臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度重訴字第67號原 告 黃義龍訴訟代理人 張藝騰律師被 告 廖金釵
陳麗香共 同訴訟代理人 徐正安律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國108 年5 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣6,352,699 元，及自民國106 年8 月18日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、本判決第一項於原告以新臺幣2,117,000 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣6,352,699 元為原告預供擔保，得免為假執行。
四、原告其餘假執行之聲請駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之32，餘由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：
（一）緣兩造前商議由原告向被告廖金釵、陳麗香購買其二人名下之7 筆土地，以興建療養院之用。嗣兩造於民國102 年
7 月16日簽定不動產買賣契約書，約定被告廖金釵、陳麗香出售坐落苗栗縣○○鄉○○段（下均同段）203-2 、203-6 、222 、222-2 、226 、226-1 、351 地號土地（下稱系爭7 筆土地）予原告，土地買賣價金共計新臺幣（下同）38,223,220元。原告並依照不動產買賣契約書約定之付款條件及方式如期給付上開土地買賣價金予被告廖金釵、陳麗香，並完成所有權移轉登記、土地現場現況點交。
俟原告將系爭土地分別以贈與及買賣方式再行過戶予原告之子即訴外人黃建和名下。
（二）原告於106 年初與鄰地之土地所有權人先後進行系爭7 筆土地之整地工程，並預計整地完成後於系爭7 筆土地上興建療養院。嗣整地工人即訴外人羅文貴陸續進場將土地上叢生之雜草與竹林刈除，於351 地號土地開工整地之隔日，鄰地即227 地號土地之所有權人亦雇工整地，詎料，35
1 、227 地號土地之雜草、樹木與竹林刈除後，原告自35
1 地號土地眺望222 地號土地之山壁後方，竟發現山壁後方上佇立一小塊印有中油公司標誌之警示牌，原告立即將此事告知被告廖金釵、陳麗香，原告於斯時方知悉自己購買之系爭7 筆土地下方竟埋有中油高壓天然氣管線通過，而埋設中油高壓天然氣管線之土地價值，為未埋設中油高壓天然氣管線之土地價值之3 分之1 ，然被告廖金釵、陳麗香於簽約過程中從未將此重要交易訊息告知原告。
（三）俟原告委託中間人即訴外人劉金郎與被告廖金釵、陳麗香協商此事，然被告二人未有任何回應，原告再於106 年4月6 日與友人即訴外人陳景杭、劉金郎一同至被告廖金釵處溝通此事，然被告廖金釵僅以伊於73年購買此地，經過
3 、4 年才知悉土地下方埋有中油高壓天然氣管線寥寥數語回應。嗣106 年4 月12日原告與訴外人陳景杭一同至訴外人劉金郎家中協商，原告詢問訴外人劉金郎：「為何被告廖金釵、陳麗香於出賣系爭7 筆土地時，未告知系爭7筆土地下方埋有中油高壓天然氣管線」等語，訴外人劉金郎表示：「其與被告廖金釵協商時，被告廖金釵表示若告知原告土地下方埋有中油高壓天然氣管線，原告即不會購買土地了」等語，原告乃於106 年4 月19日寄發存證信函予被告廖金釵、陳麗香，通知被告二人系爭土地下方有埋設中油油管之瑕疵，請求被告二人返還土地買賣價金，然卻始終未獲得任何回應。
（四）本件被告廖金釵、陳麗香於訂約前即知悉系爭7 筆土地下方有埋設中油油管通過之瑕疵，卻未據實告知上開重要交易資訊，而依一般社會大眾之商業交易習慣，買受人如知悉土地下方有埋設中油高壓天然氣管線時，亟有可能慮及安全性而不願購買土地或僅願以低於市價行情購買之，是以上開重要交易資訊客觀上足已影響交易價格甚鉅，應認系爭7 筆土地確有減少土地價值之瑕疵，自屬物之瑕疵無訛。
（五）系爭7 筆土地下方埋設中油高壓天然氣管線，在房地產交易市場實務中，確會影響一般人購買意願，亦造成其市場接受程度較低，已如前述，而依房地產市場行情，埋設中油高壓天然氣管線之土地價值，為未埋設中油高壓天然氣管線之土地價值之3 分之1 ，本件原告當初購買系爭土地之總價金為38,223,220元，推估系爭土地之實際市場行情應僅為18,223,220元。是原告以起訴狀向被告廖金釵、陳麗香行使請求減少價金2000萬元，被告受領此經減少之部分價金之法律上原因即不復存在，爰依不當得利之法律關係提起本訴等語。並聲明：被告廖金釵、陳麗香應給付原告2000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：系爭7 筆土地之下方並非全部均埋設中油管線，又系爭7 筆土地中之4 筆土地下方雖埋設中油管線，惟該等土地為特定農業區之農牧用地，本即不能用來興建療養院，且土地下方埋設中油管線並不影響該等土地作為農牧使用，故土地下方埋設中油管線非屬物之瑕疵。退步言，縱認屬於瑕疵，因原告於與被告簽立買賣契約前，曾多次至現場看地，衡情應可看到226-1 、203-2 地號旁之路邊立有中油管線告示牌，而已知悉土地下方埋設中油管線之情，故依民法第355 條規定，原告亦不負瑕疵擔保之責任；且原告在簽約後約3 年半後方發函告知被告其發現有中油管線埋設之事，顯然其係在能檢查之情形下，卻不為檢查系爭土地下方是否確有管線，故依民法第356 條規定，應視為原告已承認所受領之物，被告自毋庸負物之瑕疵擔保責任。另被告主觀上不知悉土地下方埋設中油管線之情，故沒有故意不告知瑕疵可言等語。並答辯聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.若受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
1.兩造於102 年7 月16日簽立買賣契約，由原告向被告2 人買受203-2 地號（特定農業區農牧用地，839.07平方公尺）、203-6 地號（特定農業區農牧用地，266.15平方公尺）、222 地號（特定農業區農牧用地，2966.59 平方公尺）、222-2 地號（特定農業區農牧用地，340.35平方公尺）、226 地號（特定農業區農牧用地，2550平方公尺）、226-1 地號（特定農業區農牧用地，1645.22 平方公尺）、351 地號（特定農業區甲種建築用地，583.47平方公尺）共7 筆土地，買賣價金共38,223,220元，原告已給付全部買賣價金予被告，被告已將系爭7 筆土地移轉登記予原告。
2.203-2 、222 、226 、226-1 地號土地下方埋有中油公司高壓天然氣管線。
3.於簽立本件買賣契約過程中，被告並未向原告表明上開203-2 、222 、226 、226-1 地號土地下方埋有中油公司高壓天然氣管線之事。
（二）爭點：
1.203-2 、222 、226 、226-1 地號土地下方埋有中油公司高壓天然氣管線，是否屬於本件買賣契約之物之瑕疵？
2.原告主張本件買賣契約具有物之瑕疵，請求減少價金2000萬，再依民法不當得利法律關係請求被告給付該2000萬元，有無理由？
四、本院之判斷：
（一）203-2 、222 、226 、226-1 地號土地下方埋有中油公司高壓天然氣管線，是否屬於本件買賣契約之物之瑕疵？
1.土地下方埋設中油公司管線屬於物之瑕疵：⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之
規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵」，民法第35
4 條第1 項定有明文。⑵本件經本院函詢中油公司是否系爭7 筆土地下方均有埋
設管線等情（見本院卷第193 頁），經中油公司以107年5 月7 日天北營苗供發字第10700640040 號函覆稱其中203-2 、222 、226 、226-1 地號四筆土地有中油公司苗栗供氣中心所屬之12吋平行線及16吋錦通線等兩條天然氣管線通過等語（見本院卷第203 頁），是系爭7筆土地中之203-2 、222 、226 、226-1 地號土地目前土地下方埋有中油公司高壓天然氣管線之事實，堪以認定，並已為兩造所不爭執。
⑶再查203-2 、222 、226 、226-1 地號土地均為特定農
業區之農牧用地，觀諸依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之非都市土地使用管制規則第6 條附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」，農牧用地之容許使用項目包括：㈠農作使用（包括牧草），㈡農舍（特定農業區、森林區不得興建集村農舍），㈢農作產銷設施，㈣畜牧設施，㈤水產養殖設施，㈥水源保護及水土保持設施等等（見本院卷第163 至169 頁），又農業用地興建農舍辦法第2 條第1 項規定「依農業發展條例第18條第1 項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展」，而222 、226-1 地號土地之面積均大於0.25公頃。則參諸上開規定，屬於農牧用地之203-2 、222 、226 、226-1 地號自不得作為興建療養院之用，惟可在符合相關法令規範下，作為農舍、農作產銷設施等使用，易言之，在符合上開法令規範下之使用應屬於兩造間買賣契約買賣標的之通常效用。而土地下方埋設天然氣管線，對於在土地上興建農舍而需開挖地基等行為，具有一定程度之潛在危險，且本件經鴻廣不動產估價師事務所提出鑑定意見稱：上開4 筆土地「地下各有12吋平行線及16吋錦通線中油天然氣管線通過，其中埋管深度約為地面下1.5 公尺再以原土回填，. . . 有天然氣管線經過對於農業使用時並不具有危險性（因若有漏氣情形，氣體將進入空氣揮發），但若做建築使用時由於建物密閉空間使得氣體無法進入空氣揮發，將會發生危險性，因此不建議建築農舍使用」（見鴻廣不動產估價師事務所不動產估價報告書第46頁，置於卷外），則可認因系爭7 筆土地中之4 筆土地下方埋設天然氣管線，導致無從在符合法令規範之情形下為興建農舍之使用，故原告主張此情形為物之瑕疵，為可採信。
2.被告知悉而故意不告知瑕疵，應負瑕疵擔保責任：⑴按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」，「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」，「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之」，民法第355 條、第356 條、第357 條分別定有明文。
⑵經查，依中油公司上開函覆內容記載「. . . 91年間地
主廖金釵開發土地，因12吋平行線及16吋錦通線被開挖裸露，經與當時地主廖金釵協調後，本公司於92年4 月25日配合辦理兩條管線遷管工程完成」等語（見本院卷第203 頁），足認被告於系爭買賣契約簽立前，業已知悉系爭土地下方埋設中油管線之事實。復查，證人劉金郎於107 年9 月17日在本院證稱：伊仲介原告與被告之間關於系爭7 筆土地的買賣，買方就是黃義龍找到伊，問伊說銅鑼附近有沒有馬路旁的土地要賣的，然後伊知道廖金釵的要賣，所以伊就介紹他。（經提示卷內107年6 月26日陳報狀所附現場照片9 張）在伊帶看現場的過程中，伊沒有看過照片中的中油管線巡邏箱，沒有注意到這個問題。（經提示起訴狀原證五的所附關於記載天然氣管線經過的告示牌）此告示牌當時可能是雜草叢生，所以當時根本沒看到，當時的雜草伊記得應該是比人還高。大概買賣之後一、兩年之後，黃義龍告訴伊他發現系爭土地下方埋設天然氣管線，伊完全不知道，黃義龍叫伊去問地主，地主還跟伊說那是水管，不是油管。伊去找了大概兩、三次，地主堅持說是水管，不是油管，後來是黃義龍自己去查才知道是油管。黃義龍查到底下埋有管線之後，伊去質問廖金釵，問土地下方有管線，為什麼沒有講呢，他就說如果黃義龍知道的話，就不會買了。伊是買賣雙方的仲介，關於伊的仲介費，伊記得廖金釵那邊是收取百分之一，黃義龍那邊好像是百分之1.5 。兩造在商談本件土地買賣時，買方沒有談到買這土地將作何使用等語（見本院卷第325 至335 頁）。按證人劉金郎為兩造之仲介，各向兩造收取仲介報酬，衡情應無偏袒任一方之動機，是其上開所述，堪以採信。依證人劉金郎之上開證述，足認被告確有故意不告知瑕疵之情事，則依民法第355 條第2 項但書、第357條之規定，被告仍應負物之瑕疵擔保責任。
（二）原告主張本件買賣契約具有物之瑕疵，請求減少價金2000萬，再依民法不當得利法律關係請求被告給付該2000萬元，有無理由？
1.按「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第359 條第
1 項定有明文。本件被告應負物之瑕疵擔保責任，已如上述，則原告依民法第359 條第1 項規定以起訴狀向被告請求減少價金，即屬有據。
2.關於因上開瑕疵減少價金之數額究為多少為適當？本院依兩造之一致意見函請鴻廣不動產估價師事務所為鑑定（見本院卷第339 至341 、355 頁），該事務所經現場勘估，以比較法估價，綜合各項影響土地價格之因素（包括使用分區、地形、地勢、面積、臨路情況、交通運輸、自然條件、公共設施、發展潛力、土地利用情形、環境條件、行政條件等等），鑑定認為於102 年7 月16日（即本件契約簽立日），關於203-2 、222 、226 、226-1 地號土地在正常情形條件下之市場價格為31,763,494元，在考慮土地下方埋設中油管線條件下之價格為25,410,795元，兩者差距為6,352,699 元（見鴻廣不動產估價師事務所不動產估價報告書第4 頁），兩造對此鑑定結論均表示無意見（見本院卷108 年5 月6 日言詞辯論筆錄），則堪以採信。據此，應認原告得向被告請求減少價金之數額應在6,352,69
9 元之範圍內為可採。
3.又買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台上字第10號判例意旨參照）。復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存在者亦同」，民法第179 條定有明文。本件被告就其出賣之系爭土地應負瑕疵擔保責任，原告已訴請減少價金，被告自受有溢領價金之利益，且失其法律上之原因，原告則受有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，而成立不當得利。從而，原告依不當得利規定請求被告給付6,352,699 元，於法有據。
4.另被告雖再辯以第三人中油公司將辦理遷移油管之工程，果若將來管線遷移，則原告沒有任何價值上之減損等語。
惟本件判斷應減少價金之數額係以契約簽立日為準，至於契約簽立後之將來可能發生之變動因素，則應非本件之考量。
5.末按不當得利受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第182 條第2 項、第203 條分別定有明文。本件原告以民事起訴狀送達被告為減少價金之意思表示（見起訴狀），於前開本院認定之6,352,699 元範圍內，因原告減少價金形成權之行使，致被告受領給付失其法律上之原因，然被告迄未給付，應負遲延責任。是原告就被告應給付之上開金額，一併請求自起訴狀繕本送達之翌日即106 年
8 月18日（參見本院卷第87頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率百分之5 計算之利息，亦屬有據。
五、結論：原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第1 項所示之金額、利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、其他說明：本案事證已明，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不逐一論述。
七、假執行部分：
（一）原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核就上開准許部分，合於法律規定，爰宣告相當之擔保金額後准許之；就上開駁回部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失依據，故不予准許。
（二）另依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依聲請酌定相當擔保金額，為被告得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 5 月 23 日
民事第一庭 法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 5 月 23 日
書記官 廖仲一