臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第482號原 告 黃詩怡
林文華林于仙林炫林琦林予婷兼 上六人訴訟代理人 方世樑被 告 黃正園
陳育德上列當事人間確認土地優先購買權存在事件，本院於民國106 年11月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。本件原告訴之聲明第3 項原為：被告黃正園應就坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）應有部分658/3402計52.8平方公尺與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣（下同）9,610,666 元之同時，將系爭土地應有部分658/3402計52.8平方公尺辦理所有權移轉登記予原告並交付土地，其優先購買之部分按各主張優先購買人之原告應有部分比率定之。嗣於民國106 年10月26日更正該項聲明為：被告黃正園應就系爭土地應有部分658/3402計52.8平方公尺以961,066 元出售予原告，並協同將該土地所有權應有部分658/3402移轉登記予原告，其優先購買之部分按各主張優先購買人之原告應有部分比率定之（見本院卷第111、119 頁）。經核前開聲明之變更，與原聲明係本於同一基礎事實，合於前開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告為系爭土地之共有人，被告黃正園於105 年
6 月30日與被告陳育德簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地應有部分658/3402（持分面積52.8平方公尺）、同段33-1地號土地應有部分18/189（持分面積12.66 平方公尺）及同段33-8地號土地應有部分18/189（持分面積0.47平方公尺）等3 筆土地之持分，以120 萬元出售予被告陳育德。原告既為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1 第
4 項規定，具有優先承購系爭土地之權利，得向被告黃正園請求以同樣條件訂立買賣契約。今原告主張承購被告黃正園就系爭土地之應有部分658/3402（持分面積52.8平方公尺），以前揭3 筆土地持分面積共65.93 平方公尺、買賣總價12
0 萬元計算，每平方公尺為18,202元，再乘以系爭土地持分面積52.8平方公尺後，原告得以961,066 元之價金優先承購等語。並聲明：㈠確認原告就被告黃正園所有系爭土地應有部分658/3402計52.8平方公尺土地，有以每平方公尺18,202元優先購買權利存在；㈡塗銷被告就系爭土地之105 年司執全133 號假處分登記；㈢被告黃正園應就系爭土地應有部分658/3402計52.8平方公尺以961,066 元出售予原告，並協同將該土地所有權應有部分658/3402移轉登記予原告，其優先購買之部分按各主張優先購買人之原告應有部分比率定之。
二、被告答辯：㈠被告黃正園未於言詞辯論期日到場，但以書狀辯稱：依土地
法第34條之1 執行要點第7 條第1 項規定，出賣土地應有部分時，以書面通知其他共有人，係於向地政事務所辦理移轉登記前為之。伊前雖與被告陳育德訂立系爭買賣契約出賣系爭土地之應有部分，然僅進行至第1 期款，尚未交付土地所有權狀等證件，亦未申請稅捐機關核定增值稅，故伊與陳育德間之買賣，尚未達到書面通知共有人之進度，伊亦未曾通知任何共有人出賣之事實，則原告所為優先購買權之行使，顯非合法。此外，伊已於105 年9 月26日以桃園南門郵局存證號碼382 號存證信函通知被告陳育德不欲出賣並擇日退款，故系爭買賣契約已不存在，原告更無優先購買權可得行使。再者，原告前認伊與被告陳育德所為之土地買賣係屬虛偽，因此聲請撤銷假處分裁定，經本院於106 年2 月8 日以10
6 年度裁全聲字第1 號駁回其聲請，顯見原告早已知悉伊與被告陳育德間之買賣關係。而行使土地法第34條之1 優先購買權，宜參照土地法第104 條第2 項之規定，於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄；他共有人苟已知悉買賣事實、買賣條件，而未能於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄。是以，原告既已知悉伊與被告陳育德間之買賣關係，卻遲至本件訴訟始主張其優先購買權，自已逾越10日之期限，應認已生失權效果，視為放棄。另原告就其請求塗銷假處分登記之聲明，未見所主張之法律依據及事實理由，自不應准許等語為辯。
並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告陳育德則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張其等為系爭土地之共有人，被告黃正園於105 年6
月30日與被告陳育德簽訂系爭買賣契約，將系爭土地應有部分658/3402（持分面積52.8平方公尺）、同段33-1地號土地應有部分18/189（持分面積12.66 平方公尺）及同段33-8地號土地應有部分18/189（持分面積0.47平方公尺）等3 筆土地之持分，以120 萬元出售予被告陳育德等情，業據原告提出土地買賣契約書影本及系爭土地登記謄本為證（見本院卷第21-27 頁、第31-37 頁、第63-71 頁）。被告黃正園雖辯稱伊已於105 年9 月26日以桃園南門郵局存證號碼382 號存證信函通知被告陳育德不欲出賣並擇日退款，系爭買賣契約已不存在云云。惟查，被告陳育德收受前揭存證信函後，曾於105 年10月12日以被告黃正園仍應履約為由，向本院聲請假處分，禁止被告黃正園就系爭土地及同段33-1、33-8地號土地之應有部分為讓與、設定及其他一切處分，經本院以10
5 年度裁全字第17號裁定准許，並以105 年度司執全字第13
3 號為假處分登記，此經本院調取前開卷宗核閱無訛，足見被告陳育德並未同意被告黃正園解除系爭買賣契約。而被告黃正園復未證明其就系爭買賣契約有何法定或約定之解除權可資行使，則其片面解除系爭買賣契約，自不合法，不生解除之效力。
㈡按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項定有明文。又土地法第34條之1 ，固未如同法第104 條第2 項明文規定行使優先購買權之期限，惟如漫無限制，勢將影響原買賣契約之交易安全，致生影響原買賣契約當事人之權益，為使法律關係早日確定，基於衡平原則，解釋上關於行使土地法第34條之
1 優先購買權，亦宜有相當期限之限制，乃參照土地法第10
4 條第2 項之規定，解為於接到出賣通知後10日內不表示者，視為放棄（最高法院104 年度台上字第1573號判決參照）。前述之「出賣通知」，係指出賣人將同樣出賣條件（諸如買賣標的、範圍、價金、付款、瑕疵擔保等是）對優先承買權人為通知而言（最高法院99年度台上字第1699號判決參照）。且土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其目的在於簡化共有關係，促進土地利用，該優先承購權乃基於法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權；出賣人之通知義務，旨在使他共有人知悉買賣條件而得行使優先承購權，並非限制他共有人須接獲出賣人之通知後，始可行使。是被告黃正園辯稱其尚未將出售土地之事以書面通知其他共有人，原告不得行使優先承購權云云，自有誤會。至土地法關於通知之方式，既未為限制規定，則他共有人茍已知悉買賣事實、買賣條件，而未於知悉後10日內行使其優先承購權，縱出賣人未為通知，其優先承購權亦應視為放棄，即應生失權之效果，以避免法律關係長期處於不確定狀態，並兼顧共有人及買受人之權利。被告黃正園辯稱原告前認系爭買賣契約屬虛偽，因此聲請撤銷假處分裁定，經本院於106 年2 月8 日以106 年度裁全聲字第1 號駁回其聲請，顯見原告早已知悉伊與被告陳育德間之買賣關係云云。然查，原告等人原係欲將系爭土地及同段33-1、33-8地號土地設定地上權予訴外人鄭小嵐，因共有人即被告黃正園之應有部分遭假處分，致原告無法辦理地上權登記，原告遂以被告間並無假處分之債權債務關係為由，聲請撤銷假處分裁定；嗣本院於106 年2 月8 日以被告陳育德係為保全前揭土地買賣移轉登記之權利，合於假處分之要件，而駁回撤銷假處分之聲請。其後，原告方世樑、林炫等人於同年2 月15日對被告2 人提起確認土地買賣關係不存在之訴（即本院106 年度苗簡字第220 、304 號），聲請調取本院105 年度司執全字第133 號卷宗查明被告間之買賣契約及交付價款證明等，經承辦股書記官於106 年8 月3 日以電話通知原告方世樑，表示該卷宗已被本院觀股調借，得向觀股聲請閱卷等情，經本院調取前揭106 年度裁全聲字第1 號、106 年度苗簡字第220 、304 號卷宗查核無誤；堪認原告應係於106 年8 月3 日以後，始因聲請閱覽被告間之假處分案卷，而獲悉系爭買賣契約之買賣條件等具體內容。從而，原告於106 年8 月10日提起本件訴訟主張優先承購被告黃正園就系爭土地之應有部分，尚無知悉買賣事實、買賣條件已逾10日之情形，先予敘明。
㈢然按土地法第34條之1 第4 項規定之優先購買權，係指他共
有人於共有人出賣共有土地之應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先購買權人必須均表接受，始有合法行使優先購買權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先購買權。而買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。倘出賣之共有人將數宗共有土地合併出賣時，此項「合併出賣」之條件，行使優先購買權之他共有人應依此條件與為出賣之共有人訂立買賣契約，不得僅選擇其中部分土地主張優先承購，否則即非按出賣之共有人出售之同一條件承購，難認其係合法行使優先承購權，而就出賣之共有土地有優先承買權（最高法院100 年度台再字第46號、98年度台上字第1405號、第1285號判決意旨參照）。經查，觀諸被告間之系爭買賣契約第1 、2 條約定（見本院卷第21頁），可知被告黃正園係將系爭土地及同段33-1、33-8地號土地合併出售予被告陳育德，約定買賣總價款為120 萬元，未就各筆土地分開計價。又系爭土地與同段33-1、33-8地號土地並未相鄰，系爭土地係北○○○鎮○○路，33-1、33-8地號土地則南臨中興街等情，經原告於本院審理時陳明在卷（見本院卷第111-113 頁）。另觀系爭土地之地籍套繪空照圖（見105 年度司執全字第133 號卷第53頁），可知系爭土地與33-1地號土地均略呈長方形，33-8地號土地則為尖銳之三角形，且系爭土地所臨之龍山路，其道路寬度顯大於33-1、33-8地號土地所臨中興街之巷道寬度。
則在前揭土地之臨路條件、地形、面積各不相同之情況下，各筆土地每平方公尺之單價亦通常有異，且被告間之買賣條件係3 筆土地之應有部分合併買賣，原告提起本件訴訟卻主張以每平方公尺18,202元之平均單價優先承購系爭土地之應有部分，已難認合於被告間買賣之同一條件。原告雖稱其就同段33-1、33-8地號土地之應有部分，有於106 年8 月10日在本院106 年度苗簡字第220 、304 號事件中主張優先承買等語（見本院卷第61、135 頁）。然查，經本院調閱106 年度苗簡字第220 、304 號事件卷宗，原告固於前揭事件繫屬中，於106 年8 月10日具狀請求確認對被告黃正園出售33-1、33-8地號土地之應有部分有優先購買權；惟嗣於同年10月16日言詞辯論期日，復經原告訴訟代理人當庭表示撤回起訴，是該優先購買之意思應認已不存在。況被告2 人係以合併出賣、總價120 萬元為其買賣條件，業如前述，則原告將該
3 筆土地分別定價請求優先承買，依上開說明，亦不能認為買賣條件相同。從而，原告提起本件訴訟，主張以每平方公尺18,202元之價格就系爭土地行使優先承買權，不符土地法第34條之1 第4 項以同樣條件優先承購之規範意旨，難認已生優先承買之效力。
㈣另被告黃正園就系爭土地之應有部分經本院以105 年度司執
全字第133 號為假處分登記，係被告陳育德持本院105 年度裁全字第17號假處分裁定聲請執行，由本院民事執行處囑託苗栗縣竹南地政事務所所為。而前揭假處分裁定既未經撤銷，原告逕行請求塗銷本院105 年度司執全字第133 號就系爭土地之假處分登記，於法無據，不應准許。
四、綜上所述，本件原告就系爭土地行使優先承買權，不符土地法第34條之1 第4 項規定，故原告請求確認就被告黃正園所有系爭土地應有部分658/3402，有以每平方公尺18,202元之優先購買權存在，並塗銷被告就系爭土地之假處分登記，暨被告黃正園應將系爭土地應有部分658/3402以961,066 元出售予原告，並協同辦理所有權移轉登記等，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。。
中 華 民 國 106 年 12 月 28 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容中 華 民 國 106 年 12 月 28 日