臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度重訴字第55號原 告 柯思亮訴訟代理人 高嘉甫律師
溫令行律師被 告 黎傳福
芊威建設有限公司上 一 人法定代理人 邱鈺崴共 同訴訟代理人 李家蓮律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國108 年4 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告透過訴外人即外號「帥過頭」之黃家進所經營之約瑟不動產經紀有限公司（下稱約瑟公司）代銷其所推出位於苗栗縣竹南鎮「芊威逸品」建案（下稱系爭建案），原告在約瑟公司台北代銷中心與被告於民國103 年8 月14日簽訂預售屋房屋買賣契約書、預售屋土地買賣契約書（下稱房屋買賣契約書、土地買賣契約書或系爭買賣契約），購買系爭建案A 棟4 樓房屋（下稱系爭房地）。
（二）依證人即負責接待原告之約瑟公司蔡佳玲在洽談過程中提供給原告之完工示意圖（下稱示意圖）所示，系爭建案一樓大門應與人行道齊平而方便住戶出入，且一樓規劃大面寬店面，門外並設置路燈與行道樹，營造出社區總體營造氛圍，原告因而信任示意圖而簽訂預購意願書及系爭買賣契約。詎料系爭建案完工後，一樓大門與人行道竟有高達65公分之落差，以致被告需於大門外加設無障礙坡道及樓梯，嚴重影響大樓外觀及所營造氛圍，且一樓原規劃店面竟變成停車位，與示意圖營造氛圍有天壤之別。被告雖提出系爭買賣契約所附停車空間平面圖影本，稱原告於簽約時即已知悉系爭建案大門口有高低落差問題，然該平面圖僅在說明停車空間位置，且僅於一小型方框中載有「＋30」，而未見任何說明，非可輕易得知「＋30」記載之意義，顯見被告將建商所應負擔之說明義務，轉嫁給不具專業知識之消費者；況系爭建案與門口道路之高低落差高達65公分，而非30公分，是前開「＋30」顯非指門口與大埔三街之高低落差。又被告辯稱高低落差係因地勢所致，則被告於製作示意圖時即可如實製作，竟以現實不可能存在之示意圖為廣告，嗣後再擅自變更設計，刻意誤導消費者，故系爭建案大門與大埔三街有65公分之高低落差，自屬重大瑕疵。
（三）再者，被告交付之車位處露天位置，使車輛遭受風吹日曬，且車道寬度僅有323 公分，有違建築技術規則建築設計施工編對於單車道寬度應有3.5 公尺以上規範，致容易發生擦撞風險，經原告降價求租後，訴外人即承租人徐文龍於107 年7 月16日向原告表示停放車輛遭受擦撞而有多處擦傷，顯然被告黎傳福交付車位有寬度不足，無法修補之重大瑕疵。
（四）為此依房屋買賣契約書第25條第2項、土地買賣契約第15條第2 項、民法第227 條第1 項、第256 條等規定，解除系爭買賣契約，並以起訴狀為解除之意思表示。又解除契約後，被告芊威建設有限公司（下稱芊威公司）公司須返還原告已付價金新臺幣（下同）253 萬元，並依房屋買賣契約書第25條第3 項約定，賠償房地總價703 萬元之15％違約金計105 萬4,500 元，合計芊威公司應賠償原告358萬4,500 元。被告黎傳福須返還原告已付價金450 萬元，並依土地買賣契約書第15條第3 項約定，賠償房地總價15％之違約金計105 萬4,500 元，合計被告黎傳福應賠償原告555 萬4,500 元。退萬步言之，縱認原告不得解除契約，因被告給付不動產有瑕疵，被告仍應賠償房地總價15％違約金。並聲明：（1 ）被告黎傳福應給付原告555 萬4,
500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。（2 ）芊威公司應給付原告358 萬4,
500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。（3 ）聲請宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）被告就系爭建案委託約瑟公司代銷，該公司當時由紅極一時投資客「帥過頭」黃家進統一銷售，原告係於103 年8月9 日直接訂購系爭房地並繳交定金2 萬元，嗣於103 年
8 月14日在約瑟公司辦公室簽訂系爭買賣契約。而約瑟公司代銷時，僅提供竹科竹南基○○○區○○街廓說明，憑以分析購買系爭房地遠景及獲利表現，被告從未提供示意圖給代銷公司，而在約瑟公司台北辦公室亦未擺設示意圖；原告所提相片，顯係拍攝自某牆面之照片，非廣告宣傳品，是示意圖並非系爭買賣契約之一部。
（二）系爭建案於104 年11月16日取得使用執照，係依地勢興建，設計與施工符合法令規定，大門通行功能正常，設置無障礙坡道亦未減少其價值，況住戶尚有一樓其他出入口、地下室可供進出，大門無任何瑕疵。又負責系爭建案之訴外人曾國維建築師於臺灣高等法院台中分院106 年度上字第92號案件（下稱台中高分院案件）函覆：「本案建物大門設置於大埔三街，現場於交屋前已依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用…建物室內一樓板高程略高於室外步道、人行道及路面，為一般工程設計慣例」，故系爭建案一樓板雖高於室外基地，係為防止雨水倒灌，使雨水導流至路邊排水溝，非屬瑕疵。
（三）原告係自由選擇位於一樓之露天平面車位1 號車位，對於車輛須遭受風吹日曬已有認知，被告為體恤一樓車主，尚斥資蓋玻璃遮雨棚。而被告將車位交付原告時，車道寬度符合法規規定，車道旁亦無圍牆，然嗣後第一屆管委會基於社區安全及有內外區隔，要求被告將斷面圍牆施作完整，被告遂依其等所請，於105 年6 月17日取得雜項執照而予以施作，並於106 年3 月26日交第二屆管委會驗收管理，被告就該圍牆已無任何處分權。而圍牆僅20公分，不影響原告車輛停放及出入，又倘如原告欲將圍牆打掉，另施作玻璃材質，經估價僅1 萬7,500 元，對被告耗費甚低且輕而易舉，如原告與管委會協調，取得管委會同意，被告願即行補正，絕無異議，故此非不能補正之瑕疵。
（四）依房屋買賣契約書第13條第1 項約定「發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之5 作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付」，原告係自行找驗屋公司驗收，驗收完成始於105 年2 月辦理交屋，交屋後原告即裝潢房屋，出租第三人迄今，原告主張之瑕疵均顯而易見，如確有瑕疵，則原告所請專業驗收公司豈有不知之理，原告於交屋當時即可預扣交屋保留款，或在主張瑕疵擔保責任6 個月除斥期間內提起解約訴訟，卻於105 年6 月27日發函請被告協調，且見他案訴訟購買系爭建案者獲有利判決，又見竹南房市下滑，其投資失利，而提起本件訴訟，其權利行使已違反誠信原則。並聲明：如主文第1 項所示。如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）原告透過外號「帥過頭」之黃家進所經營之約瑟公司代銷系爭建案，原告在約瑟公司台北代銷中心與被告於103 年
8 月14日簽訂房屋買賣契約書、土地買賣契約書，以總價
703 萬元購買系爭建案A 棟4 樓房屋，經被告於105 年2月交屋。
（二）原告停車位旁車道於被告興建完成時符合建築技術規則單車道3.5 公尺寬之寬度，交屋時亦符合，且交屋時車道旁尚無圍牆。
四、本院之判斷：
（一）兩造爭執原告是否得依據所提出示意圖（原證二，卷一67頁）主張系爭建案大門與一樓路面有高低落差而認為系爭房地有瑕疵而得解除契約或減少價金？
（1）查房屋買賣契約書第1 條約定「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分」、第25條約定「賣方違反賣方之瑕疵擔保責任之規定者，即為賣方違約，買方得依法解除契約…除應將買方已繳之房地價款退還予買方…並應同時賠償房地總價款15％」，有原告提出之房屋買賣契約書可證（卷一33至43）。被告否認示意圖為系爭買賣契約之一部分，原告亦自陳所提示意圖並未在簽約內容內（卷二15頁），另觀原告所提系爭買賣契約附件僅有建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖（卷一49至65頁），而不包含所提示意圖，是原告主張示意圖為系爭買賣契約之一部，自應依民事訴訟法第27
7 條前段之規定，就其主張之事實負舉證之責任。
（2）原告未能提出所稱示意圖原圖，觀之原告所提示意圖僅為黑白翻拍懸掛於畫框內之圖片，畫框旁尚擺設物品，顯然係自某場所之牆面拍攝，並非一般廣告宣傳品。而證人即約瑟公司吳聖文到庭證稱：我於102 、103 年任職約瑟公司行銷經理，當時房地產上漲，帥過頭黃家進是比較知名被奉為投資客之神，全臺灣人大致上都有聽過這名號，且那時帥過頭有直播，因為在台北來跟帥過頭買的都是沒有到竹南看過現場，是直接下定的。我在高院有看過示意圖，高院法官問我否看過這圖？並且在台北或竹南銷售時會有這種圖？我回答在台北銷售期間沒有給這種圖，這圖是建案完銷後我才看過，因為有些學員在問，當初我有跟建商要這圖，這算是買房，是幾百萬的，所以學員想看完工圖，因為預售屋銷售時我們全部在台北完銷，竹南都還沒開工。我差不多105 年中之後離職。在約瑟公司台北公司沒有掛這幅圖，銷售是以卷一209 頁圖（竹科竹南基○○○區○○街廓說明）及合約書後面的平面圖，帥過頭沒有拿示意圖來當作廣告或宣傳單，系爭建案一部分是我銷售，一部分不是，但總業績掛在我頭上。蔡佳玲是我底下銷售員等語明確（卷一341 至347 頁）。而證人已離職多年，與兩造訴訟無利害關係，應無甘冒偽證罪風險而設詞偏頗一方之理；況預售屋之買賣，買受人於訂約時未能見到房屋狀態，尤其本件銷售地點在台北，建案地點卻遠在竹南，對於建案有興趣者，衡情應會詢問建案完工後之示意圖或模型等以供參考，而示意圖通常亦為推銷之重要工具，倘如建商確有提供，代銷單位應樂於提供詢問者參考以利推銷，應無刻意否認有示意圖存在之情事。而證人卻對在系爭建案在台北銷售期間未曾提供示意圖、現場亦未展示示意圖之情明確陳述，可見其對上情有深刻印象，其證言應堪採信。
（3）證人即約瑟公司蔡佳玲固到庭證稱略以：系爭建案從開賣到完銷約2 個月，我認識原告，介紹及簽約都是我。原告與我在說明會上認識，我們會有一個銷售資料夾，有外觀圖、平面圖，所剩戶別還有售價、分期付款金額。這是蠻早我銷售成績比較好的案子，我是後來成屋之後，去過建案現場一次。外觀圖是彩色印刷圖片，看過原告所提之示意圖，我不記得照片來源，但有幾個可能，一個是新店辦公室公司內拿的銷售資料，一個是同事之間互相幫忙影印，一個是主管發的。據我所知代銷公司應該沒有幫忙製作外觀圖。對原告銷售系爭建案時，吳聖文已經被調往竹南。系爭建案戶數大約40戶，我賣掉的應該是10戶以內，對原告案子印象深刻是因為是最後4 戶，公司有加發獎金，在我到職之前，確實有些案子沒有外觀圖也銷售完畢。拿到建案後，有些業務會在資料上標明是哪個案子，我們在等客人時，會跟同事互相研究資料夾裡的資料，負責銷售哪個建案公司沒有限制，只要公司有接的，都可以銷售，我任職期間大概是三年前5 、6 月到職，隔年3 月離職。
對原告見了外觀圖後有無詢問等我沒有特別印象等語（卷二223 至249 頁）。是證人雖證稱對原告銷售時，銷售夾資料內包含外觀圖即示意圖，然在台北銷售竹南建案應屬少數，尤其證人在銷售時尚未至建案現場，對現場應屬陌生，若欲順利行銷，理當對建案背景有相當認識，始能順利行銷，尤以系爭建案戶數較多，又係其銷售成績較好之建案，則證人理應對示意圖有深刻之理解，或者對於買受人見示意圖後所詢問之問題有較深刻之印象。然證人對於系爭建案示意圖之來源未能肯定陳述，且觀之該示意圖並無特殊文字標示，建案外觀亦無造型特殊之處，而證人同期間經手案件眾多，各建案外觀相近時，究竟如何標示、記憶等，證人亦無明確回答，對於原告見示意圖後，有無詢問或討論之事項，證人亦稱無印象，則究竟是否確有示意圖，或證人就眾多銷售建案有無記憶不清情形，已非無疑，證人所述非無瑕疵，尚難僅據證人上開證詞為有利於原告之認定。況且購屋係重大投資，預售屋交屋期間又經年累月，是為確保自身權益，買受人妥善保存買賣契約與銷售圖說者比比皆是，然觀之其餘買受系爭建案之5 人於另案台中高分院案件中亦未能提出所謂示意圖原本，有被告提出台中高分院106 年度重上字第92號判決可憑（卷二
157 至200 頁），是原告主張有示意圖，且為系爭買賣契約一部分乙節，並未能舉證以實其說，自不足採。
（4）再按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號民事判決意旨參照）。本件原告未能舉證證明被告對其銷售時確以示意圖為廣告之內容，亦未能證明被告曾就示意圖內容詳與原告說明、洽談，而成為具體要約，且證人蔡佳玲亦證稱對原告有何詢問或討論事項無特別印象等語。反之，觀之系爭買賣契約附件（五）一樓公共平面空間圖有小方框註明「＋30」，可知系爭建案設計之初即非與周遭地面等高，該「＋30」標示雖小，然標示位置尚屬明顯而清楚，且系爭買賣契約所附圖說僅有建造執照暨核准之房屋平面圖影本、停車空間平面圖影本二紙，應可輕易閱見上開標示，如有疑問，亦可詳為詢問，可見上開契約附件內容已使原告可得知系爭建案與周遭地面並非等高。而據設計系爭建案之訴外人曾國維建築師於另案台中高分院案件函覆：「本案建物基地兩面臨路，為科專六路與大埔三街，沿科專六路有6 米寬步道及政府所設2 米寬人行道（共8 米寬），建物室內一樓板高於室外人行道約30公分。沿大埔三街政府未設人行道，建物室內一樓板高於室外基地邊緣（基地與大埔三街交界處）約65公分。上述沿科專六路與沿大埔三街兩者相差約35公分，為地形因素所致，科專六路之人行道高程高於大埔三街之基地邊緣高程約35公分，故建物一樓板高程與前者差距較小（約30公分），與後者差距較大（約65公分）。另外，建物室內一樓板高程略高於室外步道、人行道及路面，為一般工程設計慣例，由於台灣亞熱帶海島型氣候，偶有颱風驟雨，建物一樓板抬高可防止雨水倒灌，並於上述步道施作洩水坡度，將雨水導流至路邊排水溝。本案建物大門設置於大埔三街，現場於交屋前已依建管程序辦理變更設計興建樓梯與斜坡供通行之用，大門與大埔三街之間可直接經由該樓梯互相通達。」（卷二371 頁），且經本院調閱系爭建案建築執照、使用執照卷宗核閱屬實。顯然系爭建案坐落基地為斜坡地形，建築師係依地勢設計系爭建案，難認系爭建案大門與人行道有高低落差即認有何瑕疵。
（5）綜上所述，原告並未舉證證明所提出之示意圖為系爭買賣契約之一部，是原告主張系爭建案大門與周圍人行道有高低落差而為瑕疵，即不足採。原告據以主張解除契約或減少價金即屬無據。
（二）兩造爭執被告交付車位旁之車道其後因興建圍牆，致車道寬度短於建築技術規則所規定單車道寬度3.5 公尺，原告是否得主張車位有瑕疵而得解除契約或減少價金？
（1）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354 條定有明文。查被告已於105 年2 月交屋，原告車位旁之車道於被告興建完成時及交屋時均符合建築技術規則單車道3.5 公尺之寬度，交屋時車道旁尚無圍牆乙節，為兩造所不爭執，業如前述，堪認被告於交付時點，車位並無任何瑕疵，其已依約履行交付無瑕疵車位之義務。
（2）至被告抗辯交屋後乃因第一屆管委會基於社區安全及有內外區隔，要求被告將斷面圍牆施作完整，被告遂依其等所請，於105 年6 月17日取得雜項執照而予以施作，並於10
6 年3 月26日交第二屆管委會驗收管理等情，業據其提出苗栗縣政府於105 年6 月17日核發之雜項執照（其上記載圍牆寬度0.19M ，磚造）、第一次區分所有權人大會會議紀錄、第二屆管理委員會會議紀錄、公共設施點交清冊為憑（卷二289 至303 頁），且經證人即第一屆管理委員吳家豪到庭證稱：管委會有討論要蓋圍牆、遮雨棚讓社區有內外區隔，建商說會處理圍牆、遮雨棚的問題，我們住戶並沒有出資等語（卷二313 至319 頁），堪認本件確係因交屋後，系爭建案管委會討論興建圍牆使社區與外區隔，被告始應其等要求，再耗資並取得雜項執照後興建圍牆，並交由第二屆管委會驗收在案。按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第10條第2 項、第11條分別定有明文。原告所主張之車道、圍牆均為共用部分，是圍牆之修繕、維護或拆除，分別應依管委會或區分所有權人會議之決議為之，被告雖為興建者，惟就圍牆之拆除已無決定權限。從而，被告於危險負擔移轉時點所交付者為無瑕疵之物，是原告主張被告交付車位有瑕疵而得解除契約及請求損害賠償，並不足採。
五、綜上所述，原告本於系爭買賣契約約定，主張解除買賣契約並請求損害賠償，被告黎傳福應給付原告555 萬4,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息；芊威公司應給付原告358 萬4,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中 華 民 國 108 年 5 月 15 日
民事第一庭 法 官 曾明玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍中 華 民 國 108 年 5 月 15 日