臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第210號原 告 鄭堃仁訴訟代理人 周進文律師被 告 宜興開發有限公司法定代理人 謝丁強被 告 詹育穎
劉秋蒞上二人共同訴訟代理人 謝丁強上列當事人間請求解除契約事件，本院於民國107 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣伍佰壹拾柒萬伍仟元，及自民國一百零六年四月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰柒拾貳萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍佰壹拾柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103 年8 月31日與被告宜興開發有限公司（下稱宜興公司）簽立房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋契約），與詹育穎、劉秋蒞簽立土地預訂買賣契約（下稱系爭土地契約，並與系爭房屋契約合稱系爭契約），由原告分別以新臺幣（下同）5,175,000 元、6,325,000 元向被告宜興公司購買坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）上同段建號1089號建物（下稱系爭房屋），並向被告詹育穎、劉秋蒞購買系爭土地；而原告目前已分別給付房屋價金1,552,500 元、土地價金1,897,500 元。嗣於105年1 、2 月間，原告經被告宜興公司通知辦理所有權移轉登記時，發覺系爭房屋內安裝之電梯設備，竟因為經竣工檢查合格，而無法取得使用許可證。然上開電梯設備已於系爭契約中記載明確，卻因被告宜興公司未取得使用許可證而無法使用，顯見被告宜興公司已有重大違約情事，原告自得解除系爭契約，並請求被告依約連帶給付原告已交付之買賣價金，並賠償按系爭契約總價金20% 計算之違約金。退步言之，縱認原告不得主張解除契約，原告亦應得請求減少價金。為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應連帶給付原告5,750,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋契約之內容並未包含電梯設備之裝修，原告係另與訴外人立大開發有限公司（下稱立大公司）簽立工程委託合約書（下稱電梯合約），由立大公司負責裝修電梯設備。且兩造於簽立系爭契約時，被告宜興公司已告知原告電梯設備裝修係屬二次施工，但原告仍堅持施作，故本件被告交付之系爭建物並未有瑕疵存在，被告已依約履行義務，原告不得請求返還價金或請求賠償違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查：㈠原告於103 年8 月31日與被告宜興公司簽立系爭房屋契約，
與被告詹育穎、劉秋蒞簽立系爭土地契約，由原告分別以5,175,000 、6,325,000 元向被告宜興公司購買系爭土地上之系爭房屋，並向被告詹育穎、劉秋蒞購買系爭土地。原告目前已分別給付房屋價金1,552,500 元、土地價金1,897,500元。
㈡原告並於103 年8 月31日與立大開發有限公司簽立電梯合約
，委託工程內容為電梯安裝，價金則委託被告宜興公司代收。
㈢系爭房屋內之電梯設備（下稱系爭電梯），因未取得使用許可證而未能使用迄今。
上開各情，有系爭契約書、苗栗縣政府使用執照、電梯合約等件在卷可參（見本院卷第8 至29頁），並為兩造所不爭執，自堪認為真實。
四、原告主張系爭建物有如前述一、所指之瑕疵，被告則否認之，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠系爭電梯是否構成系爭房屋契約之瑕疵？㈡原告主張解除系爭契約，有無理由？㈢原告得請求被告連帶給付之金額為何？茲分述如下：
㈠系爭電梯是否構成系爭房屋契約之瑕疵？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價
值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。⒉經查，系爭房屋契約第7 條第2 項約定：「有關主要建材
、設備及其廠牌、規格或等級詳如附件（五）建材設備表」（見本院卷第10頁）；又依系爭房屋契約附件五建材設備表所載內容，包含「時尚電梯設備」之項目，並附加說明「本案採四人份無機房快速型電梯」（見本院卷第19頁反面）。是觀諸上開契約之約定，被告宜興公司出售系爭房屋時，既業於建材設備表就電梯之型式為說明，依一般房屋交易常情，若於建物中包含電梯設備，則系爭電梯顯然對系爭房屋之使用、上下樓之便利性有所增益，買方即可合理期待系爭建物內之電梯設備，係可供合法使用；是對系爭電梯之安裝、正常使用，應均包含在買賣雙方對本件標的之認知內，並構成契約內容之一部。然系爭電梯迄今未能取得許可證而供使用等情，兩造既已不爭執；從而，堪認就系爭電梯之安裝使用，顯然未達兩造於簽立系爭房屋契約時之認知、系爭電梯設備顯不具備通常之效用，而已構成瑕疵甚明。
⒊被告雖辯稱：系爭房屋契約並未包含系爭電梯之安裝，安
裝部分係由原告與立大公司簽立電梯合約，由其負責系爭電梯安裝，與被告無涉云云。然查：
⑴原告與立大公司簽立之電梯合約第8 條固載明：「本裝
修工程日後如有涉及違反相關之建管法規及法律責任時，概由委任人（即原告）負完全責任，與宜興開發有限公司（即被告宜興公司）無關」（見本院卷第62頁）。
細繹該條約定文字，其真意應係在電梯安裝後有違反建管法規時，對外由原告負擔因此所生之法律責任，與系爭房屋契約約定兩造間之權利義務關係、即被告宜興公司須交付合乎契約約定效用之標的予原告之情無涉，尚不能以此認定上開約定有免除被告宜興公司依系爭房屋契約所負交付合乎買賣標的通常品質、效用之責任。⑵且按故意或重大過失之責任，不得預先免除，民法第22
2 條定有明文。查電梯合約第3 條已明定：「工程價金合計新臺幣60萬元整，價金委託宜興開發有限公司代收」，並經被告自承：系爭電梯價金包含在房屋買賣總價裡，因為二次施工本身不合法，所以才另外向立大公司簽訂委託合約書等語（見本院卷第93頁）；是原告雖係與立大公司簽立電梯合約，然此部分價金乃係包含於系爭契約原約定價金內，並由被告宜興公司與系爭契約價金一併收受，顯見被告宜興公司應知悉原告有簽立電梯合約，並清楚電梯合約之約定內容。然被告宜興公司竟於原告與被告簽立系爭契約之同日即103 年8 月11日，由原告與立大公司簽立電梯合約，在系爭房屋、電梯均尚未開始興建、安裝時，即以該合約第8 條之約定，預先免除被告宜興公司就系爭電梯完成後就該設備合法性所負之法律責任。而被告宜興公司為營造開發公司，依其建築、設計專業，應對於相關建管法規有所了解，且依被告於本院審理中之前開陳述，其對於系爭電梯屬二次施工、違反建築法規之事，顯已有所知悉。故被告宜興公司既已可獲知系爭電梯將來有違法施工、違反建管法規之情，仍於系爭房屋契約約定建材設備包含系爭電梯，顯就此契約義務之債務不履行責任，存有重大過失。從而，被告宜興公司依系爭房屋契約負有令系爭電梯可合法使用之責任，竟以原告簽立之電梯合約預先免除其重大過失之責任，參諸首揭法規意旨，即不生免除責任之效力。
⑶基上，電梯合約既不生免除被告宜興公司依系爭房屋契
約所負瑕疵責任之效力，則被告徒以前詞為辯，尚非有理。
㈡原告主張解除系爭契約，有無理由？
⒈按中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進
定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條第1 、4 、5 項分別定有明文。次按內政部於99年8 月16日修正公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載事項）第24點第1 款規定：賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約；第3 款規定：買方依第1 款或第2 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，有該法規命令影本可稽（見本院卷第頁）。經查，系爭房屋契約第17條第1 項僅約定：賣方違反第8 條第2 款及第16條第1 、2 規定者，買方得解除契約（見本院卷第12頁反面）；而第17條第3 項雖約定：買賣雙方當事人除依前兩款之請求外，不得另行請求損害賠償。然此規定顯然免除原告原依應記載事項第24點第1 款、第3 款所得行使之權利，而違反消費者保護法第17條第4 款之規定，故此記載即應視為無效。從而，系爭房屋契約第8 條第2 項、第16條第1 、2 項僅分別規範賣方逾期完工、一屋二賣之違約情事，顯然未將應記載事項第24點第1 款、第3 款關於按賣方違反主要建材及廠牌、規格，與違反此規範內容時應如何計算違約金等規定，記載於系爭房屋契約依消費者保護法第17條第5 項規定，故應記載事項第24點第1 款、第3 款之規定，仍構成系爭房屋契約之內容。
⒉次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔
保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。而買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院99年度台上字第2443號判決意旨參照）。再按所謂契約之聯立，係指數內容不同之契約相互間具有結合之關係而言，契約當事人以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院90年度台上字第1779號、86年度台上字第2278號判決意旨參照）。再參諸系爭房屋契約第19條第1 項約定：本房屋買賣契約書與土地買賣契約書互為連帶履約責任，倘若土地買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除；系爭土地契約第13條則約定：本土地買賣契約書與房屋買賣契約書為連帶履約責任，倘若房屋買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除（見本院卷第12頁反面、第26頁）。是兩造既約定系爭契約具「連帶履約責任」，且約定其中任一契約終止或解除時，視為全部解除，堪認系爭契約構成契約之聯立。
⒊經查，系爭電梯有未能合法取得使用許可證之情事，並違
反系爭房屋契約中約定賣方應提供之建材設備，業如前述；而我國社會正邁向高齡化社會，一般人就房屋使用之便利性、安全性更日益重視；系爭房屋既為4 層之別墅式建築（見本院卷第14頁之建造執照、房屋平面圖），則為增加住戶上下樓之使用便利及安全，系爭電梯顯然為買方於考慮是否承購系爭房屋時，就建物完整使用、空間規劃之重要因素。故系爭電梯既未能令原告合法使用，顯然有違原告就系爭建物使用之期待，大幅降低原先兩造依契約所預定之效用，亦屬重大瑕疵。是依上開法條、判決意旨及兩造之約定，系爭建物既有重大之瑕疵，又迄今仍未能解決，則原告自得逕主張解除契約。又就原告分別與被告宜興公司簽立之系爭房屋契約、與被告詹育穎、劉秋蒞簽立之系爭土地契約間既有如其所述之契約聯立關係，則在被告宜興公司、詹育穎、劉秋蒞其中之任一方有違約情事，並經解除契約時，應視為系爭契約全部均經合法解除，則原告主張解除系爭契約，即屬有據。
㈢原告得請求被告連帶給付之金額為何？
⒈按應記載事項第24點第1 款規定：賣方違反「主要建材及
其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約；第3 款規定：買方依第1 款或第2款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15％）之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，有該法規命令影本可稽（見本院卷第177 至178 頁）。而參諸前開說明，系爭房屋契約既未將本條關於賣方違反主要建材及廠牌、規格，與違反此規範內容時應如何計算違約金等規定，記載於系爭房屋契約。則依消費者保護法第17條第5 項規定，應記載事項第24點第1 款、第3 款之規定，仍構成系爭房屋契約之內容。
⒉次按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。是以連帶債務，必當事人間有明示或法律有規定，始能成立。觀諸參諸房屋預定買賣契約第19條第1 項約定：本房屋買賣契約書與土地買賣契約書互為連帶履約責任，倘若土地買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除；土地預定買賣契約第13條則約定：本土地買賣契約書與房屋買賣契約書為連帶履約責任，倘若房屋買賣契約終止或解除時，本約視同終止或解除（見本院卷第12頁反面、第26頁）。查兩造於上揭契約條款中，已明示載明「連帶履約責任」之字意，且觀諸系爭契約內容，並強調任一契約終止或解除時，另一契約視同終止或解除等情，顯然當事人間確實有意將建物及土地之買賣契約，在「履行」、「效力」等情同其命運，益徵其債務具「不可分」之特性。是以，本院綜合審酌兩造契約之內容已明示載明「連帶」字樣，且又有意將兩份契約同其命運之「不可分」性質等情以觀，顯然被告就本件契約，不論有效時之履行，或契約解除後之返還義務，均已明示對於債權人各負全部給付之責任，被告就前開返還義務自應負連帶清償責任，堪以認定。
⒊經查，被告宜興公司因有違約之情事，原告主張解除系爭
契約應屬合法乙節，業如本院如前之判斷；又原告就系爭契約之履行，已分別給付房屋價金1,552,500 元、土地價金1,897,500 元等情，兩造亦不為爭執。故依上開規定，被告宜興公司、詹育穎及劉秋蒞即應連帶返還原告已繳之房地價金合計3,450,000 元（計算式：1,552,500 元+1,897,500元=3,450,000元）。原告此部分主張，即有理由。
⒋至原告另主張被告應依前開預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項之規定給付違約金，依契約總價金11,500,000元計算20% 之違約金2,300,000 元等語。然查，原告主張以20% 計算違約金之依據，係依據系爭房屋契約第17條第1 項之約定計算違約金；惟本件被告並非如系爭房屋契約第17條第1 項規定，違反該契約第8 條或第16條之違約情形；而係因系爭電梯未能符合契約預定之通常效用，而違反應記載事項第24點第1 款之規定，依同點第3 款規定應給付違約金。基此，依第3 款後段規定：「應同時賠償房地總價百分之ˍ（不得低於15％）之違約金」等語，未有約定以總價款20% 計算違約金之明文，則原告自不能執系爭房屋契約上開規定主張本件之違約金計算以20% 為據。故本院審酌系爭契約為被告一方預先擬定供不特定多數消費者購買預售屋之定型化契約，自應受消保法第17條及應記載事項之規範，再衡諸應記載事項第24條第3 款所定最低成數，且主管機關經斟酌現今社會預售屋買賣之現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，並為達保護消費者權益，促進國民消費生活安全，提昇國民消費生活品質之立法目的，本於其專業判斷為此規範，企業經營者及消費者均應受其拘束；而本件被告係處於履約能力較強之一方，經濟能力亦較為優勢等主、客觀因素，認被告應受應記載事項所定違約金最低成數即房地總價款15% 之拘束為妥適。故原告既已依應記載事項第24點第1 款之規定解除契約，即得同時請求被告依同點第3 款規定，連帶給付以房地總價款15% 計算之違約金；是原告得請求之違約金數額應為1,725,000 元（計算式：11,500,000元×15%=1,725,000 元）。逾此部分之違約金主張，即不能准許。
⒌基上，原告得請求被告連帶給付之金額，應為5,175,000
元（計算式：3,450,000 元+1,725,000元=5,175,000元）。逾此部分之請求，則屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限，而原告起訴請求，起訴狀繕本業均於106 年4 月18日送達於被告，有本院送達證書在卷足參（見本院卷第50至52頁），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求自106 年4月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。
六、綜合上述，系爭房屋既有前述之瑕疵，則原告主張解除系爭契約，並依系爭契約之法律關係，請求被告連帶給付5,175,
000 元，及自106 年4 月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2 項。中 華 民 國 107 年 2 月 14 日
民事第二庭 審判長法 官 陳秋錦
法 官 顏苾涵法 官 申惟中以正正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 107 年 2 月 14 日