臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度簡上字第38號上 訴 人即反訴原告 林芳如訴訟代理人 鄭仁壽律師被上訴人即反訴被告 蔣清琳
廖麗琴廖勇吉廖凱鋒廖品祺廖香斐共 同訴訟代理人 李秉哲律師上列當事人間確認地役權存在等事件，上訴人（即原審被告）對於民國107 年4 月30日本院苗栗簡易庭106 年度苗簡字第656 號第一審判決提起上訴，並提起反訴，本院於108 年6 月26日言詞辯論終結，判決如下
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
反訴被告對反訴原告所有坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○○ ○號土地上之不動產役權之年租金，應自民國107 年9 月13日起開始調整為每年新臺幣272 元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之2 ，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：緣被上訴人等6 人於民國103 年12月30日，向訴外人翁麗津等人買受苗栗縣○○鄉○○○段○○○○段○000 地號土地（下稱系爭242 號土地），並於104 年
1 月19日登記為系爭242 號土地之所有權人。被上訴人等隨即於104 年7 月間，與相鄰之242-2 號土地（下稱系爭242-2號土地）之當時所有權人即訴外人白雪玲至苗栗縣銅鑼地政事務所辦理不動產役權之登記，其供役不動產（即系爭242-2 號土地）與需役不動產（即系爭242 號土地）之相鄰關係及不動產役權範圍如原判決附圖一所示（下稱系爭不動產役權），且於104 年7 月31日為系爭不動產役權之登記。而上訴人於106 年2 月14日自其前手即訴外人白雪玲買受並登記為系爭242-2 號土地之所有權人，本應繼受前手之上開負擔，且被上訴人等亦於同年6 月給付上訴人租金。詎料上訴人卻以被上訴人等未給付系爭不動產役權之租金為由，以存證信函通知被上訴人等系爭不動產役權已消滅，並在系爭242-2 號土地上設置鐵圍籬，影響被上訴人等通行，而妨害被上訴人等系爭不動產役權之行使。為此，爰依民法第851 條及767 條第2 項之規定，請求確認系爭不動產役權存在並拆除妨礙地役權行使之地上物等語。並聲明：㈠確認被上訴人等於系爭242-2 號土地，如原判決附圖一所示之範圍、面積
0.0085公頃之不動產役權存在，上訴人應容忍被上訴人等通行上開土地，並不得於上開不動產役權範圍內設置妨礙被上訴人等通行之地上物。㈡上訴人應將系爭242-2 號土地，如附圖二所示編號A2部分面積3.68平方公尺及編號B1部分面積
2.49平方公尺之鐵皮圍籬拆除。
二、上訴人於原審答辯：系爭不動產役權登記名義人雖為被上訴人等，然系爭不動產役權設定時並未施行土地複丈，且欠缺義務人印鑑證明，顯有行政程序上之瑕疵，故系爭不動產役權登記應屬無效。又上訴人與訴外人白雪玲於105 年10月12日簽訂系爭242-2 號土地買賣契約時，訴外人白雪玲並未告知系爭242-2 號土地上有系爭不動產役權之存在，嗣經上訴人以存證信函要求訴外人白雪玲補正系爭不動產役權之相關文件，訴外人白雪玲方予以回覆，並於系爭242-2 號土地買賣契約備註中記載不同意繼續提供系爭不動產役權予被上訴人等使用等文字，顯見系爭不動產役權已然消滅。被上訴人等雖主張於106 年6 月時曾給付系爭不動產役權之租金，惟業經上訴人全數退回，況系爭不動產役權既違背農路使用之範疇，亦已不能達成供車輛通行之設定目的，是系爭不動產役權應已消滅等語，資為抗辯。並聲明：駁回被上訴人之訴。
三、原審經調查審理後，判決確認系爭不動產役權存在，上訴人應容忍被上訴人通行系爭不動產役權範圍內之土地，不得在系爭不動產役權範圍內設置妨礙被上訴人等通行之地上物，並應將如原判決附圖二所示所示編號A2部分（面積3.68平方公尺）及編號B1部分（面積2.49平方公尺）之鐵皮圍籬拆除。上訴人對原判決全部不服而提起本件上訴，上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人等於原審之訴駁回；上訴理由為：系爭地役權設定登記，登記前未經複丈，違反土地登記規則第10
8 條之強制規定，依民法第71條而無效。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、上訴人並於第二審提起反訴，反訴先位聲明：反訴原告（下稱上訴人）所有系爭242-2 地號土地上之不動產役權消滅，反訴被告等（下稱被上訴人等）並應塗銷該不動產役權登記；備位聲明：被上訴人等對上訴人所有系爭242-2 地號土地上之不動產役權年租金自民事上訴理由暨反訴理由暨追加反訴備位之訴狀之繕本送達翌日起調整為新臺幣（下同）14,113元。反訴先位聲明之理由為：需役不動產平坦開闊，被上訴人等並於其上鋪設石頭踏板，可沿石頭踏板路線自行開闢為道路並連接現有水泥道路，再連接緊鄰之縣道，並無經供役不動產道路通行之必要，被上訴人等捨此不為，有權利濫用之情事，依民法第859 條第1 項規定，請求宣告系爭不動產役權消滅。反訴備位聲明之理由：如認系爭不動產役權仍存在，則因系爭不動產役權之租金顯然過低，依民法第859條之2 準用第835 條之1 規定，請求提高系爭不動產役權之租金。又系爭供役不動產之公告現值為每平方公尺260 元，惟依內政部不動產交易實價查詢服務網資料所示，苗栗縣○○鄉○○○段○○○ ○○○○ ○號土地於106 年1 月之交易價格為每坪13,699元，亦即約為每平方公尺4,151 元，高出公告現值15倍以上，故應以實價登錄價格做為計算租金之基礎較為合理，再者，該地雖處偏僻，然因不時可見雲海、野生動植物等，吸引眾多遊客前來觀賞，觀光價值極高，由附近開立多家民宿可見該地之商業價值，故其租金應以實價登錄價格之4 ％為計算，則以系爭不動產役權範圍共85平方公尺計算，年租金應為14,113元（計算式：85平方公尺4,151 元4 ％＝14,113元），目前系爭不動產役權一年租金僅100元，顯屬過低，故請求調整系爭不動產役權之年租金至14,113元。
五、被上訴人對上訴人之反訴，答辯聲明為：上訴人之反訴駁回。答辯理由為：系爭不動產役權業經登記在案，且被上訴人有通行之必要，又系爭不動產役權是由訴外人白雪玲與被上訴人等於104 年7 月31日時，以契約約定每年年租金為100元，則系爭不動產役權之租金自應遵循私法自治之結果，以契約約定之內容為主，而上訴人請求調整租金，距前開約定之時間，僅經過3 年，並非經歷社會變遷或是因社會經濟發展而有昇降之情況，則上訴人請求調整租金，應不可採等語。
六、兩造不爭執事項及爭點：
（一）不爭執事項：
1.被上訴人等6 人於103 年12月30日向訴外人翁麗津等人購買取得系爭242 地號土地後，於104 年7 月31日與系爭242-2 地號土地之地主白雪玲設定本件不動產役權。上訴人於106 年2 月14日登記取得供役不動產即242-2 地號土地之所有權。
2.系爭不動產役權記載年租金100元。
（二）爭點：
1.本訴部分：上訴人主張系爭不動產役權設定登記，登記前未經複丈，違反土地登記規則第108 條之強制規定，依民法第71條而無效，有無理由？
2.反訴先位聲明部分：上訴人依民法第859 條第1 項請求法院宣告本件不動產役權消滅，有無理由？
3.反訴備位聲明部分：如本件不動產役權有效存在，則上訴人請求調高租金，有無理由？
七、本院之判斷：
（一）本訴部分之爭點：
1.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第758 條、第759-1 分別定有明文。經查，被上訴人等前與系爭242 號土地之原所有權人白雪玲辦理系爭不動產役權之設定登記，設定義務人為訴外人白雪玲，需役不動產為系爭242 號土地、供役不動產則為系爭242-1 號土地等情，有系爭242-2 號土地之土地登記申請書、不動產役權設定契約、苗栗縣銅鑼地政事務所他項權利位置圖、白雪玲之印鑑證明、系爭242-2號土地之公務用謄本在卷為憑（見原審卷第165 至179 頁、223 至227 頁），堪信被上訴人等已依法登記取得系爭不動產役權，自屬適法享有此權利。
2.就此上訴人主張系爭不動產役權設定登記，登記前未經複丈，違反土地登記規則第108 條之強制規定，依民法第71條而無效。按土地登記規則第108 條規定：「於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或農育權登記時，應提出位置圖。因主張時效完成，申請地上權、不動產役權或農育權登記時，應提出占有範圍位置圖。前二項位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈」，依苗栗縣銅鑼地政事務所函覆本院之系爭不動產役權設定資料，包括苗栗縣銅鑼地政事務所他項權利位置圖，而該文件左上方記載複丈收件日期為104 年2 月3 日，字號為土字第8900號（見原審卷第177 頁），則可認申請系爭不動產役權登記者業已依該規則申請土地複丈，苗栗縣銅鑼地政事務所方能繪製出該位置圖並載明面積及使用狀況，是上訴人上開主張，尚非可採。
（二）反訴先位聲明部分之爭點：按不動產役權之全部或一部無存續之必要時，法院因供役不動產所有人之請求，得就其無存續必要之部分，宣告不動產役權消滅，民法第859 條第1 項定有明文。上訴人主張被上訴人等之需役不動產可以直接連接水泥道路，故無存續之必要等語，為被上訴人所否認。本件經本院受命法官於108 年3 月15日會同兩造、地政人員勘驗現場，實際行走上訴人所指被上訴人等得通行自身需役不動產之路線，路途大部分為石階，車輛無法通行，行走時間約4 分多鐘；就不動產役權範圍所在，為水泥路面，路寬約3 米半，可通行車輛，該通路前後目前均以固定鐵皮封閉，如通行此範圍，路程預估為1 分鐘，此有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第187 頁），上訴人所指通路既然現況無從通行車輛，且通行時間為通行不動產役權範圍之4 倍，則自有通行供役不動產之經濟上利益，而仍有存續之必要，且系爭不動產役權係設定之雙方本於契約自由、基於地勢現況及經濟考量所設定，自難謂有何權利濫用之情事。基上，上訴人主張系爭不動產役權無存續必要，應宣告其消滅，並非可採。
（三）反訴備位聲明部分之爭點：
1.按「地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之」；「第834 條至第836 條之3 規定，於不動產役權準用之」，民法第835條之1 第1 項、第859 條之2 分別定有明文。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限」；「第97條第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法第97條第1 項、第
105 條亦有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。
2.經查，系爭242-2 地號土地於104 年設定系爭不動產役權時之公告土地現值為每平方公尺220 元，於108 年之公告土地現值為每平方公尺260 元，有公告土地現值查詢表在卷足憑（見本院卷第217 、219 頁），足見系爭242-2 地號土地自系爭不動產役權設定後，土地價值已有上漲，故反訴原告請求調整系爭不動產役權之租金，符合上開規定，應准予調整。
3.本院審酌系爭不動產役權之設定目的為供農路使用、使用方法為供車輛及人員通行使用（見原審卷第165 至177 頁），而系爭242-2 地號土地之使用分區為山坡地保育區、土地類別為農牧用地，尚無法發展工商業，且系爭242-2地號土地附近之交通要道僅有一130 縣道，故堪認其附近交通並不發達，周遭狀況及生活機能並非完善，是本院兼衡酌系爭不動產役權之設定範圍為供通行所用，及其地理位置、工商業繁榮之程度等情；認反訴原告請求系爭不動產役權之租金調高為每年14,113元，即為反訴被告現所負擔租金之141 倍餘（計算式：14,113元100 元＝141.13），顯然過高。而系爭242-2 地號土地108 年度之公告土地現值260 元，公告地價50元（見本院卷第219 頁），申報地價40元（見原審卷第37頁），類推適用前引土地法第97條第1 項規定，以申報地價為計算基準，應認系爭不動產役權之每年租金需調整為申報地價之年息8 ％，始為合理。是系爭不動產役權之租金應調整為每年272 元（計算式：申報地價40元設定權利範圍85平方公尺年息8 ％＝272 元）。
4.復按房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院48年台上字第521 號判例可資參照）。本件上訴人以其「上訴理由暨反訴理由暨追加反訴備位之訴」狀為調整租金之意思表示（見本院卷第59頁），惟未提出該書狀送達被上訴人等之日期之證明，而被上訴人共同訴訟代理人於107 年9 月13日提出答辯狀就此為答辯（見本院卷第133 頁），則應視為被上訴人等於107 年9 月13日之前一日已受上訴人之調整租金之意思表示，故系爭不動產役權之租金應自107 年9 月13日起調整為每年272 元。從而，上訴人請求調整系爭不動產役權之租金，在此範圍內，即有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。
八、綜上所述，上訴人主張系爭不動產役權設定登記無效，為無理由，原審判決上訴人敗訴，核無違誤；上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。反訴先位之訴部分，上訴人依民法第859 條第1 項請求宣告系爭不動產役權消滅，為無理由。反訴備位之訴部分，上訴人依民法第85
9 條之2 準用第835 條之1 規定，請求提高系爭不動產役權之年租金，其中自107 年9 月13日起調整為每年272 元部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
十、據上論結，本件上訴、反訴先位之訴均無理由，反訴備位之訴一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第436 條之1 第
3 項、第449 條、第79條，判決如主文。中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 宋國鎮
法 官 張新楣法 官 戴嘉慧以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 7 月 17 日
書記官 廖仲一