臺灣苗栗地方法院民事判決 106年度重訴字第88號原 告 陳奕璇訴訟代理人 翁晨貿律師被 告 黃秀秝訴訟代理人 王鳳儀律師被 告 游淨淳
廖子慈欣旭泰不動產有限公司法定代理人 王銘國上三人共同訴訟代理人 葉柏岳律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國107 年10月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告黃秀秝應返還原告新臺幣（下同）540 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告黃秀秝應給付原告1,001,162 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告欣旭泰不動產有限公司（下稱欣旭泰公司）、游淨淳、廖子慈應連帶給付原告1,001,162 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前二項所命給付，任一被告如已給付，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷一第5 頁）。嗣於民國107 年9 月12日具狀將原聲明改列為先位聲明，並追加備位聲明：㈠被告黃秀秝應應給付原告30
0 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡被告黃秀秝應給付原告1,001,162 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈應連帶給付原告1,001,162 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈣前二項所命給付，任一被告如已給付，其餘被告於其給付範圍內免除給付義務。㈤願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷三第11至12頁）。經核原告追加聲明部分，與起訴時之原聲明均係基於主張被告黃秀秝出售之建物存在瑕疵、被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈則有執行業務過失行為之同一基礎事實，參諸上開規定，自應准許其所為訴之追加。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠原告於106 年間經被告欣旭泰公司及其員工即被告游淨淳、
廖子慈之介紹，於106 年3 月9 日與被告黃秀秝簽立買賣契約（下稱系爭契約），向被告黃秀秝購買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段00地號土地（權利範圍1/283 ）、同段37-6地號土地（權利範圍1/9 ）、同段37-7地號土地（權利範圍1/9 ）、同段37-95 地號土地（權利範圍1/111，下與前開土地合稱系爭土地），及坐落37-95 地號土地上同段628 建號建物（門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里○○街○○巷○○號3 樓）、編號53號停車位（下與前開建物合稱系爭建物），並約定買賣價金為540 萬元；原告嗣已依約給付買賣價金完畢，被告並於106 年4 月21日將系爭土地、建物移轉登記予原告。然原告於購買系爭土地、建物後，發覺系爭土地、建物所屬之「幸福One Park社區」，因社區圍牆、水泥鋪面走道等公共設施無權占用國有土地，業於104 年12月間即遭財政部國有財產署中部分署、苗栗縣竹南鎮公所提起拆屋還地訴訟，且由社區住戶集體向建商即訴外人采鑫建設有限公司提起損害賠償訴訟；故系爭土地、建物顯因產權不完整而有重大瑕疵，然被告黃秀秝竟故意隱匿該交易重大瑕疵，原告自得主張解除本件契約及返還價金540 萬元，或依民法第88條規定主張撤銷購買系爭土地、建物之意思表示；縱認解除契約無理由，上開瑕疵亦已造成系爭土地、建物價值減損300 萬元。又原告於購得系爭土地、建物後，業已裝修系爭建物、辦理貸款及保險，花費1,001,162 元，故原告自得請求被告黃秀秝賠償此部分原告所受之損害。
㈡另被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈為不動產經紀業者，竟
未善盡其調查系爭土地、建物產權之義務，並刻意隱瞞該社區有產權糾紛之重大資訊，自亦有執行業務之過失行為。故原告亦得依不動產經紀條例第26條、民法第567 條第1 項規定，請求被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈連帶賠償原告所受之損害1,001,162 元。為此，爰依本件買賣契約之法律關係，及民法第184 條第1 項後段、不動產經紀條例第26條、民法第567 條第1 項等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：
⒈如變更後聲明所示。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告黃秀秝則以：被告黃秀秝為中度身心障礙患者，且於出
售系爭土地、建物前為獨居，並不知悉社區有因產權糾紛涉訟，亦未有保證公共設施無瑕疵等事；且本件買賣契約並不及於社區之公共設施，而系爭土地、建物之產權並未有任何瑕疵存在，並已依約移轉登記予原告所有，則原告主張有重大瑕疵並請求解除契約、損害賠償，自無理由。再者，兩造已於106 年5 月間，因系爭車位旁之圍牆拆除問題簽立切結書，同意由原告自系爭土地、建物之買賣價金尾款扣除8 萬元，故原告自不得再向被告請求損害賠償。且原告主張之損害賠償內容，多半均屬家具花費，然此等家具尚可搬遷、繼續使用，自未造成原告之損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈則以：本件買賣契約並不
及於社區之公共設施，且該公共設施之拆除亦不影響系爭土地、建物之使用，則系爭土地、建物之產權並未有任何瑕疵存在，並已依約移轉登記予原告所有，原告請求解除契約、減少價金、損害賠償皆無理由。其次，本件買賣契約係於10
6 年3 月9 日簽立，斯時該社區因產權糾紛涉訟之結果尚未確定，且被告等人均不知該社區有上開涉訟情事，該等事項亦非被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈依法需調查、告知之範圍，自未有故意或過失，或違反義務之行為。末者，原告主張之損害賠償內容，屬家具、搬家、貸款等花費，然此等費用在性質上並非原告之損害，自不得請求。又兩造已於10
6 年5 月間，因原告於買賣過程中查悉社區圍牆之產權問題，而與被告黃秀秝簽立切結書，同意由原告自系爭土地、建物之買賣價金尾款扣除8 萬元，故原告自不得再向被告請求損害賠償等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張被告黃秀秝出售系爭土地、建物，並未告知該建物所屬社區公設占用之土地有產權糾紛，而有瑕疵；被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈則有未詳加調查之過失行為等情，被告則均否認之，並以前詞置辯。是本件應審酌者厥為：㈠原告所指社區公設產權問題，是否構成本件買賣契約之瑕疵？㈡原告主張被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈有執行業務之過失行為，有無理由？㈢原告對被告黃秀秝之主張，有無理由？茲分述如下：
㈠原告所指社區公設產權問題，是否構成本件買賣契約之瑕疵
？⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第349 條、第35
4 條分別定有明文。而物之出賣人對於買受人，應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。次按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。再按買受人於契約成立時，知其物有第354條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第35
5 條第1 項亦有明定。⒉本件原告與被告黃秀秝簽立系爭契約，系爭契約中所載之
不動產買賣標的為系爭土地、建物；而被告黃秀秝業於10
6 年4 月21日將系爭土地、建物之所有權移轉登記予原告等情，有系爭契約書、系爭土地及建物登記第一類謄本在卷可參（見本院卷一第11至14、51至286 頁），自堪認為真實。
⒊被告雖辯稱社區公共設施之產權非屬系爭契約之買賣標的
云云。然細究兩造於簽立系爭契約時，被告提出之不動產狀況說明書（見本院卷二第153 至162 頁）中，就「產權調查」部分，雖僅載明系爭建物、土地之產權說明，而未包含公共設施坐落土地之產權，但就系爭建物之環境介紹中，已載明：「訴求重點：24小時守衛管理，鄰近第二座萬坪公園，竹南明星雙學區」，且系爭建物之出入口均有守衛管理，此乃買賣雙方磋商過程中一望即知之事實；是依一般房屋買賣常情，買受人既已認知係承購24小時守衛管理之社區建物，應可期待建物所屬社區之安全、管理妥善，且社區內之土地、設施均可由住戶自由使用，則社區內公共設施之完善，雖未載明於系爭契約內，惟觀諸不動產說明書之記載、及系爭建物、土地之現況與客觀環境，仍應認屬兩造買賣契約之內容，被告即應負有交付無瑕疵，或效用、價值減損之系爭建物、土地予原告之義務。
⒋經本院至系爭土地、建物現場勘驗之結果，社區警衛室因
產權問題變更設置位置後以簡易柵欄管制，社區車道、圍牆並因產權問題，占用國有土地而遭拆除等情，有本院勘驗筆錄、現場照片在卷可參（見本院卷二第125 至137 頁）；再觀之系爭社區原先之空照圖（見本院卷二第137 頁），社區四周起初均有圍牆與外界阻隔，此情亦為原告購買系爭建物前，至現場查看系爭建物居住情況時，所得見聞之建物周遭環境○○○區○○○道、圍牆嗣因產權問題而遭拆除，且現況於社區後方仍未有圍牆與周圍土地區隔，則社區出入口之現況縱有存在警衛室，並以簡易柵欄管制進出車輛，然社區周圍仍未有適當之保護措施，以防止外人入內，避免社區安全受侵擾，與維護居住社區內可合理期待之隱蔽性，顯然有損於社區安全之維護，並致系爭建物、土地應具備居住安全、使用便利等涉及價值、效用之內容有所減損，即屬契約內容之瑕疵。
⒌被告另辯稱被告黃秀秝於簽立系爭契約、交付買賣標的予
原告時，因自身身心障礙之緣由，亦不知情上開公共設施之產權問題云云。然據原告提出之社區管理委員會會議紀錄、區分所有權人開會通知單、區分所有權人大會紀錄等件（見本院卷二第61至77頁），社區管理委員會自105 年
9 月9 日起，即召開管理委員會討論社區內公共設施（包含大門、圍牆、車道）因侵占國有土地之拆除問題，並於
105 年9 月19日公告區分所有權人開會通知，說明將就社區內公共設施產權、侵占國有土地之事討論、協商，並分別於105 年9 月25日、105 年12月10日數次召開區分所有權人大會，於該次會議中確已詳細說明社區土地有占用國有土地之情，並對後續將拆除、重建等事進行討論、表決；而證人即社區前任總幹事林大彬亦於本院準備程序中證稱：開區分所有權人大會時，有請建設公司來說明，並告知產權問題，會議結束後也有交給每戶一份會議紀錄等語（見本院卷二第220 至225 頁）。是被告黃秀秝於斯時既身為系爭建物、土地之所有權人，而為社區之區分所有權人，理應對社區事務有所了解，且上開開會通知並均已由管理委員會進行公告，並送交每戶之區分所有權人，被告黃秀秝應可依通常方式知悉上情。至被告黃秀秝雖提出身心障礙證明、診斷證明書（見本院卷二第83至85頁），並主張其罹患惡性腫瘤，有聽力部分喪失之身心障礙，但被告黃秀秝罹患上開病症，雖確足令其日常生活受有不便，但其既仍有正常活動機能，並有清楚意識與原告簽立系爭契約，顯見其尚非無一般生活能力，或有無法獲知周遭資訊之狀況，即應可了解上開公告內容，不得徒以空言委為不知。再者，被告黃秀秝依首揭規定負有對原告依買賣契約擔保買賣標的於危險負擔移轉時，無滅失或減少其價值、效用瑕疵之義務，係屬無過失之責任，則縱使被告黃秀秝確有不知上開公告內容，或公共設施產權問題之情，亦不得以此免除其依法應負擔之無過失瑕疵擔保責任。故被告黃秀秝以此為辯，尚難採信。
⒍被告黃秀秝再辯稱原告於簽立系爭契約、受讓系爭土地、
建物所有權時，已知悉公共設施有瑕疵存在等語。而查，證人林大彬於本院準備程序中證稱：伊自103 年11月1 日至106 年11月中旬在社區擔任總幹事，社區的警衛室是在
105 年5 月至8 月間拆除的，圍牆大概是在106 年間拆除的；原告在購買系爭土地、建物前，有來社區辦公室找過伊，來看看社區平面圖，當時因為社區已經被告了，所以在平面圖上有畫出侵占的範圍，伊也有跟原告說明社區狀況，包含國有土地及鎮公所的問題，至於圍牆和警衛室因為當時都已經拆除了，所以沒有提到。至於被告黃秀秝僅曾來找伊討論住戶生活的問題，被告欣旭泰公司則從未來找過伊等語（見本院卷二第220 至225 頁）。原告雖主張證人林大彬之證述，就其向原告說明公設產權問題時，被告有無在場乙節，有前後矛盾之情，證述內容顯不可信云云。然證人林大彬僅係社區總幹事，並全程參與社區產權問題之處理、協調，又與兩造均未有任何利害關係，衡情其證詞應無偏頗、虛偽之情；且其對於原告有至社區辦公室找伊乙節，前後證述均屬一致，並對於社區辦公室當時有放置平面圖、畫出有侵占範圍之客觀情狀，並已作證明確。再細究其證述之內容，先證稱「原告在要買之前，有來參觀，來看看社區平面圖，簽約前兩造有一起到我這裡. . . 」等語（見本院卷二第222 頁），堪認原告係在購屋前有先至社區辦公室參觀社區平面圖，再於簽約前與被告黃秀秝一同至證人林大彬之辦公室；則依證人林大彬之證述，既可查知原告並非僅前往拜訪證人林大彬一次，是證人林大彬嗣後雖證稱伊向原告說明產權問題時，被告黃秀秝並未在場，亦不生證詞矛盾之情事。從而，原告以此主張證人林大彬之證詞不可信，尚無足取。
⒎復觀諸原告與被告黃秀秝係於106 年3 月9 日簽立系爭契
約，而警衛室拆除之時間則為105 年5 月至8 月間；則兩造簽立契約時，原告顯可清楚認知警衛室有進行遷移、拆除之事；依一般通念，若社區公共設施、出入管制設施有所變動，理應會向社區管理委員會或負責人員、其他住戶詢問緣由，而對於社區產權問題有所知悉；且此情並與證人林大彬之前開證述情節相符。基上，自應認原告於簽立系爭契約時，已對社區之產權問題有所認知，仍以此主觀認識，向被告黃秀秝承購系爭建物。故原告既已知悉社區公設之產權問題，參諸首揭法規意旨，被告黃秀秝即不對此瑕疵負擔保之責，原告自不得再執此請求被告黃秀秝負損害賠償之責。
⒏末者，原告並主張社區內之土地有涉及第三人土地產權問
題，亦構成瑕疵云云。然原告此部分之主張，係以部分為社區建商采鑫建設有限公司所有、部分為第三人所有之土地，目前仍係供社區道路使用。而原告業於本院準備程序中自承：目前這些土地仍可正常通行，並供一般使用等語（見本院卷二第226 頁）。是原告此部分主張，現實上既仍可供一般使用，而未有使用及效用之減損，客觀上尚不致對系爭建物、土地之價值有所減損，自不構成瑕疵。故原告以此主張，並請求被告黃秀秝解除契約、負損害賠償之責，亦屬無據。
㈡原告主張被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈有執行業務之過
失行為，有無理由？⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，民法第567 條定有明文。又因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任；經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 、3 項分別定有明文。
⒉原告次主張被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈有未調查系
爭土地、建物產權，並隱瞞該社區有產權糾紛重大資訊之過失行為云云。然原告就社區公設產權之瑕疵，既已知悉該等情事，並仍向被告黃秀秝買受系爭建物等情，經本院審認如前；則原告既已知悉本件系爭建物所屬社區之瑕疵狀態，被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈即未有未據實報告、或致原告受有損害之情事甚明。且原告因購買系爭建物、土地，所花費之貸款、裝潢、保險、搬遷等費用，核屬購買系爭建物、土地後，以通常方式使用系爭建物所生之花費，性質上與損害迥異，自亦不得執此為本件請求。故原告以此主張被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈有過失行為，並請求其等負連帶損害賠償責任，即失所憑。
㈢原告對被告黃秀秝之主張，有無理由？⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條定有明文。而原告既已知悉系爭建物所屬社區公設產權有瑕疵存在，被告黃秀秝毋庸負買賣物瑕疵擔保之責，業如前述；故原告再執上開條文主張解除契約、返還價金，或請求減少價金，即屬無據。
⒉原告次主張被告有故意隱匿契約重要資訊之詐欺行為，原
告得撤銷受詐欺而締約之意思表示云云。然按被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項定有明文；惟所謂詐欺者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示而言；另主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院18年上字第371 號、56年台上字第3380號、44年台上字第75號判例參照）。審究系爭契約之買賣標的為系爭土地、建物，而兩造簽立之系爭契約與不動產說明書，其內容均就系爭土地、建物之狀況進行說明、規範，未有不實陳述之內容；故依卷內客觀事證，尚難認被告黃秀秝於締約過程中，有告知不實事項之行為。且原告既已明知上開公設產權瑕疵，且警衛室之拆遷、圍牆及車道之拆除均屬一望即知之事實，並經社區管理委員會、區分所有權人會議中公告周知；則被告黃秀秝應未有何積極隱匿相關資訊、欺瞞原告之積極行為，即不該當詐欺行為甚明。故原告以此主張撤銷締約之意思表示，應非可取。⒊原告末主張其已就系爭建物辦理貸款、搬遷、保險及裝修
花費1,001,162 元，此屬被告黃秀秝故意不告知重要交易資訊，係故意以背於善良風俗之方法，加損害於原告，應就原告此部分支出負賠償之責云云，並提出相關單據為佐（見本院卷一第15至25頁）。然所謂「故意以背於善良風俗之方法」，應係指行為人對於構成侵權行為之事實，明知並有意使其發生或預見其發生，而其發生並不違背其本意，且該事實顯然悖反規律社會生活之根本原理的公序良俗，始足當之。而被告黃秀秝出售系爭建物、土地予原告時，據兩造簽立之系爭契約、不動產說明書，其內容僅就系爭土地、建物之狀況進行說明、規範，且原告亦已明知本件瑕疵，仍向被告黃秀秝承購系爭建物。是依卷內客觀事證，被告黃秀秝並未有故意不告知瑕疵、或違反義務之情事。原告以上開規定為據，請求被告黃秀秝給付1,001,
162 元，應難採信。
五、綜合上述，原告先位請求被告黃秀秝給付540 萬元、備位請求被告黃秀秝給付300 萬元，並請求被告黃秀秝給付1,001,
162 元；另請求被告欣旭泰公司、游淨淳、廖子慈連帶給付1,001,162 元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 陳秋錦
法 官 顏苾涵法 官 申惟中以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 彭文章中 華 民 國 107 年 10 月 31 日