臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第30號原 告 王陳雪梅訴訟代理人 林殷世律師複代理人 張啟富律師被 告 王建南上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國107年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落於苗栗縣○○鎮○○○段○○○○號土地如附圖即苗栗縣大湖地政事務所民國一Ｏ六年五月十六日鑑定圖所示編號八Ｏ九⑴面積一九一點九七平方公尺建物遷出，並將上開土地及建物一併返還原告，及自民國一Ｏ五年十二月十日起至被告返還上開土地之日止，按日給付原告新臺幣壹佰元。
被告應給付原告新臺幣貳萬壹仟柒佰元及自民國一Ｏ五年十二月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者不在此限，被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第2 項、第256 條分別定有明文。本件原告原起訴聲明為：㈠被告應自坐落於苗栗縣○○鎮○○○段○○○ ○號、地目旱、面積2500.01 平方公尺之土地（下稱系爭土地），及其上未辦保存登記之一層樓式、面積約70平方公尺之建物（以實測為準）遷出，將上開土地及建物返還予原告，並自本起訴狀繕本送達之翌日起，至返還日止，按每日給付原告新臺幣（下同）100 元。㈡被告應給付原告118,600 元及自本起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於訴訟程序進行中，依實地測量結果更正上開建物之面積為：㈠被告應將系爭土地如附圖即苗栗縣大湖地政事務所民國106 年5 月16日鑑定圖所示編號809 ⑴面積191.97平方公尺建物（下稱系爭建物）遷出，並將上開土地及建物一併返還原告，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還上開土地及建物之日止，按日給付原告100 元。㈡被告應給付原告118,600 元及自
105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。並追加備位聲明為：㈠被告應將系爭土地如附圖所示編號809 ⑴面積191.97平方公尺建物、809 ⑵水池（下稱系爭水池）拆除，並將上開土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告118,600 元及自105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（見本院卷第203 、205 頁）。而被告就原告訴之追加，無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告訴之追加，與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠先位聲明部分：
原告於99年3 月30日買受系爭土地，並於同年4 月28日辦妥移轉登記，被告自當日起即承租系爭土地、建物及其上植物，口頭約定每月租金1,700 元，惟被告並未依約給付租金，復於104 年2 月10日簽訂租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期自同年月1 日起至105 年1 月31日止（下稱系爭租賃契約），並經民間公證人陳勇仁公證，詎被告除曾於
10 4年1 月7 日、同年12月25日分別給付4,000 元、1 萬元予原告外，皆未按期給付租金，原告已於105 年1 月15日租期屆滿前寄發存證信函，預告不為續租之意思表示，系爭租賃契約於同年月31日屆滿後，被告無權占用租賃物迄今，爰依系爭租賃契約、民法第767 條、不當得利之法律關係，請求被告遷出，將系爭建物、土地返還原告，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還之日止，每日以100 元計算之違約金，並給付租金103,300 元及相當於租金之不當得利15,300元。
㈡備位聲明部分：
倘認系爭建物、水池非原告所有，被告就系爭土地之租期屆至後，已無使用系爭土地之正當權源，爰依系爭租賃契約、民法第767 條、不當得利之法律關係，請求被告拆除系爭建物、水池後返還系爭土地，並給付租金103,300 元及相當於租金之不當得利15,300元等語。
㈢並先位聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖所示編號809 ⑴面
積191.97平方公尺建物遷出，並將上開土地及建物一併返還原告，及自民事起訴狀繕本送達之翌日起至被告返還上開土地及建物之日止，按日給付原告100 元。⒉被告應給付原告118,600 元及自105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。備位聲明：⒈被告應將系爭土地如附圖所示編號809 ⑴面積191.97平方公尺建物、809 ⑵水池拆除，並將上開土地騰空返還原告。⒉被告應給付原告118,60
0 元及自105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：伊就系爭建物、水池有事實上處分權，伊積欠原告300 萬元，原告要求伊將系爭土地過戶予其，但土地價值已大於300 萬元，伊無將系爭建物過戶予原告。簽定租賃契約書時已向原告表示系爭建物為伊所有，不應將此載於契約書上，契約書係原告所書寫、訴外人王建明強迫伊簽，且代書從設定、移轉、過戶皆由原告包辦等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠如附圖所示編號809 ⑴面積191.97平方公尺之建物、809 ⑵之水池為被告所建。
㈡被告自104 年2 月1 日起即向原告承租系爭土地迄至105 年
1 月31日，約定租金每月1,700 元。
四、原告另主張系爭土地、建物為其所有，被告應返還系爭建物及其占用系爭土地部分，並給付原告尚未給付之租金及未來占用系爭土地之不當得利等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠系爭土地為何人所有？㈡原告向被告請求自系爭建物遷出，並返還系爭建物及系爭土地部分有無理由？㈢原告請求被告給付租金103,300 元有無理由？㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利15,300元及違約金有無理由？茲分述如下：
㈠系爭土地為何人所有？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任，民事訴訟法277 條本文亦有明文。次按關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院100 年度台上字第387 號判決意旨參照）。再按98年1 月23日修正，同年7 月23日施行之民法第
759 條之1 亦規定：不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。另按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約（第1 項）。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立（第2 項）」，民法第345 條定有明文。次按：「當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立」（最高法院著有69年台上字第1710號判例可資參照。）再按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院著有40年台上字第1482號判例可資參照）。復按契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書（第1 項）。未依前項規定公證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者，仍為有效（第2 項），民法第166 條之1 固有明文，惟本條依民法債編施行法第36條第2 項但書規定，其施行日期，由行政院會同司法院另定之，然行政院迄未會同司法院訂定上揭規定之施行日期，則有關以契約負擔不動產物權之移轉、設定或變更義務為標的者，縱未由公證人作成公證書，仍屬有效。綜上所述，系爭土地之買賣契約，祇要買賣雙方就必要之點之價金及標的物意思表示一致，不待書面、公證或其他要式，即生效力，故屬諾成契約，尚非要式契約。
2.原告主張其於99年3 月30日向被告買受系爭土地，並於同年
4 月28日辦妥移轉登記，有苗栗縣大湖地政事務所土地所有權狀影本、第一類謄本、苗栗縣地籍異動索引各1 份（見本院卷第27、277 、169 頁），堪認原告為土地所有權人。被告雖辯稱系爭土地為其所有，前開移轉登記行為，並沒有土地買賣契約書，嚴重違反法律規定，且只有書面作業，沒有點交，只是蓋章就登記予原告所有具瑕疵云云。然我國物權法就不動產所有權之移轉採登記生效主義，故系爭土地不論有無點交，均不影響系爭土地移轉之效力，被告此部分抗辯自難採認。又系爭土地之買賣契約屬諾成契約，非要式契約，故縱未訂定書面買賣契約，亦不影響被告移轉系爭土地予原告之效力，被告此部分抗辯，容有誤會。被告雖泛言系爭土地之前開移轉，嚴重違反法律規定云云，然未能證明前開登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法則之適用，其抗辯系爭土地登記為原告所有，違反法令云云，自難採認。被告另辯稱前開移轉登記係因訴外人王建明逼他過戶云云，然經本院傳喚王建明及辦理前開移轉登記之代書洪金德到院均證稱：兩造辦理前開移轉登記時，無強迫之情事，都是雙方合意辦理等語（見本院卷第229 、235 頁），被告又無其他舉證其所稱強迫情事，其所辯，委無可採。
㈡原告向被告請求自系爭建物遷出，並返還系爭建物及系爭土
地部分有無理由？
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1 項、第455條前段及第451 條分別定有明文。又定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就（最高法院亦著有47年台上字第1820號民事判例意旨可供參照）。
2.本件兩造所訂定之系爭租賃契約約定租賃期間迄至105 年1月31日屆至，原告已於105 年1 月15日租期屆滿前寄發存證信函，預告不為續租之意思表示，並請求被告返還系爭土地，有存證信函、系爭租賃契約書各1 紙在卷可參（見本院卷第33、31頁）。足見原告與被告間系爭租賃契約已因租賃期間屆滿，原告不願續租而消滅，被告依上開規定及雙方租賃契約，應負返還系爭土地之責任。又原告於租賃契約屆至前，明確通知被告不予續租並要求返還系爭土地之意旨，其反對被告繼續對租賃物為使用收益之意，昭然若揭，被告自無從抗辯其與原告間就系爭土地仍有成立不定期租賃之餘地，是原告自得請求被告返還系爭土地。
3.參酌系爭租賃契約書第1 條，系爭租賃契約之標的包含系爭土地上未辦保存登記之建物及植物，範圍為全部等節（見本院卷第31頁），佐以簽訂系爭租賃契約之目擊證人洪金德於本院證稱系爭租賃契約包括系爭土地上全部地上物等語（見本院卷第231 頁），再佐以同為簽訂系爭租賃契約之目擊證人王建明證稱系爭租賃契約第1 條是指原告將系爭土地上有未辦保存登記之建物，一併出租予被告等語（見本院卷第23
5 頁），堪認系爭租賃契約所出租之租賃物應包含系爭土地上之所有建物即包含系爭建物以及系爭土地在內，故原告得請求被告返還之租賃物包含系爭建物及系爭土地。被告雖辯稱依照其所積欠原告之金額僅300 萬，故於辦理前開移轉登記時，並未一併移轉系爭建物予原告，否則光價差即不夠，且也未鑑價云云。惟觀系爭租賃契約書除前開第1 條外，第
4 條第2 款亦載明系爭土地上之建物不得轉租等情（見本院卷第31頁），足見系爭建物已於前開移轉登記時，一併移轉所有權予原告，兩造方會再訂定系爭租賃契約，由原告再出租系爭建物予被告，若被告未移轉系爭建物之所有權予原告，兩造自無需訂定系爭租賃契約，被告本即可就系爭建物使用收益。況被告既已移轉系爭土地之所有權予原告，若不一併移轉系爭建物之所有權，亦可能產生系爭建物欠缺坐落系爭土地之占用權源之衍生問題，再佐以證人王建明稱兩造訂定系爭買賣契約時，已將系爭建物一併列為兩造間買賣標的，原告當時全部向被告購買下來等語（見本院卷第237 頁），堪信系爭建物於兩造為系爭土地買賣及移轉登記時，一併自被告移轉所有權予原告。被告並非系爭建物之所有人，亦無舉證其有何占有使用系爭建物之正當權源，原告自得於系爭租賃契約屆滿後，原告向被告請求自系爭建物遷出，並返還系爭建物及系爭土地。
㈢原告請求被告給付租金103,300 元有無理由？
1.原告主張兩造間訂定租賃契約，自99年4 月28日起至105 年
1 月31日止云云。然參原告所能提出之系爭租賃契約書第2條所載之租賃契約期限為104 年2 月1 日至105 年1 月31日止乙情（見本院卷第31頁），而原告又未能舉證104 年2 月
1 日前，兩造有何租賃契約存在之書面契約或證據。在參以原告主張被告僅於104 年1 月7 日、同年12月25日分別給付租金4,000 元、10,000元等語，衡諸經驗法則，若被告於99年4 月28日即已向原告承租系爭土地及建物，豈可能於訂定租約近5 年後方給付租金，且給付之租金數額4,000 ，顯與其已使用之近5 年租金數額有所落差，尚難認兩造於104 年
2 月1 日前，有何租賃契約之存在。是原告得請求被告給付之租金範圍應為自104 年2 月1 日至105 年1 月31日止之租金20,400元（計算式：每月租金1,700 元*12 個月=20,400元），扣除原告自承已收受之14,000元，被告尚應給付原告6,400 元，原告逾此範圍之租金請求，應屬無理由。
3.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別規定甚明。而本件起訴狀於105 年11月28日寄存送達被告，於同年00月0 日生效，有送達證書1 紙在卷可考（見本院卷第43頁），揆諸前開規定，就被告應給付租金之部分，原告得請求自105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
㈣原告請求被告給付相當於租金之不當得利15,300元及違約金
有無理由？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179 條、第181 條但書規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於該土地租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。
2.系爭租賃契約既經原告合法終止，則被告自租約終止之翌日起，已無占有使用系爭土地之正當權源，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭土地全部，可能獲得相當於系爭土地租金之利益，並致所有權人即原告受有無法使用系爭土地之損害。揆諸上開說明，原告依不當得利之法律關係，請求被告自系爭租賃契約終止之翌日即105 年2 月1 日起至原告撰寫起訴狀之日即105 年10月31日止，共9 個月，相當於兩造所約定之租金之不當得利，以每月1,700 元計算，合計15,
300 元（計算式：9 個月* 每月租金1,700=15,300元），應屬有理由。又觀系爭租賃契約第5 條載明被告如不於租賃期間期滿交還系爭土地，經原告催告後仍不履行，每逾期1 日給付違約金100 元予原告等節（見本院卷第31頁），則原告自得依照系爭租賃契約向被告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日105 年12月29日起至被告返還系爭建物占用系爭土地部分止，按日給付原告100 元。至原告訴之聲明認違約金部分，包含被告返還系爭建物前，均應給付每日違約金乙節，因與系爭租賃契約第5 條約定文義僅限於「系爭土地」方生違約金乙節不符，原告亦主張以系爭租賃契約前開條文為請求被告給付違約金之基礎等語（見本院卷第305 頁），顯見不論被告有無返還系爭建物，系爭租賃契約並無違約金之約定，原告主張被告應按日給付100 元至返還系爭建物止，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告主張1.被告應將系爭建物遷出，並將系爭土地及系爭建物一併返還原告，暨自105 年12月10日起至被告返還上開土地之日止，按日給付原告100 元；⒉被告應給付原告21,700元（租金6,400 元+15,300 元）及自105 年12月10日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息等節，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回。至原告備位聲明部分，原告已於107 年4 月27日具狀陳明：為利本件訴訟終結，其同意當本件先位聲明之租金、違約金及不當得利，未全部滿足時，毋庸再就備位聲明為判斷等語（見本院卷第315 、317 頁），是本件原告先位聲明之租金、違約金及不當得利，雖未全部勝訴，然本院仍無庸就其備位聲明為判斷，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 107 年 6 月 13 日
民事第一庭 審判長 法 官 宋國鎮
法 官 申惟中法 官 何星磊以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜娟中 華 民 國 107 年 6 月 13 日