成立，債權人並因契約成立而得基於債之關係，向債務人請求為給付，債務人則只須依債務本旨，向債權人或其他有受領權人為清償即可（民法第153 、199 、309 條規定參照），故所謂「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍為何，即應視契約兩造之合意內容為定。至於契約當事人訂立契約之動機本屬多端，不論其動機是否對造所明知，苟未將動機表明契約當中，並將「與動機滿足有關之事項」列於契約給付範圍內，即不能逕行認為「與動機滿足有關之事項」亦在契約之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」內容及範圍內。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，故當事人於其利己事實之主張，除事實於法院已顯著，或為其職權上已認知者外，應負立證之責（最高法院18年上字第1685號、19年上字第1039號判例意旨參照）
2、又物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348 條第1 項定有明文。查兩造不動產買賣契約書第一條之約定，原告係向被告買受坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○號，面積125平方公尺，持分1/3 及同段537-2 地號，面積291 平方公尺，持分全部之二筆土地。買賣價金為3,925,200元；則被告就系爭買賣契約之主給付義務係應將上開二筆土地交付原告，並使原告取得該地所有權之義務，至於被告是否負有其他從給付義務及附隨義務，則應視契約雙方合意之內容而定。而依系爭買賣契約第五條及第七條約定，被告應保證就本件買賣標的絕無任何產權不清，及其他糾葛情事，或任何他項權利之負擔與設定抵押及系爭土地確屬被告所有，無訂立利三七五租約或第三人占用，如有則由被告負責排除。此外，系爭買賣契約書內並無其他關於系爭土地應設水溝以排放污水之功能之特約，原告亦未舉證證明其與被告間有關於系爭土地買賣契約應保證有水溝及其他排水設施之特約；而證人即簽立買賣契約時在場之林元妹及代辦系爭不動產買賣相關事宜之代書郭宜宜均證稱：簽立買賣契約時並未提及水溝及排水等事項，如有特約會載明於契約內等語( 見本院卷第127 頁、第183-185 頁) 。因此，依據系爭買賣契約書所載內容，顯然兩造以書面約定出賣被告所負之「主給付義務」、「從給付義務」、「附隨義務」之內容及範圍確實並未包括原告所主張之「須有水溝等排水設施。」在內。則原告主張被告於訂立契約時有保證系爭土地有水溝可排放污水之約定事項，即屬無據。
3、又系爭土地若無水溝等排水設施是否屬於重大瑕疵？
（1）依上所述，被告既未於簽立系爭土地買賣契約時保證系爭土地有水溝或其他可設置之排水設施，則被告依兩造契約條款約定，僅付交付一無權利瑕疵之系爭土地給原告，即屬依債務本旨為給付。而被告已交付系爭土地，並依原告要求代為申請建築線及建築執照，顯已完成其給付義務，故原告主張於簽訂契約繳付訂金後始發現並無上開水溝等排水設施，係屬具有物之價值或通常效用滅失之重大瑕疵，而得向被告主張解除契約等情，即屬無據。
（2）又原告主張，系爭土地依台灣台中農田水利會現場勘查後函覆結果，係台灣台中農田水利會拒絕被告計畫將民生用廢污水排入同段582 地號排水溝之申請，由此可見，被告即便向苗栗縣政府申請建照經核准，然關於排放民生廢污水部分，仍無法得到主管機關（水利會）之同意。又依農田水利會灌溉排水管理要點第21點之規定，如未經水利會同意即排放廢( 污) 水者，將遭強制封閉排水管路，可證原告主張系爭土地之排水有障礙為真實云云；惟查，上開台灣台中農田水利會函覆內容所載：「本案經查劉麟助君曾. . . 向本院函詢計畫在苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○號土地申請興建住宅，計畫將污水排入同段582 地號排水溝，經本會現勘所附設計圖面，申請排放位置須經過同段539-1 地號道路，再排入同段582 地號排水溝。所附設計圖面非申請人實際需求之排放位置，本會為維護農田灌溉用水質，於106 年1 月11日以中水管字第1060106095號函，建請申請人將基地放流水排入道路側溝( 苗栗縣○○鎮○○段○○○○○ ○○○○ ○號相鄰處) 或其他排水溝路。」等語，僅係表示被告當時函詢計畫所附設計圖並非實際所需排放位置，及建請另尋其他排水溝路排水，並未完全否定系爭土地將來有闢建水溝或設置其他排水設施之可能。
（3）按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法( 民法第148 條第2 項規定參照) ，系爭土地業經被告應原告要求，代原告申請建築線及建築執照，足見系爭土地既可用於建築使用，將來自有設置排水設施之方法及申請管道，其瑕疵就整體契約目的而言，尚非重大，是以系爭土地並無依通常交易觀念認為不具備價值及效用或品質上之瑕疵。且被告為達契約目的代為支出11萬2000元完成申請建築線及建築執照等項，支出時間及金錢成本，原告僅因系爭土地無水溝之排水設施即主張解除契約，對於被告而言，顯失公平，亦不符誠信原則。
（4）從而，系爭土地欠缺水溝等排水設施顯非重大瑕疵，原告自不得據以解除契約。
（三）、原告主張受被告詐欺而簽訂系爭契約，請求撤銷系爭
買賣契約之意思表示，有無理由？
1 、按因被詐欺，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1 項固有明文。而上開所謂詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合；又主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項被詐欺之事實，負舉證之責任（最高法院33年上字第
884 號、44年度台上字第75號判例要旨參照）。本件原告主張其係受被告詐欺，而為購買之意思表示，既為被告所否認，自應就上開被詐欺之事實負舉證責任。經查：被告係於105 年3 月16日應原告與葉英昌之請求，與妻林元妹搭乘原告與葉英昌所駕駛之小客車，前往郭宜宜代書事務所商討買受系爭土地之事，非被告主動表示出賣系爭土地予原告；又系爭土地原為被告住屋舊址所在基地，拆除後為空地，並無圍籬，原告復為建築業者，於查看系爭土地排水時，當知該地排水情形，是難認被告有何施行詐術致原告陷於錯誤而受損害之情形。
2、準此，被告應無故意提供不實，或故意隱匿系爭土地有無法排水或設置排水設施等資訊，以致上訴人陷於錯誤而為意思表示之情。此外，原告復未舉證其有何受被告詐欺致陷於錯誤而買受系爭土地情形，原告主張依民法第92條第1 項規定，撤銷受詐欺所簽立系爭買賣契約之意思表示，並依民法第179 條不當得利之規定請求返還價金，自非有據。
四、綜上所述，原告依民法第35 條、第359 條、第259 條、第92條、第179 條之規定，請求被告給付原告800,000 元，及自民國105 年8 月23日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息均無理由，應予駁回。同時假執行之聲請失所附麗，併加駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 7 月 27 日
民事第一庭 法 官 周靜妮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 107 年 7 月 27 日