臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度重訴字第63號原 告 彭錦勇訴訟代理人 劉喜律師被 告 護安廟法定代理人 賴省宏訴訟代理人 張智宏律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108 年5 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國98年間與被告簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），向被告承租坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○ ○○○○○號2 筆土地（下稱系爭土地），租賃期間自98年8 月1日起至118 年7 月31日止共20年。然被告自102 年起即告原告違約，片面主張返還系爭土地，經本院以103 年度訴字第457 號判決被告敗訴，並經臺灣高等法院台中分院（下稱台中高分院）以104 年度上訴字第238 號駁回上訴、最高法院以106 年度台上字第995 號裁定駁回上訴確定在案。被告因違反系爭租約，致原告於系爭土地上所興建之建物（下稱系爭建物）經拆除，因而受有下述損害。
（二）系爭租約第7 條約定：「甲方（即被告）需具備有關憑證、印章出面處理如下事務：申辦土地使用變更、整地、建物執照、營業執照或其他乙方（即原告）需要辦理之相關事務，不論何時甲方應無條件（但，不得抵觸本廟章程，附章程乙冊），提供證件資料、蓋章，出面到場辦理，不得借故刁難推辭」。原告承租系爭土地之目的乃為經營休閒娛樂別莊，被告即應盡附隨義務，包含協助申辦土地使用變更、申請建築執照、營業執照等，以輔助原告實現契約訂立之目的，而得合法經營。然原告多次以口頭請求被告將系爭土地申請變更為得經營休閒遊樂區、申請系爭建物建築執照，被告均未依約提供。依苗栗縣建築管理自治條例第12條、第13條規定，申請建造執照、雜項執照應檢附土地使用同意書，然被告連最基本土地使用同意書都不願提供，以致原告無法補辦申請建築執照。依原證36、37「非都市土地使用管制規則」之附表一：各種使用地容許使用項目及許可使用細目表內第五大點得經營農業休閒設施、暨附表五；非都市土地許可使用申請書之附註（三）申請許可使用同意書，足見被告如提供系爭土地使用同意書，系爭土地即得作休閒遊樂別莊使用。依原證14至28、
31、32之舉發書、苗栗縣政府及大湖鄉公所函文、被告管理委員會會議紀錄等，可知原告已預設立場欲收回土地，苗栗縣政府等通知原告補辦建築執照手續、逾期將拆除等公文，被告均有收受，可知被告知悉如檢齊文件，原告即可申請補辦建照。然原告請被告開立土地使用同意書以利工程施作，被告亦置之不理，可見其消極不願協助原告申請經營休閒遊樂別莊之相關事項，且積極主導終止契約收回土地。被告顯未盡其契約之主義務，至少未盡附隨義務，致原告休閒遊樂別莊開發受阻而受有損失。
（三）系爭建物經苗栗縣政府認定違反區域計畫法，原告受處分罰款新臺幣（下同）6 萬元，系爭建物亦經拆除。系爭租約第6 條約定：「乙方承租土地係為經營休閒遊樂別莊為其租賃條件」，且租約長達20年，依系爭租約第12條約定：「甲方在租期屆滿前倘需將租賃標的收回，需賠償乙方已投資在租賃標的上成本之2 倍做為違約賠償，成本標準以政府規定之征收標準為計算依據」。原告投資系爭建物損失，依苗栗縣辦理公共工程建築改良物拆遷補償自治條例計算，系爭建物經拆除之面積為460 平方公尺，共969萬6,540 元，合計被告應賠償原告975 萬6,540 元。
（四）被告另違反系爭租約第4 條「同意建築步道及全面種植花圃」及第9 條「可提供公共使用」之約定，拒不提供土地使用同意書，阻止行政院農委會水土保持局（下稱水保局）農村再生計畫公共工程高達960 萬元建設經費在系爭土地施作，致使原告休閒遊樂區開發受阻，致原告投資損失。原告在同段546 、547 地號土地上經營「紫星河樹上民宿」及餐廳，自98年1 月14日登記，於承租系爭土地後，自98年8 月1 日營業，系爭土地為餐廳及民宿對外唯一通道，且利用系爭土地上會議室設施、停車場及綠化設施，始能營業。依民法第438 條規定及系爭租約第6 條約定，被告有協同使原告能營業之義務。然因被告於102 年12月25日起以函文終止租約，致原告經營失所附麗，原告民宿、餐廳停止營業受有營業損失，自當由被告負賠償責任。自102 年12月25日起至106 年3 月29日止，共計39月4 日，依財政部中區國稅局營業稅繳款書計算，原告餐廳營業損失為486 萬7,200 元；及行政院人事總處公布放假日計算營業天數共376 日，依原證11民宿房型收費價格計算，原告民宿營業損失為684 萬3,200 元，合計營業損失共1,171 萬0,400 元。
（五）原告所受損害共計2,146 萬6,940 元，為此依債務不履行之法律關係提起本訴。並聲明：（1 ）被告應給付原告2,
146 萬6,940 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之利息。（2 ）願供擔保聲請宣告假執行。
二、被告則以：
（一）原告請求建物損失及罰款部分：
1、依系爭租約第6 條、第7 條、第8 條之約定可知被告固有被動協助原告申請土地使用地類別變更、建築執照等義務，惟被告並不負將系爭土地使用地類別變更或代原告申請建築執照之義務。原告承租系爭土地作為經營休閒遊樂別莊之用，則原告須先辦理系爭土地地目變更後始得合法申請建築執照，興建合法建物後始得對外經營。原告從頭到尾未說要辦理哪一類之地目變更，又是否變更係由原告主導，依系爭租約第6 條後段約定，條件無法成就時原告可終止租約，且前2 年不收租金。苟原告真有意在550 地號申請興建合法建物，則有關如何申請將系爭土地使用地類別予以變更，及如何向主管機關申請合法建築執照之相關規定，原告理應早已查詢清楚，並告知被告應協助提供哪些資料以利其辦理；然原告就興建合法休閒遊樂別莊等究需踐行何種程序，需哪些文件資料，迄另案上訴至台中高分院，原告仍無法完整提出，且原告於另案上訴時始提出苗栗縣非都市土地申請變更為宗教使用事業計畫審查及管理要點，用以說明550 地號得興建地上物作為香客大樓住處、辦公室、會議室、廚房等用途，足徵原告自始即無向主管機關申請合法建築執照之意，遑論有要求被告提供土地使用同意書進而遭被告拒絕之事。
（二）原告在550 地號上興建系爭建物及水泥步道前，並未事先告知被告，訴外人即被告常務委員徐鐵龍於本院另案106年度重訴字第73號拆屋還地事件即證述其陪同苗栗縣政府及大湖鄉公所人員會勘時曾當面詢問原告建如此龐大建物為何未知會被告？為何未申請建照？原告即回稱此山坡地申請也不會核准等，已足徵原告自始即無申請合法建照之意。被告否認舉報系爭建物為違建，被告係於102 年6 月接獲大湖鄉公所舉發公文，於苗栗縣政府會勘時始知原告未合法申請建照。原告於102 年7 月已接獲苗栗縣政府要求補辦系爭建物建造執照之通知，然卻未向被告提出任何需被告協助之函文，亦未請求協助其辦理系爭土地地目變更，足徵原告係因550 地號為農牧用地而無法取得合法建照，方主動將系爭建物拆除，故550 地號違規使用與系爭建物之拆除根本與被告無關。且原告請求賠償建物損失顯與系爭租約第12條約定不符，是原告請求被告賠償建物損失及罰款，自屬無據。原告雖提出原證14至28等事證，惟均無法證明其已提出系爭土地使用地類別變更、建築執照等申請，及因此要求被告協助提供相關資料，被告因而拒絕之事實，可見被告並無違反系爭契約主要義務或次要義務。
（三）原告請求餐廳及民宿營業損失部分：
1、系爭建物興建之初即未申請合法建照，事後亦未補辦而經原告自行拆除，顯非可歸責於被告，原告向被告請求營業損失，已屬無據。另依系爭租約第7 條約定，被告固有提出證件資料、蓋章之義務，惟僅限於協助原告達成系爭租約約定之使用目的為限，被告並無出具土地使用同意書供政府機關在系爭土地上興建公共工程之義務，且被告僅出租土地予原告使用，租約終止或期滿時即可收回自用，倘如被告出具土地使用同意書給水保局，則被告與水保局將另生使用借貸之法律關係，且倘如水保局施作工程供公眾使用，則被告請求返還土地不易，是被告並無同意理由。至於系爭租約第9 條係指原告若將所興建建物或設施提供公眾使用時，被告不得據以終止租約而言，非使原告有權將系爭土地出借予政府機關施作相關公共工程。故原告所指水保局農村再生計畫公共工程，與系爭租約約定使用目的不符，被告並未違反系爭租約第7 條約定。
2、「紫星河樹上民宿」在原告承租系爭2 筆土地前即已存在，此有旅遊記者於98年5 月22日報導可憑，非承租系爭土地後始開始營業。原告在未承租系爭土地前，民宿係經由護安巷進入，該民宿在台三線與護安巷入口處設有民宿招牌、指標，且依部落格對於民宿之路徑介紹，亦係經由護安巷進入，足徵原告主張系爭土地為營業之唯一通道均非屬實。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保聲請宣告假執行。
三、查兩造不爭執之事實為：
（一）原告於98年間與被告簽訂系爭租約，向被告承租系爭土地，租賃期間自98年8 月1 日起至118 年7 月31日止共20年。嗣後原告於550 地號上興建面積為283.85平方公尺之系爭建物及528.85平方公尺之步道。
（二）550 地號為山坡地保育區農牧用地（卷二315 頁）。
（三）苗栗縣政府於102 年7 月12日以府商使字第1020138425號函通知兩造，原告違反建築法、實施區域計畫地區建築管理辦法規定擅自建造系爭建物，通知檢齊文件申請補辦建造執照，逾期不補或補辦建築執照手續不合規定，依規定通知拆除（卷二322 頁）；102 年8 月5 日以府商使字第1020157017號通知原告，副本通知被告補辦建築執照，如逾期不補或補辦建築執照手續不合規定，依規定通知拆除（ 卷一203 頁）；於102 年8 月16日以府商使字第102016
6989號函通知原告，副本通知被告，550 地號擅自興建建築物，逾期未補辦申請建築執照，違反建築法第25條及實施區域計畫地區建築管理辦法第3 條規定，應執行拆除（卷一205 頁）；苗栗縣政府於102 年9 月10日會勘現場，製有會勘紀錄，兩造均有到場；於102 年10月24日以府農字第1020216812號函文副本予兩造：550 地號（山坡地保育區、農牧用地）土地，查有建築物2 棟及鋪設混凝土等行為，經查已屬農地違規使用；於102 年10月29日以府地用字第1020219880號函文請兩造就農地違規使用情形陳述意見（卷一363 至384 頁）；於103 年1 月13日以府地用字第1030009775號處分書就550 地號農地違規使用，處分
6 萬元。嗣原告因未遵期補照，故自行拆除系爭建物，然現場仍留有水泥路面。
（四）被告以原告未給付租金主張終止租約，經本院以106 年度重訴字第73號判決命原告將地上物拆除，將系爭土地返還被告、給付租金等，經原告上訴，經台中高分院以107 年度重上字第73號審理。
四、本院之判斷：本件兩造所爭執者，乃被告是否違反系爭租約約定，以致原告無法合法興建系爭建物，因而自行拆除系爭建物受有損失？
（一）系爭租約第2 條約定：「租賃期間第1 年第2 年為條件成就期間，倘條件成就時租賃期間自98年8 月1 日至118 年
7 月31日止」；第3 條約定：「租金計算第1 年第2 年為條件成就期免租金」；第6 條約定：「乙方承租土地係為經營休閒遊樂別莊為其租賃條件，甲方在不違背廟章程之下協助乙方申請執照，但租賃標的使用地類別為農牧用地，不符合乙方之需要，故乙方在2 年期間內需尋求法令之變更，方能取得合法之投資經營，倘逾時2 年仍無法取得土地之變更，致乙方之投資經營無法合法化，乙方得以租賃目的之條件無法成就為由，請求本租賃契約溯及簽立契約時不發生效力，而雙方互不得向對造請求任何損害賠償，並無條件退回保證金」。依上開約定可知，兩造已知系爭土地為農牧用地，不符合原告承租系爭土地作為經營休閒遊樂別莊用途之需，故約定「乙方在2 年期間內需尋求法令之變更」，方能取得合法經營，如屆期仍未能取得土地變更，原告得主張系爭租約溯及不生效力。是以兩造締約文義觀之，原告應於條件成就期間內自行循求符合法令規定，俾使其得合法投資經營休閒遊樂別莊，而被告於2年條件成就期間無法收取租金，亦無主動為原告循求土地變更之義務。
（二）系爭租約第7 條約定：「甲方需具備有關憑證、印章出面處理如下事務：申辦土地使用變更、整地、建物執照、營業執照或其他乙方需要辦理之相關事務，不論何時甲方應無條件（但，不得抵觸本廟章程，附章程乙冊），提供證件資料、蓋章，出面到場辦理，不得借故刁難推辭」；第
8 條約定：「乙方對於承租基地應依法令之規定或一般習慣及本契約之約定而使用」，可見延續租約第6 條，兩造約明原告應尋求法令變更、取得合法經營，承租基地亦應依法令規定、契約約定而使用，均一再強調原告循合法途徑取得土地合法使用、經營之必要；而為使原告達合法使用系爭土地經營別莊之目的，被告有出具證件、印章、憑證出面到場處理有關原告申辦土地使用變更、整地、建物執照、營業執照等相關事務。綜上述系爭租約文義已明原告須主動尋求土地使用變更，包括系爭土地須經何種程序得合法興建建物、經營別莊，均須原告自行負責處理，被告僅需配合提供相關憑證以利原告辦理。
（三）然查，原告並未提出任何曾規劃土地使用變更、申請建築執照、或請求被告提配合出相關憑證之證明；原告先於10
6 年11月21日稱系爭土地可變更為特定用地，就是寺廟特定用地（卷一125 頁），於107 年11月28日經本院詢問系爭租約第6 條約定究竟要取得何種土地之變更或法令之變更，原告亦未能具體敘明（卷二69頁）；於108 年3 月18日陳稱：可以蓋民宿；於108 年5 月15日稱：原告要蓋起來的是屬於農舍要經營民宿使用。原告雖一再指稱被告不配合辦理提供相關憑證，然原告究竟要如何尋求土地變更？或在不變更前提下，得在系爭屬山坡地保育區農牧用地之系爭土地上興建何類建物？原告迄今均未能指明，顯見其對於透過何種程序始得在系爭土地上合法興建建物經營別莊乙節毫無規劃，始臨訟一再變更陳述。原告雖稱可蓋民宿、農舍等，然經苗栗縣政府102 年9 月10日會勘紀錄所示，550 地號上之系爭建物為光明書院及後面廁所，目的為教社區兒童讀經班使用，有會勘紀錄、現場相片可憑（卷一372 至379 頁），亦顯然與原告歷次所述蓋香客大樓、農舍、民宿等並不相符。另查，苗栗縣政府函覆系爭土地因屬山坡地保育區農牧用地，得興建之設施或構造物應符合「非都市土地使用管制規則」第6 條規定，詳如同管制規則附表一（卷二281 至292 頁）所示，依該規則所示，系爭土地固可興建農舍、民宿等，然農舍尚須限於依農業用地興建農舍辦法或實施區域計畫地區建築管理辦法核准興建之農舍；民宿尚須限於民宿管理辦法第4 條第1項但書規定之原住民族地區、經農業主管機關劃定之休閒農業區或核發許可證之休閒農場、觀光地區、偏遠地區及離島地區等之農舍等，限制要件繁多；而觀之建築法第30條規定「起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書」、第31條規定「建造執照或雜項執照申請書，應載明左列事項：…四、基地面積、建築面積、基地面積與建築面積之百分比。
五、建築物用途。六、工程概算。七、建築期限」、第32條規定「工程圖樣及說明書應包括左列各款︰一、基地位置圖。二、地盤圖。三、建築物之平面、立面、剖面圖。
四、建築物各部之尺寸構造及材料。五、直轄市、縣（市）主管建築機關規定之必要結構計算書。六、直轄市、縣（市）主管建築機關規定之必要建築物設備圖說及設備計算書。七、新舊溝渠及出水方向。八、施工說明書」等，可見欲在山坡地保育區農牧用地興建設施之限制眾多，申請建築執照之程序亦繁雜且涉及專業，依系爭租約第6 條約定，本即須由原告自行瞭解申請之各項程序，及申請所需具備之各項資料，並據以告知被告，被告始應依系爭租約第7 條之約定配合提供相關資料。然原告迄今就欲興建之設施種類為何，興建當時已具備哪些要件，自系爭租約簽訂迄今多年，仍未能明確陳述，顯見原告對於申請程序之陌生，衡情實難認原告已具體要求被告配合提供相關資料。原告雖稱被告連最基本之土地使用同意書亦不願提供等，然亦未提出要求被告提供而遭拒絕之證明。又本件申請程序及所需文件極為繁複，僅獲取土地使用同意書亦無法完成上開程序，原告當無單獨要求被告先提供土地使用同意書之實益。況一般申請建築執照所附土地使用同意書，尚須記載建築位置、建築面積、使用基地面積等，而被告亦須知悉原告之具體規劃，始能出具符合建管規定之土地使用同意書。而原告並未舉證證明已提出或告知被告關於興建系爭建物位置、面積、使用基地面積等資訊而需被告提出土地同意書而遭被告拒絕之事實；另證人即被告常務委員徐鐵龍於本院106 年度重訴字第73號事件證稱：蓋建物被人檢舉之後…102 年7 月5 日開年度會議時，我們全部委員一起上去看…我平時叫原告阿勇，我說你怎麼蓋那麼大的建築物沒有知會廟方，也沒有申請合法，原告稱這個是農牧用地，去申請也不會核准等語明確，亦核與被告所辯原告未曾請被告配合提出相關憑證等情相符。是原告主張被告違反系爭租約第7 條約定，拒絕提供相關憑證，致原告無法合法申請建築執照乙節，並不足採。
（四）原告雖主張依原證14至28、31至32等證物，可證被告預設立場收回土地，拒絕依系爭租約第7 條約定提供相關憑證等。然查，原證14為訴外人陳文俊之舉發函，舉發被告將廟中土地合約給人蓋私廟用途等情，原證15為大湖鄉公所函請被告就舉發函表示意見，上開證物不足認定舉發人與被告之關連，難認被告有何預設立場而拒絕提供相關憑證。原證16至18均為苗栗縣政府通知原告補辦建造執照，逾期將依規定拆除之函文，原證20為苗栗縣政府通知農地違規使用請地政處核處、原證21為苗栗縣政府請兩造就農地違規使用表示意見、原證23為苗栗縣政府通知原告違規使用之罰緩；縱使被告亦收受上開函文而知悉苗栗縣政府通知原告補正，然被告僅負配合提供憑證義務，仍應由原告具體告知被告應配合提供之資料究竟為何，業如前述，是據上開函文亦難證明被告經原告請求而拒絕配合。原證19為102 年9 月20日被告信徒代表臨時會議議程紀錄，討論議題為原告違規使用，被告是否應解除契約，原證22為被告於102 年12月25日通知因原告擅自違建，違反建築法令規定而解除租約之通知，此均為系爭建物經舉發違規使用、經苗栗縣政府通知補辦建築執照後，被告之處理程序，然並未能證明原告具體要求被告提供相關憑證而被告拒不配合之事實。至於原證24為原告請求被告依水保局函文開具同意書，以利「南湖社區義民公園週邊環境改善工程」公共設施作事宜，原證25、26為水保局函文苗栗縣大湖鄉南湖社區發展協會將取消上開改善工程；原告承租系爭土地係為經營休閒娛樂別莊使用，在承租目的範圍內，本有提供消費者出入、使用土地之需求，是原告固得依系爭租約第9 條之約定提供公共使用；惟被告並無提供系爭土地予苗栗縣大湖鄉南湖社區發展協會申請水保局興建「南湖社區義民公園週邊環境改善工程」之義務，且此核與原告未經合法申請即興建系爭建物致系爭建物拆除乙節，亦屬無涉。原證27係原告通知被告已拆除系爭建物及被告解除契約不合程序之函文、原證28係原告通知被告將請求拆除建物損失、並反對解約等，均未能證明原告已要求被告提供辦理建築執照所需憑證之事實。至於原證31、32係苗栗縣政府地政處處理違反非都市土地使用案件依行政程序法第102 條規定於作成行政處分前給予被告陳述意見書，被告陳述意見為全力配合拆除違章建築，然此已是原告經苗栗縣政府命補正後，仍無法補正相關程序，系爭建物必需執行拆除，被告始陳稱願配合執行之意願，難認被告有何預設立場而拒絕提供同意書。是原告所舉上開證據，均不足證明原告已要求被告提出申請合法建築所需資料而遭被告拒絕之事實。
（五）綜上所述，原告並未能舉證證明其已依系爭租約第6 條依法定途徑循求於系爭土地合法興建系爭建物，而經被告拒絕配合提出相關憑證之事實，自難認被告有何違反系爭租約情事。原告未依法令規定申請而自行興建系爭建物，違反系爭租約第8 條之約定，致系爭建物經苗栗縣政府通知將行拆除，原告因而自行拆除，故原告所受罰款、建物經拆除之損失均與被告無涉，應由原告自負其責。從而，原告請求被告賠償建物損失及罰款，均屬無據。
（六）至於原告主張其於同段546 、547 地號上經營民宿及餐廳，系爭土地為對外唯一通道，且利用系爭土地上會議室、停車場及綠化設施，始能營業等情。然查，被告已提出被證五證明98年5 月22日已有媒體報導原告經營之民宿、被證六相片顯示進入民宿路徑指標（卷二353 至355 頁），原告亦不否認簽訂系爭租約前即已經營民宿，且有僅供行人行走之路徑可到民宿（卷二341 頁），是原告餐廳既已於系爭租約簽訂前即營業，且亦有通道可供行人進入，難認被告終止租約即致民宿、餐廳營業失所附麗。況本件被告係另案起訴主張原告自103 年8 月1 日至106 年7 月31日未給付租金，於106 年5 月3 日催告原告於5 日內繳租，因原告未繳納而終止租約，訴請原告將系爭建物水泥基地、水泥路面拆除、返還系爭土地、給付租金及不當得利等，經本院以106 年度重訴字第73號判決被告勝訴等，有該案判決在卷可憑（卷一315 頁），可見系爭租約係於10
6 年5 月間始生終止效力，故原告主張因被告於102 年12月25日以函文終止租約，致原告於102 年12月25日起至10
6 年3 月29日止期間，民宿及餐廳營業失所附麗乙節，即不足採。是原告請求被告賠償上開營業損失，亦屬無據。
五、綜上所述，原告本於債務不履行之法律關係請求被告給付罰款、建物損失、民宿及餐廳之營業損失共2,146 萬6,940 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 14 日
民事第一庭 法 官 曾明玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 楊慧萍中 華 民 國 108 年 6 月 14 日