臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第592號原 告 林晏緹訴訟代理人 吳聖欽律師被 告 暐泉建設股份有限公司法定代理人 曲建全訴訟代理人 張宏銘律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國107 年6 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告暐泉建設股份有限公司應給付原告新臺幣貳佰貳拾陸萬貳仟伍佰元，及其中新臺幣捌拾萬元自民國一百零三年七月一日起，其中新臺幣壹拾捌萬元自民國一百零三年八月六日起，其中新臺幣壹拾伍萬元自民國一百零三年九月十五日起，其中新臺幣壹拾伍萬元自民國一百零三年十月二十日起，其中新臺幣壹拾伍萬元自民國一百零三年十二月一日起，其中新臺幣貳拾萬元自民國一百零四年三月十六日起，其中新臺幣柒萬元自民國一百零四年八月六日起，其中新臺幣伍拾陸萬貳仟伍佰元自民國一百零六年十一月十五日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣柒拾伍萬伍仟元為被告暐泉建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告暐泉建設股份有限公司如以新臺幣貳佰貳拾陸萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、本件被告暐泉建設有限公司於民國106 年12月11日更名為暐泉建設股份有限公司（下稱暐泉公司），有被告暐泉公司公司資料查詢表在卷可稽（見本院卷第121 頁）。被告暐泉公司雖由有限公司變更為股份有限公司，然此情僅為名稱之變更，權利義務仍屬同一，具有法人格同一性，且原告並於言詞辯論時聲明更正被告暐泉公司之名稱（見本院卷第175 頁），於法自無不合。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 、4 項分別定有明文。原告起訴時原列林佳治為被告，經其為本案之言詞辯論後，原告嗣於107 年6 月6 日具狀撤回對林佳治之請求（見本院卷第181 頁），而前開撤回狀經本院於107 年6 月13日送達林佳治（見本院卷第187 頁）後10日內均未提出異議，依民事訴訟法第262 條第4 項規定即生同意撤回之效果，故原告就此部分已合法撤回，先予敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告於103 年7 月9 日向被告暐泉公司承購坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○○○號土地上之預售屋（即凱泉天尊建案編號A 棟6 樓建物）、地下一樓編號17之停車位及共有部分（下合稱系爭建物），向林佳治承購上開土地之應有部分（下稱系爭土地）；並分別簽立房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書（下分稱房屋契約、土地契約，合稱系爭契約），原告並已給付房屋買賣價金新臺幣（下同）170 萬元。詎被告暐泉公司及林佳治竟未通知原告，率於106 年7 月19日將系爭土地及建物予訴外人卓嘉琪，並於106 年8 月15日辦理移轉登記完畢。是被告暐泉公司顯已違反系爭契約之約定，即應依約賠償契約總價款15 %之違約金562,500 元；並應返還原告已給付之系爭建物價金170萬元。為此，爰依房屋及土地契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告暐泉公司應給付原告2,262,500 元，及其中800,000 元自103 年7 月1 日起，其中180,000 元自103 年8 月6 日起，其中150,000 元自103 年9 月15日起，其中150,000 元自103 年10月20日起，其中150,000 元自
103 年12月1 日起，其中200,000 元自104 年3 月16日起，其中70,000元自104 年8 月6 日起，其中562,500 元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告雖曾與被告暐泉公司、林佳治簽立系爭契約，表示承購系爭土地及建物；然嗣因原告未能依約給付購屋款項，並向被告暐泉公司要求毀約退屋，並同意被告暐泉公司沒收契約總價款15% 之違約金後，經兩造合意解除系爭契約，被告暐泉公司、林佳治方將系爭土地及建物另出售予卓嘉琪。是兩造既已合意解除契約，原告並同意被告暐泉公司沒收違約金，原告反為本件主張，顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於103 年7 月9 日向被告暐泉公司承購系爭建物，並向林佳治承購系爭土地；且分別簽立房屋契約、土地契約。
㈡原告於103 年7 月1 日給付房屋價金800,000 元、於103 年
8 月6 日給付房屋價金180,000 元、於103 年9 月15日給付房屋價金150,000 元、於103 年10月20日給付房屋價金150,
000 元、於103 年12月1 日給付房屋價金150,000 元、於10
4 年3 月16日給付房屋價金200,000 元、於104 年8 月6 日給付房屋價金70,000元。合計給付被告暐泉公司房屋價金1,700,000 元。
㈢被告暐泉公司、林佳治於106 年7 月19日將系爭土地及建物予訴外人卓嘉琪，並於106 年8 月15日辦理移轉登記完畢。
四、原告主張被告暐泉公司有違約情事，應返還已付之房屋價金並給付違約金等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是本件應審酌者厥為：㈠兩造就系爭契約是否已經合意解除？㈡原告本件主張有無理由？茲分述如下：
㈠兩造就系爭契約是否已經合意解除？⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。而按契約之合意解除為契約行為，係以第二次契約解除第一次契約，得就契約之全部或一部為之，債務已全部或一部履行者，亦同。其效力，應依當事人之約定決之（最高法院88年度台上字第84號判決意旨參照）。
⒉被告暐泉公司雖辯稱系爭契約已合意解除云云，並提出兩造
LINE對話紀錄、通話譯文為佐（見本院卷第80至109 、122至123 頁）。然查，經細究兩造LINE對話紀錄，原告先於10
6 年1 月3 日向被告暐泉公司承辦人員即證人張恩碩表示：「經考量後A6部分（即系爭建物）要退，給你們公司扣15%」，經證人張恩碩回覆：「退戶部分我今天就會幫您上簽呈~ 流程跑完後會再跟您約時間來辦理解約」；而原告又於
106 年2 月17日表示「考量過A6還是保留，暫不還給建商」，經證人張恩碩回覆：「好的」、「A6原本已經要寄出沒收通知書了，既然您們有意保留，就煩請盡速完成銀行對保」；復於106 年3 月20日由證人張恩碩詢問：「公司請我跟您確認，目前天尊A6還是希望保留還是退戶呢？」，原告則回覆：「不留了！請確認合約價是740 才對唷！」；嗣於106年5 月10、11日，原告數次詢問：「天尊A6部分何時可退款？」、「請幫我確認A6的退款日」，並表示：「請約曲先生下周三是否有空，碰面談A6、D6退款事宜」，證人張恩碩則回覆：「公司每個月都有限定退戶的限制，不可能一個月讓十個人來退戶，現在都會排隊」，原告再表示：「你明早可以幫我跟公司財務確認一下嗎？」、「A6預計的退款日」；被告承辦人員則於106 年5 月12日回覆：「可是不是還有10萬元的落差」，原告則表示：「你只要幫我確認預計的退款匯款日即可」，證人張恩碩則回覆：「如果你來跟曲先生溝通，也許時間可以問問看」，原告則表示：「好，. . . 你幫我約曲先生下周三見面」；末於106 年5 月16日，原告詢問：「A6 , D6 的結算表，請先打好，謝謝」，證人張恩碩則回覆：「林小姐，這是我看帳戶裡所繳的費用計算出來的，您核對一下，另外針對總價的部分，就等您跟曲先生討論完後，看是否需要更改」等情（見本院卷第80至109 頁）。
而證人張恩碩並於本院準備程序中到庭證稱：原告確有向伊表示退屋，並知悉依約退屋需扣除15% 之違約金；一般退屋程序會開立解約單、違約金發票及折讓單，但因原告曾表示還要跟其他戶一起談，所以沒有簽解約書，並有聽說被告暐泉公司負責人向原告提議將系爭建物退掉轉買別間的事，但後續細節就不清楚了等語（見本院卷第169 至171 頁）。是觀諸原告與證人張恩碩上開對話始末及證人張恩碩之證述，原告雖多次表示就系爭建物為退屋，然至終對於系爭建物、土地之總價款究竟為何一事，仍未與被告暐泉公司達成合意，亦未有依一般退屋程序簽立解約書、開立違約金發票及折讓單之情狀；且被告暐泉公司之負責人並有另行提議原告其他解決方法，顯見兩造就退屋、解約之內容，仍需待原告與被告暐泉公司法定代理人討論後方可確定，而未有達成合意退屋、解約之結果。再者，房屋總價款牽涉系爭土地、建物之買賣之重要條件，並關乎原告若主張退屋及扣除15% 違約金，其15 %違約金應以何金額為計算基礎，自屬合意解除契約之必要前提要件。是兩造既對於系爭土地、建物解約後，違約金之計算基礎尚未達成意思表示合致，自難認系爭契約已生合意解除之效果。
⒊另審究被告暐泉公司提出原告與被告暐泉公司法定代理人（
下稱被告公司法代）於106 年9 月14日之電話錄音譯文：「（被告公司法代）那時候你不是說你A6要換到天籟B6還是B7去，不是嗎？（原告）B6，對，那時我不是說要找人頭嗎？對不對？（被告公司法代）對呀，你找人我跟你一人一半。（原告）可是合約，因為我們合約也還沒有簽，那我也是今天才知道那個就是說屋主換人了。（被告公司法代）對啊，那時候我跟你講完之後，抱歉，可能我還沒有跟你講清楚，那時候都講要換過去了，所以我這邊能夠處理，就趕快把它處理掉。（原告）當然，他那邊如果馬上也決定的話，那也沒有關係，因為我之前委託張礎元，就是說要出租，那因為我鑰匙給他，因為我這邊要退還給你，我是不是要跟她去拿鑰匙再拿回來退還給你。（被告公司法代）不用啦，那個我跟他處理掉就好了。. . . （原告）我想說還是退掉好了。
（被告公司法代）不然這樣好了，退會賠錢，我會想個辦法替你解圍好不好，怎麼樣？你覺得O 不OK，你若覺得OK，我想個方式替你解圍. . . （被告公司法代）沒有啦，A6那個主要是因為是B7換到這邊來，當初不是說你去看天籟，只是想說兩個價錢差不多，我就直接讓他交換。（原告）我是想說，我知道啦，那沒關係，反正我是想說那我說我家裡面公司我想說那就算了，那就退掉算了，就乾脆違約。. . .A6就單獨我自己的，我自認賠。. . . （原告）那原則上我們約禮拜二晚上六點半好了，因為我六點下班。（被告公司法代）看妳時間，好，OK。」（見本院卷第122 至123 頁）。
是依兩造上開對話內容，係因原告查悉被告暐泉公司業將系爭土地及建物出售予卓嘉琪，方與被告暐泉公司洽談合約現況、解決方案。且於斯時兩造並就原告承購之系爭土地及建物是否換屋至B7等事進行協談，原告雖曾表明有意退屋，惟被告暐泉公司仍表示願意以其他方式解決，兩造並同意另行約定時間見面協談；據此，顯見至遲於106 年9 月14日止，兩造就系爭契約後續履約或解約之處理方案，尚未達成合意，則該契約自仍屬有效存在，尚未有合意或單獨解除之情甚明。
⒋又被告暐泉公司復未能提出其他事證，足令本院形成兩造已
合意解除系爭契約之心證；基上，就系爭契約之效力，兩造應未有如被告暐泉公司所辯合意解除之情事。
㈡原告本件主張有無理由？⒈依房屋契約第21條第1 項約定：「本契約房屋賣方保證產權
清楚，絕無一物數賣或占用他人土地。訂約後發覺房屋產權有上述糾紛致影響買方權利時，買方得定相當期限催告賣方解決，倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除契約，雙方並同意依第22條違約之處罰規定處理。」、第22條第1 項則約定：「賣方違反第11條第3 項、第21條第1 、2 項規定者，買方得解除契約。解約時賣方除應將買方已繳之房屋價款全部退還買方外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房屋總價款百分之十五之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」⒉被告暐泉公司業於106 年7 月19日將系爭建物出售予卓嘉琪
，並於106 年8 月15日辦理移轉登記完畢，已經兩造不爭執。是兩造於簽立系爭契約後，既未有合意解除或單方行使解除權之事，則該契約仍屬有效存在；惟被告暐泉公司竟逕自將系爭建物出售與卓嘉琪，並辦理移轉登記完畢，顯然已構成一物數賣之情事，自有違上開契約條款之約定甚明，原告得依上開約定，主張解除契約。又被告既有上開一物數賣之違約情事，則原告依上開房屋契約第21條第1 項、第22條第
1 項規定，請求被告暐泉公司給付按房屋總價款15% 計算之違約金，即有理由。又觀諸系爭建物之總價款為375 萬元（見本院卷第10頁之房屋契約），故原告得向被告暐泉公司請求之違約金，應為562,500 元（計算式：3,750,000 元×15%=562,500 元）。
⒊再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第
2 款定有明文。本件房屋契約，既因被告暐泉公司有前述違約之情事，經原告於106 年9 月22日以竹北嘉豐郵局存證號碼404 號存證信函解除契約（見本院卷第36至38頁），業如前述；而原告分別於103 年8 月6 日、同年9 月15日、同年10月20日、同年12月1 日、104 年8 月6 日各給付800,000元、180,000 元、150,000 元、150,000 元、150,000 元、200,000 元、70,000元，則有被告暐泉公司開立之統一發票在卷可參（見本院卷第29至30頁），並經兩造不爭執。故依上開規定，原告自得請求被告暐泉公司返還已受領之買賣價金合計1,700,000 元，並附加自受領時起之利息。
㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。本件原告得請求被告暐泉公司給付之金額，就違約金部分之請求，給付並無確定期限，而原告起訴請求，起訴狀繕本業於106 年11月14日送達於被告，有本院送達證書在卷足參（見本院卷第55頁），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告給付自106 年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，應屬有據。
五、從而，原告依系爭契約之約定，請求被告暐泉公司返還已受領之買賣價金合計1,700,000 元，及附加自各筆款項受領時起之利息；並請求被告暐泉公司給付562,500 元之違約金，及自106 年11月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第83條第1項。中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
民事第二庭 審判長法 官 陳秋錦
法 官 王筆毅法 官 申惟中以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 107 年 7 月 25 日