臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度重訴字第112號原 告 財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮兼法定代理 謝遠智人原 告 張坤財上三人共同訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師被 告 謝忠衡
張永青上二人共同訴訟代理人 蔡志忠律師上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，本院於民國108 年1月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○ ○○○○○○○○號土地，
如附圖編號A1、B1～B12 、C1、D1、E1、F1～F2、G1～G2、L1～L11 、O1、S1～S7之地上物拆除，並將該等土地及同段435-16地號土地騰空返還與原告張坤財。
被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○○號土地，如附圖編
號L12 之地上物拆除，並將該土地騰空返還與原告謝遠智。被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○段00000000000000000000地
號土地，如附圖編號A2～A4、B13 ～B36 、C2、E2、F3～F4、G3～G4、L13 ～L41 、O2、S8～S10 之地上物拆除，並將該等土地及同段435-18地號土地騰空返還與原告財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮。
訴訟費用由被告各負擔二分之一。
本判決第一項於原告張坤財以新臺幣1,468,640 元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決第二項於原告謝遠智以新臺幣1,562,800 元為被告供擔保後，得為假執行。
本判決第三項於原告財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮以新臺幣1,479,840元為被告供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告與被告於民國105 年12月15日經公證簽署土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告將苗栗縣○○鄉○○段435-9 、435-10、435-16（原告張坤財所有）、
435 -11 （原告謝遠智所有）、435-12、435-13、435-17、
435 -18 （原告財團法人台灣省苗栗縣一貫道天泉宮〈下稱原告天泉宮〉所有）等8 筆土地（下稱系爭土地）出租予被告，供結合農業生態、觀光餐飲、露營烤肉等休閒產業之開發使用，租期自104 年8 月1 日起至119 年7 月31日止共計15年，惟被告竟於上開土地開挖整地並砍伐原有林木，全面開發為露營臺地，經苗栗縣政府函令停止非法開發利用行為，致使原告天泉宮所有之435-13地號土地之北河分寺興建許可遭苗栗縣政府廢止，並因違反獎勵造林實施要點，經苗栗縣政府函令原告張坤財繳回435-9 、435-10、435-16地號土地之獎勵金及利息，另經苗栗縣政府稅務局發函表示若未定期恢復農業使用，於再移轉時可徵土地增值稅，是被告違反系爭租約約定之租賃物使用方式，並致原告受有損害，爰依系爭租約第8 條之約定及民法第438 條第2 項之規定終止系爭租約，請求被告拆除地上物返還土地等語，並聲明：㈠如
主文第1 至3 項所示；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告未有開挖整地，除少數雜木外，並未砍伐原有林木，而係將原有荒蕪平地植草整理為露營平臺，更新舊有土石鋪面，美化廢置土地，將系爭土地整理為「宏山青休閒農場」（對外有稱「銃庫山營地」），並於105 年12月正式對外營業，而被告雖有將土石路面改鋪為水泥路面，另有設置欄杆圍籬而經苗栗縣政府裁罰，但被告已提出訴願，故被告並無行政不法行為；又依系爭租約第7 條之約定，原告已可預見被告依契約約定方式使用土地，可能構成行政不法，然此僅為行政不法，非屬租賃物供違反法令使用之情形；再原告於105 年12月間，已因確認被告有無依約保護於系爭土地上種植之珍貴林木，因而知悉被告就系爭土地之使用方式，其後並有收取第三年度租金，是原告是否有阻止被告繼續以違反約定方法使用土地，亦有疑問，是被告並未違反系爭租約之規定，原告不得依系爭租約第8 條之規定終止租約；縱原告得依系爭租約第8 條或民法第438 條第2 項終止租約，亦應認為違反誠信原則或權利濫用而不應准許等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔。
三、兩造協議簡化爭點如下：㈠不爭執事項⒈被告與原告於105 年12月15日簽訂土地租賃契約書，約定原
告出租系爭土地予被告，租期自104 年8 月1 日起至119 年
7 月31日止共計15年，前3 年租金每年43萬元，之後每3 年調漲租金6%，租金於每年7 月31日前以現金給付，保證金30萬元於簽約同時給付（本院卷第33頁），該租賃契約於105年12月15日經公證人公證（本院卷第31至32頁）。⒉原告謝遠智有以435-11地號土地，向苗栗縣政府申請「宏山
青休閒農場」之農業用地，作為休閒農業設施使用，經苗栗縣政府同意並核發休閒農場內農業用地作休閒農業設施容許使用同意書（本院卷第53頁）。
⒊經苗栗縣政府至現場會勘，發現435-9 、435-10、435-12、
435-13、435-18地號土地上有未經申請擅自闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路之情事，總違規面積約8,300 平方公尺，該府並命令停止一切非法開發利用行為，並立即於違法開發裸露坡面處實施必要之臨時防災措施（本院卷第57頁）。
⒋苗栗縣政府發函認原告天泉宮原於435-13地號土地申請興建
北河分寺，因現狀與原核定興辦事業計畫不符，依規定廢止事業計畫書（本院卷第67頁）。
⒌苗栗縣政府發函表示435-9 、435-10、435-12、435-13、43
5-18地號土地有水泥鋪面及固定式基礎建物，涉及違反區域計畫法（本院卷第71至72頁）。
⒍苗栗縣政府發函表示435-9 、435-10、435-16地號土地因違
反獎勵造林實施要點，命原告張坤財繳回歷年獎勵金及利息共188,561 元，經原告張坤財依法繳回完畢（本院卷第73至75頁）。
⒎苗栗縣政府稅務局發函表示435-9 、435-10地號土地為山坡
地保育區農牧用地，原核准不課徵土地增值稅，現經苗栗縣政府通報有農地違規情事，該土地如未依主管機關定期恢復農業使用，於再移轉時應課徵土地增值稅（本院卷第77頁）。
⒏苗栗縣政府曾發函被告謝忠衡，表示435-9 、435-10、435
-12 、435-13、435-18地號土地未依水土保持法使用土地，故裁罰6 萬元（本院卷第133 至135 頁）。
㈡爭執事項⒈被告就上開土地，是否有依雙方約定之方法，並依租賃物之
性質為使用、收益？原告主張被告違反系爭契約第8 條、民法第438條之規定而得終止租約，有無理由？⒉原告主張被告應將占用系爭土地之地上物拆除，並將系爭土
地返還予原告，有無理由？
四、本院之判斷：㈠爭點一：
⒈系爭租約第6 條約定「乙方（即被告）如需在租賃土地上興
建地上物或設施使用，在合法及不影響土地原貌，應以出租人為申請人名義，辦理各項執照、許可…」，第7 條約定「乙方若有違反第六條之變更使用，所衍生之規費稅金及罰鍰等，縱使繳款人為甲方（即原告），概由乙方自行吸收負擔」，第8 條約定「乙方倘有違反上列第六、七條之規定，經受行政主管機關勒令拆除或停業處分，乙方若未改善致影響甲方權益時，甲方有權終止租約」（本院卷第33至34頁）。
是依兩造於系爭租約之約定，原告僅同意被告就系爭土地於「合法及不影響土地原貌」之情形下興建地上物或設施使用，而被告若因違反系爭租約第6 、7 條之規定，經受主管機關勒令拆除或停業處分，而被告猶未改善致影響原告權益時，原告即得依系爭租約第8 條終止租約。
⒉又承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方
法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438 條定有明文。從而若被告以違反兩造約定之方法使用收益系爭土地，於原告阻止而被告仍繼續為之時，原告亦取得租約終止權。
⒊就被告使用、收益系爭土地之方式，有無違反系爭租約之約定方式部分：
⑴系爭土地之使用分區均為「山坡地保育地」，此有土地登記
第一類謄本8 份（本院卷第37至51頁）在卷可稽；又依不爭執事項⒉所述，原告謝遠智以435-11地號土地申請為「宏山青休閒農場」內農業用地作休閒農業設施容許使用時，苗栗縣政府業於函文內敘明：㈠露營設施：⒋設施建造方式：草皮；㈠水利處水土保持科意見：⒈旨揭地號查係屬山坡地範圍內土地，㈡工商發展處建管科意見：本案草坪容許申請，未涉建築管理規定，請本權責卓處，㈢環保局意見：⒈嗣後若涉及擴建時，應檢具文件向目的事業主管機關提出變更申請，並轉送主管機關評定是否需要環評等語，苗栗縣政府並據以核發容許使用同意書，此有該府106 年3 月7 日府農休字第1060042626號函文1 份（本院卷第53至54頁）附卷可憑。足認原告依系爭租約第6 條協助被告申請以435-11地號土地供「宏山青休閒農場」使用時，被告已然知悉系爭土地係屬山坡地保育地，雖得供作露營用地使用，惟僅能以草皮方式興建設施，且日後若有擴建，應檢具文件向目的事業主管機關提出變更申請，並評定是否需為環評等情。
⑵惟依不爭執事項⒊所述，經苗栗縣政府至現場會勘，發現43
5-9 、435-10、435-12、435-13、435-18地號土地上有未經申請擅自闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路之情事，該府並命令停止一切非法開發利用行為，並立即於違法開發裸露坡面處實施必要之臨時防災措施；且依原告所提出之435-9 、435-10、435-11之使用現況照片（本院卷第59至63頁）、本院囑託苗栗地政事務所至現場履勘結果（如附圖）及本院於107 年2 月23日履勘時拍攝之照片（本院卷第233 至
253 頁），被告確有於435-9 、435-10、435-11、435-12、
435 -13 、435-17地號土地闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路等地上物之情事；再依不爭執事項⒌所述，苗栗縣政府確有發函表示435-9 、435-10、435-12、435-13、435-18 地號土地有水泥鋪面及固定式基礎建物，涉及違反區域計畫法；又依不爭執事項⒏所述，苗栗縣政府亦曾發函被告謝忠衡，表示435-9 、435-10、435-12、435-13、435-18地號土地未依水土保持法使用土地，故裁罰6 萬元。足認被告使用系爭土地，確有於部分系爭土地違法擅自闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路之情事，而經苗栗縣政府表示違反區域計畫法及水土保持法，並命令停止一切非法開發利用行為。
⑶綜上，被告明知系爭土地係屬山坡地保育地，經申請後縱可
供露營用地使用，惟設施興建方式為草皮，若有擴建應另行提出變更申請，竟仍於部分系爭土地違法擅自闢建平臺、建物、砌石擋土牆及水泥道路，致違反區域計畫法及水土保持法，並經苗栗縣政府命令停止一切非法開發利用行為，是被告之行為，已然違反系爭租約第6 條兩造約定之系爭土地使用方式；又依原告所提出之上開使用現況照片、苗栗地政事務所於107 年4 月26日土地複丈成果（如附圖）及本院於10
7 年2 月23日至現場履勘所拍攝之照片，被告於部分系爭土地仍繼續留存興建之地上物並未拆除；再觀諸不爭執事項⒊、⒌所述之苗栗縣政府函文，該等函文受文者均包括原告（本院卷第57、71頁），足認主管機關於認定違反水土保持法或區域計畫法之主體，均包括土地所有權人，又依不爭執事項⒎所述，苗栗縣政府稅務局確有發函原告張坤財表示：435-9 、435-10土地經苗栗縣政府農業處於106 年6 月通報未經申請許可有固定式基礎建物等情事，涉嫌農地違規，請臺端儘速向主管機關提出陳述並補附相關合法文件，若未在主管機關所令期限內恢復作農業使用，本局將依上開規定，於下次土地移轉時課徵土地增值稅等語，此亦有該局106 年6月28日苗稅土字第1061461617號函文1 份（本院卷第77至78頁）在卷可參，是原告因被告違法使用系爭土地，確有可能涉及違反水土保持法、區域計畫法，且原享有之農地租稅優惠資格可能遭註銷，客觀權益確有遭受影響，是原告主張依系爭租約第8 條之規定終止系爭租約，應屬有據。
⑷至原告雖主張被告非法使用系爭土地行為，致原告天泉宮北
河分寺之事業計畫書遭廢止等語。然依不爭執事項⒋所述，苗栗縣00000000000000000000於○○段地號435-13興建北河分寺，而現勘時前開地號已做露營區使用，核與興辦事業計畫不符，且未依先前函文於核准變更編定後3 個月內依建築法相關規定程序申請建築，故廢止本案行政處分等語（本院卷第67至69頁），足認苗栗縣政府廢除北河分寺事業計畫書之原因，僅提及現況供作露營區使用，與興辦事業計畫不符，並未以435-13地號土地之使用違反法令為廢止理由，難認該事業計畫書遭廢止，係因被告之違法使用所造成。
⑸再原告雖另主張被告非法使用系爭土地行為，致原告張坤財
需繳回獎勵造林獎金及利息等語。惟依不爭執事項⒍所述，苗栗縣政府有發函原告張坤財表示：本案係台端以435-9、435-10、435-16地號等3 筆土地參加93年全民造林，造林面積1.5 公頃，經公館鄉公所辦理106 年檢測發現部分面積已作為其他使用，並於106 年7 月14日本府與公館鄉公所會同台端現場勘查確認部分造林木已遭砍除，砍除面積為0.5公頃，實際造林面積為1 公頃等語，因而要求原告張坤財繳回歷年獎勵金及利息，並據原告張坤財繳回（本院卷第73至75頁），是苗栗縣政府係認定原造林面積有部分遭砍伐供作他用，實際造林面積降低，故要求原告張坤財繳回獎勵金及利息，並非以被告非法使用該等土地為由，難認原告張坤財繳回獎勵金及利息，係因被告之違法使用所造成。
⑹又被告雖抗辯如上，惟系爭租約第7 條之約定，乃兩造為求
預先分配違法使用系爭土地所衍生之規費稅金及罰鍰之損害，應由被告負擔，並非表示原告於締約時已得以預見被告將作非法使用，此觀諸系爭租約第6 條仍約定被告須於「合法及不影響土地原貌」之情形下興建地上物或設施自明，且系爭租約第6 條既係約定被告應以合法及不影響土地原貌之方式興建地上物，並未將行政上不法使用系爭土地之情形排除，再被告雖抗辯如不爭執事項⒏所示之裁罰行政處分業經提出訴願，故被告並無行政不法行為，然被告既未能提出訴願結果證明該行政處分已經撤銷，難認該裁罰行政處分已無效力，是被告抗辯其並未違反系爭租約第6 條之約定，即屬無據；又被告雖另抗辯435-9 、435-10地號土地於被告承租前，已有水泥道路，已然不符合農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第4 條第1 款之規定，無法申請核發農業用地作農業使用證明書以申請不課徵土地移轉增值稅，況原告並未申報移轉上開土地，何以受有再次移轉應課徵土地增值稅之損失等語（本院卷第110 頁），惟依被告提出之空拍照片（本院卷第171 頁），其上並未註記拍攝時間，無法認定係何時所拍攝，而原告另提出之套有地籍之空拍圖（本院卷第17
3 頁），其上註明時間為106 年7 月20日，從而依被告提出之證據，難認於被告承租前，原告已於435-9 、435-10地號土地上鋪設水泥道路，且系爭租約第7 條係約定「致影響甲方權益時」，並非約定原告需實際受有損害方得終止租約，是被告所辯，尚無足採之處。
⒋另就原告主張依民法第438 條之規定終止系爭租約部分，被
告雖確有違反兩造於系爭租約之約定方式使用系爭土地，業如前述，然原告並未舉證證明其有阻止被告，而被告仍繼續為之等事實，難認原告得以據此終止契約。
⒌綜上，被告確有以違反系爭租約第6 條之方式，違法使用系
爭土地，且經苗栗縣政府認定違反水土保持法及區域計畫法，並命令停止一切非法開發利用行為，然被告迄本院於107年2 月23日至系爭土地履勘時，仍持續於系爭土地上留有地上物未拆除，並因而影響原告權益，是原告自得依系爭租約第8 條之規定終止系爭租約。被告雖另辯稱原告終止租約之行為，乃違反誠信原則及構成權利濫用等語（本院卷第110至111 頁），惟依系爭租約第6 條之約定，原告僅同意被告就系爭土地於「合法及不影響土地原貌」之情形下興建地上物或設施，並未同意或得以預見被告將以非法方式使用系爭土地，又縱使原告有提供資料協助被告陳述意見，至多僅係為免影響自身對於系爭土地之權益，難認係屬同意或支持被告之違法使用行為，再原告雖有繼續受領租金，惟系爭土地既仍由被告占有使用中，被告本即有支付租金之義務，原告僅係取得基於系爭租約所得享有之租金債權，是原告主張終止系爭租約，難認有何違反誠信原則或構成權利濫用之情。
㈡爭點二：
按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條定有明文。則原告既得以依系爭租約第8 條之約定終止系爭租約，被告即負有返還系爭土地予原告之義務，惟依苗栗縣苗栗地政事務所107 年9 月21日土地複丈成果圖（如附圖），被告確仍有於部分系爭土地建有地上物，從而原告主張被告應將部分系爭土地之地上物拆除，並按所有權之歸屬，分別將系爭土地騰空並返還予各該原告如主文第1 至3 項所示，即屬有據，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分（即主文第1 、2 、3 項），合於法律規定，爰以系爭土地之價額1,353 萬3,840 元、系爭土地總面積5 萬6,391 平方公尺為基礎，再以各該原告就系爭土地所擁有之土地面積（原告張坤財為1 萬8,358 平方公尺、原告謝遠智為1 萬9,535平方公尺、原告天泉宮為1 萬8,498 平方公尺），分別酌定相當之擔保金額宣告之。
七、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 劉奕榔以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲中 華 民 國 108 年 1 月 31 日