臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度訴字第511號原 告 鄺光寧訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師被 告 鉅世建設有限公司法定代理人 顏仕昂被 告 顏枝松共 同訴訟代理人 張仁龍律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國107 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時第1 項聲明原為：
被告鉅世建設有限公司（下稱鉅世公司）應給付原告新臺幣（下同）3,474,895 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；嗣於訴訟進行中變更該項聲明為：被告鉅世公司應給付原告3,444,895 元，及自更正聲明狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見卷一第157 頁）。經核原告前開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：㈠訴外人劉致遠前於民國102 年11月27日，分別與被告鉅世公
司及顏枝松簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書，購買被告鉅世公司興建之「鉅世和隱」建案編號A 棟預售屋1 棟（下稱系爭房地），買賣價金共計980 萬元（其中房屋價金470 萬元，基地價金510 萬元）。嗣劉致遠於105 年
2 月26日，將上開房地買賣合約書之權利義務全部讓渡給原告，由原告承受系爭房地之買賣契約，成為買受人。依兩造間系爭房屋預定買賣合約書第12條約定：系爭房屋之建築工程應在103 年2 月28日之前開工，104 年6 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；第16條約定：賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋；系爭土地預定買賣合約書第11條亦約定：賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交地。然而，系爭房屋因被告鉅世公司之遲延，遲至104 年12月11日方取得使用執照，且被告取得使用執照後，至今仍未通知原告進行交屋，依現場照片所示，系爭房屋目前還有多處仍在興建中，完全無法供人居住使用。是被告鉅世公司顯已違反系爭房屋預定買賣合約書第12條及第16條之約定，就其遲延取得使用執照部分，原告得依系爭房屋預定買賣合約書第26條第
1 項「賣方違反開工及取得使用執照期限」之規定，解除本契約。
㈡被告雖稱依據系爭房屋預定買賣合約書第12條但書第1 款「
但有下列情形之一者，得順延其期間：1 、買方未依規定於付款日交付本契約所載之各期期款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費、規費及代辦費用，以及買方未盡其依本契約應履行事項，其遲延期間。」之規定，其有權順延取得使用執照云云。然原告並無未按期繳款之情形，且觀內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（下稱應記載及不得記載事項），其中應記載事項第12條「開工及取得使用執照期限」之但書條款並未將上開情形列入。換言之，依據內政部公告之條文內容，可知預售屋出賣人可以順延取得使用期間之情形，僅限於：1 、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2 、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間；並不包括其他情形。故系爭房屋預定買賣合約書第12條第1 項但書增加「買方未依規定於付款日交付本契約所載之各期期款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費、規費及代辦費用，以及買方未盡其依本契約應履行事項，其遲延期間。」之事由，已違反上開內政部公告之應記載事項第12條規定，依消費者保護法第17條，應屬無效。準此，被告自不得以原告未按期繳納房屋款項為由，主張其有權順延取得使用執照之期限，進而抗辯其無給付遲延。此外，系爭房屋預定買賣合約書第26條第1 項約定所載「而合於法律所規定之可解約條件者」等文字，亦違反應記載及不得記載事項中應記載事項第24條：「賣方違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」之內容，屬不當限制房屋買受人行使解除權，依消費者保護法第17條規定，亦屬無效。是原告自無庸履踐民法給付遲延之催告程序，而得直接解除買賣契約。復因系爭房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書為聯立契約，密不可分，原告並以起訴狀之送達，同時解除系爭房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約。
㈢本件買賣契約既經解除，原告爰請求如下之金額：
⑴依系爭房屋預定買賣合約書第26條第1 項及土地預定買賣合
約書第16條第1 項約定，解約時賣方除應將買方已繳之房、地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房、地總價款百分之15之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。查原告之前手劉致遠除向被告購買系爭房地外，同時買受同一建案之編號F 棟房地（已交屋完畢），前後共計匯款624 萬元予被告鉅世公司。上開兩棟房地價款相同，匯款金額應平均分配，依此計算，系爭房地劉致遠已繳納312 萬元，其中房屋已繳價金為1,733,000 元（即房屋總價4,700,000 元扣除房屋貸款金額2,967,000 元），土地已繳價金為717,000 元（即土地總價5,100,000 元扣除土地貸款金額4,383,000 元），另加計房屋電梯預付款60萬元及申請水電瓦斯預付款7 萬元等，均應由原告承受。故原告得請求被告鉅世公司返還已繳之房屋款2,403,000 元，請求被告顏枝松返還已繳之土地款717,000 元；並得請求被告鉅世公司賠償系爭房屋總價百分15之違約金705,000 元（計算式：4,700,000 ×15％＝705,000 元），請求被告顏枝松賠償系爭土地總價百分15之違約金765,000 元（計算式：5,100,
000 ×15％＝765,000 元）。⑵又依系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第2 款及土地預
定買賣合約書第11條第1 項第2 款約定，賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房屋、土地價款依萬分2 單利計算遲延利息予買方。本件被告自
104 年6 月30日應領得使用執照之日起至起訴之日止，均未通知原告完成交屋，已遲延792 日。是依前開約定，被告鉅世公司應賠償原告336,895 元（計算式：792 ×2/10000 ×1,733,000 ＝336,895 元），被告顏枝松則應賠償原告113,
573 元（計算式：792 ×2/10000 ×717,000 ＝113,573 元）。
㈣並聲明：
⑴被告鉅世公司應給付原告3,444,895 元，及自更正聲明狀繕
本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑵被告顏枝松應給付原告1,595,573 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠原告與被告鉅世公司所立房屋預定買賣合約書第12條固約定
系爭房屋於104 年6 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；惟其但書亦明確約定有下列情形之一者，得順延其期間：「1.買方未依規定於付款期日交付本契約所載之各期期款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費、規費及代辦費用，以及買方未盡其依本契約應履行事項，其遲延期間。」。原告於105 年2 月26日承受劉致遠就系爭房地之買賣契約以前，劉致遠就房屋價金僅於102 年8 月繳付第1 期訂金15萬元，102 年12月18日付第2 期簽約金93萬元，103 年3 月20日付第3 期開工款13萬
9 千元，另就土地價金亦僅於103 年3 月20日繳付第3 期開工款15萬1 千元，其餘第4 期以後之款項均未給付，原告承受後亦分文未付。原告既未依約給付第4 期以後之各期房地價金及房屋電梯款60萬元、代辦費15萬元，自不得主張被告遲延而解除契約。
㈡劉致遠固曾於103 年4 月11日匯款270 萬元，及於同年11月
19日委由訴外人陳振中匯款80萬元，然此並非支付系爭房地及同一建案編號F 棟房地之價金，亦非匯入系爭房地預定買賣合約書所載之玉山銀行竹北分行0000000000000 號帳戶。
被告鉅世公司於103 年2 月17日取得第二期「鉅世和豐」建案之建築執照後，開始預售第二期房屋，劉致遠當時即表達欲投資訂購轉賣得利，遂於103 年4 月2 日與被告鉅世公司及訴外人施光玉就第二期建案成立購買9 棟預售房地之合意。故劉致遠於103 年4 月11日匯款270 萬元，實係支付其購買第二期9 棟房地之定金及簽約金，於103 年11月19日匯款80萬元，則係支付該9 棟房地之部分開工款，均匯入第二期建案買賣合約書所載之玉山銀行竹北分行0000000000000 號帳戶內。其後，因劉致遠無法就該9 棟房地順利找到承接買主，乃與出賣人商議改為僅購買其中2 棟（編號B7、F ），改簽合約後亦無再繳交款項。是原告所稱劉致遠匯款270 萬元及80萬元部分，確與系爭房地無關。
㈢再者，系爭房屋預定買賣合約書第16條「通知交屋期限」約
定，交屋時買方應繳清所有應付未付款及遲延利息。本件原告僅付到第3 期款，其餘各期（包括銀行貸款金額）均未給付，是被告縱未於使用執照取得後6 個月內通知交屋，亦不得指為被告違約。何況，被告於105 年2 月17日即以掛號信通知劉致遠辦理貸款及後續驗屋與交屋程序，同年2 月26日劉致遠找來原告承受系爭房地及同建案之編號F 房地並簽立協議書，被告鉅世公司再於106 年5 月17日將繳款通知函以掛號方式催告原告應於106 年5 月26日前辦妥銀行貸款完成對保手續，如逾期未辦理，須以現金一次繳清等旨，惟原告無資力給付積欠之款項且無法順利辦理貸款，乃至今無法完成交屋手續。本件係原告顯有遲延並違約在先，其主張解除契約、返還價金及給付違約金，均無理由。至原告所提之現場照片，其中第1 至8 張均非系爭房屋之情況；第9 、10張為系爭房屋大門，均已施作完成，外牆預留有公設景觀燈電線；第11、12、13張為系爭房屋外部，被告鉅世公司為確保品質，完工後曾全面檢測各戶水電，此係檢測時所留痕跡，只需補土即可，根本無漏電之問題。
㈣並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
四、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下：㈠兩造不爭執事項：
⑴訴外人劉致遠於102 年11月27日向被告購買其所興建之預售
屋第一期建案「鉅世和隱」中之編號A 棟房地1 棟（即系爭房地），買賣價金共計980 萬元（房屋部分470 萬元，基地部分510 萬元）。嗣劉致遠於105 年2 月26日將系爭房地買賣合約書之權利義務全部讓與原告，由原告承受系爭房地買賣契約，成為系爭房地之買受人。
⑵系爭房屋取得使用執照之日期為104 年12月11日。
⑶劉致遠就系爭房地曾於102 年8 月繳付訂金15萬元，於102
年12月18日繳付簽約金93萬元，於103 年3 月20日繳付房屋開工款13萬9 千元及土地開工款15萬1 千元。
⑷劉致遠另曾於103 年4 月11日匯款270 萬元，及委託訴外人
陳振中於103 年11月19日匯款80萬元，均匯入被告所設玉山銀行竹北分行帳號0000000000000 號帳戶內（卷一第151 、
155 頁）。前開匯款帳號並非系爭房地買賣契約書中記載之繳款帳號，而是第二期建案「鉅世和豐」買賣契約書中所載之繳款帳號。
⑸原告於105 年2 月26日受讓系爭房地之後，並無再支付價金予被告，且就系爭房地尚未完成銀行貸款。
㈡本件爭點：
⑴原告主張被告違反房屋預定買賣合約書第12條取得使用執照
期限之約定，依前開契約第26條第1 項解除買賣契約，並依前開約定及土地預定買賣契約書第16條第1 項請求被告返還已繳之房地價款並賠償總價15％之違約金，有無理由？如有理由，應返還及賠償之金額為何？⑵原告依系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第2 款及土地
預定買賣合約書第11條第1 項第2 款約定，請求被告給付按已繳價款萬分之2 計算之遲延利息，有無理由？如有理由，金額為何？
五、本院之判斷：㈠原告主張被告違反房屋預定買賣合約書第12條取得使用執照
期限之約定，依前開契約第26條第1 項解除買賣契約，並依前開約定及土地預定買賣契約書第16條第1 項請求被告返還已繳之房地價款並賠償總價15％之違約金，有無理由？⒈系爭房屋預定買賣合約書係於102 年11月27日簽訂，依當時
施行之消費者保護法第17條第1 項、第2 項、第16條前段及消費者保護法施行細則第15條規定，中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；該定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效；定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。申言之，所謂違反中央主管機關公告之定型化契約，乃指違反所據公告之定型化契約應記載及不得記載事項，即定型化契約應記載之事項而未為記載，或不得記載事項而加以記載之情形。準此，內政部依消費者保護法第17條所訂頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，即非不得為當事人契約之補充內容。當事人間之定型化契約若將前開應記載及不得記載事項所禁止記載之內容約定於契約條款中，該條款自屬無效；反之，若未將應記載之事項約定於契約條款中，則前揭應記載事項之內容即具有補充之效力，應列為當事人間之約款。惟倘當事人所約定之定型化契約條款並非應記載及不得記載事項所禁止記載之內容，且無違反誠信原則或對消費者顯失公平，依契約自由原則，該定型化契約條款自仍屬有效。
⒉依內政部公告之應記載及不得記載事項，於「壹、應記載事
項」第12條第1 項規定：「本預售屋之建築工程應在民國﹍年﹍月﹍日之前開工，民國﹍年﹍月﹍日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情形之一者，得順延其期間：1 、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2 、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」。而本件系爭房屋預定買賣合約書第12條第1 項約定：
「本預售屋之建築工程應在民國103 年2 月28日之前開工，民國104 年6 月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情形之一者，得順延其期間：1 、買方未依規定於付款期日交付本契約所載之各期期款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費、規費及代辦費用，以及買方未盡其依本契約應履行事項，其遲延期間。2 、因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。3 、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」（見卷一第33-34 頁）。
互核前開應記載事項第12條第1 項規定及系爭房屋預定買賣合約書第12條第1 項約定，並無應記載之事項未為記載之情形。兩造之契約內容雖增加「買方未依規定於付款期日交付本契約所載之各期期款及遲延利息或其他應由買方負擔之稅費、規費及代辦費用，以及買方未盡其依本契約應履行事項，其遲延期間」，作為賣方得順延完工及取得使用執照期限之事由，然此尚非應記載及不得記載事項中「貳、預售屋買賣定型化契約不得記載事項」所列舉之內容，且前開約定係以買方違約為前提，以買方遲延之期間順延計算賣方完工並取得使用執照之時間。衡以預售屋之買賣，在於買受人可逐期支付價金，無須一次繳清全部款項，而出賣人可逐期收受款項投入興建，無須一次備足全部建設款項，故買受人是否依約如期繳納價款，實與房屋得否順利完成興建密切相關，且內政部公告之應記載及不得記載事項中，亦無不准買賣雙方另行合意延長履約期限之規定，則兩造約定如買方未於約定之付款期日交付各期價款時，賣方得順延完工及取得使用執照之日期，經核並無違反誠信原則或對消費者顯失公平，自屬有效。原告主張前開約款違反內政部公告之應記載及不得記載事項，依消費者保護法第17條規定應屬無效，尚非可採。
⒊又原告主張其承受系爭房地之買賣契約前，其前手劉致遠已
繳付除銀行貸款金額以外之各期期款，加計電梯預付款60萬元及申請水電瓦斯預付款7 萬元，合計共付312 萬元，並無未按期繳款之情形等節，固據提出匯款單及銀行交易明細為證（見卷一第147-155 頁）。經查，有關劉致遠就系爭房地曾於102 年8 月繳付訂金15萬元，於102 年12月18日繳付簽約金93萬元，於103 年3 月20日繳付房屋開工款13萬9 千元及土地開工款15萬1 千元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項⑶）。扣除前述共計137 萬元款項後，其餘175 萬元部分，原告主張劉致遠於103 年4 月11日匯款270 萬元，及委託訴外人陳振中於同年11月19日匯款80萬元，其中半數係用以給付系爭房地之價款，另半數係給付同時購買之編號F 棟房地之價款乙節，則為被告所否認，並辯稱前揭270 萬元及80萬元係支付第二期建案預售屋之款項等語。觀諸系爭房地預定買賣合約書付款明細表之記載（見卷一第51、85頁），系爭房地之買賣價金共分14期給付，第1 期「定金」為15萬元，第2 期「簽約金」為93萬元、第3 期「開工款」為29萬元（房屋款13萬9 千元、土地款15萬1 千元），第4 期「地基開挖完成」、第5 期「一樓底板完成」、第6 期「二樓底板完成」、第7 期「三樓底板完成」、第8 期「4 樓底板完成」、第9 期「五樓底板完成」、第10期「結構體完成」、第11期「申請使用執照」，每期各為10萬元（房屋款4 萬8千元、土地款5 萬2 千元），第12期「核發使用執照」為18萬元（房屋款8 萬6 千元、土地款9 萬4 千元），第13期「銀行貸款」為735 萬元（房屋款296 萬7 千元、土地款438萬3 千元），第14期「交屋、交地」為10萬元（房屋款4 萬
4 千元、土地款5 萬6 千元）。證人劉致遠雖於本院證稱：伊將第一期之兩戶房屋轉讓給原告以前，就該2 戶房屋已支付定金30萬元，第2 次匯186 萬元，第3 次匯58萬元，第4次匯270 萬元，第5 次匯80萬元等語（見卷三第103 頁）。
然查，證人劉致遠自承：伊與原告就系爭房地是共同持有，掛在原告名下只是要用原告之名義辦貸款，取得比較低的利率，伊實際上並非轉售予原告，而是合作關係，伊將房屋過戶給原告，原告沒有付錢給伊，當時是協議房子賺的錢到時候再拆帳等語（見卷三第99、101 、105 頁）。由此可知，原告與劉致遠係為共同投資不動產，而由劉致遠與被告簽立買賣契約，再移轉權利義務予原告作為買受名義人，其與原告既為合作關係，利害與共，則其證述內容自有偏頗原告之虞，顯難遽採。況劉致遠甫於系爭房地開工不久之103 年3月20日繳付第3 期開工款完畢，竟旋於20餘日後，又一次給付270 萬元用以繳交該2 戶房地除銀行貸款以外之全部分期款及部分電梯款，此顯與一般投資人購買預售屋均按房屋興建時程逐期付款，以降低風險及資金壓力之常情不符。且原告稱劉致遠於103 年11月19日支付80萬元，係繳交剩下之電梯款及申請水電瓦斯代辦費云云。然觀系爭房地之使用執照（見卷一第95頁），上載竣工日期為104 年5 月5 日，使用執照核發日期則為104 年12月11日，衡情豈有於系爭房屋竣工約半年前，即預先繳納前開款項之理？況劉致遠復證稱該80萬元是伊向陳振中所借，隔1 、2 個禮拜還款，是分2 次還款等語（見卷三第109 頁）。衡以前開電梯款及申請水電瓦斯代辦費既無於房屋竣工半年前預為給付之必要，劉致遠竟急於向他人借款支付，則該等款項是否確用以支付系爭房地及同建案之F 棟房地價款，顯屬有疑。
⒋而被告辯稱劉致遠於103 年4 月11日匯款270 萬元，及委託
陳振中於103 年11月19日匯款80萬元，係支付第二期建案預售屋之款項等情，業據被告提出劉致遠所簽之第二期「鉅世和豐」預定買賣合約書9 份為憑（見卷二第11-713頁）。觀諸前揭9 份買賣合約書係於103 年4 月2 日簽立，與上開匯款時間相近，且上開匯款金額均匯入第二期建案買賣契約書中所載之繳款帳號（見不爭執事項⑷），堪認被告所辯上情，實屬有據。證人劉致遠雖證稱：伊簽立前開9 份預定買賣合約書，僅是幫被告代銷9 戶房地並確認代銷合約之金額，並非向被告購買，伊係從中賺取價差。後來伊幫被告代銷賣掉4 戶，被告本來要給伊佣金，但伊覺得二期的房子也不錯，就接受被告的建議把佣金轉成二期的2 棟房子，就是編號B7和F ，B7已經先過戶了，B7純粹是佣金，F 棟被告有要求伊再匯款，但金額跟伊的認知有落差，故伊沒有匯款云云（見卷三第97頁）。然查，有關劉致遠所稱其代銷第二期房地之佣金數額，據其陳稱：「（問：你說你有幫被告公司賣出二期的4 戶，這部分可以取得多少佣金？）我沒有算，要跟被告對帳。（問：你沒有大概估算每戶可以賺多少錢？）最後成交價是客戶直接跟被告公司簽約，我自己估算是有的賺40萬元，有的賺120 萬元，4 戶加起來大約300 多萬元。（問：既然這樣，300 多萬元的佣金數額如何折合為二期的兩戶房屋？）我不知道他們怎麼算的。」（見卷三第103-105頁）。由上觀之，證人劉致遠當初如係為被告代銷第二期建案之預售屋，何以雙方未簽立代銷契約，明確約定權利義務關係及佣金之計算方式，反而簽立前揭9 份房地預定買賣合約書？且劉致遠自陳其代銷4 戶可賺取300 多萬元佣金，顯然低於第二期編號B7房地之價款（房屋價款581 萬元、土地價款629 萬元，見卷一第297 、309 頁）甚多，何以能純粹以佣金抵付價款？是劉致遠前揭證述內容，顯屬偏袒原告之詞，難認與事實相符。此外，有關劉致遠簽立第二期建案之
9 份預定買賣合約書，是以轉賣為目的向被告鉅世公司買下該9 戶房地，嗣因中間幾期繳款時財務有困難，乃與被告鉅世公司協商退屋，將第二期所繳款項集中在其中兩戶，劉致遠於103 年4 月11日匯款270 萬元，原是支付第二期9 戶之定金，同年11月19日匯款80萬元亦係繳第二期之工程款等情，亦據證人楊宏煜證述明確（見卷三第113 、119 頁）。是原告主張其與劉致遠就系爭房地均有按期繳款，並無遲延云云，尚難憑採。
⒌本件被告鉅世公司就系爭房屋取得使用執照之日期雖為104
年12月11日，較買賣契約所定之104 年6 月30日延後164 日。然因劉致遠就系爭房地所繳付之價金僅止於第3 期款，第
4 期「地基開挖完成」以後之價款迄未給付，原告承受後亦分文未付，則原告遲延給付之期間顯然更長。從而，被告抗辯依系爭房屋預定買賣合約書第12條第1 項但書之約定，原告不得主張被告遲延取得使用執照，而依房屋預定買賣合約書第26條有關「賣方違反『開工及取得使用執照期限』之規定」主張解除契約，核屬有據。又原告既不得解除買賣契約，則其依房屋預定買賣合約書第26條第1 項及土地預定買賣合約書第16條第1 項請求被告返還已繳之房地價款暨賠償總價15％之違約金，自不應准許。
㈡原告依系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第2 款及土地
預定買賣合約書第11條第1 項第2 款約定，請求被告給付按已繳價款萬分之2 計算之遲延利息，有無理由？⒈按「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交屋。
於交屋時雙方應履行下列義務：㈡賣方如未於領得使用執照
6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳房屋價款依萬分之2 單利計算遲延利息予買方。」；「賣方應於領得使用執照6 個月內，通知買方進行交地。於交地時雙方應履行下列義務：㈡賣方如未於領得使用執照6 個月內通知買方進行交屋，每逾1 日應按已繳土地價款依萬分之2 單利計算遲延利息予買方。」，系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第2 款及土地預定買賣合約書第11條第1 項第2 款分別定有明文。查系爭房屋係於104 年12月11日領得使用執照，為兩造所不爭執，並有使用執照在卷可參（見卷一第95頁）。依上開約定，被告應通知買方交屋之期限為「領得使用執照6個月內」，顯係以實際領得使用執照起算，而應於105 年6月11日前為進行交屋之通知。原告主張應以買賣契約原定應取得使用執照之104 年6 月30日開始計算6 個月為應通知交屋日，尚難憑採。
⒉次查，證人劉致遠於本院證稱：「（問：第一期的預售屋在
你簽立協議書將相關權利義務轉讓給原告以前，被告是否曾經通知你去辦理貸款準備進行交屋？）有，是2 月的時候通知我的，是被告通知我之後，我才與原告和被告去寫協議書要換名字，換名字是想要用原告的名義去貸款，因為利率比較低。」等語（見卷三第101 頁）。又劉致遠與原告及被告鉅世公司是於105 年2 月26日簽立協議書，將系爭房地買賣合約書之權利義務全部讓與原告，此為兩造所不爭執，並有該協議書在卷可憑（見卷一第93頁）。互核劉致遠前揭證述及系爭協議書所載日期，與被告辯稱其於105 年2 月17日即以掛號信通知劉致遠辦理貸款及後續驗屋與交屋程序，同年
2 月26日劉致遠找來原告承受系爭房地及另1 棟編號F 房地並簽立協議書等情節大致相符，足見被告確於105 年2 月間即已通知當時之買方劉致遠進行交屋事宜。而原告既承受劉致遠就系爭房地之權利義務關係，被告自得以前開通知交屋情事對抗原告，是原告主張被告逾期未通知原告交屋，自非可採。又原告雖提出現場照片（見卷一第97-109頁），主張系爭房屋目前還有多處仍在興建中，完全無法供人居住使用云云。然查，被告否認其中第1 至8 張照片（即卷一第97-
103 頁）為系爭房屋，觀諸前揭8 張照片中所示房屋顯與原告自行標註為A 棟房屋（即系爭房屋）之照片不同，是應與本件無涉。至標示為A 棟房屋照片所示部分，僅係有關未裝設外牆電燈或須局部粉刷補土之輕微瑕疵修補問題，難認已達無法供人居住使用之程度。況該等瑕疵依系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第4 款約定，僅須於實際交屋前完成修繕即可，並無同條項第2 款計算遲延利息之問題。而原告自承其就系爭房地尚未完成銀行貸款，且無繼續履約之意願（見卷一第137-139 頁），是系爭房地迄今未能實際完成交屋，亦非可歸責於被告。從而，原告依系爭房屋預定買賣合約書第16條第1 項第2 款及土地預定買賣合約書第11條第1項第2 款約定，請求被告給付按已繳價款萬分之2 計算之遲延利息，亦不應准許。
六、綜上所述，原告主張解除兩造間就系爭房地之買賣契約，請求被告返還已繳之房地價款並賠償總價15％之違約金，暨請求被告給付按已繳價款萬分之2 計算之遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 6 月 14 日
民事第二庭 法 官 顏苾涵以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李欣容中 華 民 國 107 年 6 月 14 日